【正文】 消費者為中心”的經(jīng)營理念。目前，我國正處在城市化加速時期，大量的農村人口潮水般涌向城鎮(zhèn)，構成了城鎮(zhèn)商品房潛在的需求大軍。住房制度改革至少可以使我國商品房銷售面積以每年8%的比例增長。這是從刺激投資需求的角度來分析這一行業(yè)的作用。但商品房產(chǎn)品結構不合理，價格上漲速度過快，房地產(chǎn)交易市場秩序較為混亂等現(xiàn)狀仍然較為突出。這些都說明房地產(chǎn)市場存在巨大的潛在需求。錄自《美的報》1998年7月5日第一版宏觀向好 商機無限——當前房地產(chǎn)業(yè)市場分析與展望房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要基礎產(chǎn)業(yè)，將成為我國新的經(jīng)濟增長點，并且可以帶動許多相關產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。根據(jù)協(xié)議，將由萬科對“美的海岸花園”進行全程策劃，系統(tǒng)地全面規(guī)劃推廣美的海岸花園。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營銷實施過程中組織的軟性新聞文章，現(xiàn)部分刊錄出來，以供業(yè)內借鑒。４、 美的海岸花園的成功開發(fā)，對美的集團公司來說盤活了一筆存量資產(chǎn)，培育了一個新的產(chǎn)業(yè)，更造就了一批懂得理會經(jīng)營的房地產(chǎn)的專業(yè)人士。二、三期的開發(fā)巧妙互動與合理銜接將是項目成功運作的關鍵。１、 首期開發(fā)近8萬平方米的規(guī)模，足可以產(chǎn)生項目品牌的影響力，提高整體的知名度。 第一期：開發(fā)項目中部三、五、六三區(qū)即云海苑、天海苑別墅區(qū)、海星居洋房區(qū)以及會所及部分公建配套設施。一、 美的品牌的豐富和延伸“美的”作為家電行業(yè)的巨子，其商標也被確認中國馳名商標，其品牌價值高達30多億，有著聲譽卓著的品牌形象。本公約簽字后生效。c、 監(jiān)督業(yè)主公約的實施。２、 業(yè)主委員會１） 業(yè)主委員會委員應由業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員應不少于5人，業(yè)主委員會主任和副主任由業(yè)主委員會委員在業(yè)主委員會內選舉產(chǎn)生。c、 召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主或業(yè)主授權的代理人出席，業(yè)主大會的決定要有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主同意才能通過；如投票時投票數(shù)相同，則大會主席可投決定性的一票；表決可采取書面投票或其他形式進行，決定通過后應予以公布。９） 管理者報酬；１０） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利；１１） 公共財產(chǎn)保險；１２） 稅費；１３） 機電折舊費用；１４） 法律訴訟費用；１５） 其他應付的費用。六、 管理費１、 各業(yè)主需于每月的1日~5日前預先在管理者指定的銀行存足應繳的款項。１６、 管理者有權制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規(guī)則。b、 書面通知違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后15天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤時，對違約業(yè)主之單元采取相應的行動。１１、 維護并改進所有公共服務設施及服務質量，使海岸花園各業(yè)主更有效地使用海岸花園。７、 防止所有公共地方堵塞，并在堵塞時及時清除。３、 在合理情況和不蓄意造成對業(yè)主滋擾的情況下，可進入海岸花園任何部分（包括業(yè)主物業(yè)）進行檢查及維修，以確保海岸花園結構、公共場所和公用設施的良好運作；但在緊急情況下可酌情另作處理。１６） 各業(yè)主不得涂污公共地方或公共服務設施，在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得張貼通告、廣告或其他物件于海岸花園圍墻內外、公共地方、公共服務設施及其他地方。１２） 各業(yè)主不得在其物業(yè)內外存放任何有公害、污染環(huán)境及易燃易爆的物品。８） 各業(yè)主不得阻礙異產(chǎn)毗連房屋的正常維修（如上層樓漏水，給其他住戶造成影響時，上層住戶必須給予配合），否則，應承擔給他人造成損害的責任。５） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在海岸花園的外墻或其他公共地方安裝任何遮蓬、花架、招牌、防盜網(wǎng)（防盜網(wǎng)只能在窗戶內安裝）及其他影響海岸花園外貌的任何伸出物和結構，亦不得堵塞任何門窗。２） 各業(yè)主在其單元進行任何裝修工程前，必須到管理公司辦理有關手續(xù)，領取裝修許可證，并按規(guī)定交納裝修保證金（不生利息），保證金由裝修工程隊支付。２、 業(yè)主義務１） 如業(yè)主將其物業(yè)出售、轉讓、出租給他人，該業(yè)主在出售、轉讓、出租合同或協(xié)議書簽字后15天內，須將物業(yè)使用變化情況以書面通知管理者，出售、轉讓、出租合同或協(xié)議中須要求購買人、受讓人或承租人接受本公約規(guī)定的業(yè)主義務，并按廣東省物業(yè)管理條例及有關法規(guī)將本公約作為上述合同的附件，最終對承租人、購買人或受讓人有約束力。３） 有權按有關規(guī)定在允許范圍內進行裝修、維修和改造。７、 發(fā)展商有權將海岸花園內尚未售出的任何建筑物或任何單位，指定或更改為公共場所或公用設施，使業(yè)主共同使用，而業(yè)主須分擔其維修保養(yǎng)費用。４、 發(fā)展商可在業(yè)主委員會成立之前審核和批準海岸花園年度管理費預算。三、 發(fā)展商權利１、 發(fā)展商保留及擁有海岸花園的“公共地方”的使用權，并有權改換或改變海岸花園外墻和公共地方的顏色，在上述任何部分安裝、架設和拆除招牌、廣告及其他物件。２、 在土地批文、房產(chǎn)買賣合同及房產(chǎn)法例限制和保障下，美的海岸花園各業(yè)主完全享有本身所擁有部分的全部權益?！肮芾矸蓊~”是指各業(yè)主分攤并交納管理費用而分配給各單元的份額，以建筑面積平方米和非建筑面積平方米計算?！鞍l(fā)展商”或“第一業(yè)主”是指順德市美的房產(chǎn)公司?！肮苍O施”是指為美的海岸花園公眾利益而安裝的各種機器、設備、裝置、包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、所有供美的海岸花園使用的去水道、溝渠、水道、管道、槽溝及其他設備。附錄3：2000年~2002年會所收支預算表年份營業(yè)額費用支出1999年2000年2001年2002年注：支出部分未含稅款。由于自行車自身構成危險，以及由于大量停放自行車會大大地加大對車庫的管理難度，因此，地上車庫不適用于小區(qū)自行車的停放，建議在洋房的外圍辟一空地建自行車棚。住宅用房的售價可執(zhí)行洋房的銷售政策，商業(yè)用房則根據(jù)市場價格及小區(qū)的情況制定合理銷售價格。REAL在對連鎖特許經(jīng)營的策劃上有著較成熟和完善的體系，將連鎖特許經(jīng)營與物業(yè)管理相結合也是REAL房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一個創(chuàng)舉。這樣既可充分利用物業(yè)管理的資源，同時也減輕了業(yè)主的負擔。（十一）本合約由甲、乙雙方蓋章及雙方代表簽字后立即開始生效。雙方如用電報、電傳等發(fā)送通知的方法，應有義務隨之以書面信件再行通知。通過協(xié)商不能解決時，應提交托管物業(yè)所在地并擁有管轄權之人民法院進行有關之訴訟程序。2）如因各種無法預見因素導致甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，或者由于第三方嚴重違約而造成甲方或乙方無法繼續(xù)履行本合約，則另一方仍需針對對方已經(jīng)提供服務的部分支付合理的酬金；除此之外，如一方在沒有合理的原因提出單方面之終止合約通知，另一方將保留一切權利，向對方追討所有由此而引起之法律責任及經(jīng)濟損失。（二） 物業(yè)管理顧問酬金（略）（三） 人事甲方同意乙方不須負責任何甲方所聘有關人事聘用之費用。第三章 雙方同意的條款根據(jù)上述的職責及下列的條款，甲方同意聘用乙方，推動托管物業(yè)管理工作，乙方愿意接受甲方聘用出任托管物業(yè)的物業(yè)管理顧問。在合約期內，乙方同意履行下列的職責：托管物業(yè)交付使用前1）協(xié)助甲方（或其委托之法律顧問）編寫及落實有關托管物業(yè)之業(yè)主公約，作為日后物業(yè)管理之基本依據(jù)；2）草擬托管物業(yè)管理部門籌備期及托管物業(yè)首年管理財務預算報告，并以此為依據(jù)計算托管物業(yè)各部分之管理份額；3）對管理公司的設立及公司形象、自身建設、管理等提供建議；4）制定各部門管理及運作制度，包括保安、財務、采購、人事、行政等制度；5）協(xié)助甲方安排合適的電腦公司，建立電腦管理系統(tǒng)，并就此系統(tǒng)對甲方提出管理顧問方面的意見；6）編寫有關托管物業(yè)之管理文件，包括用戶手冊，裝修手冊等供甲方審閱，并制訂有關之運作程序，包括樓宇交收程序、緊急應變措施、客戶投訴處理等；7）協(xié)助甲方或管理公司擬定托管物業(yè)日后有償服務及無償服務方案；8）就托管物業(yè)配套商業(yè)設施、設備，包括會所設施，設備的管理應從物業(yè)管理角度提供建議；9）就托管物業(yè)之發(fā)展設計從物業(yè)管理角度向甲方提出建議，盡量使其設計與未來管理運作相配合；10）擬定管理部門人員編制及協(xié)助甲方招聘及挑選有關骨干人員（如部門主管）；11）在國內提供一次為期5天的入職培訓，導師由乙方資深的管理員工擔任，并由乙方從國內或香港辦事處調派人手參與培訓；12）協(xié)助甲方統(tǒng)籌安排所需物料及設備之采購事宜；13）在有必要時，協(xié)助甲方甄選或向甲方推薦適合之承判商；14）就托管物業(yè)社區(qū)文化的建立提供意見；并配合甲方的市場推廣工作，從物業(yè)管理方面提供支持；15）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）派員到工地檢視及參與有關之工程會議，并對影響將來物業(yè)管理工作的事項提交報告；16）每月2次（可按需要協(xié)商增加或減少）與發(fā)展商開會商討有關物業(yè)管理工作的進展情況；17）根據(jù)托管物業(yè)情況及物業(yè)的特別要求，建議并協(xié)助甲方為托管物業(yè)購買合適之保險；18）對發(fā)展商所提出的問題作出回應。第二章 甲、乙方雙方的職責（一）甲方的職責根據(jù)本合同的條款，甲方同意聘用乙方為物業(yè)管理顧問并協(xié)助甲方推動托管物業(yè) 之管理工作，在履行合約期內，為保障乙方能有效地協(xié)助管理托管物業(yè)，甲方同意履行下列的職責：1）確保在托管物業(yè)入伙前成立托管物業(yè)和物業(yè)管理公司（或物業(yè)管理部門）。（三）甲方根據(jù)以下條款，聘用并委任乙方為順德美的海岸花園的物業(yè)管理顧問，協(xié)助甲方管理該物業(yè)之住宅、商場、住客會所及車庫，總建筑面積共約245000平方米（以下簡稱托管物業(yè)）。 法人代表： ?，F(xiàn)時在國內分別于北京、上海及廣州設立辦事處，另有14個管理辦事處設于八大城市。該公司的物業(yè)經(jīng)理能因情況提供高效服務，達到客戶的要求，深受同業(yè)及客戶的贊賞。在物業(yè)管理部門中，不但聘用了具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的專業(yè)人員，更匯聚了不少造詣精湛的技術人員。透過高力國際的環(huán)球聯(lián)系網(wǎng)絡，怡高可利用3600多位專業(yè)人員及健全的物業(yè)及客戶資料庫，快捷而有效地掌握適當?shù)奈飿I(yè)時機，順利滿足客戶的要求。配合該公司多年來在國內所累積之物業(yè)管理經(jīng)驗，及連同其他部門之專業(yè)人才、經(jīng)驗及技術，相信能憑著該公司高質素的服務和先進管理概念，為美的海岸花園提供一個綜合性的高級物業(yè)服務。怡高物業(yè)顧問累積百多年的物業(yè)管理經(jīng)驗，亦是最早涉足國內之境物業(yè)管理公司。怡高的全球網(wǎng)絡，它擁有世界性的見解及觀點，亦深入了解不同地方的市場變化。透過亞太區(qū)地內的36家辦事處及其他地區(qū)的145家聯(lián)系辦事處，怡高為客戶提供多元化的物業(yè)服務，其中包括買賣、租賃、物業(yè)管理及工程管理、估值、研究及顧問服務等，擁有數(shù)以千計專業(yè)物業(yè)顧問人士。此外，怡高采用了現(xiàn)代化物業(yè)管理技巧，使客戶能掌握更多市場資料、確保物業(yè)的耐用性及增值能力。截止1995年底，怡高受委托項目總值超過25億美元。甲方在廣東省順德市登記注冊，其法定地址 。（二）立約雙方根據(jù)中華人民共和國（中國）的有關法律和條例，并本著平等互利，共同做好順德美的海岸花園物業(yè)管理工作的原則，經(jīng)友好協(xié)商，特訂立本合同。乙方乃怡高物業(yè)顧問集團之附屬機構，因此，在日后托的管物業(yè)管理事宜之對外宣傳上，將可沿用怡高物業(yè)顧問集團之形象及有關標記。（二）乙方的職責根據(jù)本合約的條款，乙方同意接受甲方的聘用，負責向托管物業(yè)提供物業(yè)管理顧問服務?！俄樀旅赖暮０痘▓@物業(yè)管理計劃書》內所指的“物業(yè)管理公司的職責”乃指接管托管物業(yè)的管理公司職責，乙方會就此提供顧問服務予管理公司，以協(xié)助其完成附錄一內之職責內容。 如雙方在本合約屆滿前未達成一致續(xù)約協(xié)議，及雙方并未有違反本合約內第三章第（四）項的條款，本合約將于合約期的最后一天終止。b、任何一方受到法律制裁而引致破產(chǎn)清盤或自動清盤。（七）爭議的解決1）凡因履行本合約所發(fā)生的或與本合約有關的一切爭議，雙方應盡量通過友好協(xié)商加以解決。2）合約中任何一方發(fā)出的任何通知或報告須以書面記錄，并以掛號信件、電傳或圖文傳真的形式發(fā)出，并以收件人明確已收到才視作有效送達。（十）本合約以正本，共一式三份，甲、乙雙方及管理公司各持壹份，均具有同等效力。因此，我們建議發(fā)展商將商業(yè)用途物業(yè)的經(jīng)營收入部分或全部劃歸物業(yè)賬，以避免因為物業(yè)管理的收不抵支而對服務品質的影響。比如，我們建議物業(yè)管理公司日后籌劃的連鎖特許經(jīng)營將是一項很大的經(jīng)營工程。REAL為連鎖及特許經(jīng)營業(yè)者進行成套的管理制度規(guī)劃，內容包括：A、 前置作業(yè)（策略定位）市場調查 經(jīng)營構想和定位 品牌定位商品組合與定位 開店策略 總部與組織運作B、 第一部分（展店作業(yè)）商圈調研與開發(fā) 選店和租店要領 開店管理１、 促銷活動管理 消費者管理與組織C、 第二部分（營業(yè)規(guī)劃）培訓作業(yè) 門市現(xiàn)場作業(yè)管理 店頭績效評估２、 營收分析 門市財務管理D、 第三部分（制度規(guī)劃）財務稽核管理 采購管理 倉儲管理 盤點管理人事管理 職工創(chuàng)業(yè)入股辦法 職工獎勵辦法 報表分析與管理 行政管理 會議系統(tǒng)與管理1公關管理 E、 第四部分（加盟規(guī)劃）加盟招攬 加盟合同附錄1關于六區(qū)商業(yè)用房及地下車庫的經(jīng)營方案一、 商業(yè)用房現(xiàn)打算在六區(qū)設商業(yè)用房2間，分別位于1幢101和2幢101（四房兩廳戶型，），計劃將上述兩戶型稍進行改造以使其可商住兩用，（以實際丈量為準）。二、 地下車庫現(xiàn)在六區(qū)的地下車庫共6000平方米，可容納190輛汽車，現(xiàn)考慮到目前住戶的汽車擁有率不太高，為提高車庫的使用率和解決摩托車的停放問題，可將部分位置用于停放摩托車。附錄21999年車位租售估算月份出售數(shù)量（個）出售單價（萬元）出售金額（萬元）出租數(shù)量（個）出售單價（元）租金總額（元）123456789101112總計