【正文】 析下半年一些上半年討論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的如物業(yè)稅政策、加息政策將進(jìn)一步明朗化。杭州市政府相應(yīng)采取了一系列政策，如：年初恢復(fù)征收二手房轉(zhuǎn)讓20％的個(gè)人所得稅；近期一些商業(yè)銀行推出新措施，對(duì)1990年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭貸款或只能發(fā)放五成等。融資難度的加大不僅意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本的提高，更將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。減少拆遷活動(dòng)，將有助于減少過(guò)多開(kāi)發(fā)的新項(xiàng)目。房產(chǎn)政策 　　為了平抑飛揚(yáng)的房?jī)r(jià)、打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒房者，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者和投資者的利益，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。 　　隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸款門(mén)檻，歸納總結(jié)主要是限制個(gè)人購(gòu)買(mǎi)2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)。為給杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱實(shí)現(xiàn)“降溫”，國(guó)家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，以確保包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的多種行業(yè)保持正常穩(wěn)定的發(fā)展。土地政策 　　土地——關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的一種物質(zhì)，土地的相關(guān)政策更是與地產(chǎn)界的命脈息息相關(guān)。恩格爾系數(shù)　　數(shù)據(jù)：近幾年來(lái)，杭州市的恩格爾系數(shù)持續(xù)下降。城市化程度　　目前杭州城市化率為55%左右，2020年將達(dá)70%?！　￠L(zhǎng)三角地區(qū)包括上海市、浙江7市和江蘇的8個(gè)城市，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)之一。從投資主體看，當(dāng)前杭州市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)主要依靠非國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位投資的推動(dòng)。其中一產(chǎn)56億元，%；二產(chǎn)654億元，%；三產(chǎn)432億元，%。一、 域宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況：GDP　　自上世紀(jì)90年代初開(kāi)始，連續(xù)13年內(nèi)，杭州經(jīng)濟(jì)一直保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度，其中房地產(chǎn)業(yè)對(duì)推動(dòng)GDP的增長(zhǎng)做出了巨大的貢獻(xiàn)。有滬杭、浙贛、杭甬、杭長(zhǎng)等鐵路線，年旅客發(fā)送量達(dá)3000萬(wàn)人次，貨運(yùn)量 2000萬(wàn)噸左右，公路總里程近5000公里。自秦始皇置縣治至今已有二千二百多年歷史。面積16596平方公里，人口636萬(wàn)。城市居民以漢族為主，有回蒙、 朝鮮、畬等27個(gè)少數(shù)民族。五代吳越國(guó)和南宋曾在杭州建都。航空線22條，與50個(gè)城市和地區(qū)通航。據(jù)本網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，1999—2002年，杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每年的實(shí)際投資額以17%的速度快速增長(zhǎng)，%、%、%、%%，呈逐年上升態(tài)勢(shì)。上半年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，%，%，%。以下是今年上半年公布的有關(guān)該地區(qū)城市居民人均可支配收入的排名情況：2004年16月份長(zhǎng)三角城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（人均可支配收入）名次按實(shí)際數(shù)值排序按增長(zhǎng)率排序2003年末全市人口是640萬(wàn)，由此推算城市化提高15%，即市區(qū)凈增100萬(wàn)人口，未來(lái)16年每年增加7萬(wàn)左右。至2003年末，%，；%。 　　2004年的土地市場(chǎng)在鞏固2003年全面整頓政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 。 　　中央雙管齊下，一方面通過(guò)政策下發(fā)和監(jiān)管來(lái)控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過(guò)熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過(guò)調(diào)整資本金比例，來(lái)進(jìn)一步抬高過(guò)熱行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。2月26日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見(jiàn)稿)》。 2004年5月13日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行。很多城市的住房剛性需求來(lái)自于拆遷，通過(guò)減少拆遷規(guī)?？梢越档痛笠?guī)模的購(gòu)房需求，使得房地產(chǎn)達(dá)到供需均衡，平抑房?jī)r(jià)?！　≡偌由细黜?xiàng)金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，個(gè)人房貸審查日趨嚴(yán)格使得放貸速度大幅放緩，而部分中小房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。此外，浙江省亦在醞釀期房限轉(zhuǎn)政策。 　　在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤(rùn)、價(jià)格趨于合理化。一、歷年土地供應(yīng)狀況年份199819992000200120022003供應(yīng)總量（畝）58375642814210544036012商品房用地14624921819186820783567經(jīng)濟(jì)適用房用地43757299523723752445（土地供應(yīng)區(qū)域分布）從土地供應(yīng)區(qū)域來(lái)看，今年18月份出讓地塊主要集中在濱江、江干、拱墅以及杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)干區(qū)，共推出54宗地塊，%?！　某山煌恋氐囊?guī)模來(lái)看，濱江區(qū)50畝以下的地塊有3宗，而50畝—100畝之間的地塊有3宗。2）錢(qián)江新城錢(qián)江新城繼去年成交了880余畝的土地后，今年18月份又陸續(xù)推出了14宗地塊，其中除了第34號(hào)地塊未能成交以外，其余13宗均已名花有主，成交額達(dá)373452萬(wàn)元。3）拱墅區(qū)　　拱墅區(qū)今年18月份共推出地塊22宗，其中成交21宗，%，成交金額達(dá)236471萬(wàn)元?！　」笆麉^(qū)作為老城區(qū)的重要組成部分，所推土地特別是住宅用地頗受開(kāi)發(fā)企業(yè)的歡迎，該區(qū)域中今年推出的地塊中商業(yè)、綜合用地占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，政府著重改造拱墅區(qū)居住環(huán)境的決心略見(jiàn)一斑。其中成交3宗，占成交總面積的8%，成交額達(dá)44838萬(wàn)元。但杭州公開(kāi)推出的土地中除濱江、下沙各一宗地因位置、規(guī)模不理想等各方面的原因而流標(biāo)外，其余地塊均順利成交，并且絕大部分地塊競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。近兩年來(lái)，“沿江開(kāi)發(fā)”改造帶動(dòng)了大量公建項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)杭州市新區(qū)配套建設(shè)起了較大推動(dòng)作用，并有效地提高了各新區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能和環(huán)境品位，這一點(diǎn)在濱江、下沙、拱墅區(qū)等地顯得尤為明顯。此外，隨著住宅項(xiàng)目綜合品質(zhì)的日益提高，小區(qū)的配套公建以及社區(qū)商業(yè)用地也有增長(zhǎng)趨勢(shì)。針對(duì)這一實(shí)際情況，杭州市國(guó)土資源局地塊出讓采用了總體規(guī)模、零星結(jié)合的方式供地，大中小地塊各占一定比例，保證滿(mǎn)足不同開(kāi)發(fā)商的需要，實(shí)現(xiàn)了土地的梯度供應(yīng)?，F(xiàn)象四：土地成交價(jià)格略有小幅下調(diào)、開(kāi)發(fā)重心向外擴(kuò)散2004年杭州18月份住宅的平均成交單價(jià)為每畝479萬(wàn)元，較2003年的每畝497萬(wàn)元，%。三、土地成交情況分析而從上半年成交土地面積僅占全年計(jì)劃三分之一不到的情況來(lái)看，預(yù)計(jì)今年土地出讓的總金額又會(huì)上一個(gè)新臺(tái)階。但未成交面積已達(dá)到了當(dāng)月總出讓面積的51%。前4個(gè)月的公開(kāi)出讓現(xiàn)場(chǎng)雖然沒(méi)了前幾年一哄而上的局面，但是現(xiàn)場(chǎng)氣氛還是比較活躍的，但6月份的成交情況卻是波瀾迭起。實(shí)際成交價(jià)格與上年的同區(qū)塊相比，都保持在原有水平或有所提升。土地市場(chǎng)的這種遭遇，主要是因?yàn)榻螘r(shí)間，金融政策的收緊使得很多項(xiàng)目進(jìn)展受到不同程度的影響，項(xiàng)目尋求合作日漸增多。為避免這種情況，以下地價(jià)分析都采取了同一性質(zhì)用地內(nèi)先進(jìn)行容積率的平均，然后以該值進(jìn)行修正。從上半年杭州市國(guó)土資源局公布的出讓結(jié)果來(lái)看：今年上半年各種用途的土地價(jià)格都有不同程度的上揚(yáng)。區(qū)域分析其中，商業(yè)地價(jià)水平值為1919元／平方米，住宅地價(jià)水平值為1103元／平方米，工業(yè)地價(jià)水平值為494元／平方米。而全國(guó)排名是第三，排在杭州之前的分別是北京和上海。與2002年相比，2003年杭州的地價(jià)指數(shù)有所上升。歷年杭州市地價(jià)水平該政策讓市場(chǎng)始終處于饑渴的狀態(tài)之中，其主要手段是通過(guò)限制土地供應(yīng)量，來(lái)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求?！钡豢煞裾J(rèn)，這同樣也是把雙刃劍。杭州市房地產(chǎn)的流金歲月也使各開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地出讓會(huì)上不知疲倦的競(jìng)爭(zhēng)，“天價(jià)”、“宇宙價(jià)”相繼而出。 　　市場(chǎng)上房?jī)r(jià)火箭式上升，使得老百姓的怨聲載道。五、土地市場(chǎng)展望　　2003年，針對(duì)供需嚴(yán)重不平衡的情況，杭州市放出3500畝住宅用地。西邊是西湖，東邊是錢(qián)塘江。2001年和2002年，工廠開(kāi)始撤離城區(qū)。第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)投資狀況2004年上半年，杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，但增速明顯回落。 ，%%。二、房地產(chǎn)供應(yīng)分析房地產(chǎn)供應(yīng)總量杭州市樓市一級(jí)市場(chǎng)的典型特征是嚴(yán)重的供不應(yīng)求。樓盤(pán)名開(kāi)盤(pán)時(shí)間可預(yù)售套數(shù)求購(gòu)人數(shù)求購(gòu):可供水印康庭36018005:1錢(qián)塘 沁園20010005:1彩虹城800多套25003:1文景苑4462400:1采荷人家二期5822000多:1浪漫和山7001000多:1另?yè)?jù)杭州市房產(chǎn)局對(duì)2003年預(yù)售備案的12964套住房成交統(tǒng)計(jì)，單價(jià)在6000元/%。%%。經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展和消化，目前杭州市土地市場(chǎng)化很高，除經(jīng)濟(jì)適用房和很少量的公益、基礎(chǔ)設(shè)施用地外，絕大多數(shù)的商品房都是通過(guò)招拍掛的形式出讓出去的。近23年杭州市房地產(chǎn)供求比例還是維持供略小于求的態(tài)勢(shì)，排除重大的政策調(diào)整外，按照目前住宅用地和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量和和高容積率趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi)，這種供小于求的局面將逐漸改觀，從而慢慢步入買(mǎi)方市場(chǎng)。2003年11月，根據(jù)浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所對(duì)杭州市區(qū)24個(gè)樓盤(pán)的調(diào)查表明，在全部11841套住宅中，空關(guān)房1626套，%?？梢哉f(shuō)居住條件有了很大的改觀。A：全國(guó)平均居住面積；B：小康水平居住面積　　2）、戶(hù)型及房屋結(jié)構(gòu)　　住房面積、住宅戶(hù)型是衡量居民居住水平的重要指標(biāo)。其中以?xún)墒乙粡d的家庭所占比重最多，達(dá)38．4％；其次為三室一廳，所占比重為22．9％；二室二廳11．4％；一室一廳9．9％；三室二廳8．9％；四室一廳5．8％，非成套住宅2．1％，其他0．6％。近八成的居民已擁有住宅，但仍存在不少不滿(mǎn)意之處，如住宅面積偏小，戶(hù)型結(jié)構(gòu)不合理，居住環(huán)境不理想等。其中23．7％打算換購(gòu)更好的房子，36．3％打算另購(gòu)更好的房子，23．7％計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房?！　?duì)居住現(xiàn)狀不滿(mǎn)意的方面包括：建筑面積、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、小區(qū)氛圍和檔次、物業(yè)管理、生活服務(wù)設(shè)施、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃、交通區(qū)位等等。五、房?jī)r(jià)收入比2003年末杭州市與蘇州市房?jī)r(jià)收入比對(duì)比狀況：項(xiàng) 目計(jì)量單位蘇州市區(qū)杭州市區(qū)人均可支配收入元1236212898家庭平均人口數(shù)人戶(hù)均收入元3510842563人均面積平方米商品房上市主力戶(hù)型（中值）平方米110110商品房平均價(jià)格元／平方米31445841平均總房?jī)r(jià)元345840642510房?jī)r(jià)收入比——　　評(píng)述：在長(zhǎng)三角的16個(gè)城市當(dāng)中，蘇州市與杭州市在各個(gè)方面都是比較接近的。房?jī)r(jià)上如此大的懸殊，削弱了杭州市對(duì)人才的吸引力。根據(jù)2004年上半年各新樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，市區(qū)商品房平均價(jià)格達(dá)7500元/平方米。文景苑”，房屋類(lèi)型為多層、小高層，均價(jià)9000元/平方米；“錢(qián)塘春江花月”普通公寓10000元左右/平方米，江景房11000元/平方米； “贊成文華”為多層、小高層住宅，均價(jià)7500元/平方米；“金都　　城中區(qū)域：（除湖濱區(qū)域外，北至德勝路、南至秋濤路和復(fù)興大道、東至環(huán)城東路、西至教工路）住宅的平均售價(jià)為900012000元/平方米　　目前在售的主要樓盤(pán)有：“西房　　三墩區(qū)域：（三墩鎮(zhèn)周邊）住宅的平均售價(jià)為45006500元/平方米　　目前在售的主要樓盤(pán)有：“天陽(yáng)景江苑”均價(jià)6500元/平方米；“華龍?jiān)谶@種市場(chǎng)條件下，由于住宅短期供給幾乎是零彈性?！　」┙o：現(xiàn)階段供應(yīng)減少　　從年初到現(xiàn)在，有關(guān)房地產(chǎn)的土地、金融政策頻繁出臺(tái)，控制高檔房建設(shè)、提高個(gè)人貸款門(mén)檻等等，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)乃至房?jī)r(jià)都會(huì)造成一定影響。土地市場(chǎng)“招、拍、掛”的全面實(shí)施，也將在一定程度上使土地價(jià)格增長(zhǎng)。因此，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)速度可能會(huì)減緩?！　】傮w上講，雖然這些年來(lái)杭州人均住房面積有了迅速增長(zhǎng)，但仍需繼續(xù)改善?！　I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，杭州的住宅消費(fèi)在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的高速發(fā)展之后，相當(dāng)一部分市民早已解決了最原始的“住”的問(wèn)題。升級(jí)置業(yè)是實(shí)現(xiàn)住房階梯消費(fèi)的一種方式，升級(jí)置業(yè)群體的購(gòu)買(mǎi)需求是杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的支撐力量。大量的外地人購(gòu)房，有力地拉動(dòng)了房?jī)r(jià)。　　因故推遲西湖區(qū)，東至通濟(jì)路，南至董家路住宅　　因故推遲濱江區(qū)，東至春曉路住宅　　本表中的土地級(jí)別按土地級(jí)別劃分范圍確定。三級(jí)土地的四至界線：二級(jí)土地以外，東至紹興路、文暉路延伸段、機(jī)場(chǎng)路、艮山西路、秋濤北路、秋濤路、鐵路，南至鐵路、貼沙河、中河、西湖風(fēng)景名勝區(qū)界線，西至玉古路、西湖風(fēng)景名勝區(qū)界線(西溪路)、古翠路、文三路、學(xué)院路，北至文一路、德勝路。六級(jí)土地的四至界線：(1)北區(qū)片：五級(jí)北區(qū)片以外，東至筧丁路、機(jī)場(chǎng)路、明石路、白石村、滬杭高速公路、彭埠鎮(zhèn)、石公廟、五堡村一張，南至錢(qián)塘江，西至西湖風(fēng)景名勝區(qū)界線、龍門(mén)山、金魚(yú)井、西溪文化旅游區(qū)界線、紫金港、余杭塘河北側(cè)干流、宦塘河、紅旗河、石祥路、京杭運(yùn)河，北至謝村橫路、金昌路、鐵路(杭鋼集團(tuán)公司)、杭鋼集團(tuán)公司與半山路交匯處、半山山腳、廣濟(jì)路、石橋路、華豐路、丁石路、石祥路、與筧丁路交匯。(5)龍塢風(fēng)景區(qū)南區(qū)片：東至龍塢風(fēng)景區(qū)南區(qū)的不界線，南至龍塢風(fēng)景區(qū)南區(qū)的南界線，西至龍塢風(fēng)景區(qū)南區(qū)的西界線，北至龍塢風(fēng)景區(qū)南區(qū)的北界線。(二)西湖風(fēng)景名勝區(qū)土地級(jí)別劃分范圍一級(jí)土地的四至界線：東至湖濱路、南山路，南至南山路，西至西山路，北至北山路。東至二級(jí)地的西界、三級(jí)地的西界，南至之江路，西至七佛寺、外大橋、梅家塢、柴窯里、美人峰、西湖風(fēng)景名勝區(qū)西界，北至老和山、浙大南圍墻。余量比較大共300套，300平方米西溪山莊西郊閑林鋪排屋、別墅排屋8月開(kāi)盤(pán) 別墅開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定排屋200套，別墅160套270280平方米華立爵士風(fēng)情閑林鎮(zhèn)東北面多層一期7月開(kāi)盤(pán)，8月還會(huì)繼續(xù)推出6套512畝，共200多套，110180平方米江南春城閑林山水閑林區(qū)塊五常鄉(xiāng)02省道南側(cè)多層3幢100多套，100多平方米集美岸上藍(lán)山留下西3公里02省道南側(cè)多層、小高層、排屋10多套90120平方米杭州主要樓盤(pán)介紹：三墩城西主要樓盤(pán)一覽樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)位置建筑類(lèi)型開(kāi)發(fā)進(jìn)程余量面積天陽(yáng)棕櫚灣莫干山路北端近