【正文】 眾多限制，制約了投資商進(jìn)行開發(fā)的自由度，目前在房地產(chǎn)投資中已不多見。建設(shè)項目投資前期階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風(fēng)險因素眾多，主要有：置地風(fēng)險、勘察設(shè)計風(fēng)險、融資風(fēng)險、招標(biāo)發(fā)包風(fēng)險3和合同風(fēng)險。可行性研究需要完備的市場信息。在聯(lián)合開發(fā)中投資商還應(yīng)重點注意解決出資、利益分享和損失分擔(dān)比例、分工合作和管理問題，共同營造一個良好的開發(fā)內(nèi)部環(huán)境，確保項目的順利進(jìn)行和成功。投資商在選擇房地產(chǎn)投資方式時應(yīng)慎重考慮開發(fā)投資項目特點、市場環(huán)境、公司實力、籌資成本等問題。它具有利益獨享、權(quán)力集中和管理方便等優(yōu)點；缺點主要是資金投入量大、風(fēng)險獨擔(dān)。各種不同類型物業(yè)對位置的敏感程度不同，因此其抗風(fēng)險能力也不同。投資商對區(qū)位的把握必須具有發(fā)展的、動態(tài)的眼光，需要正確理解和綜合考慮特定的國家、地區(qū)或城市的政府政策、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)增長前景、人口條件、發(fā)展趨勢及其市場價格水平的可能影響。廣義的理解，除了地域范圍含義外，還包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景等。例如，工業(yè)廠房的時間性就不如購物中心明顯，后者的購物活動有比較明顯的淡季和旺季之分。一般而言，國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢是影響投資商選擇開發(fā)時機(jī)的主要因素。投資商應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策的變化，盡可能預(yù)測其變化趨勢和影響，順應(yīng)這種趨勢，否則必然導(dǎo)致開發(fā)成本的上升、租售價格下降以及租售困難等，帶來實際投資損失。1．2．1決策階段房地產(chǎn)項目決策階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中擁有最大不確定性、風(fēng)險最大的階段，決策的正確與否關(guān)系到整個項目的成敗，其風(fēng)險主要來自于投資時機(jī)、投資位置、投資類型、投資方式的選擇以及可行性研究的準(zhǔn)確度。房地產(chǎn)項目具有投資規(guī)模大，建設(shè)時間長的特點，在項目建設(shè)初期，投資商具有不確定性，風(fēng)險性和機(jī)動性；隨著項目的進(jìn)行，投資商對可能發(fā)生的結(jié)果知道的越多，不確定因素就隨之減少，風(fēng)險因素逐步減少，同時投資商的機(jī)動性，可調(diào)能力也逐步降低；項目建設(shè)完畢時，將面對激烈的市場競爭。工程建設(shè)本身是一個系統(tǒng)工程，在這個系統(tǒng)內(nèi)，有許多相互制約的子系統(tǒng)。1．政策風(fēng)險政策風(fēng)險是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。例如，國家房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，各類房地產(chǎn)和消費信貸資金量和利率會發(fā)生變化，從而直接影響房地產(chǎn)的供給和需求。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場處在不斷的上升勢頭，投資商出售樓盤較為順利，資金回籠快，投資回報率高，此時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時，失業(yè)增加，收下降，房地產(chǎn)市場需求下降，供過于求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下跌，物1業(yè)租售所需時間加長，甚至租售困難，此時推出的房地產(chǎn)將導(dǎo)致投資商的資金占用和投資成本上升，預(yù)計的受益便成了實際的虧損。另一方面還需注意的是，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具有滯后性，市場繁榮時投資的房地產(chǎn)，等于銷售時可能碰到市場蕭條，給投資商帶來巨大的投資風(fēng)險，這是由房地產(chǎn)投資周期長造成的。例如，某地區(qū)為高檔辦公樓、酒店集中的地區(qū)。投資商還應(yīng)認(rèn)真分析區(qū)位的可進(jìn)入性、交通模式、優(yōu)勢條件及已有競爭性項目的情況，確保開發(fā)投資項目的規(guī)劃用途與周圍環(huán)境相匹配。對于居住項目應(yīng)考慮的主要因素包括：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境因素、居民人口與收入：對于辦公樓項目應(yīng)考慮的主要因素包括：與另外的商業(yè)設(shè)施接近的程度、周圍土地利用情況和環(huán)境、可進(jìn)入性；對于商業(yè)用戶項目應(yīng)考慮的主要因素包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析、輻射區(qū)域和影響范圍、可進(jìn)入性或交通通達(dá)程度；對于工業(yè)項目須考慮的因素，包括當(dāng)?shù)靥峁┑闹饕牧系目赡苄?；交通運輸是否足夠方便，以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場；技術(shù)人才和勞動力供給的可能性；水、電等資源供給的充足程度；控制環(huán)境污染的政策等。聯(lián)合開發(fā)是指投資雙方或多方在互惠互利的原則下，共同出資或一方出資、一片出土地的方式合作開發(fā)房地產(chǎn)，利益共享、風(fēng)險分擔(dān)的企業(yè)行為。避免因選擇投資方式不當(dāng)而導(dǎo)致白白損失一部分利益或獨自承擔(dān)較大風(fēng)險，給企業(yè)帶來不必要的損失。對于共同出資問題，投資商應(yīng)控制合作方的出資比例不超過50％；以保證開發(fā)項目的控制權(quán)；而對一方出資、一方出土地的合作方式，應(yīng)合理測算土地的作價并折算成投資額。這要求投資商投入較多的人力和物力，同時受房地產(chǎn)市場信息不完備、市場預(yù)測模型的選取不當(dāng)?shù)纫蛩赜绊懀袌龇治鼋Y(jié)果可能不盡準(zhǔn)確，這就為可行性研究帶來了風(fēng)險，并最終給投資商投資決策帶來風(fēng)險。1．置地風(fēng)險我國土地所有權(quán)為國家所有，投資商只能通過行政劃撥和土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方式取得一定年限的土地使用權(quán)，其中土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓方式又包括協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種方式，另外對已有土地還可通過補(bǔ)地價方式改變土地的用途。協(xié)議出讓方式指政府作為土地所有者與選定的投資商磋商用地條件及價款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)。另一方面，投資商也可能因為出價低而失去中標(biāo)機(jī)會，導(dǎo)致錯過投資機(jī)會，同時也面臨著在投標(biāo)準(zhǔn)各階段所付出的時間和金錢損失。(2)置地時機(jī)風(fēng)險置地時機(jī)風(fēng)險，是指投資商確定購買土地使用權(quán)時機(jī)不當(dāng)所帶來的風(fēng)險。對此，投資商可以通過預(yù)付一定數(shù)額定金給土地轉(zhuǎn)讓方的方4式，在確保以一定的價格購得土地的前提下，盡可能推遲購買土地的時間，同時積極防范置地時機(jī)風(fēng)險。有利于節(jié)約基礎(chǔ)工程費用。若要繼續(xù)開發(fā)，只有修改規(guī)劃設(shè)計方案以符合要求，或者是放棄這項地產(chǎn)的開發(fā)，這都會給投資帶來損失。因此，開發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是投資商最為關(guān)心的問題。目前與建設(shè)項目投資有關(guān)的銀行信貸種類有開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、開發(fā)項目貸款，房地產(chǎn)抵押貸款、短期透支貸款及存款抵押貸款等。合理選擇浮動利率貸款和固定利率貸款來防范利率風(fēng)險。匯率本身具有不穩(wěn)定性。一般來說，只要開發(fā)項目的投資利潤率大于銀行貸款利率，那么貸款比例越大，財務(wù)杠桿利益越大，但財務(wù)風(fēng)險也就越大，投資商還貸時存在較大的支付風(fēng)險。預(yù)售融資風(fēng)險主要是在出售“樓花”后，投資商有可能面臨建材價格上漲、其他建設(shè)成本增加以及市場環(huán)境變化等情況而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價格上漲，而此時由于預(yù)售房地產(chǎn)價格己經(jīng)確定且享受一定折扣，而使投資商蒙受因喪失房地產(chǎn)價格上漲而帶來的增值收益的損失。債券利率是相對固定的，且高于銀行貸款利率，如果利率定得太高，就會大大增加投資商的籌資成本：如果定得過低，則會影響債券的出售，不能實現(xiàn)籌資目標(biāo)。投資商運用發(fā)行債券方式籌集資金時應(yīng)合理確定債券利率，盡可能降低籌資成本，同時結(jié)合自身信用、知名度、負(fù)債比例以及6債券種類合理確定發(fā)行額、發(fā)行價和期限，選擇社會經(jīng)濟(jì)形勢良好時機(jī)作為發(fā)行時間，確保發(fā)行順利，完成融資目標(biāo)。但是，股票的出售，會使企業(yè)控制權(quán)發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)移，給企業(yè)經(jīng)營管理帶來風(fēng)險；股東以股息或分紅利方式參與公司利潤分配，而優(yōu)先股的股息和普通股的紅利比債券利息和存款利息都高，并且在稅后利潤中支付，這意味著投資商多支付了籌資成本。因此，勘察、設(shè)計對工程進(jìn)度、成本和質(zhì)量有重大影響，勘察、設(shè)計工作質(zhì)量不高必然會導(dǎo)致工期延長、成本上升和質(zhì)量下降，使投資商的投資蒙受巨大損失。如建筑設(shè)計中平面布局、戶型的不合理性，引起房地產(chǎn)建成后7不能得到消費者認(rèn)同和滿意，房地產(chǎn)租售不出去，房地產(chǎn)積壓，導(dǎo)致投資商發(fā)生財務(wù)危機(jī)，期望的收益變成實際的損失。這樣，投資商可以在較大范圍內(nèi)，從眾多的投標(biāo)者選擇信譽(yù)良好、報價合理、工期短的承包企業(yè)，有助于承包企業(yè)開展競爭、改善經(jīng)營管理、提高工程質(zhì)量和降低工程造價，但公開招標(biāo)資格預(yù)審及評標(biāo)工作量較大，費用支出多，耗費時間長，且對中標(biāo)者可能不了解而增加今后協(xié)調(diào)難和承包商違約風(fēng)險。其防范可通過補(bǔ)充完善合同，提高合同管理人員素質(zhì)，而將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承包商或消除掉；第二類是由于合同條款規(guī)定而引起的風(fēng)險，即純合同風(fēng)險。不可調(diào)值總價合同是以圖紙及有關(guān)規(guī)定、規(guī)范為基礎(chǔ)，投資商與承包商雙方協(xié)商一個固定總價，一筆包死；在合同執(zhí)行過程中，承發(fā)包雙方均不能因為工程量、設(shè)備、材料價格、工資等變動和地質(zhì)條件變化、惡劣氣候等理由，提出對合同總價變化的要求；除非設(shè)8計、設(shè)施和工程范圍有變更，才能隨之相應(yīng)調(diào)整。調(diào)價條款大致有兩種形式：一是投資商對合同簽字日與實際施工安裝時的材料、設(shè)備、人工等成本的差異全部予以補(bǔ)償；二是規(guī)定材料、設(shè)備和人工等成本增加超過某一限度(如5％)時，投資商才給予補(bǔ)償，即小額風(fēng)險由承包商承擔(dān)，大額風(fēng)險由雙方分擔(dān)或完全由投資商承擔(dān)。在實際工作中，單價合同有兩種形式：估量工程量單價合同是投資商委托設(shè)計單位或?qū)I(yè)估算師提出總工程量概算表，列出分部分項工程量，然后承包商在此基礎(chǔ)上填報單價，最后按照實際完成工程量計算總價。純單價合同是投資商僅開列有關(guān)分部分項工程范圍、名稱和計量單位，不對工程量作任何規(guī)定，由承包商逐項填報單價，經(jīng)雙方磋商后簽訂單價合同，工程竣工后，按合同單價和實際完成的工程數(shù)量結(jié)算工程價款。此種合同主要用于工程內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未完全確定，投標(biāo)報價的依據(jù)尚不充分而又急需發(fā)包開工或投資商對承包商高度信任的情況。建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時間損失，都會使工期拖延，而時間的延長，一方面市場可能會發(fā)生較大變化，錯過最佳租售時機(jī)；另一方面會增加投資商資金利息支出，導(dǎo)致資金積壓、開發(fā)成本增加、投資利潤下降。因此，在工程開工前，投資商應(yīng)充分考慮自己前期準(zhǔn)備工作是否充分，特別是建設(shè)條件是否已具備、設(shè)計圖紙能否及時提供以及付款方面有無問題等。2．成本風(fēng)險對于投資商而言，成本的控制和效益的獲得是最重要的。(3)價格變更風(fēng)險價格變更風(fēng)險是指工程施工期間發(fā)生通貨膨脹或其他市場原因引起材料、設(shè)備及人工費上漲，導(dǎo)致工程直接成本上升的風(fēng)險。(1)人員素質(zhì)造成的質(zhì)量風(fēng)險人是施工的行為主體，施工單位人員(管理、施工人員)素質(zhì)的高低及質(zhì)量意識的強(qiáng)弱直接影響到工程質(zhì)量的優(yōu)劣，如基礎(chǔ)打樁作業(yè)，其需要較特殊的技能，沒有上崗證的普通工人進(jìn)行作業(yè)，工程質(zhì)量必然受影響。(4)施工方法造成的質(zhì)量風(fēng)險施工方法主要是指開發(fā)項目整個工程建設(shè)期內(nèi)所采用的施工組織設(shè)計、施工方案、工藝流程、管理措施以及檢測手段等，尤其是開發(fā)項目的施工方案正確與否直接影響工程的質(zhì)量，施工方法選擇不當(dāng)必然不能保證工程質(zhì)量。(2)新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險新材料、新技術(shù)和新工藝風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步使建筑工程施工中新材料、新工藝、新技術(shù)和新管理方法的不斷出現(xiàn)引起的工期、成本和質(zhì)量風(fēng)險。發(fā)生安全風(fēng)險必能導(dǎo)致人和財產(chǎn)損失、工期延誤、效率下降。對這些“物’’的狀態(tài)、技術(shù)性能、操作要求等的不熟悉、不掌握是導(dǎo)致該類風(fēng)險的主要因素。房地產(chǎn)銷售時機(jī)一般有三種情況：預(yù)售、即時出售和滯后銷售。預(yù)售可以使開發(fā)商提前收回房款，減小了開發(fā)商資金投入的壓力。例如：某項目開發(fā)商在和小業(yè)主簽訂售房合同時，將合同附件中的戶型圖貼錯，交樓時導(dǎo)致部分小業(yè)主房號和戶型圖對應(yīng)不上，致使交樓后此種戶型修改延期交房，賠付給小業(yè)主三百多萬。目前國內(nèi)開發(fā)商選擇物業(yè)管理一般有兩種模式：市場上雇傭物業(yè)公司或開發(fā)商自己組建物業(yè)公司，無論哪種形式的物業(yè)公司都存在良莠不齊的現(xiàn)象，若選擇不當(dāng)，服務(wù)達(dá)不到要求，會使物業(yè)的品質(zhì)和價值下降，對小業(yè)主的利益是一種損害，對開發(fā)商來講也是對企業(yè)形象和品牌形象的損害，最終影響到開發(fā)商的長遠(yuǎn)利益。Identification)是房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理的基礎(chǔ)和重要組成部分，風(fēng)險識別就是確定何種風(fēng)險事件可能影響項目，并將這些風(fēng)險的特性整理成文擋。風(fēng)險識別是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的第一步，主要解決存在什么風(fēng)險、風(fēng)險性質(zhì)、風(fēng)險類別、發(fā)生風(fēng)險的原因以及風(fēng)險事件的后果等問題。外在風(fēng)險指超出項目工作影響力之外的風(fēng)險，如市場轉(zhuǎn)向或政府行為等。確定目標(biāo)明確最重要的參與者收集資料估計項目風(fēng)險形勢項目風(fēng)險識別圖1．1風(fēng)險識別步驟1．3．3房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別的方法1．專家調(diào)查法專家調(diào)查法是大系統(tǒng)風(fēng)險識別的主要方法，它是以專家為索取信息的重要對象，各領(lǐng)域的專家運用專業(yè)方面的理論與豐富的實踐經(jīng)驗，找出各種潛在的風(fēng)險并對其后果作出分析與估計。2．故障數(shù)分析法(FTA)故障樹分析法是1961年美國貝爾實驗室對導(dǎo)彈發(fā)射系統(tǒng)進(jìn)行安全分析時，由瓦特森提出來的，由于這種方法優(yōu)點很多故后來被廣泛用于工業(yè)和其他復(fù)雜大型系統(tǒng)之中。其描述方法可分為兩類一類是某種狀態(tài)的描述，一類是發(fā)展過程的描述，即未來若干年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，并且詳細(xì)描繪出不同情況下可能發(fā)生的事件和風(fēng)險。篩選、監(jiān)測和診斷是緊密相連的，由于客觀事物的復(fù)雜性和可變性，往往一次“篩選一監(jiān)測一診斷”過程不能徹底解決問題，在診斷之后還有可能產(chǎn)生新的風(fēng)險因素，因此，需要重新進(jìn)行這一過程u168。包括風(fēng)險損失程度的判別和發(fā)生可能性的估計兩個方面。具體步驟如下：(1)確定每個風(fēng)險因素的權(quán)重，以表征其對工程項目風(fēng)險的影響程度；(2)確定每個風(fēng)險因素的等級值，按可能性很大、比較大、中等、不大，較小五個等級，分別以1．O，O．8，0．6，0．4和0．2打分。表1．1風(fēng)險調(diào)查表可能發(fā)生的權(quán)數(shù)風(fēng)險因素發(fā)生的可能性WC風(fēng)險因素(W)0．4△△△2．蒙特卡洛模擬法蒙特卡洛模擬法又稱統(tǒng)計實驗法或隨機(jī)模擬法n168。蒙特卡洛法利用一個隨機(jī)數(shù)發(fā)生器通過直接或間接抽樣取出每一組隨機(jī)變量(Xl，X2，?Xn)的值(xli，x2i?xm)，然后按Y對X1，X2，?K的關(guān)系式確定函數(shù)Y的值yi：yi=f(xli，X2i?xni)反復(fù)獨立抽樣(模擬)多次01，2，?。在經(jīng)濟(jì)問題中，如果沒有可能直接引用分布率，通常的做法是根據(jù)歷史記錄或主觀分析判斷求得研