天津津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃-全文預(yù)覽
【正文】 報(bào)。嚴(yán)格仔細(xì)計(jì)算，則總銷(xiāo)售面積要與批準(zhǔn)的面積一致，銷(xiāo)售收入還會(huì)增加，因?yàn)橛行┳鳛楣芾碛梅?、輔助用房的面積，沒(méi)有計(jì)入銷(xiāo)售面積內(nèi)。即估算的銷(xiāo)售價(jià)格還有一定的上浮空間，視不同的人不同的操作方式，而效果有所不同，目前的估算只是最保守的估算。太高了，期望值太高不現(xiàn)實(shí)，也不可能；太低了，投資沒(méi)有價(jià)值。（三）、毛利潤(rùn)率估算。毛收入合計(jì)：+++=。4~24層產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售面積：，作為辦公輔助用房出租，不計(jì)入業(yè)主銷(xiāo)售的分?jǐn)偯娣e之內(nèi)。加到產(chǎn)權(quán)式酒店中銷(xiāo)售銷(xiāo)售；（不一定賣(mài)，只作為評(píng)估計(jì)算）。因?yàn)楹推絽^(qū)的住宅最高都賣(mài)到了17000元/平方米。產(chǎn)權(quán)式四星級(jí)高檔酒店，按商業(yè)房地產(chǎn)考慮。~，帶豪華裝修的四星級(jí)酒店更應(yīng)高出商業(yè)用房的售價(jià)。像一場(chǎng)戰(zhàn)役一樣，只有周密的戰(zhàn)前準(zhǔn)備，才能有獲得勝利的保證。作為一個(gè)重新啟動(dòng)的投資項(xiàng)目，需要成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，有知識(shí)較全面的專(zhuān)業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)。津都大廈也存在劣勢(shì)：大廈是一座建成已十年，閑置達(dá)三年之久的舊樓，大樓的用途是按乙級(jí)寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)的。隔海河即為天津市的商業(yè)街、商務(wù)街和金融街區(qū)，系天津最繁華商務(wù)商業(yè)地段。大廈坐落于天津市河北區(qū)進(jìn)步道38號(hào)，地處天津市黃金地帶。只要我們能開(kāi)發(fā)成一個(gè)確保有經(jīng)營(yíng)效益的酒店，就能吸引個(gè)人投資者，在滿足了居住的前提下，找到一條新的投資渠道。只有設(shè)計(jì)恰當(dāng)?shù)拿娣e，充分的利用每一平方，才能利于產(chǎn)權(quán)式酒店的銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)最大化。根據(jù)大廈的具體情況，其最佳的用途就是作為產(chǎn)權(quán)式酒店。相當(dāng)于每平方月租金是60元，高出了津都大廈近一倍左右。首先，在大都會(huì)的鬧市中心，它不可能做商業(yè)以外的用途，否則將它浪費(fèi)了地理位置優(yōu)越的優(yōu)勢(shì)，得不到應(yīng)有的回報(bào)。 產(chǎn)權(quán)式酒店對(duì)內(nèi)外配套設(shè)施的要求高于酒店式公寓；E. 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。 一般情況下投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益要大于投資酒店式公寓；G. 使用起來(lái)度假休閑、投資兩相宜；C.B、產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較酒店式公寓發(fā)展的時(shí)間比較長(zhǎng)了，投資者對(duì)其的了解也比較深入，作為房地產(chǎn)投資品種之一，投資者必然要將產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓進(jìn)行對(duì)比。不管是哪一類(lèi)客戶(hù)，酒店的可消費(fèi)性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國(guó)目前有能力投資購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的消費(fèi)者多是具有較高素質(zhì)的白領(lǐng)人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好的分析能力和投資眼光。對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶(hù)群體進(jìn)行分析，目前購(gòu)買(mǎi)者同樣也兼具消費(fèi)者、投資者兩重個(gè)性。產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費(fèi)者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個(gè)性，提供產(chǎn)權(quán)服務(wù)、物業(yè)管理、委托經(jīng)營(yíng)等。（1）產(chǎn)權(quán)式酒店的在我國(guó)的發(fā)展基礎(chǔ)10年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)遭遇敗績(jī)，給人們留下了深刻的印象。如海航集團(tuán)的康樂(lè)園產(chǎn)權(quán)酒店、?？诨使诩偃债a(chǎn)權(quán)酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團(tuán)與海南龍泉集團(tuán)開(kāi)發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷(xiāo)售420多套的紀(jì)錄，而龍泉海景大酒店則更是實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目開(kāi)工之日即是投資收回之時(shí)，在項(xiàng)目運(yùn)作前期即與數(shù)百名投資者達(dá)成了訂購(gòu)?fù)顿Y意向?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”已成為旅游經(jīng)營(yíng)業(yè)里一種重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店1986—1995年年平均增長(zhǎng)15．8％；1980年，；到1995年，全球81個(gè)國(guó)家4000個(gè)旅游目的地有35萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式酒店。經(jīng)營(yíng)有方的酒店通常可以獲得可觀的增值回報(bào)，委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的業(yè)主將獲得70年產(chǎn)權(quán)利潤(rùn)分紅及多元化的投資收益。本項(xiàng)目就是屬于第三種類(lèi)型，即酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，獲取年度利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。委托管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)?，F(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議（一）、產(chǎn)品特性分析1．產(chǎn)權(quán)式酒店的起源“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”是上世紀(jì)70年代興起的產(chǎn)物，是最適合中產(chǎn)階級(jí)的一種投資方式，20世紀(jì)70年代，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)入所謂的“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，旅游業(yè)方興未艾，在旅游創(chuàng)新過(guò)程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出“時(shí)權(quán)酒店”（）的概念，即出售轉(zhuǎn)讓或者交換。設(shè)施設(shè)備包括供電系統(tǒng)、電梯、供水和消火栓系統(tǒng)基本可繼續(xù)使用，其它配電和照明系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、消防報(bào)警和噴淋系統(tǒng)、視頻監(jiān)控、電視系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等基本不可使用。其中A座424層建筑面積25,㎡ ， A座及A/B座中間23層裙房建筑面積為5,㎡，一樓可使用面積1509㎡，A/B座地下12層建筑面積為5,㎡?？偨ㄖ娣e為36,㎡。外窗為褐色單層鋁合金普通玻璃。以上是津都大廈的大致概況。產(chǎn)權(quán)式酒店則進(jìn)而買(mǎi)斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買(mǎi)斷時(shí)段，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。（2）養(yǎng)老型酒店：指投資人（往往是最終消費(fèi)者）在退休前購(gòu)買(mǎi)退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位，委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。一般情況下，投資人均擁有該酒店
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