【正文】 ：1.“盛世”：盛世風(fēng)情、盛世名宅能夠深刻詮釋典范尊貴、經(jīng)典社區(qū)的感召力、影響力。、愉悅黃、智慧藍，與小區(qū)高貴的品質(zhì)、醒目的立面、深厚的文化底蘊極其貼切。本報告針對項目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、調(diào)研手段，獲取第一手真實的市場相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對該項目的真實認(rèn)知和感受。我們在進行項目的調(diào)查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報告及其建議的科學(xué)性、真實性以及可參考性。2.“名”：中文中有出眾的，非一般的，優(yōu)越的意思。葉縣境內(nèi)有鹽巖、大理石、白云巖、石墨、鐵等多種金屬礦和非金屬礦。距平頂山市區(qū)僅20公里，極有利于對外商品流通，促進商業(yè)的發(fā)展。隨經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的加速，人們居住觀念更新，鄉(xiāng)鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口向中心縣城集中將是大勢所趨。特別是政府近兩年加快了新城區(qū)建設(shè)的步伐，本項目正好響應(yīng)政府規(guī)劃，能夠得到政府大力支持。在建筑形態(tài)上最常見的模式，主要是下面為門面上面為住房，且通常用為兩排或三排開間小、進深深的24層單體或與其他單體建筑相連的建筑。城市機關(guān)單位、事業(yè)單位的職員或企業(yè)單位員工集資建房。這主要是指非正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)公司的個人或幾個合伙者，投資購地建房后，然后在以某種形式銷售的住房。而另一方面，由于住房制度改革，實物分房基本上停止，集資建房也相應(yīng)減少，投資者自發(fā)開發(fā)的住宅又達不到其相應(yīng)的要求，居民的住房需求在一定程度上受到壓抑。由于本項目的市場定位較高，單套房總價平均在十萬元左右，定位的目標(biāo)客戶群為中高端客戶，所以我們將市場調(diào)查的區(qū)域主要集中在縣政府附近、文化廣場商圈及舊城區(qū)的部分地區(qū)。1金融機構(gòu)工作人員選擇中午空閑時段，對銀行、信用社進行訪問。1醫(yī)院的醫(yī)師采用在上班時間，對有一定職稱的專家、教授，在沒有病人時進行訪問。由于受訪者對自己收入的保守，調(diào)查對高收入家庭的成功率不大，所以受訪問者的實際收入應(yīng)超出此次的調(diào)查數(shù)據(jù)，葉縣普通家庭收入較低，個體工商戶、政府公務(wù)員、企業(yè)主、金融機構(gòu)工作人員等收入相對較高。7%都選擇150平方米以上的大戶型。建議項目在規(guī)劃設(shè)計時大膽采用新的設(shè)計理念，占領(lǐng)市場的空白點，形成自己的獨特競爭力。 （2）、動機調(diào)研據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，自用型購買占96%，投資性購買僅占4 %，這同樣說明市場中，“享受型”的二次以上置業(yè)者給本物業(yè)的價值影響。 在購買過程中對現(xiàn)代、流暢、明快的建筑立面和造型較為感興趣。許多調(diào)查者偏好假山、噴泉和鵝卵石做點綴的綠化景觀。也樂于接受錯層、復(fù)式等立體結(jié)構(gòu)。 物業(yè)管理調(diào)查顯示，大多數(shù)受訪者對物業(yè)管理都很關(guān)注，希望有現(xiàn)代化物業(yè)公司來管理，希望有個舒適安全的居住環(huán)境，此外，受訪者對智能化管理有濃厚的興趣?？偨Y(jié)：綜合上述統(tǒng)計，消費市場對本項目地的認(rèn)可程度為一般占總比例的35%，對本項目的綜合環(huán)境滿意的占15%，對本項目的綜合素質(zhì)不滿意的達34%，通過對上述的市場調(diào)查研究，本項目將面對市場的嚴(yán)峻壓力，那么本項目在營銷推廣中應(yīng)積極改善小區(qū)環(huán)境及外部環(huán)境，還要積極與政府協(xié)商，盡量改善本項目地市政配套設(shè)施。普遍不能接受超過1000元/平方米的價格。年齡從年齡上分析，潛在消費群主要以中青年為主，集中在2545歲這個年齡段，占了調(diào)查對象的九成以上，其中2535歲年齡段的最多，占近總體調(diào)查對象的六成。高中及以下：32% 中專：21% 大學(xué)：47%文化程度%2消費群體的總體特征綜合以上分析，總結(jié)出消費群體的總體特征為：年齡為3050歲；家庭收入比較穩(wěn)定的、有較好經(jīng)濟基礎(chǔ)的企業(yè)管理者、經(jīng)營規(guī)模較大的個體私營業(yè)主、政府公務(wù)員、金融機構(gòu)工作人員等；對當(dāng)前居住的物業(yè)位置、結(jié)構(gòu)、外環(huán)境及其他管理素質(zhì)不滿意的部分二次置業(yè)者。在預(yù)算許可的條件下，建筑外觀應(yīng)時尚、明快、現(xiàn)代，突出本項目的特點，小區(qū)大門是小區(qū)的臉面應(yīng)該大氣宏偉，突出本項目應(yīng)有的氣勢。政府規(guī)劃重點發(fā)展地區(qū)，除縣委大樓外，財政局、防疫中心等都在建設(shè)中，并規(guī)劃兩處大型廣場，其中一廣場緊鄰本項目。12昆仁開發(fā)樓地 址：廣安路北段 開 發(fā) 商：葉縣昆仁房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑類別：多層+底商價格范圍：600元/平方米（均價） 總 戶 數(shù)：約50戶銷 售 率：30%主力面積：㎡售樓熱線：1378244793913513751999項目點評：該項目位于縣委后側(cè)，是政府規(guī)劃的重點區(qū)域， 地段較好，但整體品質(zhì)感不高13廣安小區(qū)（葉廉路）地 址：葉廉路與二環(huán)路交叉 開 發(fā) 商：葉縣建筑公司建筑類別：多層占地面積：約5000平方米價格范圍：630元/平方米（均價） 總 戶 數(shù)：約70戶銷 售 率：35%主力面積：二房（90㎡）、三房（132㎡）售樓熱線：13937599668項目點評：該項目地理位置較為優(yōu)越。昆仁開發(fā)樓：該項目在銷售價格上沒有漲幅動向，該項目近段時間銷售很不均衡，現(xiàn)階段較為冷淡。使葉縣人民享受到最舒適、最安全的生活。 1定價優(yōu)勢：就本項目而言，是屬于以大都市的標(biāo)準(zhǔn)進行建設(shè)的、現(xiàn)代生活設(shè)施齊全的大型的純居住型項目，建筑質(zhì)量優(yōu)良，在這里可以享受大城市全方位的服務(wù)，有如此優(yōu)越的優(yōu)勢，但價格確比平頂山同等項目低很多。 2認(rèn)識度：在項目的所在區(qū)域及周邊區(qū)域，有購買力的人群中，對本項目將來的前景比較看好，但他們對本項目現(xiàn)在升值空間很迷茫，認(rèn)為該區(qū)域真正成熟還需要很長時間。 3住宅市場機會：對現(xiàn)有的葉縣住宅市場分析，市場上對于高檔精品住宅的期望還是保持上升趨勢，本項目的實施將符合本地區(qū)市場的需要。并且這些項目的均價較低，所以銷售速度較快。 尊貴的 （三）、項目規(guī)劃建議3圍墻規(guī)劃圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個大門，一為正對文化路的正門，一為項目與東邊廣場之間的門，同時在這兩個出口處設(shè)置治安崗?fù)?。最后，結(jié)合本項目本身的經(jīng)濟性及建筑規(guī)劃指標(biāo)，建議采用如下戶型面積及戶型配比：3商業(yè)部分目前項目所處區(qū)域目前配套商業(yè)發(fā)展明顯滯后，周邊幾乎沒有大型的快速消費品購物場所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業(yè)，所以提高整個片區(qū)的居住品質(zhì)有一定壓力。而且本公司在與一些資源客戶進行交流時，客戶均希望能在此區(qū)域的居住片區(qū)增開分店。（二）、產(chǎn)品概念塑造金字塔模型：尊貴人居的榜樣高檔社區(qū)的典范居住生活的升華品質(zhì)人文生活館超大規(guī)模、超前物管、園林景觀、陽光房型、中心地段……概念的升華——主概念概念的塑造——次概念概念的支撐——產(chǎn)品賣點51 / 51（三）、概念設(shè)計的組合【盛世名城】的規(guī)劃與環(huán)境設(shè)計理念始終處在項目主體開發(fā)概念的指導(dǎo)、控制下，規(guī)劃設(shè)計工作緊密地圍繞著“尊貴人居的榜樣生態(tài)的一種生活適合的廣告策略達成市場賣點，突破市場行情完成營銷目標(biāo)，實現(xiàn)項目利潤最大化盛世名城現(xiàn)代建筑園林景觀（二）、推廣思路一：提升認(rèn)知 接受事實創(chuàng)新視聽 市場聚焦成為葉縣聚焦的亮點覆蓋性廣的概念、超越性強的主題(強化競爭 弱化對手)打造現(xiàn)代人居縣城住宅典范(導(dǎo)引思路 產(chǎn)品區(qū)隔)差異化的廣告策略區(qū)域行情的突破（三）、推廣思路二：四、整體銷售策略（一）、總體策略及目標(biāo)通過上述的綜合分析，可以明確【盛世名城】項目在地理位置、周邊環(huán)境及自身規(guī)劃、素質(zhì)方面都有一定的可塑造性，但是在周邊配套設(shè)施等方面都有一定的欠缺。鑒于本項目所處區(qū)域特性，在銷售策略上采取“低開高走”的價格策略，即采用低價形式、高品位形象推出，制造項目質(zhì)優(yōu)價廉的優(yōu)勢性價比，營造銷售氣勢和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳，大型推廣活動，高素質(zhì)、高速度的建筑工程相結(jié)合的方式進行推廣銷售。建議本項目以800元/㎡的低價推出，以“物超所值”、“價廉質(zhì)高”的確切形象，搶奪該區(qū)域的購房客戶，這也是入市發(fā)售最為謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的策略之一，在測試市場承受力及項目吸收力后，進一步作好其它樓層的價格調(diào)整，使均價一路走高。1營造【盛世名城】葉縣居住新概念。155%—80%銷售節(jié)點以項目持續(xù)品質(zhì)形象跟進為主，強勢主推主力戶型，形成搶購稀缺性態(tài)勢。2營銷推廣流程圖軟性硬性全面開展促銷活動分析現(xiàn)狀，進行必要調(diào)整找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進行宣傳促銷活動計劃（充分考慮人員、價格、服務(wù)等組合）廣告計劃制定進入目標(biāo)市場的整體規(guī)劃作整體推廣規(guī)劃計劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；在項目執(zhí)行過程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進行，但可根據(jù)市場變化而調(diào)整。強調(diào)價格優(yōu)勢。七、媒體策略：（一）主要媒體分析1電視臺：葉縣電視臺是葉縣廣播電視的主要媒體，覆蓋面廣，訴求力較強，與當(dāng)?shù)乩习傩盏娜粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)；但總體制作水平不高，自辦節(jié)目的能力較弱，在居民心目中的影響深度有限。可以在文化路、葉廉路、新建路和文化廣場樹立一些廣告牌、戶外