【正文】 房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)狀況描術(shù)與分析作者：日期：淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議目錄市場篇一、 城市概況……………………………………………………………………………………………………………………二、 淄博社會經(jīng)濟(jì)狀況描述…………………………………………………………………………………………………… 宏觀經(jīng)濟(jì)…………………………………………………………………………………………………………‥…… 區(qū)域經(jīng)濟(jì)……………………………………………………………………………………………‥………………… 淄博市土地市場分析……… ……………………………………………………………三、 淄博房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)狀況描述（狀況、特征和競爭）………………………………………………………………… 歷史回顧…………………………………………………………………………………‥……………………… 總體評價……………………………………………………………………………………………………………… 發(fā)展情況……………………………………………………………………………………………………………… 存在問題…………………………………………………………………………………………………………… 發(fā)展趨勢……………………………………………………………………………………………………………四、 淄博房地產(chǎn)微觀市場狀況描述…………………………………‥……………………………………………‥…… 張店區(qū)在建樓盤分布圖……………………………………………………………………………………… 多層住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 高層住宅市場分析………………………………………………………………………………………………… 小戶型住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 別墅住宅市場分析……………………………………………………………………………………… 寫字樓市場分析……………………………………………………………………………………… 商業(yè)地產(chǎn)分析……………………………………………………………………………………… 替他項目篇一、 項目狀況……………………………………………………………………………………………………………………二、 新世界步行商業(yè)街情況描述（街區(qū)功能）………………………………………………………………………………三、 區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析………………………………………………………………………………………………四、 政府機(jī)能狀況………………………………………………………………………………………………………………五、 文化教育氛圍………………………………………………………………………………………………………………六、 商業(yè)氛圍……………………………………………………………………………………………………………………七、 人口及小區(qū)狀況……………………………………………………………………………………………………………八、 交通組織狀況………………………………………………………………………………………………………………九、 公共設(shè)施情況………………………………………………………………………………………………………………十、 項目優(yōu)劣勢…………………………………………………………………………………………………………………項目概念篇概念設(shè)計一、 對項目的基本認(rèn)識…………………………………………………………………………………………………………二、 總體策略和總概念設(shè)計……………………………………………………………………………………………………三、 產(chǎn)品梳理……………………………………………………………………………………………………………………四、 概念設(shè)計及構(gòu)想……………………………………………………………………………………………………………項目定位篇一、 市場定位………………………………………………………………………………………………………………… 市場定位……………………………………………………………………………………………………………… 經(jīng)營產(chǎn)品主題………………………………………………………………………………………………………… 配套主題………………………………………………………………………………………………………………二、 價格定位……………………………………………………………………………………………………………………三、 客戶定位…………………………………………………………………………………………………………………… 目標(biāo)客層狀況………………………………………………………………………………………………………… 目標(biāo)客層的區(qū)域分布………………………………………………………………………………………………… 影響到目標(biāo)客層的渠道………………………………………………………………………………………………四、商場的區(qū)劃分割與功能分區(qū)……………………………………………………………………………………………策略篇一、 入市策略與時機(jī)……………………………………………………………………………………………………………二、 項目的形象策略……………………………………………………………………………………………………………三、 價格及付款方式策略………………………………………………………………………………………………………四、 項目包裝策略………………………………………………………………………………………………………………五、 公關(guān)促銷策略………………………………………………………………………………………………………………六、 媒體宣傳廣告策略…………………………………………………………………………………………………………銷售推廣篇一、 階段銷售工作安排…………………………………………………………………………………………………………二、 控盤策略及銷售控制………………………………………………………………………………………………………附件 項目裝修標(biāo)準(zhǔn)建議…………………………………………………………………………………………………… 銷售培訓(xùn)綱要和人員招聘安排………………………………………………………………………………………淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時代廣場策劃建議書市場篇一、 城市概況（一） 淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟(jì)南市、萊蕪市接壤。淄博是山東半島對外開放較早的城市之一。全市國土總面積5938平方公里，其中市區(qū)2961平方公里。（二） 歷史沿革：淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。（三） 行政區(qū)劃：淄博下轄五區(qū)張店、淄川、博山、臨淄、周村，三縣桓臺、高青、沂源（四） ，其中，城市人口265萬人，張店人口67萬人。二、 淄博社會經(jīng)濟(jì)狀況描述1. 宏觀經(jīng)濟(jì)： 2003年,%,為十年來增速最高的年份。其中,%。,%。,%。::::。經(jīng)濟(jì)總體運行呈現(xiàn)出“速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增強(qiáng)”的良好發(fā)展態(tài)勢。經(jīng)濟(jì)運行的主要特點是:　　工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速增長。2003年,%。,%。地方工業(yè)生產(chǎn)形勢良好。,%,。地方工業(yè)中,%。,%。區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值排前3位的依次是淄川區(qū)()、張店區(qū)()、桓臺縣(),產(chǎn)值增速居前3位的依次為臨淄區(qū)(%)、博山區(qū)(%)、周村區(qū)(%)。　　工業(yè)整體效益水平大幅提高,地方工業(yè)效益繼續(xù)看好。%,。,%%。效益水平大幅提高的主要原因是中央省屬工業(yè)整體效益的明顯好轉(zhuǎn)。,極大地支持了全市工業(yè)整體效益的高速增長。,%。%,。,%%。地方企業(yè)中區(qū)縣屬工業(yè)效益快速增長。%,%。從區(qū)縣利潤指標(biāo)完成情況看,利潤總額排前3位的依次為:淄川區(qū)(113193萬元)、桓臺縣(100250萬元)、臨淄區(qū)(100112萬元)。增速居前3位的依次為:臨淄區(qū)(%)、高青縣(%)、博山區(qū)(%)?！　」潭ㄙY產(chǎn)投資大幅增長。,其中國有基建、國有更改、,%。分隸屬關(guān)系看,。住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高投入，；；。（；；，％）?！　∠M品市場穩(wěn)中有旺。,%。其中,%,%。分經(jīng)濟(jì)類型看,%,%,%。從區(qū)縣完成情況看,各區(qū)縣均呈不同程度的增長,社會消費品零售總額居前3位的依次為張店區(qū)()、淄川區(qū)()、博山區(qū)()?！　∥飪r穩(wěn)中有升,居民收入穩(wěn)定增長,生活水平穩(wěn)步提高。%,。全年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8720元,同比增長11%,城鎮(zhèn)居民人均消費性支出6126元,%。　　財政收支保持穩(wěn)定。,%。,%。分區(qū)縣看,財政收入居前3位的依次為臨淄區(qū)(56051萬元)、張店區(qū)(46545萬元)、淄川區(qū)(39086萬元)。各區(qū)縣增速呈不同幅度增長,居前3位的依次為桓臺縣(%)、高青縣(%)、臨淄區(qū)(%)?！　《愂胀瓿汕闆r較好。,%。,%。,%。分區(qū)縣看,稅收總額排前3位的依次是臨淄區(qū)(268517萬元)、張店區(qū)(187567萬元)、淄川區(qū)(92100萬元),增速最高的是高青縣(%)、其次是桓臺縣(%)、第三位是博山區(qū)(%)?！　〗鹑谛蝿莘€(wěn)定。年末,%。,%。,%。,%。%%。,?！　±猛赓Y形勢良好。2003年全市累計批準(zhǔn)利用外資項目169個,合同外資金額61607萬美元,%。實際外資到位35058萬美元,%。2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)：三、 淄博房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)狀況描述（1） 淄博市房地產(chǎn)行業(yè)歷史回顧1999年，淄博市房管行業(yè)抓大事、干實事，全面完成年內(nèi)工作任務(wù)。，％；，比上年增長3％；房地產(chǎn)交易面積381萬平方米，分別比上年增長13％和14％；，開工120萬平方米，；完成房屋評估業(yè)務(wù)106萬平方米，房屋安全鑒定25萬平方米，；10月底完成已購公房上市的啟動工作，房地產(chǎn)二級市場全面開放；房改售房工作進(jìn)入收尾階段。2000年，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)增加值完成15億元，比上年增長10%；新開工經(jīng)濟(jì)適用住房122萬平方米，竣工74萬平方米，提供住宅10360套；，%，%；房地產(chǎn)交易市場遷入新址，新交易大廳面積3000平方米，實現(xiàn)“一門式”服務(wù)；住房制度改革平穩(wěn)推進(jìn)，基本完成房改房由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)的過渡；大力推行物業(yè)管理，繼續(xù)開展優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)先活動，年內(nèi)有4個小區(qū)獲省級優(yōu)秀住宅小區(qū)；，高于全省平均水平。 2001年，淄博市住房制度改革全面進(jìn)入住房貨幣化分配實施階段，沿街開發(fā)和舊城改造成為全市房管系統(tǒng)新的經(jīng)濟(jì)增長點。全市房地產(chǎn)市場活躍，房產(chǎn)交易日趨規(guī)范。全年房地產(chǎn)交易面積完成497萬平方米。一是成立市房屋置業(yè)中心，中心與市內(nèi)各大銀行合作，推出貸款“一條龍”服務(wù)，全年累計為800余戶居民提供住房貸款擔(dān)保，擔(dān)保額8000多萬元，刺激了房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展。2001年，比上年增長6%；，；房地產(chǎn)交易面積497萬平方米，%%，全市住宅與房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，在房屋拆遷、置業(yè)擔(dān)保、評估改制、測繪改制、房產(chǎn)宣傳等方面取得重大突破。2001年，淄博市房改各項指標(biāo)均高于全省平均水平，、1291萬平方米，出售率95%以上；，歸集率86%；住房貸款余額9300萬元。2002年，全市房地產(chǎn)業(yè)依然保持快速發(fā)展態(tài)勢，全年房地產(chǎn)交易面積430萬平方米，交易額45億元，住房消費成為社會消費熱點，從而有效調(diào)動了社會資本投資房地產(chǎn)的積極性，帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對拉動全市經(jīng)濟(jì)增長起到重要作用。2002年，。%。2002年，其中：。 、占全市公有住房總量的95%以上；，歸集率達(dá)86%。，2438戶產(chǎn)權(quán)過渡工作，全市房改由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)過渡工作基本完成。、聯(lián)通路以北集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū),。《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理的通知》，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)購條件、審核程序、權(quán)屬管理、上市交易等工作。《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理工作的通知》及全國、省住房公積金管理工作會議精神，著手準(zhǔn)備成立住房公積金管理委員會。2003年，淄博市現(xiàn)有具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)135家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員3750人。其中：省屬開發(fā)企業(yè)1家，外地進(jìn)淄開發(fā)企業(yè)3家，市屬開發(fā)企業(yè)131家。具有開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè)2家，二級資質(zhì)的企業(yè)6家，三級資質(zhì)的企業(yè)18家，四級(含四級)以下資質(zhì)的企業(yè)109家。135家開發(fā)企業(yè)中：國有企業(yè)14家，集體企業(yè)27家，股份制企業(yè)51家，合資(包括外資)企業(yè)8家，民營企業(yè)35家?！?（2）淄博市地產(chǎn)行業(yè)總體評價：　　從以上數(shù)據(jù)顯示，淄博市房地產(chǎn)市場正在穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為淄博市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。幾年來，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)市場總體上表現(xiàn)為供銷兩旺，投資、銷售均保持了較快的增長速度。全市商品房平均銷售價格增長速度平穩(wěn)，年增長在50－80元／m2之間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展得支柱產(chǎn)業(yè)，房價穩(wěn)中有升，住宅市場行業(yè)風(fēng)險不大。（3）淄博市地產(chǎn)發(fā)展情況1. 目前，淄博房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場較活躍，平均價格在1700元/平方米左右。2. 由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時這也帶動了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動。3. 淄博地區(qū)區(qū)域住宅戶型主要以三房為主，面積以110—200平方米為主力戶型。因地域性和消