【正文】 ”管理；三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)；四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地原則上實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓；五是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度，提高現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)，完善耕地占用稅的有關(guān)規(guī)定。若此推測(cè)成立，則新政實(shí)施后大量90平方米以下戶型的房子，與主力買家的實(shí)際需求之間，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的錯(cuò)位。最現(xiàn)實(shí)的問題是，國(guó)土系統(tǒng)一直追求“垂直管理”，但人事、業(yè)務(wù)和經(jīng)費(fèi)三者卻不能同時(shí)到位，“垂直管理”下的各地國(guó)土部門依然受制于地方政府，看著地方政府的眼色“補(bǔ)辦用地手續(xù)”的窘?jīng)r，只怕一時(shí)難有實(shí)質(zhì)性改觀。商人做生意追求的是贏利，要贏利就得開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，對(duì)前景不明或不被看好的生意，不做也無可厚非，至于住房保障問題，原本就是地方政府的責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)積極配合，但不是當(dāng)然的承擔(dān)者。 當(dāng)民眾把房?jī)r(jià)高攀、攢錢的速度永遠(yuǎn)追不上漲價(jià)速度的憤懣口水吐到開發(fā)商身上時(shí)，房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)在承擔(dān)它本身不能承受之重，開發(fā)商有代地方政府受過之嫌。近兩年丑化開發(fā)商集體形象的輿論傾向確實(shí)值得人們反思。按照“總量控制、區(qū)域平衡”原則，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上，繼續(xù)停止別墅用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制低層、低密度大戶型高檔住房開發(fā)。2006年底前各設(shè)區(qū)市全面啟動(dòng)廉租住房制度，完善城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法；以地方財(cái)政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金；全面掌握最低收入家庭住房狀況，建立保障對(duì)象檔案和信息管理系統(tǒng)。第二節(jié)：福州市近期規(guī)劃信息分析福州將全力打造海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，重點(diǎn)發(fā)展閩江口、黃岐半島、福清灣和平潭島四個(gè)濱海旅游區(qū)，力爭(zhēng)到2010年，海洋產(chǎn)業(yè)增加值到450億元，全市形成2～3個(gè)海洋產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值超100億元的海洋經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣（市）。平潭島開發(fā)以濱海度假旅游為主，海蝕地貌觀光、海上運(yùn)動(dòng)休閑和近海游船觀光等為輔；馬尾船政文化旅游區(qū)形成以船政文化為主線的食、住、行、游、購(gòu)、娛的旅游產(chǎn)業(yè)鏈。 閩江口鄭和航海文化旅游區(qū)：沿閩江口南岸，開發(fā)利用鄭和下西洋史跡，興建紀(jì)念性景觀和吃、住、娛、購(gòu)及旅游碼頭等配套服務(wù)設(shè)施。二是規(guī)劃面積760畝，包括休閑游樂區(qū)，旅游購(gòu)物區(qū)和海景博覽區(qū)。琴江滿族風(fēng)情旅游開發(fā)：開發(fā)滿族風(fēng)情觀光旅游區(qū)、大嶼島水上休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)等。 “十一五”期間，主要完成溫福鐵路、福廈鐵路、江陰鐵路支線、連江鐵路支線、羅源鐵路支線建設(shè)及外福鐵路的擴(kuò)能提速改造，形成以福州為中心點(diǎn)的連接“長(zhǎng)三角”、“珠三角”的快速鐵路通道；建設(shè)繞城高速公路、機(jī)場(chǎng)高速公路、福廈高速公路復(fù)線福州段、京臺(tái)高速公路福清漁溪至小山東、江陰港區(qū)疏港高速公路、羅源灣南北岸疏港高速公路、松下港區(qū)疏港高速公路等，提高省會(huì)中心城市對(duì)外輻射能力與溝通能力；建設(shè)省道201線（濱海大通道）、平潭海峽大橋等，完善路網(wǎng)布局，提升港口功能的運(yùn)輸通道。 省調(diào)查總隊(duì)7月份公布的調(diào)查顯示，5月份福州、廈門商品住宅價(jià)格漲幅分別為10．3％和8．7％，在全國(guó)70個(gè)大中城市中，福廈漲幅分居第6位和第10位。第四節(jié)：我省轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》我省轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號(hào)），結(jié)合我省實(shí)際，就城市住房建設(shè)規(guī)劃編制工作提出以下意見，請(qǐng)一并認(rèn)真貫徹執(zhí)行。第五節(jié)：國(guó)稅總局規(guī)定轉(zhuǎn)讓二手房可稅前扣除房屋原值和有關(guān)稅費(fèi)國(guó)稅總局網(wǎng)站發(fā)布了該局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。直到２００６年４月１日，福州市出臺(tái)二手房交易代征稅費(fèi)指導(dǎo)價(jià)政策，低申報(bào)現(xiàn)象得到遏制。在稅前扣除方面，福州市目前采取的辦法是：統(tǒng)一在交易價(jià)格的基礎(chǔ)上扣除２０％，再對(duì)扣除后的價(jià)格與原值的差征稅。 稅額無法確定 這項(xiàng)規(guī)定對(duì)尚未征收個(gè)稅的城市影響較大，但對(duì)福州不會(huì)產(chǎn)生很大影響。從表一可以看出：，%，%。至于均價(jià)上漲的原因，我們將在板塊分析中詳細(xì)進(jìn)行剖析。表四：福州住宅成交量詳細(xì)分析本月的交易資料（表五）可以看出：大戶型房子依然占據(jù)交易的主角，本月最熱銷戶型是120~150平方米，成交套數(shù)占總套數(shù)的39%，消耗本月社會(huì)總購(gòu)房資金的47%，幾乎占去市場(chǎng)的半壁江山。江南水都本月成交套數(shù)為321套，對(duì)比三個(gè)月的1041套，是下降了不少，但不排除江南水都的房子經(jīng)過幾個(gè)月的熱銷后已經(jīng)賣得差不多了，可以說融橋地產(chǎn)的房子已經(jīng)得到福州市民的肯定?！皣?guó)六條”的頒布目的之一在于鼓勵(lì)二手樓市的健康發(fā)展，從而讓更多的人通過二手樓市、租房等分級(jí)消費(fèi)解決住房問題。而7月份的交易量下跌，除了各項(xiàng)政策綜合效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)起到的觀望作用以外，我們也不排除市場(chǎng)在經(jīng)歷的五月末的大量交易后處于了一個(gè)相對(duì)飽和的狀態(tài)。強(qiáng)征個(gè)稅會(huì)讓更多的市民持幣觀望，之后的二手房市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)新的觀望期，出現(xiàn)交易量的下跌也是情理之中的。隨著時(shí)間的推移，別墅的總體供應(yīng)量將不斷下降，而且短期內(nèi)不再有新增別墅項(xiàng)目補(bǔ)充，這就為別墅的后市價(jià)格走高留下了不少空間。建設(shè)部做出的解釋中，對(duì)于“９０平方米”定義為建筑面積，并且做出了比較嚴(yán)格的定義，包括期間的一些細(xì)則性規(guī)定，打擊了部分開發(fā)商在“國(guó)六條”剛剛出臺(tái)時(shí)擬定的一些鉆政策空子的想法。這里的可操作性質(zhì)疑主要包括了以下幾點(diǎn)：對(duì)于總量控制在７０％而言，政府部門是如何界定大小戶型在各個(gè)區(qū)域間的比例分配？又是如何界定分配給具體各個(gè)項(xiàng)目的比例呢？還有一個(gè)焦點(diǎn)是，細(xì)則解釋一出，意味著地方政府掌握著新政的執(zhí)行，新政的執(zhí)行效果很大一部分取決于地方政府的執(zhí)行力度與能力，可以說《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》的頒布實(shí)施，對(duì)于地方政府相關(guān)部門的行政執(zhí)行力將是一場(chǎng)考驗(yàn)。政府調(diào)控期待樓市平穩(wěn)發(fā)展從五月中旬的“國(guó)六條”出臺(tái)，到五月底的十五條調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，到明確定義“９０平方米、７０％”，以及規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)方式，再到限制外資入市炒房的１７１號(hào)文件，直至最新的強(qiáng)征個(gè)稅的１０８號(hào)文件，從五月到七月，接連不斷的新政出臺(tái)，或者應(yīng)該說是對(duì)“國(guó)六條”的不斷補(bǔ)充、完善，使之成為一個(gè)體系，以便對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)有較好的調(diào)控干預(yù)作用。新政通過一些硬性的數(shù)據(jù)開始調(diào)控房地產(chǎn)商的開發(fā)方向，這在以前的政策中是很少有的嚴(yán)厲。調(diào)查資料顯示，中國(guó)家庭目前正朝著小型化發(fā)展，以前的五口之家、三代同堂將越來越少，也就是說三口之家將逐步成為主流。第三章：福州市地土地市信息分析第一節(jié)：17月分福州市土地成交量累計(jì)表：序號(hào)宗地編號(hào)成交時(shí)間地塊名稱受讓單位成交價(jià)格(萬(wàn))面積樓面價(jià)交易方式(畝)1宗地2006拍02號(hào)200636臺(tái)江區(qū),五一南路西側(cè)福建福晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2400拍賣2宗地2006拍03號(hào)200636倉(cāng)山區(qū),金山大道與洪灣路交叉口西南側(cè)金山吉元小區(qū)北部分為西、東兩幅地塊福建景城實(shí)業(yè)有限公司12350拍賣3宗地2006掛—02—危房改02號(hào)2006421鼓樓區(qū)，金雞山療養(yǎng)院內(nèi)的18宿舍曾成320掛牌4宗地2006掛—01—危房改01號(hào)2006422鼓樓區(qū)，六一路東門東澗19號(hào)福州三利信達(dá)房地產(chǎn)有限公司360掛牌5宗地2006拍07號(hào)200656倉(cāng)山區(qū),浦上路北側(cè)的金山生活區(qū)九期東片南側(cè)地塊,該宗地分(地塊一、地塊二、地塊三)整體出讓福州市正祥置業(yè)發(fā)展有限公司30500拍賣6宗地2006拍06號(hào)200656倉(cāng)山區(qū),金山生活區(qū)六期北面的公建配套地塊,該宗地(分東、西兩幅地)整體出讓福建軒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2300拍賣7宗地2006拍05號(hào)200656鼓樓區(qū),二環(huán)路南側(cè)福州捷利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1500拍賣8宗地2005拍20號(hào)200656臺(tái)江區(qū),西二環(huán)南路西側(cè)林明文1950拍賣9宗地2006拍09號(hào)2006518晉安區(qū),連江北路與福新東路交叉口東南角福州華辰房地產(chǎn)有限公司16700拍賣10宗地2006拍08號(hào)2006518鼓樓區(qū),五一北路東側(cè)福州開發(fā)區(qū)華康實(shí)業(yè)有限公司42100拍賣11宗地2006拍12號(hào)200676倉(cāng)山區(qū)，則徐大道西南側(cè)福建金輝集團(tuán)有限公司25000拍賣12宗地2006拍11號(hào)200676倉(cāng)山區(qū),建新大道東側(cè),金山生活區(qū)九期B地塊胡大濤22000拍賣13宗地2006拍10號(hào)200676倉(cāng)山區(qū),建新大道東側(cè),金山生活區(qū)九期A地塊福州融輝房地產(chǎn)有限公司36200拍賣14宗地2006掛04號(hào)2006728倉(cāng)山區(qū)，福峽路與三環(huán)路交叉口西南側(cè)福建省華隆鞋服實(shí)業(yè)有限公司3250掛牌　合 計(jì)　　　　17月累計(jì)成交總量（畝）17月成交總價(jià)（萬(wàn)）17月平均樓面價(jià)（㎡/元）17月平均每畝價(jià)（萬(wàn)）17月份各區(qū)土地成交量及各區(qū)占放量總額之百分比：17月份土成交量及各月份占放量總額之百分比：7月份福州市土地成交情況月份小結(jié)：本月份土地放量情況是開春以來最多的一個(gè)月，先后成交了四幅土地。該幅土地舉牌114次創(chuàng)歷史新高。規(guī)劃用途：綠地(G)、社會(huì)停車場(chǎng)用地(S3)。成交總價(jià)：3250萬(wàn)元。:倉(cāng)山區(qū)，福峽路與三環(huán)路交叉口西南側(cè)。5．建筑退讓高壓線安全距離須符合有關(guān)規(guī)定要求。要求一次規(guī)劃、一次建設(shè)，二年內(nèi)建成投入使用；必須有中國(guó)著名商標(biāo)、名牌、免檢產(chǎn)品的鞋服企業(yè)入駐該項(xiàng)目用地。%。不少實(shí)力開發(fā)商將眼光聚集這個(gè)片區(qū)，蓄勢(shì)開發(fā)，形成齊發(fā)共上的聚集效應(yīng)。浦上路一頭連著閩江、一頭連著烏龍江，兩江匯集，造就了現(xiàn)代都市生活難以復(fù)制的親水生活模式。在浦上大橋建成之后，可以預(yù)見的是浦上大道將成為福州城市發(fā)展的大通道，同時(shí)也將作為福州通往閩侯、永泰、閩清和三明、龍巖的大通道，這樣的大交通將為浦上區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造美好的先決條件。從大福州的規(guī)劃發(fā)展看，南臺(tái)島將成為大福州的“大中心花園”，浦上片區(qū)則是整個(gè)“大中心花園”的“軸心區(qū)”。 　　隨著各項(xiàng)目的逐步動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年底，南臺(tái)島“軸心新區(qū)”將基本形成。隨著金山開發(fā)的深入，福州市民、外來人口對(duì)金山的認(rèn)同正逐步加強(qiáng)，目前金山的供應(yīng)處于一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的狀態(tài)。 　　浦上配套日益完善，除了目前已經(jīng)開通的72728兩路公交車之外，在浦上大道的東側(cè)、洪灣路南路北側(cè)，將興建一個(gè)可以停泊500輛公交車的大型公交停車場(chǎng)。72 / 72第四章：福州市7月份住宅市場(chǎng)分析報(bào)告第一節(jié)、福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊基本概況◆ 市中心板塊市場(chǎng)分析表：序號(hào)案名座落建筑形態(tài)占地面積/畝總建面積/m2規(guī)劃戶數(shù)/套規(guī)劃面積/㎡主力面積/㎡均價(jià)銷售去化工程進(jìn)度交房時(shí)間投資興建營(yíng)銷推廣1香樟林晉安區(qū)塔頭路桂香街66號(hào)小高層1529363220492801301405200已售95%部分余房落架07年底香港隆泰集團(tuán)福州鼎邦恒大投資顧問有限公司2格林蘭錦福州市工業(yè)路87號(hào)小高層190271241201741201306000　98%封頂2007年5月福建正得房地產(chǎn)有限公司自銷3中庚各大板塊樓盤均價(jià)的上漲將直接造成整個(gè)福州房子均價(jià)的上揚(yáng)，并支撐指數(shù)的上行。目前市中心的樓盤價(jià)格都還算穩(wěn)定，雖然有小幅度的震蕩但大多價(jià)格還停留在4000~5000元的水平之上，市民接受的程度也比較大。格林蘭錦住宅部分已售98%。新盤金潤(rùn)財(cái)富中心、棕櫚泉、福州星勢(shì)力、福晟錢隆天下、中庚在銷的1418樓剛動(dòng)工一期二期一組團(tuán)已交房入住 、在銷的07年5月交房運(yùn)盛（福建）地產(chǎn)有限公司廈門有巢氏2羅馬生態(tài)園梅峰路64號(hào)小高層、別墅110160725644小高層108165聯(lián)排2352911201315000已售94%封頂2006年6月福州市洪山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新境界3華事達(dá)梅亭居、鼓樓庭院梅峰路號(hào)多層896萬(wàn)100多922211201304000 80% 封頂06年12年31日、07年5月32日冠城集團(tuán)蔚藍(lán)國(guó)際4仁文大儒世家鼓樓區(qū)梅峰西路金牛山北側(cè)多層、高層、別墅700100萬(wàn)一期650多、二期1200多802801201303900一期已售完、二期已售90%部分封頂、部分二層一期06年12月、二期07年12月福建仁文建設(shè)有限公司自銷西二環(huán)板塊均價(jià)分析圖：西區(qū)板塊仁文相比之下，西區(qū)板塊在過去的一個(gè)月中，僅有仁文上述西二環(huán)板塊均價(jià)分析圖所示得板塊均價(jià)區(qū)間在4000元左右。本月受到經(jīng)過臺(tái)風(fēng)暴雨洗禮后，積水問題對(duì)五四北樓盤的困擾一直沒能得以改善。五四北板塊規(guī)劃面積區(qū)間80230平方米，該板塊主力面積區(qū)間100130平方米。五四北因受到秀山山脈的阻隔使福州市的“北大門”處于相對(duì)閉塞的狀況，政府對(duì)此交通現(xiàn)狀興建“貴新”特長(zhǎng)隧道，建成后從新店到連江貴安，車程公10分鐘，同時(shí)這是里將銜接長(zhǎng)樂機(jī)高速公路二期工程。商業(yè)配套以利嘉路上各樓盤的店面為主，現(xiàn)利嘉路以北正興建占地