【正文】 ：1.“盛世”：盛世風(fēng)情、盛世名宅能夠深刻詮釋典范尊貴、經(jīng)典社區(qū)的感召力、影響力。、愉悅黃、智慧藍(lán)，與小區(qū)高貴的品質(zhì)、醒目的立面、深厚的文化底蘊(yùn)極其貼切。本報(bào)告針對(duì)項(xiàng)目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、調(diào)研手段，獲取第一手真實(shí)的市場(chǎng)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了我們對(duì)該項(xiàng)目的真實(shí)認(rèn)知和感受。我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目的調(diào)查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報(bào)告及其建議的科學(xué)性、真實(shí)性以及可參考性。2.“名”：中文中有出眾的，非一般的，優(yōu)越的意思。葉縣境內(nèi)有鹽巖、大理石、白云巖、石墨、鐵等多種金屬礦和非金屬礦。距平頂山市區(qū)僅20公里，極有利于對(duì)外商品流通，促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化的加速，人們居住觀念更新，鄉(xiāng)鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口向中心縣城集中將是大勢(shì)所趨。特別是政府近兩年加快了新城區(qū)建設(shè)的步伐，本項(xiàng)目正好響應(yīng)政府規(guī)劃，能夠得到政府大力支持。在建筑形態(tài)上最常見的模式，主要是下面為門面上面為住房，且通常用為兩排或三排開間小、進(jìn)深深的24層單體或與其他單體建筑相連的建筑。城市機(jī)關(guān)單位、事業(yè)單位的職員或企業(yè)單位員工集資建房。這主要是指非正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)公司的個(gè)人或幾個(gè)合伙者，投資購(gòu)地建房后，然后在以某種形式銷售的住房。而另一方面，由于住房制度改革，實(shí)物分房基本上停止，集資建房也相應(yīng)減少，投資者自發(fā)開發(fā)的住宅又達(dá)不到其相應(yīng)的要求，居民的住房需求在一定程度上受到壓抑。由于本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位較高，單套房總價(jià)平均在十萬元左右，定位的目標(biāo)客戶群為中高端客戶，所以我們將市場(chǎng)調(diào)查的區(qū)域主要集中在縣政府附近、文化廣場(chǎng)商圈及舊城區(qū)的部分地區(qū)。1金融機(jī)構(gòu)工作人員選擇中午空閑時(shí)段，對(duì)銀行、信用社進(jìn)行訪問。1醫(yī)院的醫(yī)師采用在上班時(shí)間，對(duì)有一定職稱的專家、教授，在沒有病人時(shí)進(jìn)行訪問。由于受訪者對(duì)自己收入的保守，調(diào)查對(duì)高收入家庭的成功率不大，所以受訪問者的實(shí)際收入應(yīng)超出此次的調(diào)查數(shù)據(jù)，葉縣普通家庭收入較低，個(gè)體工商戶、政府公務(wù)員、企業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)工作人員等收入相對(duì)較高。7%都選擇150平方米以上的大戶型。建議項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)大膽采用新的設(shè)計(jì)理念，占領(lǐng)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，形成自己的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。 （2）、動(dòng)機(jī)調(diào)研據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，自用型購(gòu)買占96%，投資性購(gòu)買僅占4 %，這同樣說明市場(chǎng)中，“享受型”的二次以上置業(yè)者給本物業(yè)的價(jià)值影響。 在購(gòu)買過程中對(duì)現(xiàn)代、流暢、明快的建筑立面和造型較為感興趣。許多調(diào)查者偏好假山、噴泉和鵝卵石做點(diǎn)綴的綠化景觀。也樂于接受錯(cuò)層、復(fù)式等立體結(jié)構(gòu)。 物業(yè)管理調(diào)查顯示，大多數(shù)受訪者對(duì)物業(yè)管理都很關(guān)注，希望有現(xiàn)代化物業(yè)公司來管理，希望有個(gè)舒適安全的居住環(huán)境，此外，受訪者對(duì)智能化管理有濃厚的興趣?？偨Y(jié)：綜合上述統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目地的認(rèn)可程度為一般占總比例的35%，對(duì)本項(xiàng)目的綜合環(huán)境滿意的占15%，對(duì)本項(xiàng)目的綜合素質(zhì)不滿意的達(dá)34%，通過對(duì)上述的市場(chǎng)調(diào)查研究，本項(xiàng)目將面對(duì)市場(chǎng)的嚴(yán)峻壓力，那么本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣中應(yīng)積極改善小區(qū)環(huán)境及外部環(huán)境，還要積極與政府協(xié)商，盡量改善本項(xiàng)目地市政配套設(shè)施。普遍不能接受超過1000元/平方米的價(jià)格。年齡從年齡上分析，潛在消費(fèi)群主要以中青年為主，集中在2545歲這個(gè)年齡段，占了調(diào)查對(duì)象的九成以上，其中2535歲年齡段的最多，占近總體調(diào)查對(duì)象的六成。高中及以下：32% 中專：21% 大學(xué)：47%文化程度%2消費(fèi)群體的總體特征綜合以上分析，總結(jié)出消費(fèi)群體的總體特征為：年齡為3050歲；家庭收入比較穩(wěn)定的、有較好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的企業(yè)管理者、經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員、金融機(jī)構(gòu)工作人員等；對(duì)當(dāng)前居住的物業(yè)位置、結(jié)構(gòu)、外環(huán)境及其他管理素質(zhì)不滿意的部分二次置業(yè)者。在預(yù)算許可的條件下，建筑外觀應(yīng)時(shí)尚、明快、現(xiàn)代，突出本項(xiàng)目的特點(diǎn)，小區(qū)大門是小區(qū)的臉面應(yīng)該大氣宏偉，突出本項(xiàng)目應(yīng)有的氣勢(shì)。政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，除縣委大樓外，財(cái)政局、防疫中心等都在建設(shè)中，并規(guī)劃兩處大型廣場(chǎng)，其中一廣場(chǎng)緊鄰本項(xiàng)目。12昆仁開發(fā)樓地 址：廣安路北段 開 發(fā) 商：葉縣昆仁房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑類別：多層+底商價(jià)格范圍：600元/平方米（均價(jià)） 總 戶 數(shù)：約50戶銷 售 率：30%主力面積：㎡售樓熱線：1378244793913513751999項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目位于縣委后側(cè)，是政府規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域， 地段較好，但整體品質(zhì)感不高13廣安小區(qū)（葉廉路）地 址：葉廉路與二環(huán)路交叉 開 發(fā) 商：葉縣建筑公司建筑類別：多層占地面積：約5000平方米價(jià)格范圍：630元/平方米（均價(jià)） 總 戶 數(shù)：約70戶銷 售 率：35%主力面積：二房（90㎡）、三房（132㎡）售樓熱線：13937599668項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)目地理位置較為優(yōu)越。昆仁開發(fā)樓：該項(xiàng)目在銷售價(jià)格上沒有漲幅動(dòng)向，該項(xiàng)目近段時(shí)間銷售很不均衡，現(xiàn)階段較為冷淡。使葉縣人民享受到最舒適、最安全的生活。 1定價(jià)優(yōu)勢(shì)：就本項(xiàng)目而言，是屬于以大都市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)的、現(xiàn)代生活設(shè)施齊全的大型的純居住型項(xiàng)目，建筑質(zhì)量?jī)?yōu)良，在這里可以享受大城市全方位的服務(wù)，有如此優(yōu)越的優(yōu)勢(shì)，但價(jià)格確比平頂山同等項(xiàng)目低很多。 2認(rèn)識(shí)度：在項(xiàng)目的所在區(qū)域及周邊區(qū)域，有購(gòu)買力的人群中，對(duì)本項(xiàng)目將來的前景比較看好，但他們對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)在升值空間很迷茫，認(rèn)為該區(qū)域真正成熟還需要很長(zhǎng)時(shí)間。 3住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)：對(duì)現(xiàn)有的葉縣住宅市場(chǎng)分析，市場(chǎng)上對(duì)于高檔精品住宅的期望還是保持上升趨勢(shì)，本項(xiàng)目的實(shí)施將符合本地區(qū)市場(chǎng)的需要。并且這些項(xiàng)目的均價(jià)較低，所以銷售速度較快。 尊貴的 （三）、項(xiàng)目規(guī)劃建議3圍墻規(guī)劃圍墻應(yīng)采用柵欄式封閉圍墻，建議形成兩個(gè)大門，一為正對(duì)文化路的正門，一為項(xiàng)目與東邊廣場(chǎng)之間的門，同時(shí)在這兩個(gè)出口處設(shè)置治安崗?fù)?。最后，結(jié)合本項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)性及建筑規(guī)劃指標(biāo)，建議采用如下戶型面積及戶型配比：3商業(yè)部分目前項(xiàng)目所處區(qū)域目前配套商業(yè)發(fā)展明顯滯后，周邊幾乎沒有大型的快速消費(fèi)品購(gòu)物場(chǎng)所，也缺乏中大型的休閑、餐飲等配套商業(yè)，所以提高整個(gè)片區(qū)的居住品質(zhì)有一定壓力。而且本公司在與一些資源客戶進(jìn)行交流時(shí)，客戶均希望能在此區(qū)域的居住片區(qū)增開分店。（二）、產(chǎn)品概念塑造金字塔模型：尊貴人居的榜樣高檔社區(qū)的典范居住生活的升華品質(zhì)人文生活館超大規(guī)模、超前物管、園林景觀、陽光房型、中心地段……概念的升華——主概念概念的塑造——次概念概念的支撐——產(chǎn)品賣點(diǎn)51 / 51（三）、概念設(shè)計(jì)的組合【盛世名城】的規(guī)劃與環(huán)境設(shè)計(jì)理念始終處在項(xiàng)目主體開發(fā)概念的指導(dǎo)、控制下，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作緊密地圍繞著“尊貴人居的榜樣生態(tài)的一種生活適合的廣告策略達(dá)成市場(chǎng)賣點(diǎn)，突破市場(chǎng)行情完成營(yíng)銷目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化盛世名城現(xiàn)代建筑園林景觀（二）、推廣思路一：提升認(rèn)知 接受事實(shí)創(chuàng)新視聽 市場(chǎng)聚焦成為葉縣聚焦的亮點(diǎn)覆蓋性廣的概念、超越性強(qiáng)的主題(強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng) 弱化對(duì)手)打造現(xiàn)代人居縣城住宅典范(導(dǎo)引思路 產(chǎn)品區(qū)隔)差異化的廣告策略區(qū)域行情的突破（三）、推廣思路二：四、整體銷售策略（一）、總體策略及目標(biāo)通過上述的綜合分析，可以明確【盛世名城】項(xiàng)目在地理位置、周邊環(huán)境及自身規(guī)劃、素質(zhì)方面都有一定的可塑造性，但是在周邊配套設(shè)施等方面都有一定的欠缺。鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)域特性，在銷售策略上采取“低開高走”的價(jià)格策略，即采用低價(jià)形式、高品位形象推出，制造項(xiàng)目質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的優(yōu)勢(shì)性價(jià)比，營(yíng)造銷售氣勢(shì)和良好的客戶印象，在配合鮮明的主題廣告宣傳，大型推廣活動(dòng)，高素質(zhì)、高速度的建筑工程相結(jié)合的方式進(jìn)行推廣銷售。建議本項(xiàng)目以800元/㎡的低價(jià)推出，以“物超所值”、“價(jià)廉質(zhì)高”的確切形象，搶奪該區(qū)域的購(gòu)房客戶，這也是入市發(fā)售最為謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的策略之一，在測(cè)試市場(chǎng)承受力及項(xiàng)目吸收力后，進(jìn)一步作好其它樓層的價(jià)格調(diào)整，使均價(jià)一路走高。1營(yíng)造【盛世名城】葉縣居住新概念。155%—80%銷售節(jié)點(diǎn)以項(xiàng)目持續(xù)品質(zhì)形象跟進(jìn)為主，強(qiáng)勢(shì)主推主力戶型，形成搶購(gòu)稀缺性態(tài)勢(shì)。2營(yíng)銷推廣流程圖軟性硬性全面開展促銷活動(dòng)分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整找準(zhǔn)目標(biāo)客戶進(jìn)行宣傳促銷活動(dòng)計(jì)劃（充分考慮人員、價(jià)格、服務(wù)等組合）廣告計(jì)劃制定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的整體規(guī)劃作整體推廣規(guī)劃計(jì)劃以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；在項(xiàng)目執(zhí)行過程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進(jìn)行，但可根據(jù)市場(chǎng)變化而調(diào)整。強(qiáng)調(diào)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。七、媒體策略：（一）主要媒體分析1電視臺(tái)：葉縣電視臺(tái)是葉縣廣播電視的主要媒體，覆蓋面廣，訴求力較強(qiáng)，與當(dāng)?shù)乩习傩盏娜粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)；但總體制作水平不高，自辦節(jié)目的能力較弱，在居民心目中的影響深度有限。可以在文化路、葉廉路、新建路和文化廣場(chǎng)樹立一些廣告牌、戶外