【正文】 、直郵或直投：選擇有針對性的客戶群進行直投，使廣告?zhèn)鬟f直接到達有效客戶群手中。如塘沽區(qū)及開發(fā)區(qū)的重要路段，市內CBD及高速公路旁等。推薦媒體：財經類專欄、天津新聞、都市報道。其特點為傳播面廣，成本低，易長期投放，選擇時應該注重收聽群及專欄特性。其特點為受眾面廣，對項目的宣傳較為詳盡而直接。 、旗幟：項目路邊的旗幟，可起到受眾對項目的關注和提示作用。 硬廣告和軟廣告的相互穿插是本案較宜采用的媒體宣傳方式。 、對區(qū)內投資額或居民量最大的幾個國家（或地區(qū)），可選擇獨特的方式進行專項推廣宣傳及行銷活動。 、作為政治色彩較濃的本案，最大的賣點就是項目的發(fā)展前景。這也符合本區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略。避免了企業(yè)品牌與項目重復宣傳所帶來的經濟上和時間上的損失，為企業(yè)的發(fā)展打下良好的基礎。此定位，即秉承了本案的“財富”內涵，又強調了“智慧型”大廈的高尚品質。 引導期 2003年8月至2003年10月1日 項膋ao痰鈉痰?、准备、笅擢工做嵑积攒意向客户，为开奴H靶釧薄?br / 強銷期 2003年10月至2004年7月 銷售率40%；寫字樓項膋ao痰耐奔唇肭肯錐危庖壞閿朊裾南鄞蟛幌嗤?。若长时间不能聚迄囁气，韵l囟詒患選?br / 持銷期 2004年8月至2005年12月 銷售率40%；屬于市場平穩(wěn)上升期，注意調整銷售節(jié)奏、銷售價格。劃出一小塊較差品質的區(qū)域，作為創(chuàng)業(yè)型公司的辦公區(qū)域，以小開間的辦公室為主。一般高檔大型寫字樓普遍具有的軟性服務配套設施，如票務中心、商務中心、咖啡廳、公共洽談廳、健身房、餐飲娛樂中心等，盡可能早的進駐和完善，這是保障人流的最佳方法。中行的進入當然是個喜訊，但尚顯孤單，其他主力店的引入更是重中之重。 SECITON 2銷售控制策略 本案銷售的兩大中心點為：核心定位和人流量。 、建立二級銷售網絡：如與戴得梁行、戴維斯第一太平、21世紀不動產等專業(yè)公司合作，其銷售網絡分布于國內、外。 利用9月6日“金融鉆石論壇”在本項目舉行的良機，與組委會共同成立秘書處，進行后續(xù)長期的活動組織，以延伸論壇的影響。必須讓銷售人員成功地溶入目標客戶群的行業(yè)圈，牽頭或協助至少是參與組織各種行業(yè)內的活動。 SECITON 1銷售模式初探 現場銷售： 現場銷售是最直觀地展示方式，利用現場氣氛可促進成交進程。 PART D 宣傳推廣策略 房產的價值可分作“硬價值”和“軟價值”兩部分，硬價值就是成本加利潤，沒有彈性。由于本案的主要競爭對手源自經營相同產品的津濱發(fā)展和中原置業(yè)，因此在競爭策略上要強調與該公司的差異，在對價格敏感性較低的目標客戶群的爭奪中，占領制高點。 其原因在于：由于本案產品的趨同性，因此難以遴選足以代表商圈的地標性建筑，故對于區(qū)域的宣傳應緊緊與管委會的形象聯系在一起，以強化目標客戶的歸屬感，在經過一段時間的宣傳積累后，力圖成為人們心目中開發(fā)區(qū)最美好的建筑地標之一。 目標客戶多元化的意義： 客戶結構的多元化有利于抵御行業(yè)風險，如果完全以金融投資保險類行業(yè)為主導的客戶結構，雖然有行業(yè)聚集度高、易培養(yǎng)客戶忠誠度的有利方面，但也在客觀上給非金融類客戶造成壁壘，客戶結構單一將使項目難于應付行業(yè)危機。現已封*的萬豪國際酒店受性能、功用的影響，基本不會造成客源分流。 主要競爭對手 、津濱發(fā)展 津濱發(fā)展開發(fā)組團是最直接的競爭對手。 、國家政策 鑒于本市寫字樓市場長期疲軟，與天津這一大都市的形象不符，因此政府正在考慮是否應放寬對寫字樓的限制因素，在銷售政策及稅收政策上有所傾斜，估計有望在年底前推出。 項目劣勢（Weaknesses） 、本案的政治價值大于市場價值，雖然前景甚好，但就目前來講其過于超前性，使得如此大體量寫字樓集中上市，而市場容納能力相對有限，即便有相關的扶持政策，對市場的刺激也有滯后效應； 、由法國AREP公司進行的整體規(guī)劃雖然代表了現代寫字樓的潮流，但因部分房型設計不夠方正，不符合國人的居住審美觀，勢必將造成銷售上的一些困難； 、本案成本較競爭對手高出一部分，故在售價上不具備競爭力。從建筑設計、功能配套、綠化園林等方面，都體現了超前的國際水準。 SECITON 2 SWOT分析 項目優(yōu)勢（Strengths）： 、區(qū)位 濱海?金融街的位于開發(fā)區(qū)縱向中軸線，投資服務中心（管委會）對面。原開發(fā)區(qū)的中心地帶是第一大街和洞庭路，隨著管委會的遷移，其中心地帶已轉移到第三大街。 自然環(huán)境分析： 本案位于開發(fā)區(qū)中心、緊鄰開發(fā)區(qū)縱軸，開發(fā)區(qū)綠化率為31%，臨近泰豐公園，因此周圍綠化狀態(tài)良好。 濱海新區(qū)作為蓬勃發(fā)展的環(huán)渤海地區(qū)的資金流、信息流、物流中心，具有支撐金融服務中心的先決條件。PART B市場分析 SECITON 1市場環(huán)境 政治法律環(huán)境： 本案為政府牽頭項目，各項手續(xù)合法、完備，符合國民經濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略。依據國務院對天津市的城市定位，天津應建成現代化港口城市和北方重要的經濟中心，發(fā)展目標是一個基地、五個中心：建設好工業(yè)基地、建設好商貿中心、建設好金融中心、建設好科技開發(fā)和信息中心、建設好交通運輸中心、建設好國際交流中心。 項目預計2003年10月達到入住條件。 本案的優(yōu)勢在于與開發(fā)區(qū)發(fā)展趨勢相配合的超前的具有國際水準的規(guī)劃與服務水平。天津濱海 濱海新區(qū)作為蓬勃發(fā)展的環(huán)渤海地區(qū)的資金流、信息流、物流中心，具有支撐金融服務中心的先決條件。 本案在競爭策略上是通過區(qū)域認同性和差異化的訴求勾勒出項目的獨特個性，通過品牌定位識別強化