【正文】 的開發(fā)潛力。項(xiàng)目策劃首先要明確好的開發(fā)項(xiàng)目，不同的項(xiàng)目有不同的回報(bào)率，風(fēng)險(xiǎn)越大，回報(bào)率越高，必須綜合考慮經(jīng)濟(jì)、社會經(jīng)營狀況專長和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，來確定開發(fā)項(xiàng)目。在房地產(chǎn)低潮時進(jìn)入，成本最低，競爭對手少，可供選擇的項(xiàng)目多，風(fēng)險(xiǎn)較小，能獲取較高的回報(bào)率。營銷隊(duì)伍應(yīng)在自身為主，中介為輔，確定好營銷的目標(biāo)客戶，確立物業(yè)的市場定位、設(shè)計(jì)與包裝，確定物業(yè)的價(jià)格定位和配套的付款方式，選擇好廣告媒體和方式。五月花號，是成功登陸美洲的第一艘船。經(jīng)過一段時期的醞釀設(shè)計(jì)，三方共設(shè)計(jì)出三十多個方案。采用明麗的色彩過渡組合成花瓣，升展于云叢之上，獨(dú)創(chuàng)了美的海岸花園項(xiàng)目在房地產(chǎn)界開發(fā)項(xiàng)目中的新穎視覺形象；表現(xiàn)了美的海岸花園大型住宅小區(qū)的品質(zhì)；體現(xiàn)了現(xiàn)代成功人士追求高尚，享受綠色自然的生活傾向。錄自《美的報(bào)》1998年9月26日第四版《北滘報(bào)》1998年11月19日第四版美的海岸花園項(xiàng)目匯報(bào)會召開為加快美的海岸花園項(xiàng)目拓展力度，北滘鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府主要領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)董事局主席、總裁何享健于1998年9月29日下午在集團(tuán)董事局會議室聽取了美的房產(chǎn)公司關(guān)于美的海岸花園的項(xiàng)目匯報(bào)。順德市委常委、北滘鎮(zhèn)委書記鄧偉根充分肯定了項(xiàng)目開發(fā)是“小都會”城市發(fā)展的需要，是市場的需要，是美的資產(chǎn)重組的需要，是工業(yè)園配套發(fā)展的需要。鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為美的房產(chǎn)公司對項(xiàng)目的市場定位準(zhǔn)確，新調(diào)整的規(guī)劃比以往更成熟。參加這次匯報(bào)會的人員還有鎮(zhèn)國土辦主任林潤江和集團(tuán)各常務(wù)董事、副總裁、賴立明部長、總裁辦副主任戴裕東、房產(chǎn)公司管委會成員及部分業(yè)務(wù)骨干。屆時，“楊柳青青江水平”的畫面將呈現(xiàn)在人們眼前。美的將專門成立物業(yè)管理公司，實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理，有托兒所、幼兒園和會所。錄自《美的報(bào)》1998年10月15日第四版《北滘報(bào)》1998年11月19日第四版完善物業(yè)管理近來我們時?？梢钥吹交蚵牭剑恍┪飿I(yè)的住戶投訴居住環(huán)境惡劣，路面水浸、污水橫流、臭氣四溢、大廈水池生紅蟲、住戶被歹徒入屋搶劫或者是房屋才使用三年外觀已破舊不堪……如此之物業(yè)，試問住戶如何用得方便舒適，物業(yè)如何升值？更有甚者，一些住戶竟然野蠻裝修，破壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，或違章亂加建，超出樓宇的承重負(fù)荷，危及整棟樓房的安全。標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，這也是眼下大多數(shù)物業(yè)管理公司紛紛采用的服務(wù)內(nèi)容，它通常包括安全、衛(wèi)生、綠化、方便服務(wù)、維修保養(yǎng)五大塊。如果說標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)令物業(yè)管理有了骨架和血肉，那么動態(tài)化服務(wù)就是令物業(yè)管理有了靈魂，有了與住戶有效溝通的窗口。當(dāng)我們的物業(yè)管理公司做好了以上兩部分內(nèi)容的服務(wù)，不僅可使住戶除文章開頭所提到的困擾，而且令住戶以及他們的物業(yè)大大受益。培訓(xùn)使我從房地產(chǎn)的門外漢逐漸地變成專業(yè)人士，尤其是通過對碧桂園和祈福新村的實(shí)地參觀學(xué)習(xí)，使我切身體驗(yàn)到作為一個優(yōu)秀的售樓員應(yīng)當(dāng)具備多方面的知識和能力。這次深圳之行，給我感觸很多，也很深。以后我會將學(xué)習(xí)到的知識融入我們美的海岸花園的售樓業(yè)務(wù)中去。這些配置大多可由專業(yè)定點(diǎn)生產(chǎn)廠家直接掛鉤、設(shè)計(jì)、加工，這既有利于產(chǎn)品的更新，又能使產(chǎn)品價(jià)格和品質(zhì)得到保證，有利于住宅產(chǎn)業(yè)化的形成和發(fā)展。三、停車場所合理、方便考慮到私車數(shù)量的不斷增加，設(shè)置了多樣化的停車場。深圳和廣州更是走在前列，深圳萬科城市花園、中海百事達(dá)花園、廣州二沙島金亞花園、黃歧白天鵝花園等項(xiàng)目已普遍在規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)這些建設(shè)思路，并且在園林、環(huán)藝及社區(qū)文化上下了不少功夫，帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益和社區(qū)效益。順德的北滘不僅作為工業(yè)發(fā)達(dá)、高速增長的區(qū)域之一而為人共知；也在激烈的房地產(chǎn)世界中，在創(chuàng)造人類優(yōu)美居家環(huán)境里，將有目共睹，開潮流之新。小區(qū)根據(jù)市場的發(fā)展與項(xiàng)目定位，按照“規(guī)模開發(fā)”的營造理念和整體上“可持續(xù)發(fā)展”的規(guī)劃思想，進(jìn)行分區(qū)，分期成片啟動，流動式遞進(jìn)，在相應(yīng)特定的周期內(nèi)，完成一個成熟社區(qū)的人居環(huán)境、住宅功能和經(jīng)濟(jì)效益，直到服務(wù)社群、回報(bào)社會的開發(fā)全程，由此而成為業(yè)主安居樂業(yè)的永久家園和投資升值的寶地，成為一方生活熱土。（三）規(guī)劃布局：小區(qū)的設(shè)計(jì)創(chuàng)意基于對項(xiàng)目的市場定位：服務(wù)收入為中高層以上的人士，故屬于較高級的住宅小區(qū)規(guī)劃。區(qū)內(nèi)的道路，除滿足交通外，已充分得到軟化、舒展。同時開辟天然沙灘泳場，垂釣和游船區(qū)均在這里。洋房區(qū)戶數(shù)：2045戶，總建筑面積：。在技術(shù)上，對臨北靠三樂路一排的建筑，向街的門窗均采用具有隔音功能的鋁塑門窗，并多用固定式窗扇，窗門可以隔音防塵，由此較好地解決了臨街不利因素的干擾，而只留下有利的景觀?？砂醋】筒煌枨?，提供多樣選擇。技術(shù)上，采用框架結(jié)構(gòu)，戶內(nèi)可靈活分隔，讓業(yè)主參與創(chuàng)作，進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，而框架中均用異型柱，不見結(jié)構(gòu)柱梁。拿來歐陸建筑中簡練的經(jīng)典坡面處理、精致的細(xì)部線腳處理，為我所用，使建筑立面既有古典風(fēng)韻，又展現(xiàn)時代特征。我們的理念是：越是經(jīng)典的，越具生命力，就越將流傳久遠(yuǎn)。項(xiàng)目作為高尚住宅區(qū)，同時在生活配套服務(wù)實(shí)施上給予了全面、深入的考慮，并有完善的物業(yè)管理。郵政、銀行服務(wù)配套，設(shè)置肉菜市場，并在各區(qū)洋房首層設(shè)有便利店。美的海岸花園項(xiàng)目標(biāo)志確立后，立即申報(bào)集團(tuán)公司科技與知識產(chǎn)權(quán)部，申請“美的海岸花園”注冊商標(biāo)，目前已獲得了國家工商局的認(rèn)證。擁有美的海岸花園的物業(yè)，足以顯示個人高尚的學(xué)識修養(yǎng)，高潔的文化品味、高雅的生活情調(diào)。這是美的房產(chǎn)公司繼與深圳萬科、香港經(jīng)緯分別合作后的第三家合作公司。美的房產(chǎn)公司郭桂棠總經(jīng)理認(rèn)為，這些開發(fā)、銷售、管理精英的介入，將極大地加強(qiáng)美的公司的綜合實(shí)力和操作水平，也將把美的海岸花園提升到一個更高層次。只見樹影叢叢，豪宅幢幢，亭臺水榭，碧水粼粼，構(gòu)筑了“人間美景似仙境，畫幅長流天地間”的巨幅畫卷。難怪其名叫美的海岸花園。近據(jù)報(bào)道，目前廣東市民選樓，首先是選區(qū)域，然后依次為樓盤質(zhì)素、周圍景觀、價(jià)格、樓層、戶型等，可見選樓購房，選好區(qū)位是最為重要的，因樓房不能搬動，只有選到發(fā)展前景廣闊的樓盤，才如乘上一艘順風(fēng)快艇，其價(jià)值。人居其中，盡情陶冶“天—地—人”合一、“景—境—情”相融的詩境，推窗遠(yuǎn)望，滿窗滿眼都是美景，不由又想起蘇軾明月、清風(fēng)的名句。居住會所及兒童世界成為小區(qū)的點(diǎn)睛之作，使人在安享美景與人類碩果之余，猛然想起運(yùn)動的重要，子女教育的重要，自然也會想到繼續(xù)奮斗的重要。美的海岸花園正處在倫教與北滘之間的順德大道旁，又處于順德大道與三樂路的交叉點(diǎn)，美的海岸花園以其獨(dú)特的地理位置和超前理念以及巨大的升值空間，將成為順德經(jīng)濟(jì)走廊上一顆耀眼的明星。但售后的物業(yè)管理同樣十分重要，甚至是衡量小區(qū)和公司管理水平的一個重要方面，美的房產(chǎn)公司雖然在這方面也多次獲獎，但他們?nèi)詻Q定要率先與國際水準(zhǔn)接軌，因此又請來了在物業(yè)管理上已積累幾十年經(jīng)驗(yàn)的香港專業(yè)管理公司——怡高公司。同時，美的海岸花園商標(biāo)進(jìn)行全面注冊，對保護(hù)項(xiàng)目品牌，實(shí)施公司的名牌戰(zhàn)略，保護(hù)公司的無形資產(chǎn)起到重要作用。美的海岸花園開發(fā)伊始，就切實(shí)按照“總體規(guī)劃設(shè)計(jì)與未來居住模式相結(jié)合、建筑風(fēng)格與社區(qū)文化相結(jié)合、人文景觀與自然環(huán)境相結(jié)合、建設(shè)速度與開發(fā)規(guī)模相結(jié)合、工程質(zhì)量和施工監(jiān)察相結(jié)合、售后服務(wù)和物業(yè)管理相結(jié)合”的總方針，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、樓盤銷售、售后服務(wù)等方面狠下功夫，一切為用戶著想。美的集團(tuán)不僅在工業(yè)產(chǎn)品中，創(chuàng)立家電名牌；循著其“開放、和諧、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，美的人也必將在人居產(chǎn)品的生產(chǎn)中，再創(chuàng)完美，再立“美的新概念”。可提供：休閑購物、中西泳池，更配有海濱廣場和臨江公園等公共娛樂服務(wù)設(shè)施，建筑面積約6000平方米。別墅層數(shù)以局部三層為基本，每幢別墅建筑面積從最小的250平方米，至標(biāo)準(zhǔn)主力戶型的350平方米左右，直到少量超豪華型的500平方米，別墅均有前庭后院和室內(nèi)停車位。（二）別墅單體平面布局與造型創(chuàng)意：別墅與洋房不同，更講究平面功能的周全、舒適、配套，和內(nèi)外環(huán)境的相互呼應(yīng)。立面塑造按歐陸式建筑風(fēng)格考慮，依經(jīng)典原則塑造：垂直向用“三段式”處理，由首層高度的基座部分，到中段的墻身體，至頂部的三段式設(shè)計(jì)；水平向按“五列式”劃分，向左右兩側(cè)延展成為有節(jié)奏、有韻律和變化，可非對稱但需均衡的五條塊構(gòu)圖。平面既緊湊又舒展，以面積足夠大的廳為中心，合理組織室內(nèi)空間秩序，分區(qū)明確，廳門最少，房間尺度大小合適，每戶具有良好的自然通風(fēng)和采光。本項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境規(guī)劃中，均走了一條“新古典主義”的創(chuàng)作道路，采用歐陸古典風(fēng)格，既不失經(jīng)典法則，又具時代氣息，產(chǎn)生出現(xiàn)代鮮明的“地中海小城”風(fēng)貌?？臻g輪廓線鮮明而豐富，并把景觀朝向南邊的北江水道和東邊105國道的三洪奇大橋，以及星火科技城。最北臨三樂路一塊，長度約110米以及接臨西側(cè)的一段，均布置多層單元式住宅群，以六層為主，即洋房區(qū)。在各個圍合式組團(tuán)環(huán)境里，有歐陸風(fēng)格的休閑廣場，結(jié)合小區(qū)項(xiàng)目形象標(biāo)志的主題水景、園林綠化與環(huán)藝小品及幾處進(jìn)行主題設(shè)計(jì)的，通向住客會所、公共文體活動區(qū)的“樹林綠色步行街”，以及一條近千米兩側(cè)各有45米寬，專門種植了樹木、草坪及布置了石椅、雕塑小品等，起伏達(dá)1米的“地中海風(fēng)情大道”，供區(qū)內(nèi)望江、漫步、休閑之用。整個小區(qū)分解為三個功能區(qū)塊，共計(jì)12個小組團(tuán)，各組團(tuán)之間，既相互獨(dú)立，自成一體，通過空間輪廓、建筑外觀造型的圍合，營造出親切和諧的生活氣氛，獨(dú)自成勢的居住內(nèi)聚性空間環(huán)境，“共享大庭園”，又具有組團(tuán)之間的相互聯(lián)系，相互映襯，成為相互借景的有機(jī)性整體，實(shí)現(xiàn)新型社區(qū)鮮明特色的整體形象。區(qū)內(nèi)有條小河流過，由東向南彎曲進(jìn)入北江。一、項(xiàng)目概況與開發(fā)構(gòu)想“美的海岸花園”項(xiàng)目，位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，小區(qū)東、北向分別緊靠廣珠公路（105國道）和三樂路兩條重要的交通干道，西鄰三洪奇生活區(qū)，南接開暢的北江順德水道，乘車去“君蘭高爾夫”僅需5分鐘，交通便利，地理位置優(yōu)越，待開發(fā)的自然景觀豐富；同時，政府和規(guī)劃部門大力支持開發(fā)本項(xiàng)目低密度高品味商住區(qū)，使其成為當(dāng)?shù)毓I(yè)小都市中重要的“綠色窗口”和“形象工程”。該項(xiàng)目按照較高的居住生活檔次進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營造，是為社會各界成功人士，講究居住質(zhì)量和提升生活品味的群體提供一個：居家環(huán)境怡人、建筑品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)藝營造與配套完善、生活休閑便利而高尚的成熟社區(qū)。除在地面規(guī)劃設(shè)置統(tǒng)一公共車位外，還可在中心花園處，采用“地下掏空法”設(shè)置地下停車場，既可做到不破壞首層建筑立面風(fēng)格，又可以人車分流，保障對區(qū)內(nèi)行人（特別是兒童）的安全。通過與公共交通公司配合，在住宅小區(qū)項(xiàng)目所在地設(shè)置公共汽車?？空尽＿@些思路包括：一、“三大一小一多”方案即在戶型平面功能設(shè)計(jì)中，采用大起居室（大客廳）、大衛(wèi)生間、大廚房、小臥室、多櫥柜。馮佳的講座啟發(fā)了我們的思路，傳授了我們許多實(shí)用的方法。因而，在以后的工作中，我要更加努力學(xué)習(xí)，不斷地豐富自身的知識，提高自身的素質(zhì)。錄自《美的報(bào)》1998年10月15日第四版一個售樓員的培訓(xùn)感受美的房產(chǎn)公司正在緊鑼密鼓地開發(fā)美的海岸花園，為進(jìn)一步推進(jìn)項(xiàng)目的開展，房產(chǎn)公司認(rèn)真組織了一次系統(tǒng)、專業(yè)的售樓員培訓(xùn)活動。它是整個物業(yè)管理系統(tǒng)的啟動點(diǎn)，是保證物業(yè)管理公司為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的唯一可操作性手段，因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)的一切工作和活動都是為了住戶的利益，住戶就是上帝，如果我們的物業(yè)管理連上帝需要什么都蒙在鼓里，談何為其提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)？所作的一切只不過是耍了一輪盲拳，汗流浹背地舞了一通之后才發(fā)現(xiàn)對手在自己身后，白做無用功。一部分發(fā)展較早的物業(yè)率先通過ISO9002國際質(zhì)量保證體系認(rèn)證，為國內(nèi)物業(yè)管理行為標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)帶來了規(guī)范，為整個行業(yè)帶來了規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)化部分就必須要規(guī)范，這點(diǎn)與酒店管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)中的規(guī)范化一樣，酒店要求上飲料時站在客人什么位置、斟飲料如何斟法、換煙灰盅怎樣換、為客人引路如何做等等，一系列規(guī)范化行為為酒店帶來了明亮潔凈和熱情有禮。我們的生活離不開物業(yè)管理。總之，海岸花園的整個規(guī)劃顯得新穎高尚、配套功能齊全。這些因素，將使海岸花園別具優(yōu)勢，除可吸引常住業(yè)主外，更可以吸引追求時尚的北滘鎮(zhèn)之外的成功人士。因此，海岸花園的交通十分便利。何總裁要求房產(chǎn)公司下步工作要更為細(xì)致，要認(rèn)真思考鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)提出的問題，要加快進(jìn)度，大膽開發(fā)，按市場運(yùn)行規(guī)律落實(shí)好各個環(huán)節(jié)，控制好成本，配置好人才架構(gòu)，理順業(yè)務(wù)流程，健全管理制度，何總裁強(qiáng)調(diào)要開發(fā)好這個項(xiàng)目，把房地產(chǎn)培育成為美的重要產(chǎn)業(yè)。他鼓勵開發(fā)商一定要把項(xiàng)目做成功，達(dá)到社會效益雙豐收。根據(jù)市場需求，房產(chǎn)公司與萬科集團(tuán)合作，進(jìn)一步調(diào)整規(guī)劃，于近期完成了以洋房為主、別墅為輔，體現(xiàn)歐陸建筑風(fēng)格的大型高尚社區(qū)的規(guī)劃方案，并完成了預(yù)算調(diào)整方案。標(biāo)志構(gòu)成較特殊，如同一幅濃縮的風(fēng)景畫。工業(yè)設(shè)計(jì)中心完成了美的海岸花園項(xiàng)目標(biāo)志的整套VI設(shè)計(jì)。美的海岸花園的英文名是美的房地產(chǎn)公司朱曙東副總經(jīng)理意譯，征求了中山大學(xué)幾位教授、外籍教師和集團(tuán)內(nèi)部有關(guān)人士的意見而最后確定的。錄自《美的報(bào)》1998年9月26日第四版永遠(yuǎn)的五月花——美的海岸花園項(xiàng)目標(biāo)志確立早在今年春天，伴隨著美的海岸花園立項(xiàng)開發(fā)進(jìn)度的加快，美的房地產(chǎn)公司經(jīng)營策劃部會同美的工業(yè)設(shè)計(jì)中心平面設(shè)計(jì)組、萬科國企公司設(shè)計(jì)部就已開始著手有關(guān)項(xiàng)目標(biāo)志的設(shè)計(jì)工作。如深圳地王商業(yè)大廈作為當(dāng)時全國最高建筑和深圳的標(biāo)志，雖價(jià)格昂貴，但由于外觀雄偉、裝修豪華，成為實(shí)力和身份的象征，因而吸引了國內(nèi)外眾多一流企業(yè)，在當(dāng)時房地產(chǎn)低迷的情況下，仍取得了不俗的業(yè)績。必須了解項(xiàng)目用地與當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃是否相符，以及附近類似的項(xiàng)目的數(shù)量和經(jīng)營狀況等，作為選擇的參考。沒有好的項(xiàng)目策劃，開發(fā)愈多，物業(yè)空置積壓愈多，開發(fā)商包袱愈重。五、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)劣如何房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣影響增值幅度。二、該地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的演變態(tài)勢如何在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快的地區(qū)，對商貿(mào)金融用房的需求量大，而第一、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展快的地區(qū)，以工業(yè)用房需求量大，同時對住宅房需求量也大。錄自《美的報(bào)》1998年9月26日第四版《順德報(bào)》1999年1月30日第二版房地產(chǎn)投資決竅房地產(chǎn)的預(yù)售價(jià)格評估，是房地產(chǎn)投資決策的關(guān)鍵。（七）注重物業(yè)管理，通過扎扎實(shí)實(shí)的管理措施和服務(wù)內(nèi)容，確保業(yè)主物業(yè)保值、升值、確保業(yè)主生活方便、舒適。要針對自己的目標(biāo)客戶群，下功夫規(guī)劃好項(xiàng)目，適度完善配套。這既可以激發(fā)購買商品房的積極性，又可以消除公款購房對房價(jià)上漲的推動力。競爭迫使房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身的規(guī)模和實(shí)力，運(yùn)用資本經(jīng)營手段，壯大自己，擴(kuò)大市場競爭能力。開發(fā)商十分注重投資開發(fā)與銷售的有效銜接，改過去“供給創(chuàng)造需求”的觀念為“