【正文】 元,%。%%。年末,%。,%。分區(qū)縣看,財政收入居前3位的依次為臨淄區(qū)(56051萬元)、張店區(qū)(46545萬元)、淄川區(qū)(39086萬元)。全年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8720元,同比增長11%,城鎮(zhèn)居民人均消費性支出6126元,%。分經(jīng)濟類型看,%,%,%。（；；，％）?！　」潭ㄙY產(chǎn)投資大幅增長。地方企業(yè)中區(qū)縣屬工業(yè)效益快速增長。,極大地支持了全市工業(yè)整體效益的高速增長?！　」I(yè)整體效益水平大幅提高,地方工業(yè)效益繼續(xù)看好。,%,。經(jīng)濟運行的主要特點是:　　工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速增長。,%。（二） 歷史沿革：淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況描術(shù)與分析作者：日期：淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議目錄市場篇一、 城市概況……………………………………………………………………………………………………………………二、 淄博社會經(jīng)濟狀況描述…………………………………………………………………………………………………… 宏觀經(jīng)濟…………………………………………………………………………………………………………‥…… 區(qū)域經(jīng)濟……………………………………………………………………………………………‥………………… 淄博市土地市場分析……… ……………………………………………………………三、 淄博房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況描述（狀況、特征和競爭）………………………………………………………………… 歷史回顧…………………………………………………………………………………‥……………………… 總體評價……………………………………………………………………………………………………………… 發(fā)展情況……………………………………………………………………………………………………………… 存在問題…………………………………………………………………………………………………………… 發(fā)展趨勢……………………………………………………………………………………………………………四、 淄博房地產(chǎn)微觀市場狀況描述…………………………………‥……………………………………………‥…… 張店區(qū)在建樓盤分布圖……………………………………………………………………………………… 多層住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 高層住宅市場分析………………………………………………………………………………………………… 小戶型住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 別墅住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 寫字樓市場分析……………………………………………………………………………………… 商業(yè)地產(chǎn)分析……………………………………………………………………………………… 替他項目篇一、 項目狀況……………………………………………………………………………………………………………………二、 新世界步行商業(yè)街情況描述（街區(qū)功能）………………………………………………………………………………三、 區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析………………………………………………………………………………………………四、 政府機能狀況………………………………………………………………………………………………………………五、 文化教育氛圍………………………………………………………………………………………………………………六、 商業(yè)氛圍……………………………………………………………………………………………………………………七、 人口及小區(qū)狀況……………………………………………………………………………………………………………八、 交通組織狀況………………………………………………………………………………………………………………九、 公共設(shè)施情況………………………………………………………………………………………………………………十、 項目優(yōu)劣勢…………………………………………………………………………………………………………………項目概念篇概念設(shè)計一、 對項目的基本認(rèn)識…………………………………………………………………………………………………………二、 總體策略和總概念設(shè)計……………………………………………………………………………………………………三、 產(chǎn)品梳理……………………………………………………………………………………………………………………四、 概念設(shè)計及構(gòu)想……………………………………………………………………………………………………………項目定位篇一、 市場定位………………………………………………………………………………………………………………… 市場定位……………………………………………………………………………………………………………… 經(jīng)營產(chǎn)品主題………………………………………………………………………………………………………… 配套主題………………………………………………………………………………………………………………二、 價格定位……………………………………………………………………………………………………………………三、 客戶定位…………………………………………………………………………………………………………………… 目標(biāo)客層狀況………………………………………………………………………………………………………… 目標(biāo)客層的區(qū)域分布………………………………………………………………………………………………… 影響到目標(biāo)客層的渠道………………………………………………………………………………………………四、商場的區(qū)劃分割與功能分區(qū)……………………………………………………………………………………………策略篇一、 入市策略與時機……………………………………………………………………………………………………………二、 項目的形象策略……………………………………………………………………………………………………………三、 價格及付款方式策略………………………………………………………………………………………………………四、 項目包裝策略………………………………………………………………………………………………………………五、 公關(guān)促銷策略………………………………………………………………………………………………………………六、 媒體宣傳廣告策略…………………………………………………………………………………………………………銷售推廣篇一、 階段銷售工作安排…………………………………………………………………………………………………………二、 控盤策略及銷售控制………………………………………………………………………………………………………附件 項目裝修標(biāo)準(zhǔn)建議…………………………………………………………………………………………………… 銷售培訓(xùn)綱要和人員招聘安排………………………………………………………………………………………淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議書市場篇一、 城市概況（一） 淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟南市、萊蕪市接壤。（三） 行政區(qū)劃：淄博下轄五區(qū)張店、淄川、博山、臨淄、周村，三縣桓臺、高青、沂源（四） ，其中，城市人口265萬人，張店人口67萬人。,%。2003年,%。地方工業(yè)中,%。%,。,%。%,%。,其中國有基建、國有更改、,%?！　∠M品市場穩(wěn)中有旺。從區(qū)縣完成情況看,各區(qū)縣均呈不同程度的增長,社會消費品零售總額居前3位的依次為張店區(qū)()、淄川區(qū)()、博山區(qū)()?！　∝斦罩П３址€(wěn)定。各區(qū)縣增速呈不同幅度增長,居前3位的依次為桓臺縣(%)、高青縣(%)、臨淄區(qū)(%)。,%。,%。,。2. 區(qū)域經(jīng)濟：三、 淄博房地產(chǎn)市場經(jīng)濟狀況描述（1） 淄博市房地產(chǎn)行業(yè)歷史回顧1999年，淄博市房管行業(yè)抓大事、干實事，全面完成年內(nèi)工作任務(wù)。全市房地產(chǎn)市場活躍，房產(chǎn)交易日趨規(guī)范。2001年，淄博市房改各項指標(biāo)均高于全省平均水平，、1291萬平方米，出售率95%以上；，歸集率86%；住房貸款余額9300萬元。2002年，其中：。《關(guān)于進一步加強經(jīng)濟適用住房管理的通知》，明確規(guī)定經(jīng)濟適用住房的認(rèn)購條件、審核程序、權(quán)屬管理、上市交易等工作。具有開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)2家，二級資質(zhì)的企業(yè)6家，三級資質(zhì)的企業(yè)18家，四級(含四級)以下資質(zhì)的企業(yè)109家。全市商品房平均銷售價格增長速度平穩(wěn)，年增長在50－80元／m2之間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展得支柱產(chǎn)業(yè)，房價穩(wěn)中有升，住宅市場行業(yè)風(fēng)險不大。因地域性和消費習(xí)慣原因，樓層以4—6層為主，客戶對高層建筑接受程度低；建筑風(fēng)格仍以簡單模仿歐陸風(fēng)格為主。有的區(qū)縣和個別領(lǐng)導(dǎo)對房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展規(guī)律把握不準(zhǔn)，對當(dāng)?shù)貙嶋H號脈不透，“形象工程”、“政績工程”意積仍在作怪。一方面說明房地產(chǎn)綜合開發(fā)率比上年有了較大提高，另一方面也表明土地投放過量，新開工面積增加。缺少年度開發(fā)建設(shè)計劃的控制。致使市場形成不平等競爭，配套資金不足，群眾的生活質(zhì)量得不到保障?！　》康禺a(chǎn)的開發(fā)、拆遷、商品房銷(預(yù))售等過程都屬于房地產(chǎn)綜合開發(fā)其中的一個環(huán)節(jié)，均屬于開發(fā)建設(shè)行為。房地產(chǎn)開發(fā)項目的確立應(yīng)該由建設(shè)行政主管部門依據(jù)城市總體規(guī)劃和住宅專項規(guī)劃，按照年度建設(shè)計劃組織實施。區(qū)縣級開發(fā)管理力度貧乏，多數(shù)區(qū)縣只設(shè)立了房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，好的區(qū)縣還有一個專門管理人員，個別區(qū)縣只設(shè)一個兼職管理人員。住房信貸發(fā)展仍未向服務(wù)型轉(zhuǎn)型，手續(xù)仍繁瑣；消費者購房心理不成熟及自我保護意識仍弱。有60%的居民戶有住房，但不理想，由于企業(yè)效益不好，想通過籌資或按揭貸款準(zhǔn)備購房改善居住條件。目前淄博市的城市化水平達(dá)到41%，比全省平均高出5個百分點，但與西方發(fā)達(dá)國家相比還有相當(dāng)?shù)牟罹啵鲜兰o(jì)八十年代，美國的城市化率就達(dá)到了87%、日本達(dá)到了65%。居住小區(qū)和住宅的“智能化”、“生態(tài)化”、“多能化”建設(shè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展方向，對于戶型、環(huán)境、會所、教育、配套等方面的要求進一步增強，產(chǎn)業(yè)多元化突出，多層、小高層、高層、別墅、TOWNHOUSE、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)大量出現(xiàn)。經(jīng)濟適用住房將是我市面向大眾的消費熱點。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地產(chǎn)二級市場和租賃、抵押、評估將加快發(fā)育。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長期生存和發(fā)展，必須具備強大的資金實力。　　6）“品牌”成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命。從某種意義上講，市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟、信用經(jīng)濟。目前，淄博市的住宅價格與開發(fā)成本基本相等，其利潤空間幾乎為零。同時，城市居住小區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質(zhì)量不上檔次。1） 樓盤信息明細(xì)表圖表一市場抽樣戶型統(tǒng)計比例圖表二問卷調(diào)研中居民對戶型需求比例 從表中戶型數(shù)量統(tǒng)計結(jié)果分析得出：目前復(fù)式樓供應(yīng)量相對過大，處供過于求狀態(tài)；而且復(fù)式樓多為頂層，多數(shù)淄博當(dāng)?shù)厥忻穹从硰?fù)樓存在樓層高，上樓難的問題，對復(fù)式樓有一定抗性。 張店區(qū)多層住宅市場特點（1） 絕大多數(shù)樓盤以三房為主力戶型一般是以三房為主，二房為補充，如恒生城市花園，鴻泰嘉園等。三房占主導(dǎo)地位，說明了淄博住宅市場的開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中結(jié)構(gòu)，生活習(xí)俗和消費需求。178。容積率低,樓間距寬,基本達(dá)到1:。總之，淄博在售樓盤的價格總體趨于平穩(wěn)，偏低于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟水平和當(dāng)?shù)厥忻竦馁徺I力，與周邊沿海城市相比有較大上升空間，當(dāng)然這種增長是與市場的成熟度有關(guān)，也與開發(fā)商的產(chǎn)品定位有直接關(guān)系。； 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。攤位；區(qū)間面積：99，130 m178。天鴻化工商城位置：美食街與東一路交匯處； 發(fā)展商；淄博天鴻置業(yè)公司均價：5200元/ m178。.月。 交付時間:2004年秋均價：3480元/ m178。（一，二層聯(lián)體）商鋪形式：臨街店鋪； 物業(yè)管理費：178。餐飲業(yè)在本商圈有較大的需求。共青團路商業(yè)圈 經(jīng)過金帝購物廣場,富麗商城與王府井廣場和銀座的落成構(gòu)成了共青團路商業(yè)圈。隨著本商圈內(nèi)的生勢將越來越壯大。隨著城市中心西移,城市人口將逐漸向西移,新世紀(jì)商業(yè)街仍有較大的發(fā)展?jié)摿蛯ν鈹U張動力. 張店區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析1,張店區(qū)商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的供需不平衡,專業(yè)性商業(yè)物業(yè)份量不大,還存在占道經(jīng)營的現(xiàn)象,未來一,二年商為物業(yè)供應(yīng)量將繼續(xù)增大,市場競爭將日趨激烈’2,商業(yè)物業(yè)多為一二層聯(lián)體銷售,甚至一至三層及一至四層的商業(yè)房份額很大,一定程度造成銷售面積偏大,總價過高,影響銷售,二層,二層以上的樓層銷售不理想,一層的銷售率,出租率普遍看好,臨街, 臨路與進深長,不臨街, 不臨路商業(yè)房售價,租價相差較大,3,老城區(qū)商業(yè)圈因其長年的商業(yè)沉淀,將在相當(dāng)長一段時間內(nèi)占據(jù)商業(yè)圈老大的地位,其它商業(yè)圈的興起一定程度上對其沖擊影響,但難撼其商業(yè)龍頭老大位置, 淄博市民,投資者將繼續(xù)看好老城區(qū)商業(yè)圈,隨著城市中心西移,城市西部商業(yè)將日漸繁華,成為次商業(yè)中心。7,大型項目商業(yè)地產(chǎn)多為外地有實力的公司,集團與內(nèi)部財團聯(lián)合開發(fā)。3. 周邊道路狀況項目北臨的共青團西路為車行路，是標(biāo)準(zhǔn)的四車道，工交大巴為7路大巴，此路