天津濱海金融街項目全案策劃方案-全文預(yù)覽
【正文】 、策略：以點(diǎn)對點(diǎn)、以點(diǎn)串線，以線帶面。軟價值的判斷是一個感性過程，增強(qiáng)軟價值的最有效方法就是形象包裝和廣告促銷宣傳。SECITON 4領(lǐng)導(dǎo)型市場戰(zhàn)略作為壟斷型產(chǎn)品，盡量避免淪入體現(xiàn)“市場適應(yīng)性”的“價格競爭策略”，以便在營銷的各個環(huán)節(jié)始終保持著優(yōu)勢態(tài)勢，使對于目標(biāo)客戶的心理勢能，轉(zhuǎn)化為迅速購置的逆向內(nèi)驅(qū)力。本案在競爭策略方面，產(chǎn)品定位力圖以自身產(chǎn)品為出發(fā)點(diǎn)，針對對象淡化競爭對手，按照自己的既定計劃堅持貫徹，同時在競爭戰(zhàn)術(shù)上采用“競而不爭、爭而不亂、虛張聲勢、暗中運(yùn)作”。PART C競爭策略如前所述，本案是由政府組織、企業(yè)運(yùn)營的大規(guī)模、高規(guī)格的形象工程，在項目組織、行業(yè)規(guī)劃、城市布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)乃至客戶來源方面都具有先天優(yōu)勢。 SECITON 3客戶分析目標(biāo)客戶定位：本案作為未來天津濱海新區(qū)的資本中心，目標(biāo)客戶群主要針對：、金融機(jī)構(gòu)：銀行：人民銀行、中資銀行、外資銀行、合資銀行、信用社；保險：保險代理公司、保險經(jīng)紀(jì)公司、保險公估公司；期貨證券：期貨經(jīng)紀(jì)公司、證券經(jīng)紀(jì)公司、證券結(jié)算公司、證券交易所；、金融管理機(jī)構(gòu)：銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、國資委、外匯管理機(jī)構(gòu)以及金融行業(yè)行會、學(xué)會、組織等；、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)：資產(chǎn)管理公司、基金管理公司、風(fēng)險投資公司、信托投資公司，信用擔(dān)保公司，資金結(jié)算中心以及資信、資產(chǎn)評估事務(wù)所，會計、審計事務(wù)所，企業(yè)集團(tuán)財務(wù)公司，律師事務(wù)所、咨詢顧問公司、廣告公司、政府服務(wù)機(jī)構(gòu)等；、其他類別：投資機(jī)構(gòu)或投資者；在本案市場營銷當(dāng)中，真正在售樓處完成交易的購買客戶往往不是大型金融機(jī)構(gòu)，主要是外圍的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。同一區(qū)域，同一產(chǎn)品，同質(zhì)化嚴(yán)重，因此價格就成為最為敏感的因素之一，由于對方產(chǎn)品部分建材較本案稍差，很可能在其推廣過程中利用由此造成的成本差異導(dǎo)入價格競爭或有意無意地主打價格優(yōu)勢。項目風(fēng)險（Threats）、市場容量有限目前，我市寫字樓市場成交量并不活躍，以市區(qū)2002年第三季度為例，寫字樓空置率高達(dá)17%以上，超過了業(yè)內(nèi)認(rèn)同的14%的警戒線，全季度成交量不足8000平方米，雖然今年經(jīng)濟(jì)狀況大幅利好，但受“非典”及其滯后性影響，成交量基本持平；、金融市場不穩(wěn)定因素增加截至去年為止，國有銀行自向四大資產(chǎn)管理公司剝離不良資產(chǎn)之后，資本充盈率均不足8%，兼之今年以來的金融整頓，使得本案主要目標(biāo)客戶在投資寫字樓方面易持觀望態(tài)度；、同業(yè)競爭津濱發(fā)展和中原置業(yè)的項目對有限客戶資源的競爭將很激烈。、工期較晚，在一定程度上影響銷售形象。、資訊本案具有與世界同步的高效通訊資源，能夠滿足金融市場瞬息萬變的資訊需求,數(shù)*級智能化大廈。緊kao政府正是大型銀行選址的習(xí)慣，而其周邊大型生活區(qū)、商業(yè)區(qū)的人氣也對保險證券業(yè)形成了巨大的吸引力。這些寫字樓在曾經(jīng)在開發(fā)區(qū)發(fā)展的進(jìn)程中起到過重要的歷史作用，但隨著時間的推移和開發(fā)區(qū)城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整，原先的寫字樓格局不夠整齊劃一、配套設(shè)施相對滯后的問題暴露無疑。城市布局分析：由于開發(fā)區(qū)具有行政、辦公、商業(yè)集約的特點(diǎn)，因此其商圈一直是在以管委會為圓心、直徑一公里之內(nèi)的區(qū)域。以本案為圓心，半徑一公里內(nèi)有泰達(dá)一幼、泰達(dá)一小、泰達(dá)一中、泰達(dá)學(xué)院、泰達(dá)醫(yī)院、體育場館、泰豐公園以及翠亨餐飲購物廣場，生活設(shè)施完備、齊全。濱海新區(qū)以天津港開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)為骨架，現(xiàn)代工業(yè)為基礎(chǔ)，外向經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，形成一個基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)功能齊全高度開放的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)新區(qū)。金融中心的外遷昭示著區(qū)域內(nèi)潛在的、得不到滿足的巨大需求，因此徹底解決生產(chǎn)中心與結(jié)算中心分離的唯一途徑是加強(qiáng)建設(shè)區(qū)域性的金融中心，這也是符合天津市建設(shè)北方金融中心的取向的。SECITON 2 項目背景自加入WTO以來，中國成為全球經(jīng)濟(jì)一體化的主要一環(huán)，在世界經(jīng)濟(jì)全球化、貿(mào)易自由化和資本市場一體化形成與發(fā)展的進(jìn)程中，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)日益成為繼珠江三角洲和長江三角洲之后的全球性投資熱點(diǎn)區(qū)域。PART A項目總論SECITON 1項目簡述濱海?金融街項目系天津濱海新區(qū)中央商務(wù)區(qū)的核心建筑群落，由泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)濱海分公司與天津津濱發(fā)展有限公司聯(lián)袂承建。作為高端的區(qū)域壟斷性產(chǎn)品，本案在開發(fā)區(qū)內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)型地位毋庸置疑。 本案作為未來天津濱海新區(qū)的資本中心，目標(biāo)客戶群主要針對：金融機(jī)構(gòu)、金融管理機(jī)構(gòu)、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。 本案在競爭策略上是通過區(qū)域認(rèn)同性和差異化的訴求勾勒出項目的獨(dú)特個性，通過品牌定位識別強(qiáng)化產(chǎn)品的特質(zhì)，并站在客戶立場進(jìn)行錯位思考，通過領(lǐng)導(dǎo)型市場戰(zhàn)略統(tǒng)籌貫穿推廣、營銷的全程。項目預(yù)計2003年10月達(dá)到入住條件。依據(jù)國務(wù)院對天津市的城市定位，天津應(yīng)建成現(xiàn)代化港口城市和北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，發(fā)展目標(biāo)是一個基地、五個中心：建設(shè)好工業(yè)基地、建設(shè)好商貿(mào)中心、建設(shè)好金融中心、建設(shè)好科技開發(fā)和信息中心、建設(shè)好交通運(yùn)輸中心、建設(shè)好國際交流中心。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：天津濱海新區(qū)位于天津市東部，包括天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津港塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)的城區(qū)和部分鄉(xiāng)街，以及海河下游工業(yè)區(qū)規(guī)劃，總面積350平方公里。區(qū)域環(huán)境分析：本案地理位置得天獨(dú)厚，交通順暢便利：距首都北京140公里，據(jù)天津市中心45公里，距離中國北方最大的港口天津新港和天津港保稅區(qū)10公里，距天津濱海國際機(jī)場和空港物流區(qū)38公里，緊鄰京山鐵路與輕軌車站，南有津濱高速、北有京津塘高速。本案與工業(yè)區(qū)相隔，無工業(yè)污染問題。開發(fā)區(qū)原有寫字樓主要集中在以老管委會所在的第一
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