天津津都大廈產(chǎn)權(quán)式酒店策劃-全文預覽
【正文】 報。嚴格仔細計算，則總銷售面積要與批準的面積一致，銷售收入還會增加，因為有些作為管理用房、輔助用房的面積，沒有計入銷售面積內(nèi)。即估算的銷售價格還有一定的上浮空間，視不同的人不同的操作方式，而效果有所不同，目前的估算只是最保守的估算。太高了，期望值太高不現(xiàn)實，也不可能；太低了，投資沒有價值。（三）、毛利潤率估算。毛收入合計：+++=。4~24層產(chǎn)權(quán)式酒店銷售面積：，作為辦公輔助用房出租，不計入業(yè)主銷售的分攤面積之內(nèi)。加到產(chǎn)權(quán)式酒店中銷售銷售；（不一定賣，只作為評估計算）。因為和平區(qū)的住宅最高都賣到了17000元/平方米。產(chǎn)權(quán)式四星級高檔酒店，按商業(yè)房地產(chǎn)考慮。~，帶豪華裝修的四星級酒店更應高出商業(yè)用房的售價。像一場戰(zhàn)役一樣，只有周密的戰(zhàn)前準備，才能有獲得勝利的保證。作為一個重新啟動的投資項目，需要成立一個專門的機構(gòu)，有知識較全面的專業(yè)人員對項目負責。津都大廈也存在劣勢：大廈是一座建成已十年，閑置達三年之久的舊樓，大樓的用途是按乙級寫字樓設計的。隔海河即為天津市的商業(yè)街、商務街和金融街區(qū)，系天津最繁華商務商業(yè)地段。大廈坐落于天津市河北區(qū)進步道38號，地處天津市黃金地帶。只要我們能開發(fā)成一個確保有經(jīng)營效益的酒店，就能吸引個人投資者，在滿足了居住的前提下，找到一條新的投資渠道。只有設計恰當?shù)拿娣e，充分的利用每一平方，才能利于產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售與經(jīng)營者的利潤最大化。根據(jù)大廈的具體情況，其最佳的用途就是作為產(chǎn)權(quán)式酒店。相當于每平方月租金是60元，高出了津都大廈近一倍左右。首先，在大都會的鬧市中心，它不可能做商業(yè)以外的用途，否則將它浪費了地理位置優(yōu)越的優(yōu)勢，得不到應有的回報。 產(chǎn)權(quán)式酒店對內(nèi)外配套設施的要求高于酒店式公寓；E. 經(jīng)營風險大。 一般情況下投資產(chǎn)權(quán)式酒店的收益要大于投資酒店式公寓；G. 使用起來度假休閑、投資兩相宜；C.B、產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較酒店式公寓發(fā)展的時間比較長了，投資者對其的了解也比較深入，作為房地產(chǎn)投資品種之一，投資者必然要將產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓進行對比。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中國目前有能力投資購買產(chǎn)權(quán)式酒店的消費者多是具有較高素質(zhì)的白領人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的分析能力和投資眼光。對產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。產(chǎn)權(quán)式酒店有旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的雙重屬性，作為面向消費者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產(chǎn)品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目；而作為面向投資者的產(chǎn)權(quán)開發(fā)商，又具有房地產(chǎn)商的眾多個性，提供產(chǎn)權(quán)服務、物業(yè)管理、委托經(jīng)營等。（1）產(chǎn)權(quán)式酒店的在我國的發(fā)展基礎10年前，以海南為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店曾經(jīng)遭遇敗績，給人們留下了深刻的印象。如海航集團的康樂園產(chǎn)權(quán)酒店、?？诨使诩偃债a(chǎn)權(quán)酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、中化集團與海南龍泉集團開發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經(jīng)推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產(chǎn)權(quán)酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷售420多套的紀錄，而龍泉海景大酒店則更是實現(xiàn)了項目開工之日即是投資收回之時，在項目運作前期即與數(shù)百名投資者達成了訂購投資意向?！爱a(chǎn)權(quán)式酒店”已成為旅游經(jīng)營業(yè)里一種重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。據(jù)資料顯示，全球產(chǎn)權(quán)酒店1986—1995年年平均增長15．8％；1980年，；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。經(jīng)營有方的酒店通?？梢垣@得可觀的增值回報，委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營的業(yè)主將獲得70年產(chǎn)權(quán)利潤分紅及多元化的投資收益。本項目就是屬于第三種類型，即酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，獲取年度利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。委托管理期間，將獲取一定的投資回報?，F(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團青睞的投資方式。二、項目產(chǎn)品定位建議（一）、產(chǎn)品特性分析1．產(chǎn)權(quán)式酒店的起源“產(chǎn)權(quán)式酒店公寓”是上世紀70年代興起的產(chǎn)物，是最適合中產(chǎn)階級的一種投資方式，20世紀70年代，歐美發(fā)達國家進入所謂的“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成為社會主流，旅游業(yè)方興未艾，在旅游創(chuàng)新過程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出“時權(quán)酒店”（）的概念，即出售轉(zhuǎn)讓或者交換。設施設備包括供電系統(tǒng)、電梯、供水和消火栓系統(tǒng)基本可繼續(xù)使用，其它配電和照明系統(tǒng)、空調(diào)通風系統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、消防報警和噴淋系統(tǒng)、視頻監(jiān)控、電視系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)等基本不可使用。其中A座424層建筑面積25,㎡ ， A座及A/B座中間23層裙房建筑面積為5,㎡，一樓可使用面積1509㎡，A/B座地下12層建筑面積為5,㎡?？偨ㄖ娣e為36,㎡。外窗為褐色單層鋁合金普通玻璃。以上是津都大廈的大致概況。產(chǎn)權(quán)式酒店則進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送一定期限的免費入住權(quán)。（2）養(yǎng)老型酒店：指投資人（往往是最終消費者）在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。一般情況下，投資人均擁有該酒店
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