【正文】 企劃部門(mén)為發(fā)展提供以下整合思路及運(yùn)作方案。近年來(lái)，金谷房產(chǎn)在宿遷市委、市政府和有關(guān)部門(mén)的大力支持下，全體員工團(tuán)結(jié)一心，艱苦奮斗、開(kāi)拓進(jìn)取，扎實(shí)工作，取得了較大的成績(jī)，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步、健康發(fā)展。帝景”住宅小區(qū)?！敖鸸然▓@”于2003年8月竣工，竣工前貳佰多套住宅房就銷(xiāo)售一空，創(chuàng)造了宿遷市福利分房結(jié)束后樓市銷(xiāo)售的奇跡。公司成立旨在躋身宿遷市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之歷史潮流，公司的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略是：以房地產(chǎn)代理、展覽展示及其一條龍服務(wù)為主。宿遷位于新興的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，東臨中國(guó)八大港口之一連云港，西接全國(guó)交通樞紐徐州市，是歷史悠久但又年輕的新興中心城市。宿遷是投資的樂(lè)土和創(chuàng)業(yè)的樂(lè)園，一流的基礎(chǔ)設(shè)施，宜人的生態(tài)環(huán)境，靈活的政策洼地、高效的服務(wù)平臺(tái)，讓宿遷充滿了蓬勃的朝氣和旺盛的活力。近年來(lái)，江蘇省委、省政府一直將宿遷作為特殊區(qū)域給予重點(diǎn)扶持，是江蘇省唯一的“經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜合改革試點(diǎn)城市”。同時(shí)，企業(yè)在用地、用水、用電等方面享受全省最優(yōu)政策，形成了加快各類生產(chǎn)要素向宿遷富集的“洼地”效應(yīng)。城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市規(guī)模迅速擴(kuò)張，中心城市規(guī)劃區(qū)面積擴(kuò)大到2108平方公里，建成區(qū)面積達(dá)220平方公里，城市的各項(xiàng)功能日趨完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射力和影響力進(jìn)一步提升，特別是近幾年大力整治經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，為加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的氛圍。市委市政府還要求公安、司法、金融等部門(mén)采取各種措施，為外商投資提供治安、法律、資金等全方位的優(yōu)惠環(huán)境。駱馬湖高爾夫產(chǎn)業(yè)園已簽署進(jìn)園項(xiàng)目12項(xiàng)，包括高爾夫球場(chǎng)練習(xí)場(chǎng)、世界高爾夫度假村等，建設(shè)于江蘇宿遷湖濱新城開(kāi)發(fā)區(qū)嶂山公園以東，定位成中國(guó)最大創(chuàng)新型純生態(tài)高爾夫產(chǎn)業(yè)基地，吸引投資金額達(dá)18億元而宿遷市的多種投資的項(xiàng)目的啟動(dòng)也充分表明宿遷市作為江蘇省新興的發(fā)展?jié)摿Τ鞘械木薮蟮奈?。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅猛發(fā)展，居民居住條件明顯改善。市區(qū)相繼建成或基本建成了 “府苑小區(qū)”、“項(xiàng)王小區(qū)”、“馬陵小區(qū)”、“恒佳花園”、“幸福家園”、“新園小區(qū)”、“金谷花園”、“豪域花園”等生活小區(qū)。2004年末，%。由于房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)，%%，均提前三個(gè)月完成了年度收人計(jì)劃，局地產(chǎn)業(yè)已成為全市重要的財(cái)稅來(lái)源之一。而一一所住宅也像一座城市，二者都像生物，其機(jī)體的每一部分都是相互關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)一致。從這一層面來(lái)講，江蘇省的地產(chǎn)投資發(fā)展是江蘇發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，反映出江蘇省迅速發(fā)展的地產(chǎn)業(yè)是地區(qū)內(nèi)最為重要的行業(yè)，投資前景和潛力可見(jiàn)一斑。%。2006年1月7月房地產(chǎn)在固定資產(chǎn)中的比重，房地產(chǎn)增速及總量比重（見(jiàn)下表）12月13月14月15月16月17月固定資產(chǎn)投資增速%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速%房地產(chǎn)占投資總量的比重%,%，比全市固定資產(chǎn)投資（50萬(wàn)元以上項(xiàng)目單位投資），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正逐步成為拉動(dòng)宿遷市投資快速增長(zhǎng)的熱點(diǎn)。 （2）、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)高層住宅、大規(guī)模住宅小區(qū)和大型商貿(mào)設(shè)施。在土地出讓金和稅收上實(shí)行先交后獎(jiǎng)的優(yōu)惠政策。三、宿遷市住宅市場(chǎng)特點(diǎn)（一）中心城區(qū)投資規(guī)模不斷膨脹 投資規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額增長(zhǎng)較快2004年以來(lái)，為進(jìn)一步加快城市化步伐，增強(qiáng)中心城市功能，宿遷市發(fā)動(dòng)全社會(huì)建設(shè)中心城市，積極推進(jìn)“北擴(kuò)西進(jìn)，南拓東延”工程，中心城市的框架進(jìn)一步擴(kuò)大，吸引了更多的房地產(chǎn)企業(yè)看好宿遷的發(fā)展。隨著老城改造工作量的減少和城市功能型建設(shè)的增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重點(diǎn)也隨之轉(zhuǎn)移，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)迅速。商品房施工面積增加，住宅面積占有較大比重。2001—2005年，全市商品房預(yù)(銷(xiāo))售面積約600萬(wàn)平方米，己銷(xiāo)售542萬(wàn)平方米，%，其中市區(qū)商品房預(yù)(銷(xiāo))售面積329萬(wàn)平方米，已銷(xiāo)售280萬(wàn)平方米，%，呈現(xiàn)出供銷(xiāo)兩旺的較好勢(shì)頭。（四）資金到位情況良好，自籌資金成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要支撐力量到04年5月份，%。(六)全市住房存在問(wèn)題面對(duì)中低端的商品房匱乏。人們?cè)诓煌瑫r(shí)期、不同生活水平上有不同的需求，原來(lái)沒(méi)有房子的希望住房不論大小、房型好壞，原來(lái)有小套型的希望換大套型的，原來(lái)房型不太好的希望換房型更好一些的。由于消費(fèi)者在購(gòu)房前無(wú)法精確計(jì)算所購(gòu)房屋的建筑面積，個(gè)別經(jīng)銷(xiāo)商就在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中采用較卑劣手段，以個(gè)充大，暗中占取消費(fèi)者的利益：二是“失信”。也全面提升了宿遷城市的整體的基礎(chǔ)設(shè)施的水準(zhǔn)。五、宿遷市區(qū)住宅市場(chǎng)需求特點(diǎn)（一）商品房需求量大幅度上升宿遷自96年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的地級(jí)市時(shí)，宿遷市區(qū)人口僅為14萬(wàn)，而到目前為止宿遷市區(qū)人口大約為35萬(wàn)，到2010年，宿遷市區(qū)城市人口要達(dá)到50萬(wàn)人以上。這同樣也體現(xiàn)了商品房的投資潛力。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，宿遷市城市居民居住條件有了顯著改善。這批“成長(zhǎng)型”客戶的承受能力大多在20萬(wàn)至50萬(wàn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持總體穩(wěn)定上升的同時(shí)，將投資商品住宅建設(shè)作為該市當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)目標(biāo)，商品房的不斷涌現(xiàn)和需求加快了地產(chǎn)市場(chǎng)的商品化流通。1，通過(guò)代表性樓盤(pán)了解宿遷市場(chǎng)的總體特征。（二）市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容本次調(diào)研在參考了康城周邊項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析，依據(jù)本案的市場(chǎng)定位，有針對(duì)性地選取了下列有代表性的項(xiàng)目：項(xiàng)目名稱位 置規(guī)格(平方米)概況及特色價(jià)格(元/平方米)戶型(平方米)興鴻名城市府路與黃河交匯建筑錯(cuò)落有致，景觀配套2200左右95152國(guó)泰廣場(chǎng)市中心霸王舉鼎廣場(chǎng)西北面，共計(jì)16萬(wàn)交通便利，綜合性樓盤(pán)，設(shè)施齊全，市場(chǎng)定位為商圈單身公寓均價(jià)2450高層均價(jià)268088149江山城市廣場(chǎng)馬陵路市府東路之間靠近京杭運(yùn)河商業(yè)綜合性，法國(guó)何裴德設(shè)計(jì)，交通便利2400左右97157東城水岸市府東路黃運(yùn)路之間，靠近京杭運(yùn)河10萬(wàn)三面環(huán)繞公園，緊鄰市府東路商業(yè)圈，交通便利，香港BBH策劃推廣2230起(多層)83139香港城幸福路和市府路交匯商業(yè)4萬(wàn)，住宅10萬(wàn)，共計(jì)14萬(wàn)CBD核心區(qū)，新老城區(qū)交匯，住宅和圍合式商鋪組成，項(xiàng)目周遍設(shè)施齊全2600左右96137競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析● 與名都同時(shí)宿豫新區(qū)的建設(shè)工作也在推進(jìn)，該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量迅速攀升。京杭大運(yùn)河以東珠江路和長(zhǎng)江路之間。價(jià)格：商業(yè)：一層1600026000元/平方米，二層800010000元/平方米，三層36004600元/平方米；住宅18002000元/平方米地理位置：幸福中路開(kāi)發(fā)商：宿遷萬(wàn)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：江蘇建設(shè)科學(xué)研究院宣傳重點(diǎn)：宿遷黃金地段開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年7月發(fā)展現(xiàn)狀：已開(kāi)業(yè)興鴻名城概況：建筑是小高層，配以底層商業(yè)，建筑錯(cuò)落有致；價(jià)格：2500元左右/平方米地理位置：市府路與黃河路交匯開(kāi)發(fā)商：宿遷市興鴻房地產(chǎn)有限公司宣傳重點(diǎn)：景觀配套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2005年5月浩源國(guó)際購(gòu)物中心概況：總建面積5萬(wàn)多平方，商業(yè)SHOPPING MALL概況：30萬(wàn)平方米，建筑以多層為主，配以底層商業(yè)、小高層公寓，建筑錯(cuò)落有致；主力套型：2070平方可售套數(shù)：1000戶價(jià)格：8500元/平方米，5000元/平方米，3000元/平方米，地理位置：幸福中路257號(hào)開(kāi)發(fā)商：宿遷浩源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司宣傳重點(diǎn)：黃金地理位置銷(xiāo)售情況：3月份達(dá)到55%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年8月金鼎名座（上海城）概況：小高層建筑，地層兩層商鋪價(jià)格：2200元/平方米地理位置：中山路與黃河路交界開(kāi)發(fā)商：南通鼎典置業(yè)有限公司宿遷分公司宣傳重點(diǎn)：位置，高檔開(kāi)盤(pán)日期：2004年上半年鳳凰城（東大街）概況：多層建筑，地層兩層商鋪地理位置：東大街與黃河路交界宣傳重點(diǎn)：位置，高檔開(kāi)盤(pán)日期：2004年上半年現(xiàn)狀：住宅基本正常入住，商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一般，招商不到位城西片：即新城區(qū)，是目前宿遷市房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，市民對(duì)新城區(qū)基本認(rèn)同，以住宅項(xiàng)目為主，市場(chǎng)價(jià)格較低。工程進(jìn)度的快慢本案的產(chǎn)品要與工期抗?fàn)?，滯后的工期將?huì)面臨滯后的產(chǎn)品滯銷(xiāo)，給銷(xiāo)售帶來(lái)了極大的負(fù)面影響。第三部分營(yíng) 銷(xiāo) 定 位 篇一、企劃推廣的核心概念公司始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一，用戶至上”的原則，把“創(chuàng)金谷信譽(yù)，樹(shù)金谷品牌！盡心竭力為業(yè)主提供放心房、稱心房！”作為金谷公司不變的宗旨和不懈的追求。我們贖賣(mài)的是思想和文化，是對(duì)生活的理解和感悟，是對(duì)生活的熱愛(ài)和對(duì)生活的憧憬。二、品牌意識(shí)的導(dǎo)入品牌就是商品差異，就是個(gè)性。而高尚人居領(lǐng)地已成為我們談?wù)摰挠篮阒黝}……因而，塑造以人為本的家園，把家園與自然和環(huán)境做得和諧完美，創(chuàng)立21世紀(jì)高尚人居領(lǐng)地，是金谷房地產(chǎn)苦心經(jīng)營(yíng)的崇高目標(biāo)。項(xiàng)目多以價(jià)廉物美為自身主要優(yōu)勢(shì)來(lái)?yè)寠Z市場(chǎng)份額，而開(kāi)發(fā)商均喜愛(ài)以低價(jià)入市的形式來(lái)吸引消費(fèi)者的注意，往往忽略了突出產(chǎn)品自身的品質(zhì)訴求。本案超凡脫俗的產(chǎn)品在眾多以郊區(qū)化、田園化形象為標(biāo)簽的項(xiàng)目中應(yīng)顯得充滿個(gè)性、現(xiàn)代和時(shí)尚，引領(lǐng)了一種真正的潮流，是在詮釋獨(dú)特的舒適住宅風(fēng)格。并且，康城提出了宿遷首個(gè)精裝可選family，可選式菜單式裝修，個(gè)性選擇，聘請(qǐng)著名室內(nèi)設(shè)計(jì)師主持裝修設(shè)計(jì)，并直接參與到前期戶型設(shè)計(jì)中，從室內(nèi)設(shè)計(jì)的角度把握戶型的合理性。保證施工質(zhì)量和進(jìn)度，給予購(gòu)買(mǎi)者信心保障，建立品牌形象。形成良好聲譽(yù)，從而獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙豐收。四、產(chǎn)品定位對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目而言，最容易打動(dòng)消費(fèi)者的──首先是交通，便捷的交通優(yōu)勢(shì)是買(mǎi)家永遠(yuǎn)不會(huì)拋棄的主題；其次是產(chǎn)品，是板是塔是“湯”是墅，買(mǎi)家想要什么，他自然會(huì)關(guān)注什么；再次是價(jià)格，物美價(jià)廉不只適用于普通日常生活用品，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)同樣適用；還有環(huán)境，自然居住已經(jīng)不是提倡的主題而是必須的主題，至于物業(yè)管理、小區(qū)智能化配套等其他元素，也是買(mǎi)家評(píng)價(jià)項(xiàng)目好壞的標(biāo)準(zhǔn)之一。（一）、設(shè)計(jì)思想本項(xiàng)目總體定位是把握宿遷城市整體風(fēng)格，將新城現(xiàn)代風(fēng)貌和古典文明融入到方案中去。環(huán)境營(yíng)造中，小區(qū)內(nèi)環(huán)繞一帶弧形水系，并以此為骨架串聯(lián)各中心綠地，盡可能實(shí)現(xiàn)最大多數(shù)的住宅傍水而居，充分體現(xiàn)景觀的均好性。（二）、產(chǎn)品設(shè)計(jì)“金谷這種人為營(yíng)造出來(lái)的便于交流、寧?kù)o和諧的氣氛，正是業(yè)主們感受到金谷那種說(shuō)不出的“好”，才是我們規(guī)劃設(shè)計(jì)的精髓所在。★ 小高層位于盛世康城最北部的4樓、5樓、13樓，是20層與13層錯(cuò)落的板式小高層公寓，規(guī)劃上有兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)：①阻隔北部公路的噪音，減少小區(qū)外界對(duì)小區(qū)的影響。盛世康城”的地理位置于城北板塊（馬陵路以北、黃河與運(yùn)河圍合區(qū)域），黃河公園、國(guó)土廣場(chǎng)、雪峰公園、馬陵公園近在咫尺，自住是其主要用途。他們購(gòu)房大多用以自住。七、產(chǎn)品總體戰(zhàn)略方向（一） 重要賣(mài)點(diǎn)：● 地段優(yōu)勢(shì)——新老城區(qū)繁華向幽靜的理想融合域● 大環(huán)境成熟——城區(qū)住宅流向區(qū)● 產(chǎn)品創(chuàng)新——是對(duì)人居理念完美詮釋、居住生活的創(chuàng)新● 個(gè)性生活——欣賞建筑，欣賞風(fēng)格并實(shí)踐人居理念，是“金谷使傳統(tǒng)與現(xiàn)代、繼承與創(chuàng)新在這里相映成輝，為廣大住戶營(yíng)造一個(gè)悠閑恬靜，舒適優(yōu)雅的理想居住環(huán)境?！锒鄬討粜椭饕攸c(diǎn)如下：①頂層帶有屋頂平臺(tái)；②每戶功能分區(qū)明確，保障私密性；③戶內(nèi)采用錯(cuò)層，即有三個(gè)樓梯的高差，流動(dòng)空間設(shè)計(jì)，極具情調(diào)與變化；④大開(kāi)間靈活分隔，戶型具有可塑性；⑤每戶送集中空調(diào)系統(tǒng)，可以自由調(diào)整室內(nèi)溫度，節(jié)省能源，使用方便，室外貼高檔面磚，既保證了建筑外型美觀，又提高了社區(qū)檔次。體現(xiàn)人與自然的關(guān)系，將宅間綠地與戶內(nèi)綠地有機(jī)的結(jié)合在一起，形成綠地的均好性。中心會(huì)館區(qū)位于地塊東北角，黃河北路和張莊路交叉口，內(nèi)部功能包括物管辦公室及適量高檔經(jīng)營(yíng)用房，并結(jié)合戲水池、鋪裝廣場(chǎng)等營(yíng)造了一個(gè)提升小區(qū)自身品味的休閑空間，同時(shí)也為小區(qū)與國(guó)土廣場(chǎng)提供了一個(gè)景觀過(guò)渡空間。會(huì)所配套：會(huì)所是供社區(qū)業(yè)主活、休閑、娛樂(lè)、交友的綜合所。物業(yè)管理：宿遷金谷物業(yè)管理有限公司，成立于2000年4月，注冊(cè)資金為伍拾萬(wàn)元整，系三級(jí)資質(zhì)，主要從事住宅小區(qū)和商業(yè)樓宇等管理與服務(wù)。車(chē)位：車(chē)庫(kù)建筑面積：3200平米。消防道主要利用外環(huán)道路及內(nèi)部景觀道路應(yīng)急組成?！?音樂(lè)及公共廣播系統(tǒng)，充分與消防廣播系統(tǒng)和熱為宜，平時(shí)提供高品質(zhì)的音樂(lè)節(jié)目服務(wù)和通知?！?生活戌套有暖氣，熱水，紅外線監(jiān)控，預(yù)留煤氣管道，安全環(huán)保的人車(chē)分流。小區(qū)簡(jiǎn)介：小區(qū)占地70畝，共有13棟住宅樓，一棟商鋪和一座綜合性會(huì)所，建筑面積約72000平方米，綠化率38%，日照間距1： 。公司確定銷(xiāo)售價(jià)格基于以下幾點(diǎn)：1）、位置優(yōu)越：該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于宿遷市宿城區(qū)環(huán)城北路和黃河北路交接處，是新老城區(qū)繁華和幽靜的理想融合域，東西南北均有市區(qū)主要干道相連，即環(huán)城北路，黃河北路、八一路等，交通十分便利。中心會(huì)館區(qū)位于地塊東北角，黃河北路和張莊路交叉口，內(nèi)部功能包括物管辦公室及適量高檔經(jīng)營(yíng)用房，并結(jié)合戲水池、鋪裝廣場(chǎng)等營(yíng)造了一個(gè)提升小區(qū)自身品味的休閑空間，同時(shí)也為小區(qū)與國(guó)土廣場(chǎng)提供了一個(gè)景觀過(guò)渡空間。車(chē)行入口分別位于西側(cè)及南側(cè)的13米規(guī)劃道路上。總體設(shè)計(jì)本著功能分區(qū)合理，交通順暢、減少干擾的原則。生活配套有暖氣，熱水，紅外線監(jiān)控，預(yù)留煤氣管道，安全環(huán)保的人車(chē)分流原則：起價(jià)的制定委重要，既要較前期房有提升，給老業(yè)主有升值的感覺(jué)，增強(qiáng)他們對(duì)盛世康城的信心；但也不能過(guò)高，過(guò)高就會(huì)造成需求價(jià)格彈性系數(shù)小，后期升值空間少，價(jià)格的市場(chǎng)反應(yīng)遲緩等價(jià)格后續(xù)反應(yīng)能力不夠。而盛世康城更是有自己的獨(dú)特個(gè)性（市場(chǎng)定位較獨(dú)特，中產(chǎn)家庭中上層選擇另一套房和想享受金谷物業(yè)服務(wù)的中下層買(mǎi)房）。本案的價(jià)格在第一篇幅已做了數(shù)據(jù)分析，價(jià)格是依據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價(jià)，再結(jié)合區(qū)域同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)及顧客感受價(jià)，在發(fā)展商實(shí)現(xiàn)其合理利潤(rùn)的前提下，最終制定出來(lái)的●起價(jià)2128元/平米，●均價(jià)2190元/平米 ，（見(jiàn)項(xiàng)目第二篇項(xiàng)目周遍樓盤(pán)分析）在城區(qū)數(shù)十所高檔樓盤(pán)中價(jià)格偏于保守。如發(fā)生類似情況，首先應(yīng)分析原因。1目標(biāo)客戶群特征30—45歲，文化程度高，大部分居住在北城區(qū)，職