【正文】 011 年，《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中提出，未來5 年，我國將開工建設(shè)3600 萬套保障房，2011 年和2012 年各1000 萬套，后面三年1600 萬套，“十二五”末使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅調(diào)整、房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)正式落地。主要包括：一是限購、限價、限貸等行政手段加碼，稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段跟進(jìn)，調(diào)控政策全面升級。四是物業(yè)管理尚未占領(lǐng)市場。經(jīng)過幾年探索，公司項目開發(fā)模式大的框架已經(jīng)形成，但具體到項目管理、營銷管理等每個環(huán)節(jié)、細(xì)節(jié)尚未形成成熟的規(guī)范性制度、程序，實(shí)際操作中還存在不少問題和差距。房地產(chǎn)開發(fā)是一個技術(shù)、資金密集型的產(chǎn)業(yè)，需要大量的管理、財務(wù)、技術(shù)等專業(yè)人才。其項目經(jīng)營模式已初步形成規(guī)范性的操作程序，在孝義及同類型城市中具有一定的可復(fù)制性。2011年底，根據(jù)需要，公司決定組建成立新的物業(yè)管理公司，在接管本公司項目的同時，對外拓展業(yè)務(wù)，并與世界知名的“世邦魏理仕”公司開展合作，引入先進(jìn)管理理念，提升物業(yè)服務(wù)水平，打造具有金暉特色的物業(yè)管理。儲備土地2宗，忻州寧武縣東外環(huán)路西側(cè)、鳳凰鎮(zhèn)大河堡村村東土地60畝；，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。小區(qū)分兩期進(jìn)行開發(fā)，一期工程已于2011年5月13日正式開工?！笆⑹巳A庭”，規(guī)劃單體建筑9幢，入住500戶，建設(shè)地下智能立體車庫503個車位；于2009年9月底竣工交付使用。二是開發(fā)業(yè)績一路飄紅。二、主要業(yè)績公司成立以來，在集團(tuán)公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全體員工堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，秉承“用真誠鑄造時代精品，用信譽(yù)樹立卓越品質(zhì)”的經(jīng)營理念，搶抓機(jī)遇，加快發(fā)展，一業(yè)為主，多業(yè)并舉，努力“創(chuàng)品牌，樹形象，爭一流”，用七年時間，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)由小到大、由弱到強(qiáng)，業(yè)務(wù)由省內(nèi)向省外拓展的歷史性跨越，取得了經(jīng)濟(jì)和社會效益的雙豐收，實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有員工50人，其中管理崗位人員16人，專業(yè)技術(shù)崗位人員8人；學(xué)歷結(jié)構(gòu)為本科以上14人，大專以上23人，中級職稱以上24人。金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司五年發(fā)展規(guī)劃綱要（20122016）二〇一二年三月27 / 31目 錄第1章 發(fā)展回顧與總結(jié)一、基本情況……………………………………………………1二、主要業(yè)績……………………………………………………1三、存在問題……………………………………………………3第2章 房地產(chǎn)市場形勢分析一、2011年房地產(chǎn)市場回顧………………………………4二、未來房地產(chǎn)市場趨勢展望…………………………………6三、面臨的挑戰(zhàn)………………………………………………8第3章 指導(dǎo)思想和奮斗目標(biāo)一、指導(dǎo)思想……………………………………………………9企業(yè)發(fā)展定位……………………………………………9企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略……………………………………………10企業(yè)文化精神……………………………………………11二、發(fā)展目標(biāo)……………………………………………………12總體思路…………………………………………………12總體目標(biāo)…………………………………………………12具體目標(biāo)分解……………………………………………13第4章 公司發(fā)展體系架構(gòu)一、組織管理機(jī)構(gòu)設(shè)置…………………………………………14二、機(jī)構(gòu)職能職責(zé)………………………………………………14公司管理層職責(zé)與分工…………………………………15部門職能職責(zé)……………………………………………16三、人才隊伍的建設(shè)………………………………………17第五章 工作重點(diǎn)、措施和建議一、項目管理…………………………………………………18項目策劃論證……………………………………………18項目運(yùn)作…………………………………………………18生產(chǎn)組織過程管理………………………………………19成本控制管理……………………………………………19產(chǎn)品質(zhì)量與安全管理……………………………………20二、經(jīng)營管理……………………………………………………21營銷策劃管理……………………………………………21產(chǎn)品銷售管理……………………………………………21投融資管理………………………………………………22風(fēng)險防范管理……………………………………………22三、 物業(yè)管理……………………………………………………23 目標(biāo)任務(wù)…………………………………………………23 管理運(yùn)作模式……………………………………………23四、 人力資源管理………………………………………………25五、建議…………………………………………………………26結(jié)束語……………………………………………………………27附：公司五年經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)體系表第一章 發(fā)展回顧與總結(jié)一、基本情況金暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2005年，是金暉集團(tuán)下屬子公司。內(nèi)設(shè)有“一室七部”，即：總經(jīng)理辦公室、行政人事部、財務(wù)部、市場營銷部、工程管理部、設(shè)備采供部、造價管理部、物業(yè)管理部。一是整體實(shí)力大幅提升。累計開發(fā)完成孝義“盛仕華庭”、“盛世名邸”2個住宅小區(qū)?！笆⑹烂　?，規(guī)劃單體建筑15幢，入住1057戶，建設(shè)地下智能立體車庫1050個車位。“汾西正暉煤業(yè)培訓(xùn)中心”項目和“盛世祥苑”住宅小區(qū)項目規(guī)劃用地4萬㎡，㎡，于2011年4月10日開工建設(shè)。四是積極拓展延伸業(yè)務(wù)?，F(xiàn)物業(yè)公司的注冊和與世邦魏理仕公司的合作洽談?wù)谶M(jìn)行當(dāng)中。這對于今后企業(yè)的快速發(fā)展具有里程碑式的意義。而目前公司中層管理人員雖然大多數(shù)是具有一定技術(shù)水平的專業(yè)人員，但年齡偏大，知識更新慢，開拓創(chuàng)新能力不足；嚴(yán)重缺乏年青的高級房地產(chǎn)企業(yè)管理、營銷管理人才，以及大量中、高級工程技術(shù)人才。同時，只在本地占有一定市場份額，外地的拓展才剛剛開始。目前，物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)僅限于本公司項目開發(fā)后的后續(xù)服務(wù)，依附于總公司生存，沒有向外拓展市場、向外承攬業(yè)務(wù)，沒有形成市場競爭力和良性發(fā)展。1月份出臺的“國八條”明確提出限購條件，并指定了必須限購城市，7 月的“國務(wù)院常務(wù)會議”進(jìn)一步擴(kuò)大至46個城市。緊隨“國八條”之后，財政部發(fā)通知，將購買不足5 年（含5 年）的普通住宅對外銷售由按差額征收營業(yè)稅改為按全額征收；同時，上海、重慶開始實(shí)施房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，進(jìn)一步打擊炒房行為。根據(jù)住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2011 年10 月底，全國保障房已開工1033 萬套，超額完成年初計劃任務(wù)。 通過調(diào)控政策措施，房地產(chǎn)市場急劇萎縮，住房交易量和交易價格整體大幅回落，土地成交持續(xù)下降，市場形勢極其嚴(yán)峻。從土地上看：全國土地出讓總量略有增長，但住宅用地量價持續(xù)下降，樓面均價顯著回落，溢價率持續(xù)下行至歷史低位，出讓金降幅顯著。應(yīng)該看到的是，中長期來看，土地資源總體偏緊的態(tài)勢不會逆轉(zhuǎn)，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)也將為房地產(chǎn)市場提供旺盛的需求，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間。作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的產(chǎn)業(yè)沒有改變，房地產(chǎn)還可以持續(xù)發(fā)展。全省正處于加速城鎮(zhèn)化階段，實(shí)施的“市域城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略和“一核一圈三群”空間布局，將帶來全省城鎮(zhèn)化的飛躍發(fā)展和巨大的市場需求、房地產(chǎn)市場的繁榮。城市正在快速擴(kuò)張，土地供應(yīng)將會大幅增加，長遠(yuǎn)看價格將會上升。孝義處于山西市域城鎮(zhèn)化“人”字結(jié)構(gòu)最核心的位置，是未來發(fā)展的重點(diǎn)。同時，隨著建設(shè)區(qū)域性中心城市戰(zhàn)略的深入實(shí)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)功能、人居生態(tài)環(huán)境城市輻射影響力等的不斷改善，房地產(chǎn)市場無論消費(fèi)需求，還是價格水平，都將有較大的發(fā)展空間和良好的市場環(huán)境。調(diào)控仍然是房地產(chǎn)的主題。整體而言，房地產(chǎn)政策面將繼續(xù)從緊。市場方面，雖然大趨勢向好，但隨著土地、稅收等制度轉(zhuǎn)向促進(jìn)供給端成為常態(tài)，囤地坐收土地紅利的盈利模式難以繼續(xù)生存，加速開發(fā)周轉(zhuǎn)將成為促進(jìn)擴(kuò)張的主流盈利模式。年均開工量和近兩年市場存量累計已達(dá)200萬平方米以上。自身方面，公司涉足房地產(chǎn)行業(yè)時間短，處于發(fā)展初期和行業(yè)下游。第三章 指導(dǎo)思想和戰(zhàn)略目標(biāo)一、指導(dǎo)思想