【正文】 到你的部下或不想見到的其他人，如果是這樣，你說這官員下次還敢來嗎？這口碑一帶出去，別的重要人物還敢來嗎？？真正的重要人物，你若能倒貼錢把他給請過來了，一次、兩次，消費愉快了，可能你就能辦成一些大事了。有誰會馬上端詳這墻上貼的墻紙、衛(wèi)生間洗面臺的石材是進口的還是國產(chǎn)的？A在酒店大堂、餐廳及娛樂場所通道、豪華的餐廳及娛樂包間、總統(tǒng)套房等等重要區(qū)域，適當使用進口材料能更好地體現(xiàn)裝飾效果是很必要的，總之：好鋼要用在刀刃上！B酒店在一些非重要區(qū)域，如消防樓梯通道、各員工工作間、技師房、儲藏間、廚房、附屬樓、酒店管理人員辦公區(qū)域等地，采用成本極低的顏色相仿的仿制品也未嘗不可?！磳σ幻恋劁佁焐w地般采用“鑲金嵌玉”的裝飾設計手法：高星級酒店的確是用錢堆砌出來的，但不計成本般的處處使用高檔裝飾材料及飾品的設計手法，相信是大多數(shù)投資方所不愿意看到的。但投資方要考慮這個問題：裝修承包方在進行裝飾設計時，他能盡心盡力地將成本控制到了最為合適的一個點了嗎？本來這個點就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設計，收效也是甚微。現(xiàn)在的很多大型裝修施工單位都下設了設計部門或設計室。建立合理的嚴密的工作制度、職責，劃分各級權(quán)限，一旦制定，堅決執(zhí)行。建筑工人因工資不能得到及時支付而停工或堵政府大門的事例在全國都有發(fā)生，目前，國家有相關(guān)規(guī)定，建設方和承建方都必須按一定比例向政府有關(guān)部門預交民工工資保證金，就是擔心出現(xiàn)民工干了活拿不到錢，甲方推乙方，乙方推他方的事件發(fā)生。投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機電成本占30%、裝修成本占40%；中國的高星級酒店投資回報率能達到8%或9%就不錯了，一般投資回報周期為1520年。能源供應：能源主要是指水、電、氣等經(jīng)營必備條件，水、電、氣必須保證餐廳的正常經(jīng)營，如果水、電、氣供應不正常，影響酒店的經(jīng)營狀況。B、酒店應有相對容量的停車場，這樣方便有車來入住的客人。（3）消費能力：選擇高端消費群體、大中型會議團體、大中型企業(yè)高管、中外高端團體觀光客人、高端散客、高端家庭游覽觀光者。市場調(diào)查：（1）口岸：一級口岸：地處較為繁華街區(qū)或商業(yè)中心附近，已經(jīng)形成商業(yè)一條街，消費市場已成熟。 酒店產(chǎn)品的設計 酒店產(chǎn)品能否被顧客接受并使客人滿意是檢驗酒店經(jīng)營質(zhì)量優(yōu)劣的標準，也是進行市場定位需最終達到的目的。 宣傳媒介的選擇 酒店的市場形象一經(jīng)確定，就應通過宣傳媒介向目標客源市場傳遞和宣傳。 樹立起與眾不同的市場形象 在選擇了具體的目標市場之后，經(jīng)營者就應考慮酒店應樹立什么樣的形象來博取客人的好感與信賴。酒店的經(jīng)營會形成穩(wěn)定的、較大量的現(xiàn)金流，從企業(yè)經(jīng)營的角度來說，現(xiàn)金流比利潤還重要!正是這個現(xiàn)金流效應，使很多酒店的投資商即使暫時虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。樹立企業(yè)的品牌：現(xiàn)在較有規(guī)模、名氣的大型集團或企業(yè)，都有自己的高星級酒店，通過這個最扯眼、最直觀、最有說服力的窗口來展現(xiàn)本企業(yè)的品牌、形象、實力、企業(yè)文化，從而體現(xiàn)自己潛在價值。大錯特錯！正確的程序應該是是：確定酒店立項——招聘酒店專業(yè)籌建人員或酒店管理公司——參與進行酒店裝飾設計——裝飾設計方案確定——選擇酒店土建設計單位——結(jié)合裝飾設計進行土建設計——選擇土建及裝飾施工單位——會審圖紙——土建施工及裝飾設計圖紙確定——開始土建工程——開始裝飾施工工程對“裝飾設計”的理解錯誤。主要對酒店前期規(guī)劃申報、設計申報、建設申報（以上項目主要由集團公司相關(guān)人員負責）、土建平基、起樓、土建與裝修質(zhì)量、設備的選型、用量、技術(shù)指標、功能使用效果智能控制、今后酒店節(jié)能和后期維護成本進行技術(shù)上于質(zhì)量上的有效把關(guān)等等的最終定位，協(xié)助經(jīng)營方提出家具、廚具、監(jiān)控等營運設備的建議。隨著酒店數(shù)量的擴張，高星級酒店之間的競爭更趨激烈。高星級酒店工程籌建與酒店籌備概述作者：日期：高星級酒店工程籌建與酒店籌備前 言我們作為專業(yè)的的酒店職業(yè)經(jīng)理人能夠參與和設計成功的酒店必須是我們的長處，而且是我們的使命，及酒店生存之使然。高星級酒店因設備先進，現(xiàn)代化管理水平較高和廣泛的營銷網(wǎng)絡，有相對穩(wěn)定的客源，在競爭中占據(jù)主動。其次工程籌建在土建工程完成時成立酒店營運指揮部(今后的酒店管理團隊)，其工作主要對酒店的酒店項目全程整合開發(fā)策劃、酒店管理與經(jīng)營策劃，市場定位，客源定位，管理定位，價格定位，員工招聘，員工管理，員工培訓，酒店營運設備、物品、印刷品、低耗品、經(jīng)營商品、床上用品、棉織品、清潔用品、服裝等等的選購、定質(zhì)、定量、定標把關(guān)和監(jiān)控！※投資人對酒店的誤區(qū)：很多的投資人都走了錯路，大致歸結(jié)有以下幾點：酒店管理人員到位時間太晚。80%的業(yè)主對于五星級酒店的裝飾設計，要求的就是：氣派、豪華、風格獨特！其實，裝飾設計最重要、最終是為酒店開業(yè)后的經(jīng)營服務的！當然，必要的豪華、氣派、高檔必不可少，但還需把相當?shù)木Ψ旁诰频甑钠矫婀δ懿季?、服務項目及各占的比例上面來。尤其現(xiàn)在眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商都認識到了：房地產(chǎn)本身很難形成品牌，哪怕是幾十萬平方米的小區(qū)建設都很難形成品牌，但高星級酒店在市場上很容易形成品牌，所以，考慮到建立企業(yè)的品牌，考慮到提升所要開發(fā)的住宅及周邊區(qū)域的整體價值，在開發(fā)建設住宅小區(qū)的同時建設高星級酒店。三、選擇建立高星級的類別：是商務酒店兼帶一般會議功能酒店？純度假型酒店？度假兼會議型酒店？酒店類別 各項功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐飲 娛樂 休閑 會議 會展 住宿商務酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★☆ ☆☆☆☆ ★★★★度假酒店 ★★★☆ ★★★☆ ★★★★ ★★☆☆ ☆☆☆☆ ★★★★商務會議型酒店 ★★★★ ★★☆☆ ★☆☆☆ ★★★★ ★★★☆ ★★★★商務會展型酒店 ★★★☆ ★★☆☆ ★★☆☆ ★★★★ ★★★★ ★★★★四、高星級酒店市場定位的過程 高星級酒店市場定位的過程大致可按以下四個步驟進行。決策時要從客人的立場來思考問題，憂客人之憂、樂客人之樂，如針對外地出差人員可提供市內(nèi)交通圖，汽車等等方便客人。宣傳要注重簡練、具體，強調(diào)特色和顧客能獲取的好處，與此同時，挑選合適的媒介也是十分必要的。高星級酒店根據(jù)目標市場和自身形象來設計或更新酒店產(chǎn)品，始終本著客人所需。二級口岸：地處知名旅游景點，已經(jīng)形成大型旅游商業(yè)街，消費市場已成熟。（4）競爭能力：周邊同行分布密度及其品牌效應、服務、質(zhì)量、環(huán)境、價格等情況如何，對自己構(gòu)不成威脅。C、店址應選擇在以上二級口岸經(jīng)濟收入穩(wěn)定、購買欲望較強，這樣可擁有穩(wěn)定的客源。酒店門前的公共衛(wèi)生:門前的公共衛(wèi)生要好，如有無垃圾廢物池或坑要及時聯(lián)系相關(guān)部門處理，防止今后影響環(huán)境。七、組建自己的一個酒店專業(yè)籌建團隊——請酒店專業(yè)裝飾設計公司出設計方案：在這個過程中，要詳細分析：酒店檔次、類別的確定；各服務項目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；各項硬件滿足高星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學地控制能耗等五大項要求；按照第3項的五項要求具體列出實施方案；預期未來5—10年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預留、預埋；八、可行性調(diào)查報告（自己做，同時請酒店專業(yè)人士做，然后對比）——酒店建造成本的大致分析（依據(jù)酒店自身情況進行調(diào)研）九、尋找設計單位。由此可見簽訂合同前考察土建承包方的真實經(jīng)濟實力是多么關(guān)鍵！土建施工的進度、質(zhì)量的監(jiān)督和管理：A要求乙方做出切實可行的施工組織設計；B甲方的現(xiàn)場監(jiān)理工程師要監(jiān)督乙方各階段在工地的實際施工人數(shù)，是否按照計劃實施，能否完成進度要求，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋；C甲方現(xiàn)場工程師應該針對施工進度做出獎懲制度：完成則獎，延后就罰；D甲方現(xiàn)場工程師還應該針對監(jiān)理公司制定獎懲制度：認真履行職責的則獎，若我方發(fā)現(xiàn)問題而監(jiān)理方置若罔聞或走馬觀花或睜只眼閉只眼的則堅決處罰或更換監(jiān)理公司。土建建造成本分析：A近一年內(nèi)鋼材價格的大起大落，使建筑成本必定受到影響，但目前酒店高層建筑的土建均價也基本在1400—1800左右了；B確定建筑設計院的時候就要特別注意：其主結(jié)構(gòu)設計師的資質(zhì)、實踐水平、務實的態(tài)度，若遇到學究類的，沒有實踐經(jīng)驗，一味只強調(diào)規(guī)范，一丁點的責任都怕承擔的那種，設計出來的結(jié)構(gòu)鋼含量會大得讓你瞠舌！尤其地下幾層那鋼筋啊，編織得密密麻麻，穿鋼筋的工人也是累得吭哧吭哧的，甲方不知道要冤枉花多少錢！C土建的建造成本也和最初的酒店專業(yè)裝飾設計有關(guān)系：酒店主體設計盡可能地不采用圓弧類或異型類造型，否則將增加建筑模板及人工成本，同時也增加了后期裝修的材料及人工成本；裝飾成本分析，控制：A一般高星級酒店的裝飾成本占總投資成本的40%；B酒店的裝飾設計和裝飾施工必須分別由專業(yè)的酒店裝飾設計公司和有能力的裝修施工公司來完成，反對由裝修承包方免費進行裝飾設計的做法：①專業(yè)的酒店裝飾設計公司：其目的是掙設計費、同時作好自己公司的口碑，與其所采用的何種價位裝飾材料，最終的裝飾總成本無直接經(jīng)濟利益聯(lián)系。但其接的單，大多是寫字樓、住宅、商場、學校、機關(guān)、酒樓一類的。一個好的酒店設計方案，無論是自己做或者另外花錢請專業(yè)酒店設計人員做，都是要花費設計費用的。酒店裝飾效果的體現(xiàn)，最主要是靠裝飾材料的選型、合理搭配、細節(jié)處理，同時還要巧妙地體現(xiàn)出酒店的主題文化，再配以燈光，效果自然就出來的，這樣，就能節(jié)省一大筆裝飾費用。C主要裝飾材料進行把控：一般采取甲供或甲方認定品牌、規(guī)格、型號。酒店作為一個平臺，在這一方面的作用舉足輕重。要注意選擇好管材的類型，目前市場上出現(xiàn)的新產(chǎn)品較多，要多對比一下價格、材質(zhì)、壽命、健康、維護方便性等綜合指標；消防及自動報警系統(tǒng)：功能要求：為滿足酒店賓客與財產(chǎn)安全和國家公共安全所須A施工普遍是由當?shù)叵啦块T壟斷。建議分成三個檔次：進口品牌的，如美國的開利、約克，日本的大金等，純國產(chǎn)的海爾、格力、清華同方、山東的格瑞德、貝萊特等等，合資的臺灣臺佳、上海瀚藝等。那絕對會經(jīng)常出現(xiàn)一大群客人等候電梯的場面。還需要有一臺是蒸汽鍋爐，必須滿足洗衣房所有設備用量！A要注意鍋爐的燃燒機一定要用進口的！選擇品牌時要考慮以后維修件要方便購買；B從能耗角度，最好是采用燃氣鍋爐，但購買時要有一臺燃油燃氣兩用的鍋爐，以應急；弱電系統(tǒng)（電腦管理系統(tǒng)、門鎖管理系統(tǒng)、電話管理系統(tǒng)等智能控制系統(tǒng)）：功能要求：電腦收銀、電腦財務、電腦行政人事管理系統(tǒng)。樓層布草間功能要求：每個樓層房間大于30間以上，必須有一個15平方以上的布草間！1樓層消毒間功能要求：每個樓層房間大于30間以上，必須有一個6平方以上的消毒間！1樓層房務中心帶客房辦公室與二極庫房功能要求：在酒店樓層必須有一個賓客服務中心15—20個平方，內(nèi)部必須有一個10個平方以上的房間小食品庫，共計3040平方！1樓層員工衛(wèi)生間功能要求：在每個樓層最好設立一個蹲便衛(wèi)生間！1總機接線室功能要求：在前廳或樓層要有10個平方以上的總機房！1酒店監(jiān)控室功能要求：在前廳或樓層要有10個平方以上的安監(jiān)室室！1酒店客用貴重物品保管室：功能要求：在酒店前廳最好是總臺后面有一個不小于6個平方的貴重物品保管室。2經(jīng)營管理上的節(jié)能措施：A用節(jié)水型的坐便器，可以節(jié)水一半以上。公共衛(wèi)生間安裝感應節(jié)水龍頭。酒店中央空調(diào)的冷卻塔會形成大量的水霧，一年就要飄掉近5000噸水。采用智能節(jié)電調(diào)壓開關(guān)。E將夏天空調(diào)的溫度設定在28℃。采用無紙化辦公。單層窗可貼透明反射膜或防曬膜，可阻隔70%80%的太陽能。酒店的玻璃天頂可采用天幕智能控制。I洗衣房如能將臟棉織品浸泡20分鐘再洗，既容易洗凈又節(jié)水省電。十二、組建自己的一個酒店專業(yè)籌建團隊——請酒店專業(yè)裝飾設計公司出設計方案：在這個過程中，要詳細分析：酒店檔次、類別的確定；各服務項目功能的名稱、功能布局、各占建筑面積比例；各項硬件滿足星級星級評定硬件要求、滿足經(jīng)營管理便捷并最大程度降低管理成本、滿足人性化和舒適化、最大化地創(chuàng)造利潤、最科學地控制能耗等五大項要求；第3項的具體實施方案；預期未來5—10年內(nèi)的發(fā)展需求，做好各種管線的預留、預埋；形成酒店初步設計方案后，找一家建筑設計院按照此酒店初步設計方案做酒店建筑設計方案（水、暖、電、土建、結(jié)構(gòu)圖紙）——會審——酒店專業(yè)裝飾設計公司出酒店裝飾深化設計方案——會審——將裝飾深化設計方案遞交建筑設計院，由建筑設計院統(tǒng)一出施工圖紙（各專業(yè)藍圖）——開始施工，同時酒店專業(yè)裝飾設計師及各專業(yè)工程師跟蹤現(xiàn)場，及時解決問題。通過以上工作，再來對應該推出的服務項目及各占比例進行確定。專業(yè)的酒店裝飾設計公司必須清晰地了解目前國內(nèi)的裝飾材料市場價格，國產(chǎn)的，進口的，差價多少，哪些進口材料可以由國產(chǎn)材料替代?，F(xiàn)在很多大型的施工單位都下設了設計部門，設計室或設計院。但最為關(guān)鍵、最為頭疼的是：施工單位在設計時，是否將裝飾成本控制到最為合適的一個點了？？本來這個點就是不容易量化的，即使業(yè)主方招聘專業(yè)酒店籌建人員全程跟蹤設計，收效也是甚微。設計中“忘記”2層預留大型設備吊裝口！土建施工已經(jīng)封頂待進大型設備時，才發(fā)現(xiàn)中央空調(diào)主機抬不進去！變壓器也弄不進去！設備又沒有辦法化整為零，就只有又拆吧！大家可以想像其難度！給排水、消防還沒完成打壓試水，二裝就開始進行了，結(jié)果一試壓，爆管的地方墻紙報廢、吊頂被浸……，還導致幾家乙方之間的爭吵，索賠。十五、高星級酒店工程籌建管理事宜思路定位：照照鏡子看看自己，清理思路，結(jié)合實際，打破傳統(tǒng)的國際酒店籌建裝修定位，打造具有中國名族文化裝修、文化風格、文化氛圍、文化禮儀、具有中國歷史文化的高過于現(xiàn)代星級酒店的中國歷代文化代表性結(jié)合酒店。給排水工程主管，主要工作是負責酒店：1）負責按時完成懂