【正文】 改變，須在改變后48小時(shí)內(nèi)通知另一方有關(guān)之改變。敗訴方須負(fù)責(zé)有關(guān)之訴訟及法律費(fèi)用。（五）合約的修改與變更對(duì)本合約的修改與變更，必須經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商并簽署有效的書(shū)面協(xié)議才能生效。人事聘用費(fèi)用包括工資、津貼、資金及其他一切勞保福利及聘請(qǐng)時(shí)所需手續(xù)費(fèi)用等均列入管理預(yù)算開(kāi)支。（一） 合約年期此合約自甲、乙雙方簽署后立即生效，至托管物業(yè)一期工程洋房單元第一個(gè)單位正式向業(yè)主發(fā)出收樓通知書(shū)之日（具體日期雙方日后以備忘錄形式確定）起計(jì)后六個(gè)月為期滿(mǎn)。托管物業(yè)交付使用時(shí)及交付使用后１） 交付使用期間，派員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助托管物業(yè)的樓宇交收工作，為期5天；２） 托管物業(yè)交付使用后一個(gè)月內(nèi)，提交一管理評(píng)估報(bào)告；３） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到現(xiàn)場(chǎng)按照既定之服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)檢視物業(yè)管理工作，并提交有關(guān)檢定報(bào)告，對(duì)托管物業(yè)之保安、清潔、綠化等各項(xiàng)工作提供改善意見(jiàn)；４） 對(duì)物業(yè)交付使用前制訂的一系列制度及工作程序進(jìn)行檢討，并提供修訂及改善建議；５） 協(xié)助甲方制定物業(yè)整體長(zhǎng)短期保養(yǎng)修繕計(jì)劃，包括長(zhǎng)遠(yuǎn)維修建議、預(yù)防性保養(yǎng)計(jì)劃及改善工程；６） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）與甲方或管理公司開(kāi)會(huì)商討有關(guān)物業(yè)管理工作的進(jìn)展情況；７） 從最終用家的角度，檢討樓宇設(shè)計(jì)和設(shè)施，提出有關(guān)改善意見(jiàn)，力求托管物業(yè)達(dá)至高水平之物業(yè)管理要求；８） 托管物業(yè)交付使用3個(gè)月后安排一次為期4天之在職培訓(xùn)課程，并由乙方調(diào)派導(dǎo)師參與培訓(xùn)；９） 依照政府部門(mén)有關(guān)規(guī)定，向甲方或管理公司就成立托管物業(yè)業(yè)主委員會(huì)事項(xiàng)提供建議，如果具備足夠條件，協(xié)助甲方或管理公司籌備托管物業(yè)首屆業(yè)主委員會(huì)；１０） 就甲方申請(qǐng)ISO9002認(rèn)證提出乙方過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)及意見(jiàn)；１１） 在顧問(wèn)期間，對(duì)發(fā)展商所提出的問(wèn)題作出回應(yīng)。在本合約中，所有物業(yè)管理公司的字樣亦可指物業(yè)管理部門(mén)；2）協(xié)助乙方調(diào)派及招聘專(zhuān)業(yè)人員加入物業(yè)管理公司，推動(dòng)托管物業(yè)的物業(yè)管理工作；3）在履行合約期內(nèi)，監(jiān)督乙方的工作表現(xiàn)；4）保證托管物業(yè)按時(shí)按質(zhì)按量通過(guò)有關(guān)政府部門(mén)之正式竣工驗(yàn)收并移交物業(yè)管理公司，然后使物業(yè)管理公司能順利履行其既定的管理職責(zé)；并須負(fù)責(zé)相關(guān)遺留工程之跟進(jìn)工作及承擔(dān)相應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用。甲方需向乙方支付管理顧問(wèn)酬金及其他有關(guān)費(fèi)用。 怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方），在廣州登記注冊(cè)，其法定地址在廣州市流花路109號(hào)之九達(dá)寶廣場(chǎng)1006室，法定代表：柳維倫第一章 前言（一）順德美的海岸花園位于順德北滘鎮(zhèn)南部，該發(fā)展項(xiàng)目首期工程預(yù)計(jì)約于1999年8月開(kāi)始交付使用。由怡高負(fù)責(zé)管理的番禺麗江花園，獲中國(guó)國(guó)務(wù)院建設(shè)部頒發(fā)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”獎(jiǎng)項(xiàng)。目前由怡高負(fù)責(zé)銷(xiāo)售及管理的國(guó)內(nèi)項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，提供物業(yè)管理及顧問(wèn)服務(wù)的工商住宅物業(yè)總面積逾250萬(wàn)平方米。為滿(mǎn)足現(xiàn)今社會(huì)客戶(hù)的需求，怡高提供全面化物業(yè)管理服務(wù)。怡高的客戶(hù)范圍十分廣泛，其中包括有大規(guī)模的商業(yè)集團(tuán)、金融機(jī)構(gòu)及政府機(jī)關(guān)。怡高物業(yè)服務(wù)有限公司是由實(shí)力雄厚的高力國(guó)際物業(yè)集團(tuán)與怡和太平洋公司在亞洲的物業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)行合并而組建的，形成了亞太地區(qū)一個(gè)規(guī)模龐大、網(wǎng)絡(luò)廣闊的物業(yè)機(jī)構(gòu)——怡高物業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)。房地產(chǎn)公司成功的關(guān)鍵要素作者：日期：第六節(jié) 我們眼中的物業(yè)管理公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和周密的考察，我們和怡高物業(yè)走到了一起。怡高不但承襲了高力集團(tuán)豐富的環(huán)球物業(yè)顧問(wèn)經(jīng)驗(yàn)，更擁有怡和太平洋在亞洲的崇高聲譽(yù)。憑借著優(yōu)良的口碑及聲譽(yù)，怡高亞太地區(qū)網(wǎng)絡(luò)得以不斷擴(kuò)展，迅速而有效地成為亞太地區(qū)最優(yōu)秀的物業(yè)顧問(wèn)公司之一。包括專(zhuān)業(yè)財(cái)政預(yù)算及會(huì)計(jì)、技術(shù)維修、物業(yè)市場(chǎng)推廣、電腦資料處理及技術(shù)提供、人事管理、行政管理等。遍布大連、天津、北京、上海、廣州、東莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位來(lái)自香港、臺(tái)灣及新加坡的專(zhuān)業(yè)人才負(fù)責(zé)督促在中國(guó)當(dāng)?shù)卣衅傅挠?500名物業(yè)管理員工。第七節(jié) 怡高物業(yè)管理顧問(wèn)合同文本附錄順德美的海岸花園物業(yè)管理顧問(wèn)合約廣東省美的集團(tuán)股份有限公司房產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方），乃中國(guó)順德美的海岸花園之發(fā)展商。甲方在業(yè)主委員會(huì)成立前擁有順德美的海岸花園的物業(yè)管理權(quán)，可獨(dú)立行使美的海岸花園物業(yè)管理的職責(zé)。乙方根據(jù)以下條款，接受甲方的聘用，推動(dòng)托管物業(yè)之維修及物業(yè)管理工作，并對(duì)該項(xiàng)工作負(fù)責(zé)。5）在履行合約期內(nèi)應(yīng)按甲、乙雙方同意的財(cái)務(wù)預(yù)算，由甲方預(yù)先墊付一筆可供管理公司初始運(yùn)作的開(kāi)辦費(fèi)。乙方上述之職責(zé)是根據(jù)乙方提交的《順德美的海岸花園物業(yè)管理計(jì)劃書(shū)》中所列的物業(yè)管理公司職責(zé)而制定的，惟根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，乙方只以物業(yè)管理顧問(wèn)之身份為甲方提供服務(wù)，而非以全面管理的模式接管有關(guān)物業(yè)管理工作，因而附錄一之部分內(nèi)容作如下調(diào)整：１） 乙方不負(fù)責(zé)托管物業(yè)所有機(jī)電故障及遺漏工程的跟進(jìn)工作，惟可就機(jī)電故障及遺漏工程提供建議：２） 乙方根據(jù)甲方所提供之財(cái)務(wù)資料對(duì)托管物業(yè)管理收支運(yùn)作進(jìn)行評(píng)估，并提供改善建議；３） 乙方將按甲方要求及托管物業(yè)實(shí)際需要協(xié)助甲方招聘及甄選各級(jí)管理人員，以確保管理公司有一支高質(zhì)素之管理隊(duì)伍。合約期滿(mǎn)前，如雙方達(dá)成一致協(xié)議可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。（四） 終止合約1）甲、乙雙方同意根據(jù)下列情況可提早30天給予對(duì)方書(shū)面通知終止本合約；a、任何一方嚴(yán)重違反或沒(méi)有履行本合約內(nèi)列任何條款的職責(zé)，并接到對(duì)方書(shū)面通知起計(jì)14天內(nèi)未能改善及履行有關(guān)條款的職責(zé)。（六）適用法律本合約的效力、解釋、履行和爭(zhēng)議的解決均受中華人民共和國(guó)法律的管轄。在訴訟過(guò)程中，除雙方有爭(zhēng)議的正在進(jìn)行訴訟的部分外，本合約應(yīng)繼續(xù)進(jìn)行。（九）特別規(guī)定在本合約有效期內(nèi)，如甲方需要在其宣傳資料或任何文件中引用乙方公司名稱(chēng)或標(biāo)記，則必須同時(shí)注明類(lèi)似由怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司或怡高物業(yè)顧問(wèn)集團(tuán)提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的字樣，其中物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)中的“顧問(wèn)”兩字不可省略?？紤]到美的海岸花園物業(yè)管理由于各種因素而不可避免的高成本與業(yè)主的承受能力和市場(chǎng)預(yù)期之間的矛盾，靈活開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)來(lái)增加物業(yè)管理的收入是一個(gè)很好的緩沖方式。另外，在對(duì)小區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)和經(jīng)營(yíng)成熟之后，物業(yè)管理公司可以作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體走出去開(kāi)展更廣泛的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，以此為小區(qū)和業(yè)主謀求更多的利益。每個(gè)門(mén)店雖然地點(diǎn)、人員都不相同，但是卻要有一致的服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)國(guó)際發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，有效規(guī)劃連鎖特許經(jīng)營(yíng)的制度，就是成功運(yùn)作的關(guān)鍵因素。但須強(qiáng)調(diào)，商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)范圍必須加以限定。車(chē)庫(kù)車(chē)位還須考慮整體的銷(xiāo)售政策和促進(jìn)租售的需要，建議汽車(chē)車(chē)位的售價(jià)為1800元/平方米，租金400元/月，摩托車(chē)的租金為80元/月，將來(lái)摩托車(chē)車(chē)位移至地面車(chē)棚后將調(diào)整對(duì)其的收費(fèi)。第八節(jié) 美的海岸花園管理公約一、 定義：在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語(yǔ)將有以下意義：“物業(yè)”是指美的海岸花園內(nèi)已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附屬設(shè)施等所占土地的使用權(quán)。“會(huì)所”是指美的海岸花園內(nèi)俱樂(lè)部會(huì)所所在之建筑物，和一切相關(guān)的文娛、康樂(lè)、飲食及其他設(shè)施設(shè)備?！肮芾碚摺笔侵赴l(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)聘用為管理美的海岸花園的管理組織。1“海岸花園”是指美的海岸花園。３、 美的海岸花園的所有業(yè)主、管理者及其他有關(guān)各方，以及他們的受讓人或繼承人均須遵守和履行本公約，并受其約束，同時(shí)享有本公約賦予各項(xiàng)權(quán)利。如有必要，可進(jìn)入任何單元的內(nèi)部，但要事先通知有關(guān)的業(yè)主或使用人（緊急情況除外）；３、 發(fā)展商有權(quán)在本公約簽訂時(shí)存在的海岸花園建筑規(guī)劃及藍(lán)圖進(jìn)行修改，并就此事與政府磋商達(dá)成協(xié)議，而無(wú)須任何其他業(yè)主或擁有海岸花園權(quán)益的人同意或批準(zhǔn)。６、 發(fā)展商有權(quán)在其認(rèn)為合適的情況下，更改海岸花園的名稱(chēng)或其中部分名稱(chēng)和編號(hào)。四、 業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)１、 業(yè)主權(quán)利１） 依法享有對(duì)自己所擁有物業(yè)收益和處分的權(quán)利。５） 有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，并對(duì)住宅區(qū)的各項(xiàng)管理決策擁有表決權(quán)。前業(yè)主如未付清其應(yīng)付的管理費(fèi)用及其他有關(guān)費(fèi)用，將不得處分其所屬物業(yè)。３） 各業(yè)主及其承租人、代理人、訪(fǎng)客及其他使用者在任何時(shí)候均應(yīng)遵守和履行《美的海岸花園管理公約》及其管理者按照管理需要而制定的其他規(guī)則。６） 海岸花園規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，已為每一單元安排好空調(diào)機(jī)安裝點(diǎn)，在未得管理 者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得在其他地方安裝空調(diào)機(jī)。１０） 在未得管理者書(shū)面同意前，各業(yè)主不得變更或改動(dòng)其單元的用途和結(jié)構(gòu)，亦不得對(duì)公共地方或公共設(shè)施作出任何改動(dòng)、損害。１４） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在公用供電線(xiàn)路、給水或供氣管道私自接敷線(xiàn)、管；通過(guò)不正當(dāng)手段使用水、電、氣，將追究其法律責(zé)任。五、 管理者的權(quán)利和責(zé)任在不抵觸第一業(yè)主及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利下，管理者有完全之授權(quán)做所有海岸花園有效管理和維護(hù)所必須做的事情，并為些負(fù)責(zé)，其中包括（但不限于）下列事項(xiàng)：１、 管理維持海岸花園的公眾安全、公共秩序、公共衛(wèi)生、公用場(chǎng)所、公用設(shè)施及其公用水電、環(huán)保、綠化、照明和其他關(guān)系海岸花園的全體事情。５、 更換維修公共地方中損壞的設(shè)備及破損的公用設(shè)施，保持所有公共服務(wù)設(shè)施及公共地方處于良好狀態(tài)。９、 清理任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，并向有關(guān)業(yè)主收取因清理而引起的費(fèi)用。１３、 按本公約規(guī)定并收取所有海岸花園業(yè)主應(yīng)付之款項(xiàng)，支付所有因海岸花園管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。c、 通過(guò)民事訴訟業(yè)主追索本公約規(guī)定業(yè)主須交付的任何款項(xiàng)及管理者認(rèn)為合適的行為，訴訟所發(fā)生的費(fèi)用由管理賬墊付，待訴訟結(jié)束后由敗訴方承擔(dān)。１７、 管理者及其雇員在下列情況下無(wú)需對(duì)業(yè)主及其使用人負(fù)責(zé)：１） 除因管理者的蓄意違法行為，管理者無(wú)須向其在執(zhí)行職責(zé)時(shí)所引起或?qū)е聵I(yè)主和其他任何人的不便和損失負(fù)責(zé)。２、 根據(jù)以獲發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)之預(yù)算，管理者可從海岸花園管理賬戶(hù)中支付有關(guān)管理海岸花園的一切費(fèi)用。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會(huì)：a、 經(jīng)持有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)在接到提議后10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。e、 業(yè)主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開(kāi)會(huì)前二日交予業(yè)主委員會(huì)（第一次業(yè)主大會(huì)交管理者）。３） 業(yè)主委員會(huì)有如下職責(zé)：a、 召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告管理工作的進(jìn)展。e、 安排公開(kāi)招標(biāo)，選用合適的維護(hù)承判商。發(fā)展商：順德市美的房產(chǎn)公司 業(yè)主簽章：代表簽章： 地址：電話(huà)： 電話(huà)：年 月 日 年 月 日管理者：美的物業(yè)管理公司代表簽章：電話(huà)：年 月 日第二章 美的海岸花園二次營(yíng)銷(xiāo)第一節(jié) 美的海岸花園的品牌戰(zhàn)略美的海岸花園秉承美的集團(tuán)聲譽(yù)卓著的品牌形象，致力于房地產(chǎn)業(yè)也要卓有建樹(shù)。二、 美的海岸花園品牌維護(hù)美的海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力：１、 通過(guò)整合營(yíng)銷(xiāo)策略不斷地提高自身的核心競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力；２、 設(shè)計(jì)出一整套企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)，通過(guò)媒體進(jìn)行形式多樣的深度宣傳；３、 狠抓物業(yè)管理綜合質(zhì)量這個(gè)品牌維護(hù)的關(guān)鍵所在，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理等各個(gè)階段都將消費(fèi)者的需求放在首位，時(shí)時(shí)處處為消費(fèi)者著想，努力營(yíng)造出一個(gè)優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境。第三期：為項(xiàng)目尾聲工程，開(kāi)發(fā)臨廣珠路的一、二、四區(qū)（若二期銷(xiāo)售順利而且集團(tuán)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)狀態(tài)好，工程應(yīng)盡可能加快，將后兩期融為一體運(yùn)作。３、 從時(shí)間上更是緊緊相扣，層層遞進(jìn)，既體現(xiàn)工程的連續(xù)性又能充分利用好資源。２、 美的海岸花園在規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)思想：建立了半地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位，按30年不落后的要求來(lái)設(shè)計(jì)；在住宅智能化上，充分考慮到功能預(yù)設(shè)的超前設(shè)計(jì)。瑞爾特人在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)的過(guò)程中，充分意識(shí)到軟性新聞所蘊(yùn)涵的巨大價(jià)值，在軟性新聞的應(yīng)用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構(gòu)思到文稿的撰寫(xiě)、發(fā)布，都做到了精心組織、認(rèn)真實(shí)施。目前工地清場(chǎng)工作和填沙工程施工正在緊張有序地進(jìn)行。萬(wàn)科集團(tuán)在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃投資分析、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、平面設(shè)計(jì)等方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)同行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)?，F(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作一下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢(shì)，并為開(kāi)發(fā)商進(jìn)言對(duì)策。（二）目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀1998年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)水平繼續(xù)上揚(yáng)，升勢(shì)強(qiáng)勁。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)大的政策利好支持（一）是國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)之一房地產(chǎn)業(yè)是作為經(jīng)營(yíng)主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)作為經(jīng)營(yíng)客體的房屋和土地進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)和管理的第三產(chǎn)業(yè)，是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。當(dāng)這種消費(fèi)普及到10%時(shí)，就會(huì)形成一種大眾效應(yīng)，購(gòu)房消費(fèi)熱的形成又會(huì)帶動(dòng)起整個(gè)經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)。還有，五次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財(cái)手段的中國(guó)城鄉(xiāng)居民考慮，把錢(qián)存在銀行是否最合適？三、商品房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（一）市場(chǎng)容量繼續(xù)迅速擴(kuò)大1995年，我國(guó)城市化水平為29%，掃城市化一般規(guī)律，城市化水平小于30%時(shí)，城市化速度緩慢。由此可見(jiàn)，商品房的需求正在逐步擴(kuò)大。國(guó)家將大扶持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)大型房地產(chǎn)企業(yè)在住宅建設(shè)中的主力軍作用，并促使這些企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)思路，從粗放經(jīng)營(yíng)、分散生產(chǎn)的建設(shè)方式向統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)的集約型、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方式轉(zhuǎn)變。（四）居民支付能力大大提高一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)居民的可支配收入將穩(wěn)步提高，有力推動(dòng)著商品房朝產(chǎn)業(yè)化方發(fā)展。（二）要認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和可行性研究，選擇好投資項(xiàng)目。（五）采用新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，為社會(huì)提供價(jià)格合理、功能齊全、質(zhì)量上乘的商品住宅。綜上所述，可以說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)轉(zhuǎn)型調(diào)整期。一、該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度如何經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，對(duì)物業(yè)的需求量大；反之就小。四、該地區(qū)環(huán)境如何環(huán)境包括水、電、道路、通訊、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、綠化面積、建筑容積率、環(huán)境保護(hù)等。六、法規(guī)變化如何當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)建設(shè)法規(guī)的變化直接影響房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)潛力，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃也直接影響該地區(qū)房地產(chǎn)