【正文】 無法形成規(guī)模。樓間距太小，雖然更改戶型做了彌補，但有一部分住房的采光還是受到影響。項目名稱：綠豐小區(qū)項目地址：梅園路開發(fā)公司：思茅宏霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目規(guī)模：兩棟銷售價格：住宅１４２０－１６８０元/㎡，商鋪６８００元/㎡建設(shè)情況：已建成一棟，另一棟處于打樁階段銷售情況：現(xiàn)房銷售較好項目優(yōu)勢分析：臨梅子湖公園，外在居住環(huán)境較好。項目劣勢分析：交通不方便。生配套不完善，因離市中心比較遠(yuǎn) 異型房太多，影響銷售。項目名稱：中心商務(wù)區(qū)項目地址：振興路中段開發(fā)公司：思茅海誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售價格：住宅1800元/㎡，商鋪元8000—12000/㎡建設(shè)情況：已封頂銷售情況：已售完項目優(yōu)勢分析：位于思茅的中心區(qū)域，地段絕佳的。開發(fā)商的實力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富。項目的包裝策劃做的好，使項目更具競爭力。項目劣勢分析：在規(guī)劃設(shè)計上采用的是口袋形的設(shè)計，只有一面鄰街。項目名稱：中國茶城財富廣場項目地址：思茅市五一路開發(fā)公司：思茅恒昌房地產(chǎn)開發(fā)公司項目規(guī)模：50畝總建筑面積：67000㎡（商業(yè)17000㎡，住宅50000㎡）銷售價格：住宅1430—1640元/㎡，商鋪660018000元/㎡建設(shè)情況：接近封頂銷售情況：住房售完。商鋪接近尾聲。項目優(yōu)勢分析：項目地處市中心，交通動線完整。東西南北四個方向都以市政主干道相連。周邊商業(yè)氛圍濃厚。 項目劣勢分析：商住一體的設(shè)計，居住環(huán)境不好。底框結(jié)構(gòu)的設(shè)計使得住房房型不理想。采用多出入口的規(guī)劃，小區(qū)的安全無法保證。小結(jié)總體來看，思茅的房地產(chǎn)發(fā)展還處于由計劃向市場過渡的階段，房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售還沒有完全的市場化，這從目前思茅存在大量的“單位小區(qū)”就可以看出，比如電信小區(qū)、法院小區(qū)、園丁小區(qū)等，包括現(xiàn)在在建的還有建設(shè)小區(qū)和供電局小區(qū)等。這此單位集資房的存在一方面解決了單位職工的住房問題，但是對房地產(chǎn)市場的影響卻很大。一是這些小區(qū)幾乎是壟斷性的占有了這些單位的客戶，二是集資房由于其自身的特性，價格往往比較低，容易擾亂市場價格，制約房價的上揚。當(dāng)然思茅的房地產(chǎn)在這幾年中發(fā)展還是很快的，這主要得益于思茅經(jīng)濟持續(xù)的高速增長和銀行存款率較高，這兩點我們在思茅經(jīng)濟分析中就可以看出。由此帶來的是整個思茅市場擁有強勁的購買力，以至于到目前為止所有出現(xiàn)的住宅項目銷售情況都非常的好。根據(jù)我們的調(diào)查，思茅住房市場處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，這對本項目來說是一個絕對利好的消息。但是同時我們也要看到，思茅住宅在局部也滯銷的現(xiàn)象，由于購房者的本土情節(jié)，小區(qū)的質(zhì)量及項目的營銷運作成功與否等因素的影響，還是出現(xiàn)了爛尾樓現(xiàn)象。所以我們建議本項目在運作的時候要抓住好的大環(huán)境，同時要善于吸取市場上好的經(jīng)驗，盡量避免走彎路。我們愿與貴公司一道，為本項目創(chuàng)造更好的明天。第二部分 產(chǎn)品篇一、項目情況基本數(shù)據(jù)項目位置：振興大道蘭花市場旁（原思茅香茗精制茶廠）占地面積：5802㎡（）建筑面積：㎡ 住宅面積：㎡ 商鋪面積：㎡建筑密度：%容積率：綠地率：%項目綜述本項目所處區(qū)域正好位于城區(qū)和城南新區(qū)交界處，離城中心的距離較遠(yuǎn)。但是周邊生活配套較完善，由于緊臨振興大道，交通也較方便。近年來由于城市擴張，外來人口增加，區(qū)域內(nèi)住房的需求量大大增加，對商品房的購買力也在持續(xù)增強，而且區(qū)域內(nèi)暫時還沒有同等競爭項目，這將大大減輕營銷的壓力，同時我們對項目的營銷也充滿了信心。 居住人口：該區(qū)域主要為片區(qū)常住人口、老國有企事業(yè)單位職工、個體經(jīng)營者等。近年來，該區(qū)域的外來人口數(shù)量增多。區(qū)域的主要經(jīng)濟類型為商業(yè)個體經(jīng)營集中區(qū)域，區(qū)域個體經(jīng)營者主要集中在蘭花市場和沿振興路商鋪。建筑形態(tài)：該區(qū)域中的住房只有老單位的集資房為多層（6層）結(jié)構(gòu)，其他多為思茅農(nóng)場中的磚瓦結(jié)構(gòu)平房。二、項目SWOT分析優(yōu)勢：1）蘭花市場片區(qū)是個成熟的居住區(qū)域，生活配套完善，居住氛圍良好。2）緊臨振興大道，交通方便。3）區(qū)域內(nèi)商業(yè)旺盛，目標(biāo)客戶群體消費能力強勁。4）項目的圍合式布局和物業(yè)管理在安全方面給購房者增加了購買信心。劣勢：1）項目所處區(qū)域整體環(huán)境一般，蘭花市場和思茅農(nóng)場存在臟、亂、差現(xiàn)象，將對本項目產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。2）項目處于內(nèi)街位置，給宣傳推廣上帶來一定難度。3）項目地塊呈不規(guī)則狀，規(guī)劃難度較大，后期物管也較難管理。4）開發(fā)商第一次進行商品房項目開發(fā)，知名度不大。機會：1）項目附近沒有在開發(fā)的商品房項目，沒有區(qū)域競爭。2）目前思茅整體住宅需求量較大，為項目提供了較大的消費市場。3）浩天置業(yè)所掌握的“浩天思茅客戶平臺”將為項目提供巨大的潛在客戶群。威脅：1）在今年11月思茅將有2—3個項目開始發(fā)售，將會分流一部分客戶。2）項目北面靠蘭花市場的商鋪受到很大限制，給項目產(chǎn)值的最大化帶來阻力。小結(jié)：綜合上面對本項目的分析，項目目前所處市場環(huán)境相當(dāng)有利，項目本身的優(yōu)勢大大超過劣勢，雖然存在一定的威脅，但項目的前景還是很樂觀的。現(xiàn)在最大的課題就是如何在最短的時間內(nèi)迅速地回籠資金、實現(xiàn)項目的利潤最大化，以及在鑄造項目品牌的同時提高開發(fā)商的知名度和美譽度，為“浙商房地產(chǎn)”在思茅的后續(xù)開發(fā)中打下堅實的基礎(chǔ)和品牌的保證。我們將在后面的內(nèi)容中提出方案。三、項目定位住宅定位 由于周邊環(huán)境的影響，使項目無法開發(fā)為高檔住宅，結(jié)合項目的規(guī)模、規(guī)劃等因素，我們將項目住宅定位為：城區(qū)中檔康居住宅小區(qū) 形象定位為：惠而不貴的、有生活氛圍的、方便的，有溫暖的回家感覺的形象。商鋪定位 由于項目的商鋪處于內(nèi)街，且總體量不是很大，我們將商鋪主要定位為社區(qū)服務(wù)型商鋪，并且輻射周邊居民區(qū)。目標(biāo)客戶定位 所謂客源定位，就是依據(jù)項目自身的特征、品質(zhì)、形象為載體而進行的對目標(biāo)接受人群以及購買對象的界定，是策劃銷售關(guān)系中的重要環(huán)節(jié)。準(zhǔn)確而直觀的客源定位，將直接有助于整體推廣和銷售的成功。1）項目周邊常住人口。2）項目周邊商圈的個體經(jīng)營者。3）外來置業(yè)者4）投資者。其中重點目標(biāo)客戶群體為第2項。項目目標(biāo)客戶群體定位分析此區(qū)域的商品房購買者一般追求兩點，一是本土情節(jié)，多年居住在此養(yǎng)成的生活依賴性；二是以方便為主解決居住問題，此部分群體多為附近做生意的流動人口，有一定經(jīng)濟實力及購買能力，但他們卻更看重實用性和經(jīng)濟性。外來置業(yè)者主要是思茅九縣中較有實力想搬遷到城區(qū)的或是因為工作調(diào)動想在城區(qū)買房，這部分人看重的是生活的環(huán)境和生活方便。希望投資者看中的就是良好出租率及未來不可估量的增值空間。四、項目建議我們浩天置業(yè)在思茅長期從事房地產(chǎn)的策劃及銷售，積累了大量關(guān)于當(dāng)?shù)厥袌鲆?guī)律、居住習(xí)慣和購買心理等方面和經(jīng)驗。在具體接觸項目之后，我們會根據(jù)項目的特性和市場的情況，對項目的綠化、戶型等規(guī)劃細(xì)節(jié)提出建議，謹(jǐn)供貴公司參考。第三部分 推廣篇一、案名建議 案名是項目最樸素直觀的宣傳載體，是檔次、風(fēng)格、品質(zhì)等諸多元素的精華濃縮和直接映射，是項目帶給人們的“第一印象”，其成功與否直接左右著項目的運作，因此貼切響亮案名對項目的重要程度不言而喻。本項目總體量不大，并且住房部分我們的定位是以中檔為基準(zhǔn)，突出的是“有生活氛圍”和“有溫暖的回家感覺”兩點，是以案名不宜太過“文雅”和“大氣”，應(yīng)貼近生活和體現(xiàn)“溫馨”。再結(jié)合項目中綠化以桂花為主（如采取此案名建議小區(qū)的綠化以桂花為主），我們建議：