天津?yàn)I海金融街項(xiàng)目全程策劃方案-wenkub
2023-05-30 02:10:00 本頁(yè)面
【正文】 資產(chǎn)管理公司、基金管理公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、信托投資公司，信用擔(dān)保公司，資金結(jié)算中心以及資信、資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，會(huì)計(jì)、審計(jì)事務(wù)所，企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司，律師事務(wù)所、咨詢(xún)顧問(wèn)公司、廣告公司、政府服務(wù)機(jī)構(gòu)等； 、其他類(lèi)別： 投資機(jī)構(gòu)或投資者； 在本案市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)中，真正在售樓處完成交易的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)往往不是大型金融機(jī)構(gòu)，主要是外圍的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。同一區(qū)域，同一產(chǎn)品，同質(zhì)化嚴(yán)重，因此價(jià)格就成為最為敏感的因素之一，由于對(duì)方產(chǎn)品部分建材較本案稍差，很可能在其推廣過(guò)程中利用由此造成的成本差異導(dǎo)入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)或有意無(wú)意地主打價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)（Threats） 、市場(chǎng)容量有限 目前，我市寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交量并不活躍，以市區(qū)2002年第三季度為例，寫(xiě)字樓空置率高達(dá)17%以上，超過(guò)了業(yè)內(nèi)認(rèn)同的14%的警戒線，全季度成交量不足8000平方米，雖然今年經(jīng)濟(jì)狀況大幅利好，但受“非典”及其滯后性影響，成交量基本持平； 、金融市場(chǎng)不穩(wěn)定因素增加 截至去年為止，國(guó)有銀行自向四大資產(chǎn)管理公司剝離不良資產(chǎn)之后，資本充盈率均不足8%，兼之今年以來(lái)的金融整頓，使得本案主要目標(biāo)客戶(hù)在投資寫(xiě)字樓方面易持觀望態(tài)度； 、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 津?yàn)I發(fā)展和中原置業(yè)的項(xiàng)目對(duì)有限客戶(hù)資源的競(jìng)爭(zhēng)將很激烈。 、工期較晚，在一定程度上影響銷(xiāo)售形象。 、資訊 本案具有與世界同步的高效通訊資源，能夠滿(mǎn)足金融市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變的資訊需求,數(shù)*級(jí)智能化大廈。緊kao政府正是大型銀行選址的習(xí)慣，而其周邊大型生活區(qū)、商業(yè)區(qū)的人氣也對(duì)保險(xiǎn)證券業(yè)形成了巨大的吸引力。 開(kāi)發(fā)區(qū)原有寫(xiě)字樓主要集中在以老管委會(huì)所在的第一大街、洞庭路交口處，并沿洞庭路向南延伸。 本案與工業(yè)區(qū)相隔，無(wú)工業(yè)污染問(wèn)題。 區(qū)域環(huán)境分析： 本案地理位置得天獨(dú)厚，交通順暢便利：距首都北京140公里，據(jù)天津市中心45公里，距離中國(guó)北方最大的港口天津新港和天津港保稅區(qū)10公里，距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)和空港物流區(qū)38公里，緊鄰京山鐵路與輕軌車(chē)站，南有津?yàn)I高速、北有京津塘高速。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析： 天津?yàn)I海新區(qū)位于天津市東部，包括天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)的城區(qū)和部分鄉(xiāng)街，以及海河下游工業(yè)區(qū)規(guī)劃，總面積350平方公里。金融中心的外遷昭示著區(qū)域內(nèi)潛在的、得不到滿(mǎn)足的巨大需求，因此徹底解決生產(chǎn)中心與結(jié)算中心分離的唯一途徑是加強(qiáng)建設(shè)區(qū)域性的金融中心，這也是符合天津市建設(shè)北方金融中心的取向的。 SECITON 2 項(xiàng)目背景 自加入WTO以來(lái)，中國(guó)成為全球經(jīng)濟(jì)一體化的主要一環(huán)，在世界經(jīng)濟(jì)全球化、貿(mào)易自由化和資本市場(chǎng)一體化形成與發(fā)展的進(jìn)程中，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)日益成為繼珠江三角洲和長(zhǎng)江三角洲之后的全球性投資熱點(diǎn)區(qū)域。PART A項(xiàng)目總論 SECITON 1項(xiàng)目簡(jiǎn)述 濱海?金融街項(xiàng)目系天津?yàn)I海新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的核心建筑群落，由泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)濱海分公司與天津津?yàn)I發(fā)展有限公司聯(lián)袂承建。作為高端的區(qū)域壟斷性產(chǎn)品，本案在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)型地位毋庸置疑。金融街項(xiàng)目全程策劃方案濱海?金融街項(xiàng)目系天津?yàn)I海新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的核心建筑群落，由泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)濱海分公司承建的濱海?金融街一期工程，位于天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中心城區(qū)。 隨著濱海新區(qū)日益成為資金密集型的區(qū)域，其缺少金融交易、結(jié)算中心的矛盾日益凸顯，因此徹底解決生產(chǎn)中心與結(jié)算中心分離的唯一途徑是加強(qiáng)建設(shè)區(qū)域性的金融中心，這也是符合天津市建設(shè)北方金融中心的取向的。 本案作為未來(lái)天津?yàn)I海新區(qū)的資本中心，目標(biāo)客戶(hù)群主要針對(duì)：金融機(jī)構(gòu)、金融管理機(jī)構(gòu)、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。項(xiàng)目占地113,200平方米，總建筑面積433,000平方米，%，主體工程分為三期。作為環(huán)渤海地區(qū)的中心城市，天津市扼守京津城市帶和環(huán)渤海灣城市帶構(gòu)成的“T”字型的交匯點(diǎn)，而作為天津市改革開(kāi)放的前沿，濱海新區(qū)在招商引資方面一直名列國(guó)內(nèi)前茅，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已占到全市的40%，區(qū)域內(nèi)集中了大量的跨國(guó)公司和國(guó)際知名企業(yè)。 SECITON 3 項(xiàng)目意義 完善區(qū)域投資服務(wù)功能，為區(qū)域的良性發(fā)展注入強(qiáng)勁的動(dòng)力； 合理構(gòu)劃濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，避免走向單一的生產(chǎn)加工區(qū)，從而全面提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力； 滿(mǎn)足并刺激現(xiàn)有的金融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需求，豐富房產(chǎn)服務(wù)品種； 運(yùn)用新技術(shù)全面提升區(qū)域金融房地產(chǎn)品質(zhì)，增加稅收、增加就業(yè)，有效拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 維系一批優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。濱海新區(qū)以天津港開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)為骨架，現(xiàn)代工業(yè)為基礎(chǔ)，外向經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，形成一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)功能齊全高度開(kāi)放的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)新區(qū)。 以本案為圓心，半徑一公里內(nèi)有泰達(dá)一幼、泰達(dá)一小、泰達(dá)一中、泰達(dá)學(xué)院、泰達(dá)醫(yī)院、體育場(chǎng)館、泰豐公園以及翠亨餐飲購(gòu)物廣場(chǎng)，生活設(shè)施完備、齊全。 城市布局分析： 由于開(kāi)發(fā)區(qū)具有行政、辦公、商業(yè)集約的特點(diǎn)，因此其商圈一直是在以管委會(huì)為圓心、直徑一公里之內(nèi)的區(qū)域。這些寫(xiě)字樓在曾經(jīng)在開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的進(jìn)程中起到過(guò)重要的歷史作用，但隨著時(shí)間的推移和開(kāi)發(fā)區(qū)城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，原先的寫(xiě)字樓格局不夠整齊劃一、配套設(shè)施相對(duì)滯后的問(wèn)題暴露無(wú)疑。 、規(guī)模 濱海?金融街作為開(kāi)發(fā)區(qū)目前唯一的甲A級(jí)寫(xiě)字樓群落，通常寫(xiě)字樓體量超過(guò)50000平方米以上，方能顯現(xiàn)規(guī)模效益，因此本案其規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)。 、樓體朝向 本案位于濱海?金融街項(xiàng)目的西半部，受太陽(yáng)西照影響較對(duì)手為小，故節(jié)能效果和居住感受優(yōu)良。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Opportunities） 、經(jīng)濟(jì)支撐 天津市特別是濱海新區(qū)，經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭，使本案的發(fā)展具備了良好的共生環(huán)境，本案有充分的條件成為未來(lái)天津?yàn)I海新區(qū)的金融交易、金融結(jié)算、資本運(yùn)營(yíng)中心。 SECITO
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