【正文】 消費(fèi)者為中心”的經(jīng)營(yíng)理念。目前，我國(guó)正處在城市化加速時(shí)期，大量的農(nóng)村人口潮水般涌向城鎮(zhèn)，構(gòu)成了城鎮(zhèn)商品房潛在的需求大軍。住房制度改革至少可以使我國(guó)商品房銷售面積以每年8%的比例增長(zhǎng)。這是從刺激投資需求的角度來分析這一行業(yè)的作用。但商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，價(jià)格上漲速度過快，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序較為混亂等現(xiàn)狀仍然較為突出。這些都說明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的潛在需求。錄自《美的報(bào)》1998年7月5日第一版宏觀向好 商機(jī)無限——當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析與展望房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，將成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并且可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。根據(jù)協(xié)議，將由萬科對(duì)“美的海岸花園”進(jìn)行全程策劃，系統(tǒng)地全面規(guī)劃推廣美的海岸花園。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營(yíng)銷實(shí)施過程中組織的軟性新聞文章，現(xiàn)部分刊錄出來，以供業(yè)內(nèi)借鑒。４、 美的海岸花園的成功開發(fā)，對(duì)美的集團(tuán)公司來說盤活了一筆存量資產(chǎn)，培育了一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)，更造就了一批懂得理會(huì)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)的專業(yè)人士。二、三期的開發(fā)巧妙互動(dòng)與合理銜接將是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。１、 首期開發(fā)近8萬平方米的規(guī)模，足可以產(chǎn)生項(xiàng)目品牌的影響力，提高整體的知名度。 第一期：開發(fā)項(xiàng)目中部三、五、六三區(qū)即云海苑、天海苑別墅區(qū)、海星居洋房區(qū)以及會(huì)所及部分公建配套設(shè)施。一、 美的品牌的豐富和延伸“美的”作為家電行業(yè)的巨子，其商標(biāo)也被確認(rèn)中國(guó)馳名商標(biāo)，其品牌價(jià)值高達(dá)30多億，有著聲譽(yù)卓著的品牌形象。本公約簽字后生效。c、 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。２、 業(yè)主委員會(huì)１） 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)不少于5人，業(yè)主委員會(huì)主任和副主任由業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主委員會(huì)內(nèi)選舉產(chǎn)生。c、 召開業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主授權(quán)的代理人出席，業(yè)主大會(huì)的決定要有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過；如投票時(shí)投票數(shù)相同，則大會(huì)主席可投決定性的一票；表決可采取書面投票或其他形式進(jìn)行，決定通過后應(yīng)予以公布。９） 管理者報(bào)酬；１０） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利；１１） 公共財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；１２） 稅費(fèi)；１３） 機(jī)電折舊費(fèi)用；１４） 法律訴訟費(fèi)用；１５） 其他應(yīng)付的費(fèi)用。六、 管理費(fèi)１、 各業(yè)主需于每月的1日~5日前預(yù)先在管理者指定的銀行存足應(yīng)繳的款項(xiàng)。１６、 管理者有權(quán)制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規(guī)則。b、 書面通知違約業(yè)主糾正錯(cuò)誤，并在通知后15天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯(cuò)誤時(shí)，對(duì)違約業(yè)主之單元采取相應(yīng)的行動(dòng)。１１、 維護(hù)并改進(jìn)所有公共服務(wù)設(shè)施及服務(wù)質(zhì)量，使海岸花園各業(yè)主更有效地使用海岸花園。７、 防止所有公共地方堵塞，并在堵塞時(shí)及時(shí)清除。３、 在合理情況和不蓄意造成對(duì)業(yè)主滋擾的情況下，可進(jìn)入海岸花園任何部分（包括業(yè)主物業(yè)）進(jìn)行檢查及維修，以確保海岸花園結(jié)構(gòu)、公共場(chǎng)所和公用設(shè)施的良好運(yùn)作；但在緊急情況下可酌情另作處理。１６） 各業(yè)主不得涂污公共地方或公共服務(wù)設(shè)施，在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得張貼通告、廣告或其他物件于海岸花園圍墻內(nèi)外、公共地方、公共服務(wù)設(shè)施及其他地方。１２） 各業(yè)主不得在其物業(yè)內(nèi)外存放任何有公害、污染環(huán)境及易燃易爆的物品。８） 各業(yè)主不得阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如上層樓漏水，給其他住戶造成影響時(shí)，上層住戶必須給予配合），否則，應(yīng)承擔(dān)給他人造成損害的責(zé)任。５） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在海岸花園的外墻或其他公共地方安裝任何遮蓬、花架、招牌、防盜網(wǎng)（防盜網(wǎng)只能在窗戶內(nèi)安裝）及其他影響海岸花園外貌的任何伸出物和結(jié)構(gòu)，亦不得堵塞任何門窗。２） 各業(yè)主在其單元進(jìn)行任何裝修工程前，必須到管理公司辦理有關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取裝修許可證，并按規(guī)定交納裝修保證金（不生利息），保證金由裝修工程隊(duì)支付。２、 業(yè)主義務(wù)１） 如業(yè)主將其物業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、出租給他人，該業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議書簽字后15天內(nèi)，須將物業(yè)使用變化情況以書面通知管理者，出售、轉(zhuǎn)讓、出租合同或協(xié)議中須要求購(gòu)買人、受讓人或承租人接受本公約規(guī)定的業(yè)主義務(wù)，并按廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)法規(guī)將本公約作為上述合同的附件，最終對(duì)承租人、購(gòu)買人或受讓人有約束力。３） 有權(quán)按有關(guān)規(guī)定在允許范圍內(nèi)進(jìn)行裝修、維修和改造。７、 發(fā)展商有權(quán)將海岸花園內(nèi)尚未售出的任何建筑物或任何單位，指定或更改為公共場(chǎng)所或公用設(shè)施，使業(yè)主共同使用，而業(yè)主須分擔(dān)其維修保養(yǎng)費(fèi)用。４、 發(fā)展商可在業(yè)主委員會(huì)成立之前審核和批準(zhǔn)海岸花園年度管理費(fèi)預(yù)算。三、 發(fā)展商權(quán)利１、 發(fā)展商保留及擁有海岸花園的“公共地方”的使用權(quán)，并有權(quán)改換或改變海岸花園外墻和公共地方的顏色，在上述任何部分安裝、架設(shè)和拆除招牌、廣告及其他物件。２、 在土地批文、房產(chǎn)買賣合同及房產(chǎn)法例限制和保障下，美的海岸花園各業(yè)主完全享有本身所擁有部分的全部權(quán)益?！肮芾矸蓊~”是指各業(yè)主分?jǐn)偛⒔患{管理費(fèi)用而分配給各單元的份額，以建筑面積平方米和非建筑面積平方米計(jì)算。“發(fā)展商”或“第一業(yè)主”是指順德市美的房產(chǎn)公司?！肮苍O(shè)施”是指為美的海岸花園公眾利益而安裝的各種機(jī)器、設(shè)備、裝置、包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、所有供美的海岸花園使用的去水道、溝渠、水道、管道、槽溝及其他設(shè)備。附錄3：2000年~2002年會(huì)所收支預(yù)算表年份營(yíng)業(yè)額費(fèi)用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未含稅款。由于自行車自身構(gòu)成危險(xiǎn)，以及由于大量停放自行車會(huì)大大地加大對(duì)車庫(kù)的管理難度，因此，地上車庫(kù)不適用于小區(qū)自行車的停放，建議在洋房的外圍辟一空地建自行車棚。住宅用房的售價(jià)可執(zhí)行洋房的銷售政策，商業(yè)用房則根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格及小區(qū)的情況制定合理銷售價(jià)格。REAL在對(duì)連鎖特許經(jīng)營(yíng)的策劃上有著較成熟和完善的體系，將連鎖特許經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理相結(jié)合也是REAL房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一個(gè)創(chuàng)舉。這樣既可充分利用物業(yè)管理的資源，同時(shí)也減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)。（十一）本合約由甲、乙雙方蓋章及雙方代表簽字后立即開始生效。雙方如用電報(bào)、電傳等發(fā)送通知的方法，應(yīng)有義務(wù)隨之以書面信件再行通知。通過協(xié)商不能解決時(shí)，應(yīng)提交托管物業(yè)所在地并擁有管轄權(quán)之人民法院進(jìn)行有關(guān)之訴訟程序。2）如因各種無法預(yù)見因素導(dǎo)致甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，或者由于第三方嚴(yán)重違約而造成甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，則另一方仍需針對(duì)對(duì)方已經(jīng)提供服務(wù)的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在沒有合理的原因提出單方面之終止合約通知，另一方將保留一切權(quán)利，向?qū)Ψ阶酚懰杏纱硕鹬韶?zé)任及經(jīng)濟(jì)損失。（二） 物業(yè)管理顧問酬金（略）（三） 人事甲方同意乙方不須負(fù)責(zé)任何甲方所聘有關(guān)人事聘用之費(fèi)用。第三章 雙方同意的條款根據(jù)上述的職責(zé)及下列的條款，甲方同意聘用乙方，推動(dòng)托管物業(yè)管理工作，乙方愿意接受甲方聘用出任托管物業(yè)的物業(yè)管理顧問。在合約期內(nèi)，乙方同意履行下列的職責(zé)：托管物業(yè)交付使用前1）協(xié)助甲方（或其委托之法律顧問）編寫及落實(shí)有關(guān)托管物業(yè)之業(yè)主公約，作為日后物業(yè)管理之基本依據(jù)；2）草擬托管物業(yè)管理部門籌備期及托管物業(yè)首年管理財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告，并以此為依據(jù)計(jì)算托管物業(yè)各部分之管理份額；3）對(duì)管理公司的設(shè)立及公司形象、自身建設(shè)、管理等提供建議；4）制定各部門管理及運(yùn)作制度，包括保安、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、人事、行政等制度；5）協(xié)助甲方安排合適的電腦公司，建立電腦管理系統(tǒng)，并就此系統(tǒng)對(duì)甲方提出管理顧問方面的意見；6）編寫有關(guān)托管物業(yè)之管理文件，包括用戶手冊(cè)，裝修手冊(cè)等供甲方審閱，并制訂有關(guān)之運(yùn)作程序，包括樓宇交收程序、緊急應(yīng)變措施、客戶投訴處理等；7）協(xié)助甲方或管理公司擬定托管物業(yè)日后有償服務(wù)及無償服務(wù)方案；8）就托管物業(yè)配套商業(yè)設(shè)施、設(shè)備，包括會(huì)所設(shè)施，設(shè)備的管理應(yīng)從物業(yè)管理角度提供建議；9）就托管物業(yè)之發(fā)展設(shè)計(jì)從物業(yè)管理角度向甲方提出建議，盡量使其設(shè)計(jì)與未來管理運(yùn)作相配合；10）擬定管理部門人員編制及協(xié)助甲方招聘及挑選有關(guān)骨干人員（如部門主管）；11）在國(guó)內(nèi)提供一次為期5天的入職培訓(xùn)，導(dǎo)師由乙方資深的管理員工擔(dān)任，并由乙方從國(guó)內(nèi)或香港辦事處調(diào)派人手參與培訓(xùn)；12）協(xié)助甲方統(tǒng)籌安排所需物料及設(shè)備之采購(gòu)事宜；13）在有必要時(shí)，協(xié)助甲方甄選或向甲方推薦適合之承判商；14）就托管物業(yè)社區(qū)文化的建立提供意見；并配合甲方的市場(chǎng)推廣工作，從物業(yè)管理方面提供支持；15）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到工地檢視及參與有關(guān)之工程會(huì)議，并對(duì)影響將來物業(yè)管理工作的事項(xiàng)提交報(bào)告；16）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）與發(fā)展商開會(huì)商討有關(guān)物業(yè)管理工作的進(jìn)展情況；17）根據(jù)托管物業(yè)情況及物業(yè)的特別要求，建議并協(xié)助甲方為托管物業(yè)購(gòu)買合適之保險(xiǎn)；18）對(duì)發(fā)展商所提出的問題作出回應(yīng)。第二章 甲、乙方雙方的職責(zé)（一）甲方的職責(zé)根據(jù)本合同的條款，甲方同意聘用乙方為物業(yè)管理顧問并協(xié)助甲方推動(dòng)托管物業(yè) 之管理工作，在履行合約期內(nèi)，為保障乙方能有效地協(xié)助管理托管物業(yè)，甲方同意履行下列的職責(zé)：1）確保在托管物業(yè)入伙前成立托管物業(yè)和物業(yè)管理公司（或物業(yè)管理部門）。（三）甲方根據(jù)以下條款，聘用并委任乙方為順德美的海岸花園的物業(yè)管理顧問，協(xié)助甲方管理該物業(yè)之住宅、商場(chǎng)、住客會(huì)所及車庫(kù)，總建筑面積共約245000平方米（以下簡(jiǎn)稱托管物業(yè)）。 法人代表： ?，F(xiàn)時(shí)在國(guó)內(nèi)分別于北京、上海及廣州設(shè)立辦事處，另有14個(gè)管理辦事處設(shè)于八大城市。該公司的物業(yè)經(jīng)理能因情況提供高效服務(wù)，達(dá)到客戶的要求，深受同業(yè)及客戶的贊賞。在物業(yè)管理部門中，不但聘用了具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，更匯聚了不少造詣精湛的技術(shù)人員。透過高力國(guó)際的環(huán)球聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，怡高可利用3600多位專業(yè)人員及健全的物業(yè)及客戶資料庫(kù)，快捷而有效地掌握適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)時(shí)機(jī)，順利滿足客戶的要求。配合該公司多年來在國(guó)內(nèi)所累積之物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，及連同其他部門之專業(yè)人才、經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)，相信能憑著該公司高質(zhì)素的服務(wù)和先進(jìn)管理概念，為美的海岸花園提供一個(gè)綜合性的高級(jí)物業(yè)服務(wù)。怡高物業(yè)顧問累積百多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，亦是最早涉足國(guó)內(nèi)之境物業(yè)管理公司。怡高的全球網(wǎng)絡(luò)，它擁有世界性的見解及觀點(diǎn)，亦深入了解不同地方的市場(chǎng)變化。透過亞太區(qū)地內(nèi)的36家辦事處及其他地區(qū)的145家聯(lián)系辦事處，怡高為客戶提供多元化的物業(yè)服務(wù)，其中包括買賣、租賃、物業(yè)管理及工程管理、估值、研究及顧問服務(wù)等，擁有數(shù)以千計(jì)專業(yè)物業(yè)顧問人士。此外，怡高采用了現(xiàn)代化物業(yè)管理技巧，使客戶能掌握更多市場(chǎng)資料、確保物業(yè)的耐用性及增值能力。截止1995年底，怡高受委托項(xiàng)目總值超過25億美元。甲方在廣東省順德市登記注冊(cè)，其法定地址 。（二）立約雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)（中國(guó)）的有關(guān)法律和條例，并本著平等互利，共同做好順德美的海岸花園物業(yè)管理工作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，特訂立本合同。乙方乃怡高物業(yè)顧問集團(tuán)之附屬機(jī)構(gòu)，因此，在日后托的管物業(yè)管理事宜之對(duì)外宣傳上，將可沿用怡高物業(yè)顧問集團(tuán)之形象及有關(guān)標(biāo)記。（二）乙方的職責(zé)根據(jù)本合約的條款，乙方同意接受甲方的聘用，負(fù)責(zé)向托管物業(yè)提供物業(yè)管理顧問服務(wù)。《順德美的海岸花園物業(yè)管理計(jì)劃書》內(nèi)所指的“物業(yè)管理公司的職責(zé)”乃指接管托管物業(yè)的管理公司職責(zé)，乙方會(huì)就此提供顧問服務(wù)予管理公司，以協(xié)助其完成附錄一內(nèi)之職責(zé)內(nèi)容。 如雙方在本合約屆滿前未達(dá)成一致續(xù)約協(xié)議，及雙方并未有違反本合約內(nèi)第三章第（四）項(xiàng)的條款，本合約將于合約期的最后一天終止。b、任何一方受到法律制裁而引致破產(chǎn)清盤或自動(dòng)清盤。（七）爭(zhēng)議的解決1）凡因履行本合約所發(fā)生的或與本合約有關(guān)的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)盡量通過友好協(xié)商加以解決。2）合約中任何一方發(fā)出的任何通知或報(bào)告須以書面記錄，并以掛號(hào)信件、電傳或圖文傳真的形式發(fā)出，并以收件人明確已收到才視作有效送達(dá)。（十）本合約以正本，共一式三份，甲、乙雙方及管理公司各持壹份，均具有同等效力。因此，我們建議發(fā)展商將商業(yè)用途物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入部分或全部劃歸物業(yè)賬，以避免因?yàn)槲飿I(yè)管理的收不抵支而對(duì)服務(wù)品質(zhì)的影響。比如，我們建議物業(yè)管理公司日后籌劃的連鎖特許經(jīng)營(yíng)將是一項(xiàng)很大的經(jīng)營(yíng)工程。REAL為連鎖及特許經(jīng)營(yíng)業(yè)者進(jìn)行成套的管理制度規(guī)劃，內(nèi)容包括：A、 前置作業(yè)（策略定位）市場(chǎng)調(diào)查 經(jīng)營(yíng)構(gòu)想和定位 品牌定位商品組合與定位 開店策略 總部與組織運(yùn)作B、 第一部分（展店作業(yè)）商圈調(diào)研與開發(fā) 選店和租店要領(lǐng) 開店管理１、 促銷活動(dòng)管理 消費(fèi)者管理與組織C、 第二部分（營(yíng)業(yè)規(guī)劃）培訓(xùn)作業(yè) 門市現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)管理 店頭績(jī)效評(píng)估２、 營(yíng)收分析 門市財(cái)務(wù)管理D、 第三部分（制度規(guī)劃）財(cái)務(wù)稽核管理 采購(gòu)管理 倉(cāng)儲(chǔ)管理 盤點(diǎn)管理人事管理 職工創(chuàng)業(yè)入股辦法 職工獎(jiǎng)勵(lì)辦法 報(bào)表分析與管理 行政管理 會(huì)議系統(tǒng)與管理1公關(guān)管理 E、 第四部分（加盟規(guī)劃）加盟招攬 加盟合同附錄1關(guān)于六區(qū)商業(yè)用房及地下車庫(kù)的經(jīng)營(yíng)方案一、 商業(yè)用房現(xiàn)打算在六區(qū)設(shè)商業(yè)用房2間，分別位于1幢101和2幢101（四房?jī)蓮d戶型，），計(jì)劃將上述兩戶型稍進(jìn)行改造以使其可商住兩用，（以實(shí)際丈量為準(zhǔn)）。二、 地下車庫(kù)現(xiàn)在六區(qū)的地下車庫(kù)共6000平方米，可容納190輛汽車，現(xiàn)考慮到目前住戶的汽車擁有率不太高，為提高車庫(kù)的使用率和解決摩托車的停放問題，可將部分位置用于停放摩托車。附錄21999年車位租售估算月份出售數(shù)量（個(gè)）出售單價(jià)（萬元）出售金額（萬元）出租數(shù)量（個(gè)）出售單價(jià)（元）租金總額（元）123456789101112總計(jì)