【正文】 改變，須在改變后48小時內(nèi)通知另一方有關之改變。敗訴方須負責有關之訴訟及法律費用。（五）合約的修改與變更對本合約的修改與變更，必須經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商并簽署有效的書面協(xié)議才能生效。人事聘用費用包括工資、津貼、資金及其他一切勞保福利及聘請時所需手續(xù)費用等均列入管理預算開支。（一） 合約年期此合約自甲、乙雙方簽署后立即生效，至托管物業(yè)一期工程洋房單元第一個單位正式向業(yè)主發(fā)出收樓通知書之日（具體日期雙方日后以備忘錄形式確定）起計后六個月為期滿。托管物業(yè)交付使用時及交付使用后１） 交付使用期間，派員到現(xiàn)場協(xié)助托管物業(yè)的樓宇交收工作，為期5天；２） 托管物業(yè)交付使用后一個月內(nèi)，提交一管理評估報告；３） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到現(xiàn)場按照既定之服務標準檢視物業(yè)管理工作，并提交有關檢定報告，對托管物業(yè)之保安、清潔、綠化等各項工作提供改善意見；４） 對物業(yè)交付使用前制訂的一系列制度及工作程序進行檢討，并提供修訂及改善建議；５） 協(xié)助甲方制定物業(yè)整體長短期保養(yǎng)修繕計劃，包括長遠維修建議、預防性保養(yǎng)計劃及改善工程；６） 每月兩次（可按需要協(xié)商增加或減少）與甲方或管理公司開會商討有關物業(yè)管理工作的進展情況；７） 從最終用家的角度，檢討樓宇設計和設施，提出有關改善意見，力求托管物業(yè)達至高水平之物業(yè)管理要求；８） 托管物業(yè)交付使用3個月后安排一次為期4天之在職培訓課程，并由乙方調(diào)派導師參與培訓；９） 依照政府部門有關規(guī)定，向甲方或管理公司就成立托管物業(yè)業(yè)主委員會事項提供建議，如果具備足夠條件，協(xié)助甲方或管理公司籌備托管物業(yè)首屆業(yè)主委員會；１０） 就甲方申請ISO9002認證提出乙方過往的經(jīng)驗及意見；１１） 在顧問期間，對發(fā)展商所提出的問題作出回應。在本合約中，所有物業(yè)管理公司的字樣亦可指物業(yè)管理部門；2）協(xié)助乙方調(diào)派及招聘專業(yè)人員加入物業(yè)管理公司，推動托管物業(yè)的物業(yè)管理工作；3）在履行合約期內(nèi)，監(jiān)督乙方的工作表現(xiàn)；4）保證托管物業(yè)按時按質(zhì)按量通過有關政府部門之正式竣工驗收并移交物業(yè)管理公司，然后使物業(yè)管理公司能順利履行其既定的管理職責；并須負責相關遺留工程之跟進工作及承擔相應發(fā)生的費用。甲方需向乙方支付管理顧問酬金及其他有關費用。 怡和高力物業(yè)服務（上海）有限公司廣東分公司（以下簡稱乙方），在廣州登記注冊，其法定地址在廣州市流花路109號之九達寶廣場1006室，法定代表：柳維倫第一章 前言（一）順德美的海岸花園位于順德北滘鎮(zhèn)南部，該發(fā)展項目首期工程預計約于1999年8月開始交付使用。由怡高負責管理的番禺麗江花園，獲中國國務院建設部頒發(fā)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”獎項。目前由怡高負責銷售及管理的國內(nèi)項目超過40個，提供物業(yè)管理及顧問服務的工商住宅物業(yè)總面積逾250萬平方米。為滿足現(xiàn)今社會客戶的需求，怡高提供全面化物業(yè)管理服務。怡高的客戶范圍十分廣泛，其中包括有大規(guī)模的商業(yè)集團、金融機構(gòu)及政府機關。怡高物業(yè)服務有限公司是由實力雄厚的高力國際物業(yè)集團與怡和太平洋公司在亞洲的物業(yè)業(yè)務進行合并而組建的，形成了亞太地區(qū)一個規(guī)模龐大、網(wǎng)絡廣闊的物業(yè)機構(gòu)——怡高物業(yè)顧問集團。房地產(chǎn)公司成功的關鍵要素作者：日期：第六節(jié) 我們眼中的物業(yè)管理公司經(jīng)過詳細的分析和周密的考察，我們和怡高物業(yè)走到了一起。怡高不但承襲了高力集團豐富的環(huán)球物業(yè)顧問經(jīng)驗，更擁有怡和太平洋在亞洲的崇高聲譽。憑借著優(yōu)良的口碑及聲譽，怡高亞太地區(qū)網(wǎng)絡得以不斷擴展，迅速而有效地成為亞太地區(qū)最優(yōu)秀的物業(yè)顧問公司之一。包括專業(yè)財政預算及會計、技術維修、物業(yè)市場推廣、電腦資料處理及技術提供、人事管理、行政管理等。遍布大連、天津、北京、上海、廣州、東莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位來自香港、臺灣及新加坡的專業(yè)人才負責督促在中國當?shù)卣衅傅挠?500名物業(yè)管理員工。第七節(jié) 怡高物業(yè)管理顧問合同文本附錄順德美的海岸花園物業(yè)管理顧問合約廣東省美的集團股份有限公司房產(chǎn)公司（以下簡稱甲方），乃中國順德美的海岸花園之發(fā)展商。甲方在業(yè)主委員會成立前擁有順德美的海岸花園的物業(yè)管理權，可獨立行使美的海岸花園物業(yè)管理的職責。乙方根據(jù)以下條款，接受甲方的聘用，推動托管物業(yè)之維修及物業(yè)管理工作，并對該項工作負責。5）在履行合約期內(nèi)應按甲、乙雙方同意的財務預算，由甲方預先墊付一筆可供管理公司初始運作的開辦費。乙方上述之職責是根據(jù)乙方提交的《順德美的海岸花園物業(yè)管理計劃書》中所列的物業(yè)管理公司職責而制定的，惟根據(jù)甲乙雙方協(xié)議，乙方只以物業(yè)管理顧問之身份為甲方提供服務，而非以全面管理的模式接管有關物業(yè)管理工作，因而附錄一之部分內(nèi)容作如下調(diào)整：１） 乙方不負責托管物業(yè)所有機電故障及遺漏工程的跟進工作，惟可就機電故障及遺漏工程提供建議：２） 乙方根據(jù)甲方所提供之財務資料對托管物業(yè)管理收支運作進行評估，并提供改善建議；３） 乙方將按甲方要求及托管物業(yè)實際需要協(xié)助甲方招聘及甄選各級管理人員，以確保管理公司有一支高質(zhì)素之管理隊伍。合約期滿前，如雙方達成一致協(xié)議可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。（四） 終止合約1）甲、乙雙方同意根據(jù)下列情況可提早30天給予對方書面通知終止本合約；a、任何一方嚴重違反或沒有履行本合約內(nèi)列任何條款的職責，并接到對方書面通知起計14天內(nèi)未能改善及履行有關條款的職責。（六）適用法律本合約的效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄。在訴訟過程中，除雙方有爭議的正在進行訴訟的部分外，本合約應繼續(xù)進行。（九）特別規(guī)定在本合約有效期內(nèi)，如甲方需要在其宣傳資料或任何文件中引用乙方公司名稱或標記，則必須同時注明類似由怡和高力物業(yè)服務（上海）有限公司廣東分公司或怡高物業(yè)顧問集團提供物業(yè)管理顧問服務的字樣，其中物業(yè)管理顧問服務中的“顧問”兩字不可省略?？紤]到美的海岸花園物業(yè)管理由于各種因素而不可避免的高成本與業(yè)主的承受能力和市場預期之間的矛盾，靈活開展多種經(jīng)營來增加物業(yè)管理的收入是一個很好的緩沖方式。另外，在對小區(qū)的各項服務和經(jīng)營成熟之后，物業(yè)管理公司可以作為一個經(jīng)濟實體走出去開展更廣泛的經(jīng)營和服務，以此為小區(qū)和業(yè)主謀求更多的利益。每個門店雖然地點、人員都不相同，但是卻要有一致的服務質(zhì)量，根據(jù)國際發(fā)展的經(jīng)驗，有效規(guī)劃連鎖特許經(jīng)營的制度，就是成功運作的關鍵因素。但須強調(diào)，商業(yè)用房的經(jīng)營范圍必須加以限定。車庫車位還須考慮整體的銷售政策和促進租售的需要，建議汽車車位的售價為1800元/平方米，租金400元/月，摩托車的租金為80元/月，將來摩托車車位移至地面車棚后將調(diào)整對其的收費。第八節(jié) 美的海岸花園管理公約一、 定義：在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語將有以下意義：“物業(yè)”是指美的海岸花園內(nèi)已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附屬設施等所占土地的使用權。“會所”是指美的海岸花園內(nèi)俱樂部會所所在之建筑物，和一切相關的文娛、康樂、飲食及其他設施設備?！肮芾碚摺笔侵赴l(fā)展商或業(yè)主委員會聘用為管理美的海岸花園的管理組織。1“海岸花園”是指美的海岸花園。３、 美的海岸花園的所有業(yè)主、管理者及其他有關各方，以及他們的受讓人或繼承人均須遵守和履行本公約，并受其約束，同時享有本公約賦予各項權利。如有必要，可進入任何單元的內(nèi)部，但要事先通知有關的業(yè)主或使用人（緊急情況除外）；３、 發(fā)展商有權在本公約簽訂時存在的海岸花園建筑規(guī)劃及藍圖進行修改，并就此事與政府磋商達成協(xié)議，而無須任何其他業(yè)主或擁有海岸花園權益的人同意或批準。６、 發(fā)展商有權在其認為合適的情況下，更改海岸花園的名稱或其中部分名稱和編號。四、 業(yè)主的權利和義務１、 業(yè)主權利１） 依法享有對自己所擁有物業(yè)收益和處分的權利。５） 有權參加業(yè)主大會，并對住宅區(qū)的各項管理決策擁有表決權。前業(yè)主如未付清其應付的管理費用及其他有關費用，將不得處分其所屬物業(yè)。３） 各業(yè)主及其承租人、代理人、訪客及其他使用者在任何時候均應遵守和履行《美的海岸花園管理公約》及其管理者按照管理需要而制定的其他規(guī)則。６） 海岸花園規(guī)劃設計時，已為每一單元安排好空調(diào)機安裝點，在未得管理 者書面同意前，各業(yè)主不得在其他地方安裝空調(diào)機。１０） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得變更或改動其單元的用途和結(jié)構(gòu)，亦不得對公共地方或公共設施作出任何改動、損害。１４） 各業(yè)主、承租人及其他使用人不得在公用供電線路、給水或供氣管道私自接敷線、管；通過不正當手段使用水、電、氣，將追究其法律責任。五、 管理者的權利和責任在不抵觸第一業(yè)主及其權利轉(zhuǎn)讓人的權利下，管理者有完全之授權做所有海岸花園有效管理和維護所必須做的事情，并為些負責，其中包括（但不限于）下列事項：１、 管理維持海岸花園的公眾安全、公共秩序、公共衛(wèi)生、公用場所、公用設施及其公用水電、環(huán)保、綠化、照明和其他關系海岸花園的全體事情。５、 更換維修公共地方中損壞的設備及破損的公用設施，保持所有公共服務設施及公共地方處于良好狀態(tài)。９、 清理任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，并向有關業(yè)主收取因清理而引起的費用。１３、 按本公約規(guī)定并收取所有海岸花園業(yè)主應付之款項，支付所有因海岸花園管理及維護而產(chǎn)生的應付款項。c、 通過民事訴訟業(yè)主追索本公約規(guī)定業(yè)主須交付的任何款項及管理者認為合適的行為，訴訟所發(fā)生的費用由管理賬墊付，待訴訟結(jié)束后由敗訴方承擔。１７、 管理者及其雇員在下列情況下無需對業(yè)主及其使用人負責：１） 除因管理者的蓄意違法行為，管理者無須向其在執(zhí)行職責時所引起或?qū)е聵I(yè)主和其他任何人的不便和損失負責。２、 根據(jù)以獲發(fā)展商或業(yè)主委員會批準之預算，管理者可從海岸花園管理賬戶中支付有關管理海岸花園的一切費用。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會：a、 經(jīng)持有20%以上投票權的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后10日內(nèi)應當召開臨時業(yè)主大會。e、 業(yè)主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開會前二日交予業(yè)主委員會（第一次業(yè)主大會交管理者）。３） 業(yè)主委員會有如下職責：a、 召集和主持業(yè)主大會，報告管理工作的進展。e、 安排公開招標，選用合適的維護承判商。發(fā)展商：順德市美的房產(chǎn)公司 業(yè)主簽章：代表簽章： 地址：電話： 電話：年 月 日 年 月 日管理者：美的物業(yè)管理公司代表簽章：電話：年 月 日第二章 美的海岸花園二次營銷第一節(jié) 美的海岸花園的品牌戰(zhàn)略美的海岸花園秉承美的集團聲譽卓著的品牌形象，致力于房地產(chǎn)業(yè)也要卓有建樹。二、 美的海岸花園品牌維護美的海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力：１、 通過整合營銷策略不斷地提高自身的核心競爭實力；２、 設計出一整套企業(yè)形象識別系統(tǒng)，通過媒體進行形式多樣的深度宣傳；３、 狠抓物業(yè)管理綜合質(zhì)量這個品牌維護的關鍵所在，在規(guī)劃設計、開發(fā)建設、物業(yè)管理等各個階段都將消費者的需求放在首位，時時處處為消費者著想，努力營造出一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境。第三期：為項目尾聲工程，開發(fā)臨廣珠路的一、二、四區(qū)（若二期銷售順利而且集團公司主營業(yè)務狀態(tài)好，工程應盡可能加快，將后兩期融為一體運作。３、 從時間上更是緊緊相扣，層層遞進，既體現(xiàn)工程的連續(xù)性又能充分利用好資源。２、 美的海岸花園在規(guī)劃設計體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的設計思想：建立了半地下停車場車位，按30年不落后的要求來設計；在住宅智能化上，充分考慮到功能預設的超前設計。瑞爾特人在項目營銷實戰(zhàn)的過程中，充分意識到軟性新聞所蘊涵的巨大價值，在軟性新聞的應用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構(gòu)思到文稿的撰寫、發(fā)布，都做到了精心組織、認真實施。目前工地清場工作和填沙工程施工正在緊張有序地進行。萬科集團在房地產(chǎn)項目策劃投資分析、建筑規(guī)劃設計、營銷推廣、平面設計等方面有豐富的經(jīng)驗，在國內(nèi)同行業(yè)中享有較高的聲譽?，F(xiàn)對房地產(chǎn)市場作一下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢，并為開發(fā)商進言對策。（二）目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀1998年全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)水平繼續(xù)上揚，升勢強勁。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強大的政策利好支持（一）是國民經(jīng)濟新的增長點之一房地產(chǎn)業(yè)是作為經(jīng)營主體的房地產(chǎn)開發(fā)商對作為經(jīng)營客體的房屋和土地進行綜合開發(fā)和管理的第三產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟發(fā)展的支柱性、先導性和基礎性產(chǎn)業(yè)。當這種消費普及到10%時，就會形成一種大眾效應，購房消費熱的形成又會帶動起整個經(jīng)濟的啟動。還有，五次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財手段的中國城鄉(xiāng)居民考慮，把錢存在銀行是否最合適？三、商品房市場發(fā)展趨勢分析（一）市場容量繼續(xù)迅速擴大1995年，我國城市化水平為29%，掃城市化一般規(guī)律，城市化水平小于30%時，城市化速度緩慢。由此可見，商品房的需求正在逐步擴大。國家將大扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團，增強大型房地產(chǎn)企業(yè)在住宅建設中的主力軍作用，并促使這些企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營開發(fā)思路，從粗放經(jīng)營、分散生產(chǎn)的建設方式向統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設的集約型、規(guī)模經(jīng)濟的建設方式轉(zhuǎn)變。（四）居民支付能力大大提高一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國居民的可支配收入將穩(wěn)步提高，有力推動著商品房朝產(chǎn)業(yè)化方發(fā)展。（二）要認真進行市場調(diào)查和可行性研究，選擇好投資項目。（五）采用新材料、新產(chǎn)品、新技術，推進住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，為社會提供價格合理、功能齊全、質(zhì)量上乘的商品住宅。綜上所述，可以說中國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個轉(zhuǎn)型調(diào)整期。一、該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度如何經(jīng)濟發(fā)展速度快，對物業(yè)的需求量大；反之就小。四、該地區(qū)環(huán)境如何環(huán)境包括水、電、道路、通訊、商業(yè)網(wǎng)點、綠化面積、建筑容積率、環(huán)境保護等。六、法規(guī)變化如何當?shù)卣嘘P建設法規(guī)的變化直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)潛力，當?shù)爻鞘幸?guī)劃也直接影響該地區(qū)房地產(chǎn)