【正文】 苑項(xiàng)目地址：茶城大道、林源路的交叉處開發(fā)公司：思茅林城地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模：兩棟，共29套住房銷售價(jià)格：住宅１５４０－１７３０元/㎡建設(shè)情況：尚未動(dòng)工銷售情況：還處于預(yù)訂階段項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：是成熟的居住區(qū)。屬交通集團(tuán)開發(fā)，內(nèi)部職工消化較多。生活配套不齊全離商場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、都比較遠(yuǎn)。開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大。項(xiàng)目劣勢(shì)分析： 離城市中心區(qū)太遠(yuǎn)，交通不便。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念超前。思茅目前在售和即將發(fā)售的項(xiàng)目主要有以下幾個(gè)：項(xiàng)目名稱：半山映象項(xiàng)目地址：思亭路中段開發(fā)公司：思茅市海誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：１４畝總建筑面積：４７５３０㎡銷售價(jià)格：住宅14001750元/㎡建設(shè)情況：未動(dòng)工 銷售情況：2006年11月開始排號(hào)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析；項(xiàng)目本身規(guī)劃合理．、高檔住宅為主...開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)豐富,實(shí)力雄厚. 項(xiàng)目劣勢(shì)分析：項(xiàng)目本身做為一個(gè)中、高檔的住宅區(qū),在所選擇的地段上有一定的失誤. 周邊的環(huán)境不好影響形象。 城區(qū)：包括的范圍以振興大道為軸線，北至思亭路，南至思瀾碑的片區(qū)。 2005年。27′之間。翠云區(qū)概況翠云區(qū)位于云南省南部、思茅市中南部、瀾滄江中下游，在北回歸線以南,北緯22176。今年16月，%，增幅比上年同期提高1個(gè)百分點(diǎn)。其中： 億元， %； 億元， %； 億元， %。思茅有豐富的水能資源，境內(nèi)有紅河、瀾滄江、怒江三大水系及一百多條支流。思茅是馳名中外的普洱茶的故鄉(xiāng)，是普洱茶的原產(chǎn)地和集散地，擁有茶園29361公頃。由于地形地貌、氣候及土壤等諸多因素的綜合影響，思茅市植被類型豐富多彩，云南亞熱帶氣候和北熱帶氣候條件的植被類型在思茅市幾乎均有分布。C—176。歷史沿革　　思茅在解放初期稱普洱專區(qū)，市長(zhǎng)公署駐普洱，轄思茅專區(qū)及車?yán)铮ň昂椋鸷＃ㄛ潞＃?、南嶠（勐遮），?zhèn)越（勐臘）。1939。5039。我們?cè)谶M(jìn)行項(xiàng)目的調(diào)查過程及策劃過程中，絲毫不敢大意，秉持專業(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，保證了本次報(bào)告及其建議的科學(xué)性、真實(shí)性以及可參考性。前言感謝貴公司給予我們思茅浩天置業(yè)這個(gè)機(jī)會(huì)參與到蘭花市場(chǎng)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目的前期策劃工作。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際和我們積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，形成了以下營(yíng)銷策劃報(bào)告第一部分 項(xiàng)目市調(diào)分析一、 思茅基本情況 地理位置思茅位于祖國(guó)西南邊疆，地處北緯22176。東經(jīng)99176。之間，東接紅河州，南臨西雙版納，西連臨滄，北接玉溪，距省會(huì)昆明550公里，北回歸線橫穿其境。1955年市長(zhǎng)公署遷往思茅，改稱思茅地區(qū)，車、佛、南、鎮(zhèn)四縣成立西雙版納傣族自治州，仍由思茅地區(qū)代管，1973年州署分開正式成為兩地州。C之間，最熱月（6月）176。自然資源思茅是云南的第一大熱區(qū)，%，是一塊極適宜熱帶、亞熱帶動(dòng)植物生長(zhǎng)的寶地。景谷象牙芒果、冬早甜瓜等熱帶優(yōu)質(zhì)水果進(jìn)入上海等市場(chǎng)。瀾滄江縱貫?zāi)洗耍?、大朝山、糯扎渡三?jí)大電站總裝機(jī)容量達(dá)835萬千瓦。從國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和思茅市上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)看，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度11％以上。城市和農(nóng)村消費(fèi)雙增長(zhǎng)，%。27′－23176。全區(qū)東西長(zhǎng)118公里，南北寬72公里，總面積3928平方公里，轄3鄉(xiāng)4鎮(zhèn)，聚居著漢、彝、哈尼等26個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族人口占總?cè)丝诘?0%。糧食總產(chǎn)量4950萬公斤，農(nóng)民人均純收入為1922元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8471元。這一區(qū)域是思茅的政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)及休閑娛樂的中心，人口最為集中，配套最為完善。缺乏社區(qū)商業(yè)配套。開發(fā)商的實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。前期的廣告宣傳力度強(qiáng)。項(xiàng)目名稱：竹苑小區(qū)項(xiàng)目地址：邊城西路開發(fā)公司：思茅潤(rùn)生房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)模：２４５０㎡總建筑面積：６７６６㎡（商業(yè)㎡，住宅㎡）銷售價(jià)格：１５００—１５５０元/㎡。項(xiàng)目劣勢(shì)分析：項(xiàng)目所處區(qū)域整體環(huán)境一般，五一市場(chǎng)存在臟、亂、現(xiàn)象。交通線路完整，方便。樓間距太小，雖然更改戶型做了彌補(bǔ)，但有一部分住房的采光還是受到影響。項(xiàng)目名稱：中心商務(wù)區(qū)項(xiàng)目地址：振興路中段開發(fā)公司：思茅海誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售價(jià)格：住宅1800元/㎡，商鋪元8000—12000/㎡建設(shè)情況：已封頂銷售情況：已售完項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析：位于思茅的中心區(qū)域，地段絕佳的。項(xiàng)目名稱：中國(guó)茶城東西南北四個(gè)方向都以市政主干道相連。采用多出入口的規(guī)劃，小區(qū)的安全無法保證。當(dāng)然思茅的房地產(chǎn)在這幾年中發(fā)展還是很快的，這主要得益于思茅經(jīng)濟(jì)持續(xù)的高速增長(zhǎng)和銀行存款率較高，這兩點(diǎn)我們?cè)谒济┙?jīng)濟(jì)分析中就可以看出。所以我們建議本項(xiàng)目在運(yùn)作的時(shí)候要抓住好的大環(huán)境，同時(shí)要善于吸取市場(chǎng)上好的經(jīng)驗(yàn)，盡量避免走彎路。近年來由于城市擴(kuò)張，外來人口增加，區(qū)域內(nèi)住房的需求量大大增加，對(duì)商品房的購(gòu)買力也在持續(xù)增強(qiáng)，而且區(qū)域內(nèi)暫時(shí)還沒有同等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，這將大大減輕營(yíng)銷的壓力，同時(shí)我們對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷也充滿了信心。建筑形態(tài)：該區(qū)域中的住房只有老單位的集資房為多層（6層）結(jié)構(gòu)，其他多為思茅農(nóng)場(chǎng)中的磚瓦結(jié)構(gòu)平房。4）項(xiàng)目的圍合式布局和物業(yè)管理在安全方面給購(gòu)房者增加了購(gòu)買信心。4）開發(fā)商第一次進(jìn)行商品房項(xiàng)目開發(fā)，知名度不大。威脅：1）在今年11月思茅將有2—3個(gè)項(xiàng)目開始發(fā)售，將會(huì)分流一部分客戶。我們將在后面的內(nèi)容中提出方案。準(zhǔn)確而直觀的客源定位，將直接有助于整體推廣和銷售的成功。其中重點(diǎn)目標(biāo)客戶群體為第2項(xiàng)。四、項(xiàng)目建議我們浩天置業(yè)在思茅長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)的策劃及銷售，積累了大量關(guān)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)規(guī)律、居住習(xí)慣和購(gòu)買心理等方面和經(jīng)驗(yàn)。再結(jié)合項(xiàng)目中綠化以桂花為主（如采取此案名建議小區(qū)的綠化以桂花為主），我們建議：主案名為——金桂園主推語：桂花香里是我家輔助案名為——小城人家主推語：給家人和自己一個(gè)溫馨的家主案名詮釋：金桂園：“金桂園”給人首當(dāng)其沖的感覺就有一種居家的感覺，金桂是中國(guó)南方人民喜愛的觀賞植物，很多居民家中都有栽植。“金桂”在字面上即能讓人體會(huì)到小區(qū)的綠化和環(huán)境，使項(xiàng)目的綠化成為更加突出的賣點(diǎn)。主推語闡釋：“桂花香里是我家”從項(xiàng)目風(fēng)格、項(xiàng)目品質(zhì)和居住心態(tài)等方面做注解，將項(xiàng)目的整體形象躍然紙上，對(duì)項(xiàng)目定位和歸納恰如其分一目了然，有助于項(xiàng)目整體推廣。而“人家”則更貼近日常生活，不僅體現(xiàn)在此生活的方便舒適，還上升為一種略帶詩意的田園生活畫面。5） 紀(jì)念物、禮品類：掛歷、紀(jì)念傘、紀(jì)念杯6） 日常用品類：茶杯（一次性紙類）、報(bào)紙架、舉報(bào)箱、建議箱。推進(jìn)策略：品牌銷售慣性銷售項(xiàng)目引導(dǎo)形象樹立品牌建立情感訴求品牌提升進(jìn)度拉動(dòng)強(qiáng)勢(shì)促銷引導(dǎo)期 開盤期 強(qiáng)銷期 尾盤期廣告宣傳策略多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)讓我們深刻認(rèn)識(shí)到：選擇適當(dāng)媒體，運(yùn)用科學(xué)的媒介投放組合策略，制造聲勢(shì)，要保證足夠的有效到送達(dá)率，避免不必要的浪費(fèi)，保證廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說服效果，吸引消費(fèi)者前來咨詢，感受現(xiàn)場(chǎng)氛圍，產(chǎn)生購(gòu)買欲望。2）、工地圍墻形象廣告、橫幅懸掛。如外立面顯現(xiàn)、園區(qū)景觀進(jìn)入實(shí)質(zhì)性施工階段等等；5）、制作項(xiàng)目折頁，在售樓部發(fā)放?！鐾茝V方式：以報(bào)紙、電視廣告為主，提升形象，強(qiáng)調(diào)服務(wù)，提供更多便利購(gòu)樓條件，吸收消費(fèi)者前來咨詢、看盤。■推廣方式：以報(bào)紙廣告為主，同時(shí)配合短程促銷活動(dòng)，解決銷售中存在的問題與矛盾。■推廣方式：利用工程形象進(jìn)度的收尾階段，增強(qiáng)置業(yè)者的購(gòu)房信心，消化存量。目標(biāo)金桂園的銷售目標(biāo)是什么？首要目標(biāo)肯定是完成項(xiàng)目銷售，但我們認(rèn)為不僅僅是將房子賣出去。A、傳統(tǒng)的被動(dòng)銷售就是通過傳統(tǒng)的媒介吸引客戶上門而完成銷售的方式B、主動(dòng)銷售即派出經(jīng)過培訓(xùn)的業(yè)務(wù)員，到意向客戶集中處散發(fā)宣傳單，通過面對(duì)面的交談宣傳樓盤賣點(diǎn)，并且邀請(qǐng)客戶到售樓中心做進(jìn)一步的了解，最后促成成交。其中收集了2000多批希望在近期內(nèi)購(gòu)房的客戶。塑造一個(gè)房地產(chǎn)的物業(yè)品牌，例如當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)品牌小區(qū)，固然可以獲得