【正文】 定俗成的地理稱(chēng)謂對(duì)地理標(biāo)識(shí)尤為重要。一、跑盤(pán)目的（一）、通過(guò)跑盤(pán)程序，幫助和督導(dǎo)置業(yè)顧問(wèn)成為深圳“地理通”、“樓盤(pán)通”，從而盡快建立行業(yè)所需要的市場(chǎng)全局觀(guān)念，并積累崗位所需求的基本業(yè)務(wù)信息，提高專(zhuān)業(yè)技能。售后服務(wù)告之售后服務(wù)者簽約后主動(dòng)告知客戶(hù)后續(xù)手續(xù)如何辦理,在闡述過(guò)程中口齒清晰,表達(dá)準(zhǔn)確(避免亂承諾現(xiàn)象)**,恭喜您買(mǎi)到稱(chēng)心如意的房子, 接下來(lái)將由深圳市中昊宇按揭擔(dān)保公司的xxx為您服務(wù),，可以隨時(shí)打電話(huà)給我.回訪(fǎng)在促成交易后一個(gè)月內(nèi)進(jìn)行跟蹤回訪(fǎng)。**，您好！請(qǐng)問(wèn)您是在哪里看到的信息？您說(shuō)的那套確實(shí)挺好，是十樓以上單位（是靠花園中心的單位），應(yīng)該比較適合您，業(yè)主也很有心賣(mài)的,我們已經(jīng)有客戶(hù)看中了這套房,您現(xiàn)在有時(shí)間過(guò)來(lái)看房嗎？(需根據(jù)物業(yè)實(shí)際情況而定)不熟悉馬上請(qǐng)教資深同事或?qū)υ撐飿I(yè)非常熟悉的同事幫忙不好意思，您稍等，我找一位更熟悉這個(gè)樓盤(pán)的同事給您介紹！看房　營(yíng)造好氣氛，突出物業(yè)賣(mài)點(diǎn),確定具體時(shí)間和地點(diǎn)并激發(fā)客戶(hù)的興趣**,您好!我們這邊剛新出一套物業(yè)非常符合您的要求，您現(xiàn)在有時(shí)間過(guò)來(lái)看房嗎？我們幾個(gè)同事已經(jīng)在約客戶(hù)看了。反饋已看過(guò)看中盡量讓其交保證金,簽單邊合同，同時(shí)打好預(yù)防針**,您好!房子是挺適合你們的，價(jià)錢(qián)也很實(shí)惠,找一套您滿(mǎn)意的房子不容易,我?guī)湍茸鲎鲱A(yù)算,然后在我們公司下個(gè)誠(chéng)意金,我好幫您去跟業(yè)主確定下來(lái)，現(xiàn)有不少同事都有客戶(hù)想要這樣的房子。回訪(fǎng)時(shí)應(yīng)當(dāng)禮貌、誠(chéng)懇、熱情，并確定客戶(hù)是否方便接聽(tīng)電話(huà),看客戶(hù)入住后的感受，尋求其它的委托需求**,您好!恭喜您喬遷新居,住得還好嗎？感謝您對(duì)我們公司的信賴(lài)和支持，謝謝您給了我一次為您服務(wù)的機(jī)會(huì)，可不可以給我提個(gè)建議，也好讓我下次有機(jī)會(huì)再更好的為您服務(wù)？其它代接電話(huà)客戶(hù)找同事應(yīng)詢(xún)問(wèn)對(duì)方是否需要留言或回電話(huà),并做好記錄,然后復(fù)述一遍,對(duì)方掛斷后方為通話(huà)完畢；最后須及時(shí)知會(huì)同事。（二）、通過(guò)跑盤(pán)熟練掌握所屬區(qū)域的地理特征、商業(yè)特點(diǎn)、樓盤(pán)情況，以為客戶(hù)提供更詳盡、專(zhuān)業(yè)的士服務(wù)。實(shí)現(xiàn)實(shí)地印象與地圖標(biāo)識(shí)間迅速自如的轉(zhuǎn)換① 、地圖標(biāo)識(shí)方向?yàn)樯媳毕履?，每日跑盤(pán)前要先畫(huà)出計(jì)劃跑盤(pán)的地圖；② 、在實(shí)際跑盤(pán)過(guò)程中，記錄沿路的每一座物業(yè)，并整理在作業(yè)中；③ 、最終在頭腦中形成地圖全貌和實(shí)地印象。對(duì)于已入伙一年之內(nèi)的物業(yè)，項(xiàng)目調(diào)查表所要求的“折實(shí)售價(jià)”一欄可不填寫(xiě)，其它欄目按要求完成。新員工不單要承受精神、體力上的付出（比如每天跑完盤(pán)回來(lái)，還要畫(huà)圖和完成項(xiàng)目調(diào)查作業(yè)），還要面對(duì)經(jīng)濟(jì)上的壓力。通過(guò)這樣的交流，可以使新員工提高對(duì)跑盤(pán)的重視程度和積極性。每周固定兩次交作業(yè)時(shí)間采用每周交兩次作業(yè)而不是每天到分行報(bào)到的做法，既可使新學(xué)員節(jié)省時(shí)間和交通費(fèi)用，從而感受到經(jīng)理對(duì)他的關(guān)懷；同時(shí)也可給予其一定的工作壓力（因?yàn)槊恐芤延凶銐虻臅r(shí)間跑盤(pán)和完成作業(yè)，所以必須提交合格的作業(yè)）跑盤(pán)輔導(dǎo)以鼓勵(lì)為主，同時(shí)要指出和分析不足，讓新學(xué)員帶著問(wèn)題跑盤(pán)。以?xún)r(jià)格和價(jià)值前景吸引客戶(hù)樓盤(pán)的對(duì)比，或做按揭。站在對(duì)方的立場(chǎng)考慮。1適時(shí)的否定客戶(hù)，（對(duì)不正確有觀(guān)念：比如想花100萬(wàn)買(mǎi)價(jià)值120萬(wàn)的房子）四、跟進(jìn)客戶(hù)技巧隨時(shí)做到——貼，就像膏藥一樣貼住他。了解客戶(hù)的真實(shí)想法。 注意客戶(hù)的心理變化，沒(méi)見(jiàn)面之前不能把所有的一切告訴客戶(hù)，要有所保留，見(jiàn)面后溝通。謹(jǐn)記：給予客戶(hù)第一個(gè)良好的印象是很重要的?？腿擞蟹裥枰阢y行辦理按揭。置業(yè)顧問(wèn)在與客人外出看房前，必須簽署“看樓書(shū)”，謹(jǐn)記填上客戶(hù)姓名，身份證號(hào)碼，聯(lián)絡(luò)電話(huà)，尤其是證件號(hào)碼，否則，客戶(hù)有權(quán)不承認(rèn)看過(guò)樓盤(pán)的。在看房同時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)時(shí)時(shí)觀(guān)察客人對(duì)所看單位的反應(yīng)，有否出現(xiàn)“購(gòu)買(mǎi)意欲”，如果有的話(huà)，便要把握機(jī)會(huì)，另外留意客戶(hù)的喜歡程度，是否符合客人要求，適當(dāng)時(shí)提供意見(jiàn)。c) 如果王先生真的不方便留電話(huà)，不如這樣吧，你公司有傳真機(jī)吧？若我找到你想要的樓盤(pán)，我先傳真給你，你覺(jué)得有興趣的話(huà)才致電我?guī)湍愫脝?？（?dāng)傳真號(hào)碼告知后，才借故問(wèn)客戶(hù)拿電話(huà)號(hào)碼，為了先電后傳真的妥善安排，免得其他人拿到客戶(hù)買(mǎi)房或賣(mài)房的資料） (四) 人際關(guān)系網(wǎng)置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)建立自己個(gè)人之人際關(guān)系網(wǎng)，令身邊之親朋知道自己是從事房地產(chǎn)的工作，平日亦可在社交聚會(huì)或應(yīng)酬時(shí)多派發(fā)名片，從而在多方面取得新客戶(hù)，增加生意機(jī)會(huì)，達(dá)到業(yè)績(jī)提升之目的。舉例：王先生，你好，我是創(chuàng)輝租售的小汪啊，剛收到消息，你居住的房子隔鄰六幢有一間平價(jià)放盤(pán)，三十二萬(wàn)就肯出售，面積比你現(xiàn)在的大一點(diǎn)，向南，三個(gè)房間，裝修很好，你是否考慮這戶(hù)型呢？?。∧愕姆孔舆€未售出，我會(huì)努力一點(diǎn)的，如果我有實(shí)在客戶(hù)便馬上跟你談啊！理由：剛才所問(wèn)，可了解王先生現(xiàn)時(shí)情況及其心態(tài)。對(duì)于我們，可以了解業(yè)主放盤(pán)的急切性，業(yè)主的價(jià)錢(qián)底線(xiàn)，最重要的是令業(yè)主覺(jué)得創(chuàng)輝租售是有很多客的，不斷重復(fù)試價(jià)，會(huì)導(dǎo)致日后業(yè)主可能在其他地產(chǎn)公司達(dá)成協(xié)議前，都會(huì)事先告知我們及了解當(dāng)時(shí)我們有否實(shí)客可出高一點(diǎn)價(jià)錢(qián)，使我們可以馬上做出安排及部署和業(yè)主打好關(guān)系等對(duì)我們很有利的。（一）上門(mén)放盤(pán)的業(yè)主了解業(yè)主放盤(pán)的目的置業(yè)顧問(wèn)在填寫(xiě)業(yè)主放盤(pán)資料同時(shí)，可詢(xún)問(wèn)一下業(yè)主放盤(pán)的目的。因?yàn)榈搅撕灱s收訂的關(guān)鍵時(shí)刻，絕不能和業(yè)主失去聯(lián)系的。②價(jià)高的房子是比較靚、房大等)。3. 對(duì)客戶(hù)恰到好處贊美，多談?wù)摽蛻?hù)感興趣的話(huà)題。1. 以朋友的角度去發(fā)問(wèn)、溝通，用熱忱與誠(chéng)懇感染客戶(hù)，讓他覺(jué)得你是在為他著想，建立互信關(guān)系以充分了解客戶(hù)需求。3. 看房前準(zhǔn)備4. 準(zhǔn)備擬推各樓盤(pán)資料，并了解各樓盤(pán)的不同賣(mài)點(diǎn)，針對(duì)客戶(hù)擬定推廣的計(jì)劃。一、讓業(yè)主理解獨(dú)家委托代理的好處。4. 努力推廣——按正常情況下，獨(dú)家委托盤(pán)同事推薦起來(lái)不用擔(dān)心行家破壞，相比其他樓盤(pán)更容易售/租出。而且簽獨(dú)家后，我們公司都會(huì)主推此套房源，在最短的時(shí)間內(nèi)幫業(yè)主賣(mài)個(gè)合適的價(jià)格。對(duì)業(yè)主有一定的約束力，不容易被行家抬價(jià)。2. 如果業(yè)主不是住在附近，則較難安排預(yù)約看房，白白失去很多售/租出的機(jī)會(huì)。一般有兩種情況，1：不借：不借的話(huà)一定要有一個(gè)好的借口來(lái)回絕他，如 ，鑰匙被其他同事拿去看房了；或經(jīng)理不在鑰匙不能私自外借；或管理鑰匙的人不在鑰匙其他人不能拿；并抱以歉意。 告訴業(yè)主防止行家壓價(jià)，可以先簽合同 利用假電話(huà)演戲，客戶(hù)臨時(shí)有事來(lái)不了，業(yè)主先簽隨后在找客戶(hù)簽 簽錯(cuò)位置：拿兩份合同，一份錯(cuò)誤的，一份空白的。業(yè)主來(lái)了對(duì)于我們談的價(jià)錢(qián)有點(diǎn)不滿(mǎn)意，但是我們分行同事給他分析一些利弊，最終說(shuō)服了業(yè)主簽字。鑒定需求：消費(fèi)、投資獲利二、看房前準(zhǔn)備工作1. 準(zhǔn)備好看房相關(guān)裝備:看樓書(shū)、地圖、名片、交易流程、計(jì)算器、手機(jī)、筆2支、指南針、卷尺。二、 一般第一次看樓之客人不可超過(guò)三個(gè)單位(第一套：附帶最差的；第二套：中意的；第三套：選擇的)除非該客人為熟客介紹或已肯定對(duì)方為實(shí)客。四、 針對(duì)可能提出的異議，準(zhǔn)備好應(yīng)對(duì)方式、技巧、并進(jìn)行一些練習(xí)，由此鍛煉自己的勸說(shuō)能力。如果客戶(hù)問(wèn)您價(jià)格您就說(shuō)我給您的價(jià)格或交給我們來(lái)和客戶(hù)說(shuō)。在看房前要先和業(yè)主做好溝通，落實(shí)好報(bào)價(jià)和房子的詳細(xì)情況，客戶(hù)也要打好預(yù)防針。四、約業(yè)主看房(一) 沒(méi)有鑰匙約業(yè)主看房1) 初約（如明天上午10：00看房，明天9：00再確定；2) 死約，第二天9：00再次與業(yè)主確定客戶(hù)看房時(shí)間，以免放鴿子，失去信任度；(二) 有業(yè)主（租客）住里面,預(yù)約客戶(hù)看房；如有業(yè)主住，防止客戶(hù)與業(yè)主講話(huà)和跑單。若你與我們報(bào)價(jià)不一，客戶(hù)想你會(huì)著急賣(mài)，就會(huì)狠殺價(jià)你的價(jià)格。立場(chǎng)不同：業(yè)主是想賣(mài)高價(jià)，而你買(mǎi)二手樓是想買(mǎi)便宜一點(diǎn)，你們的想法是相反的。3) 轉(zhuǎn)定后提示語(yǔ)：某先生（小姐）你千萬(wàn)不要將該樓盤(pán)資料泄漏給行家，因客戶(hù)交的定金不多，若行家使亂告訴買(mǎi)方此價(jià)格買(mǎi)高了，買(mǎi)方也許就會(huì)信以為真，導(dǎo)致交易困難，甚至不能成交，你的目的是賣(mài)房子盡快收到全部房款，并不是為了吃定。3) 沒(méi)有關(guān)系的關(guān)系：套近乎，利用其朋友、同事、親戚之關(guān)系4) 以客戶(hù)名義：不管客戶(hù)是否還價(jià)都講是客戶(hù)還的價(jià)，談價(jià)鋪路5) 親自拜訪(fǎng)：有的人特別忙，電話(huà)中感覺(jué)不好說(shuō)話(huà)，但見(jiàn)面又完全不一樣，面談更全面一些。（條件都差）13) 演戲。面對(duì)買(mǎi)家應(yīng)多指樓宇好的一面，但必須客觀(guān)及有事實(shí)根據(jù)，千萬(wàn)不能作大。6) 當(dāng)雙方之價(jià)位已經(jīng)非常接近時(shí)，必須復(fù)述各條件是否一致才成交，這樣可以較好地將附帶條件提出，令對(duì)方減價(jià)或加價(jià)。由較急及價(jià)格又合理的一方入手攻擊。業(yè)主——拿錢(qián)。注意社區(qū)保安與行家的跟蹤，避免房源信息外泄和被跳客。1. 以朋友的角度去發(fā)問(wèn)、溝通，用熱忱與誠(chéng)懇感染客戶(hù)，讓他覺(jué)得你是在為他著想，建立互信關(guān)系以充分了解客戶(hù)需求。二、看房介紹1. 介紹資料，：提供真實(shí)、準(zhǔn)確的資料及專(zhuān)業(yè)的參考意見(jiàn)。增加客戶(hù)的購(gòu)房欲望。7. 置業(yè)顧問(wèn)要仔細(xì)，恭敬地傾聽(tīng)客戶(hù)的意見(jiàn),客戶(hù)會(huì)感激置業(yè)顧問(wèn)的嚴(yán)肅、真誠(chéng)，這將有利于了解客戶(hù)需求和問(wèn)題所在。10. 對(duì)于客戶(hù)提出的問(wèn)題的解釋?zhuān)瑧?yīng)求真求實(shí)、不夸大。3. 談判技巧a) 適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)向交易對(duì)方提出建設(shè)性意見(jiàn)；b) 盡量為雙方著想，尊重各方；c) 引導(dǎo)交易雙方緊扣談判主題；d) 提醒交易雙方讓情緒冷卻后再下決策；e) 幫助雙方適度妥協(xié)、讓步f) 公平、公正地表達(dá)意見(jiàn)。A. “先生，我看三樓那一套好了；”B. “訂金伍萬(wàn)元，先生是付現(xiàn)金吧。常見(jiàn)的異議及解決的方法：“我買(mǎi)不起”（包括一切價(jià)格異議，如“太貴了”、“你要價(jià)太高了”、“我不想花那么多錢(qián)”或“我在別處少花錢(qián)也能買(mǎi)到”等等）解決方法：1. 試探了解真相，如客戶(hù)說(shuō)的是實(shí)話(huà)，那你就介紹一些別的價(jià)格較低的產(chǎn)品；2. 把費(fèi)用分解、縮小、以每年、每月甚至每天計(jì)算；3. 掌握讓價(jià)方法總讓價(jià)第一次讓價(jià)第二次讓價(jià)第三次讓價(jià)第四次讓價(jià)20000元5000元5000元5000元5000元20000元2000元3000元5000元10000元20000元20000元///20000元//20000元/20000元10000元5000元3000元2000元四、 處理拒絕的方法：（1） 間接法：“您說(shuō)得很有道理，但……”“先生說(shuō)得不錯(cuò)，目前交通是差一點(diǎn)，但關(guān)于在這地方建一路公交車(chē)站的聽(tīng)說(shuō)政府已定下來(lái)了。就地理風(fēng)水而言，向東的房子最先到太陽(yáng)，紫氣東來(lái)，前途無(wú)量，朝西則有“賺錢(qián)無(wú)人知”的意義，且西曬的墻也可以用建筑材料來(lái)克服。（5） 迂回法：將正在交談的主題暫擱在一邊不談，將話(huà)題轉(zhuǎn)換到與正事無(wú)關(guān)的地方，直至于顧客對(duì)抗較緩時(shí)再轉(zhuǎn)回主題。解決方法：顧客只會(huì)考慮對(duì)自己是否有利，他們不會(huì)因?yàn)榕笥讯湾X(qián)買(mǎi)次品，但不要攻擊其朋友，可以說(shuō)明我和你的朋友目標(biāo)是一致的，那就是幫助您買(mǎi)到最合適的房子。業(yè)主：沒(méi)有我：那您現(xiàn)在最低賣(mài)多少錢(qián)？業(yè)主：XX萬(wàn)我：您這個(gè)價(jià)稍微貴了點(diǎn)，現(xiàn)在一般都賣(mài)XX價(jià)，而且還包稅。別外請(qǐng)問(wèn)您還有沒(méi)有其他物業(yè)放賣(mài)或者放租。更新業(yè)主了解的內(nèi)容：1. 房子哪年入伙的哪年買(mǎi)的2. 具體棟座、房號(hào)、面積、戶(hù)型3. 房子的原價(jià)4. 想賣(mài)多少錢(qián)5. 產(chǎn)權(quán)，如：按揭銀行按揭多少？自已是否可以贖樓？6. 買(mǎi)了多久，要賣(mài)的理由7. 如有客買(mǎi)什么時(shí)間能交房？8. 什么時(shí)間給電話(huà)方便看房9. 還想不想再買(mǎi)來(lái)投資？（具體投資有吸引力的房子）10. 如果出租中還是否想賣(mài)11. 賣(mài)期間是否考慮出租更新客戶(hù)了解的內(nèi)容：1. 什么區(qū)什么范圍2. 別的花園行不行3. 買(mǎi)房是按揭還是一次性付款4. 投資不是自住5. 喜歡的樓層戶(hù)型、朝向、面積6. 要毛坯，還是有裝修，最理想的是什么7. 以前是否有公司帶看過(guò)戶(hù)，多少價(jià)格8. 價(jià)格控制在多少（總價(jià)）9. 什么時(shí)候看房方便10. 聯(lián)系電話(huà)（固定電話(huà)+手機(jī)） 第八節(jié) 討價(jià)還價(jià)一、 如何應(yīng)付傭金打折置業(yè)顧問(wèn)經(jīng)常遇到客人與業(yè)主要求傭金打折，我們應(yīng)即時(shí)表明公司規(guī)定，除非客戶(hù)之前曾經(jīng)在創(chuàng)輝租售買(mǎi)賣(mài)過(guò)房子，%作傭金，租客則收取半個(gè)月租金。舉例四：陳先生，我們置業(yè)顧問(wèn)所收取的傭金只占成交金額的少部分，我們自己分成所得的只有很微利，這樣吧！成交后我請(qǐng)你去喝茶，當(dāng)作恭喜你購(gòu)買(mǎi)新居，好嗎？二、業(yè)主方面盡量令業(yè)主知道，委托我們放盤(pán)無(wú)非想盡快將單位售/租出付足傭金必然令置業(yè)顧問(wèn)加倍努力推盤(pán)，世上沒(méi)有免費(fèi)午餐的，除非置業(yè)顧問(wèn)工作程序出錯(cuò)或其他因素導(dǎo)致客戶(hù)或業(yè)主有所損失，否則要付足傭金。我們的服務(wù)是百分百真誠(chéng)的。 二、 如何引導(dǎo)客戶(hù)談價(jià)快速逼定一、引導(dǎo)客戶(hù)還價(jià)之前的準(zhǔn)備工作：置業(yè)顧問(wèn)在開(kāi)始接待客戶(hù)時(shí)，應(yīng)時(shí)刻觀(guān)察客戶(hù)的心態(tài)轉(zhuǎn)變及喜惡，我們其實(shí)可以從客戶(hù)的言談及動(dòng)作行為上，洞悉“購(gòu)買(mǎi)訊號(hào)”的出現(xiàn)。置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)了解誠(chéng)意金在談判時(shí)的重要性。d) 誠(chéng)意金的金額多少不重要（最好能計(jì)算我們傭金在內(nèi)）舉例一:王先生：你還的價(jià)錢(qián)業(yè)主現(xiàn)階段不能接受，我明白客人盡量希望售價(jià)低一點(diǎn)，反正你都喜歡這套房，不如你付多少誠(chéng)意金，讓我容易一點(diǎn)向業(yè)主爭(zhēng)取一個(gè)實(shí)在一點(diǎn)的價(jià)錢(qián)，好嗎？舉例二：王先生，你嘗試付五千元誠(chéng)意金，我再向業(yè)主爭(zhēng)取低一點(diǎn)價(jià)錢(qián)，因?yàn)橥ǔI(yè)主看到現(xiàn)金后，態(tài)度會(huì)軟化的，你給我三天時(shí)間努力吧！舉例三：王先生，你喜歡的這套房在市場(chǎng)上比較罕有的，因?yàn)榇蟛糠謽I(yè)主都是自住而不愿出售的，原因是此房朝向佳，戶(hù)型靚，如果不是業(yè)主辦公地點(diǎn)要搬到別區(qū)方便小孩子上學(xué)，是不會(huì)放盤(pán)的，況且我亦知道這套房還有其他地產(chǎn)有客戶(hù)喜歡，這樣吧，你繳付點(diǎn)誠(chéng)意金，我?guī)湍阆驑I(yè)主訂下這套房吧！千金難買(mǎi)心頭好??！案例：我們分行成交太子山莊多層頂樓一套物業(yè),剛帶客戶(hù)看房時(shí)客戶(hù)表示了自己的意向是交通便利的兩房看了幾套之后都說(shuō)不喜歡,這時(shí)我們有同事看到了太子山莊這套物業(yè)馬上給客戶(hù)說(shuō)該房的實(shí)用率如何如何的高,并分析了未來(lái)的發(fā)展,在我們的引導(dǎo)下客戶(hù)決定去看一看,客戶(hù)一看之后就覺(jué)得喜歡馬上安排就近分行同事打假電話(huà),假帶客戶(hù)看此房,讓客戶(hù)產(chǎn)生這套房很受歡迎的錯(cuò)覺(jué),馬上叫他老公來(lái)看房,看完以后說(shuō)交通不方便要考慮,我們馬上又是