【正文】 場(chǎng)的預(yù)測(cè)是根據(jù)出具本報(bào)告當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件做出的。根據(jù)委托方提供的信息，房地產(chǎn)或項(xiàng)目用地的所有權(quán)或使用權(quán)在本報(bào)告中被假設(shè)為合法的且可使用于市場(chǎng)銷售的，除非特別指出，該房地產(chǎn)均被認(rèn)為無(wú)任何抵押權(quán)、占用和債權(quán)問題。我們非常感謝貴公司有關(guān)人員對(duì)本次工作的大力協(xié)助，并感謝你們能提供給我們這次服務(wù)的機(jī)會(huì)。在整個(gè)工作過程中，我們對(duì)湘潭市、特別是項(xiàng)目所在區(qū)域類似房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，其中包括商業(yè)統(tǒng)計(jì)資料、相關(guān)的市場(chǎng)、人口以及當(dāng)?shù)氐慕ㄖこ淘靸r(jià)等方面的資料，也包括我們根據(jù)專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目所作的相關(guān)估計(jì)與分析。雖然本報(bào)告是在我們的經(jīng)驗(yàn)和以上所提到的資料的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎編制而成，但由于項(xiàng)目的時(shí)間性和相關(guān)因素的不確定性，我們對(duì)此項(xiàng)目在任何實(shí)際上將達(dá)到的數(shù)據(jù)目標(biāo)不予任何擔(dān)保。如果你們對(duì)本報(bào)告有任何問題或意見，請(qǐng)與我們聯(lián)系，電話：0731－4419158?！　∥覀兗僭O(shè)本項(xiàng)目所有開發(fā)所需的各種政府批文、國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等均能從地方政府各部門獲得，土地可以合法轉(zhuǎn)讓?！　∥覀兗僭O(shè)本項(xiàng)目的所有者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理是充分和恰當(dāng)?shù)摹！　〈藞?bào)告只限于雙方同意的目的，不可用于其它目的。7 / 77一、總 論 項(xiàng) 目 基 本 情 況項(xiàng) 目 名 稱 ： 湘潭市“”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究開 發(fā) 商 ： 湘 潭 市 晨 輝 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 有限責(zé)任公司項(xiàng) 目 概 況 ： 白 石 .古 蓮 城 項(xiàng) 目 位 于 湘 潭 市 河 西 白 石 公 園 西 北 面 ， 東臨 大 湖 南 路 ； 南 含 白 石 公 園 、 近 沿 江 風(fēng) 光 帶 ； 西 臨 寶 慶 路 ； 北 接 迎 賓路 ， 距 砂 子 嶺 約 1000 米 。湘潭歷史悠久，自古以來(lái)便是湘中地區(qū)重要的商業(yè)中心，早在十七世紀(jì)就是全國(guó)著名的“米市”和“藥都” 。新世紀(jì)開放的湘潭因?qū)嵤╅L(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)一體化發(fā)展戰(zhàn)略，而倍受國(guó)外投資商的高度關(guān)注。 “九七經(jīng)濟(jì)區(qū)”來(lái)勢(shì)更是如火如荼，一期工程投產(chǎn)后，再投巨資創(chuàng)造生產(chǎn)基地。湘潭市自古在湖南有重要的優(yōu)勢(shì)：交通發(fā)達(dá)，使通往廣州、上海等地區(qū)的重要通道在市區(qū)通過。湖南省啟動(dòng)的 131 旅游工程，是以韶山為中心的領(lǐng)袖人物紅色旅游區(qū)。湘潭房地產(chǎn)已經(jīng)越來(lái)越受到兩市居民的關(guān)注。 該 區(qū) 域 是 湘 潭市 有 名 的 商 業(yè) 區(qū) ， 形 成 的 專 業(yè) 市 場(chǎng) 有 砂子嶺電器城：經(jīng)營(yíng)各類彩電、空調(diào)、熱水器、燈具、品牌家電、廣播器材、舞臺(tái)音響。以及由11 / 77晨輝公司開發(fā)的汽車配件大市場(chǎng)等。規(guī) 劃 發(fā) 展 方 向區(qū) 域 規(guī) 劃 ： 本 區(qū) 域 為 湘 潭 市 河 西 商 業(yè) 中 心 區(qū) ， 對(duì) 接 城 北 大 學(xué) 城 ，更 是 連 接 湘 鄉(xiāng) 、 韶 山 、 邵 陽(yáng) 、 婁 底 等 城 市 交 通 要 地 。 如 果本 項(xiàng) 目 不 能 在 建 筑 設(shè) 計(jì) 上 獨(dú) 樹 一 幟 ， 充 分 利 用 好 白 石 公 園 這 一 天 然 景觀 ， 開 創(chuàng) 自 己 的 特 點(diǎn) 與 買 點(diǎn) ， 同 時(shí) 在 價(jià) 格 上 占 有 優(yōu) 勢(shì) 地 位 ， 將 面 臨 較大 的 市 場(chǎng) 風(fēng) 險(xiǎn) 。 投 資 估 算項(xiàng)目評(píng)估在對(duì)各成本項(xiàng)目進(jìn)行分別測(cè)算與綜合分析的基礎(chǔ)上，確認(rèn)項(xiàng)目總投資為 74848 萬(wàn)元。 可 行 性 研 究 結(jié) 論 與 建 議 項(xiàng) 目 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 交 通 便 利 ， 如 能 按 期 按 質(zhì) 完 工 ， 按 計(jì) 劃 銷 售 ，將 具 有 一 定 的 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 能 力 和 抗 風(fēng) 險(xiǎn) 能 力 。3. 項(xiàng) 目 目 標(biāo) 客 戶 的 定 位 很 重 要 ， 認(rèn) 真 做 好 營(yíng) 銷 策 劃 工 作 。本次研究的目標(biāo)包括以下幾點(diǎn)：?。ㄒ唬?．預(yù)測(cè)湘潭市住宅和臨街商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)潛力；?。ǘ?．測(cè)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性?！。ㄈ?．收集并分析了有關(guān)的經(jīng)濟(jì)和人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目的需求量有所影響的因素。為加快“城市東移” 的步伐，僅基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，湘潭市的投資估算就達(dá)到了 7 億元。本可行性研究報(bào)告編制原則為：根據(jù)國(guó)家有關(guān)方針政策、結(jié)合法規(guī)、堅(jiān)持實(shí)事求是原則，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，力求報(bào)告公正，科學(xué)，可靠。 該 區(qū) 域 是 湘 潭 市 商 業(yè) 、 文 化 中 心 ， 東 、 西 、 南 、北 均 有 主 干 道 縱 貫 ， 公 交 線 路 四 通 八 達(dá) ， 交 通 方 便 。項(xiàng) 目 用 地 地 勢(shì) 較 平 緩 ， 東西寬約 680 米，南北寬約 750 米，臨湖面長(zhǎng)約 850 米，南距湘江僅 300 米， 南 可 無(wú) 阻 礙 地 欣 賞 白 石 公 園 美 景 ， 西南 可 遠(yuǎn) 眺 滔 滔 湘 江 。2022 年經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 565 億元，在 2022 年下降 %的情況下繼續(xù)下降 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 %，占比為 1998 年以來(lái)的最低。全國(guó)住宅投資增幅超過 50%的有 6 個(gè)省份，也都分布在中西部地區(qū)，廣西最高，達(dá)到%。2022 年全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) %，漲幅回落 個(gè)21 / 77百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款中，北京和上海的貸款額都超過了中西部貸款的總額。 　　。 　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)銷售特點(diǎn) 　　。期房銷售面積環(huán)比在 9—12 月在 10%到 18%，銷售額環(huán)比分別在 12%到 18%。首先是供求失衡，供給方面：土地供給減少。改善住房成為消費(fèi)熱點(diǎn)。一是房地產(chǎn)開發(fā)用地成本上漲，2022 年單位土地面積購(gòu)置費(fèi)用同比增長(zhǎng) 18%。23 / 77 湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 1998 年—2022 年全省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展慨況1998 年—2022 年是全省建立城鎮(zhèn)住房新體制、房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要時(shí)期，也是全省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成績(jī)最為顯著、取得突破最大的時(shí)期。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從1997 年的 平方米提高到 2022 年的 平方米。1998 年—2022 年期間，湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)主要在以下幾個(gè)方面取得了重大進(jìn)展：住房由實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿呕峙洹５?2022 年底止，全省共有 萬(wàn)職工建立了住房公積金。1998 年—2022 年全省經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)完成投資 292 億元，年均增長(zhǎng) %；竣工面積 4279 萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng) 15%。全省建設(shè)了一批環(huán)境優(yōu)美、配套齊全、功能完善、質(zhì)量?jī)?yōu)良的住宅小區(qū)。個(gè)人住房消費(fèi)貸款飛速發(fā)展，有效地?cái)U(kuò)大住房有效需求，為住宅與房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)做出了重要貢獻(xiàn)。五年累計(jì)完成交易金額 360 億元，稅費(fèi)收入 億元。到 2022 年底止，全省城鎮(zhèn)已實(shí)行物業(yè)管理的項(xiàng)目 2130 個(gè)，管理面積近 5440 萬(wàn)平方米，約占城鎮(zhèn)房屋總量的 11%。 2022 年2022 年,房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展時(shí)期。湘潭是享譽(yù)中外的湖湘文化發(fā)源地,風(fēng)光秀麗,人杰地靈,旅游資源十分豐富,是一代偉人毛澤東主席、著名軍事家彭德懷元帥、世界文化名人齊白石大師的故鄉(xiāng)。隨著改革開放的不斷深入，湘潭第三產(chǎn)業(yè)也正在蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)流通日臻活躍，專業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)均創(chuàng)中南之最。韶山毛澤東故居、彭德懷紀(jì)念館、齊白石故居，是湘潭的旅游觀光圣地，已被列為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，目前每年接待國(guó)內(nèi)外游客 260 多萬(wàn)人次。擁有湘潭大學(xué)、湖南科技大學(xué)等 6 所大專院校,教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，在校學(xué)生達(dá) 52 萬(wàn)。群眾體育不斷發(fā)展，引進(jìn)中國(guó)甲 Α 聯(lián)賽八一足球隊(duì)，推進(jìn)了體育文化產(chǎn)業(yè)及整個(gè)三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占全省比重加大、位次前移，其中：生產(chǎn)總值在全省的比重由 2022 年的 5%提高到 6%，總量排位由第11 位上升到第 7 位。 結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)。 改革開放取得較大突破。糧食流通體制改革和農(nóng)村稅費(fèi)改革成效明顯。 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大?！　∩鐣?huì)保障體系不斷健全。2022 年，全市企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)參29 / 77保人數(shù)達(dá) 萬(wàn)人，比 2022 年增加 萬(wàn)人；參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù) 萬(wàn)人，增加 萬(wàn)人。二、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。以“稻—菜” 、 “菜—菜” “蓮—菜”等耕作模式為主的稻田耕作制度得到進(jìn)一步發(fā)展。2022 年畜牧業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破 50 億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值比重由 2022 年的%提高到 %。2022 年末，全市農(nóng)機(jī)總動(dòng)力達(dá) 萬(wàn)千瓦，比 2022 年增長(zhǎng) %。2022 年，全市全部工業(yè)總產(chǎn)值完成 475 億元，5年平均增長(zhǎng) %。工業(yè)支撐作用進(jìn)一步強(qiáng)化，2022 年，工業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá) %，比2022 年提高 個(gè)百分點(diǎn)?！　∑髽I(yè)投入加大。 支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大。5 年間全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成527 億元，是“九五”的 倍。城區(qū)面積由 45 平方公里擴(kuò)展到 76 平方公里，展示和代表湘潭開放與發(fā)展形象的河?xùn)|新區(qū)基本建成。完成景觀道建設(shè) 20 余條，新建和改造 10 多個(gè)綠化廣場(chǎng)和10 多個(gè)市民休閑小游園，提質(zhì)改造小街小巷 120 余條。2022 年，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，比 2022 年增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。其中和順石油物流第一期、湘潭港綜合物流第一期工程均已完成并投入運(yùn)營(yíng)。2022 年，全市外貿(mào)依存度達(dá) %，比 2022 年提高 9 個(gè)百分點(diǎn)。外商投資企業(yè)入庫(kù)稅收貢獻(xiàn)率連年提高，2022 年達(dá)到 億元，為 2022 年的 倍。紅色旅游、綠色山水旅游、歷史文化旅游三大板塊構(gòu)筑了湘潭市旅游產(chǎn)品的大框架，特別是紅色旅游在全國(guó)首屈一指。建成通村公路 公里，改造通暢公路 公里。全市電話普及率 52 部/百人，比 202233 / 77年增加 部/百人。2022 年全市有市級(jí)保險(xiǎn)公司 13 家，比 2022年增加 7 家，2022 年全市保費(fèi)總收入 億元, 比 2022 年增長(zhǎng)%。 “十五”時(shí)期，通過實(shí)施“科教興市”戰(zhàn)略，科技對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的支撐作用增強(qiáng)。　　教育規(guī)模拓展，質(zhì)量不斷提升。民辦教育發(fā)展迅速，2022 年擁有民辦教育機(jī)構(gòu) 218 個(gè)，比 2022 年增加 214 個(gè)。 “十五”期間，相繼新建改建了白石公園、齊白石紀(jì)念館、湘潭大劇院、群藝館等文化建設(shè)工程，舉辦了首屆中國(guó)（湘潭）齊白石國(guó)際文化藝術(shù)節(jié)，一批文學(xué)藝術(shù)作品相繼獲中宣部“五個(gè)一工程獎(jiǎng)”等國(guó)家大獎(jiǎng)，五年來(lái)市直文藝團(tuán)體在全市城鄉(xiāng)轄區(qū)巡回演出共 1000 余場(chǎng)。 “十五”期間湘潭市取得了抗擊“非典”和防治“高致病性禽流感”的全面勝利，2022 年湘潭市投資 4510 萬(wàn)元，新建了 5 個(gè)疾控中心、4 個(gè)傳染病區(qū)、1 個(gè)醫(yī)療緊急救援指揮中心，進(jìn)一步增強(qiáng)應(yīng)對(duì)突發(fā)公共衛(wèi)生事件的能力。五年中，湘潭市成功承辦了全國(guó)五城會(huì)男足比賽、全國(guó)后備力量足球比賽、中甲比賽并主辦了“韶山杯”大學(xué)生足球比賽。 十一、環(huán)境保護(hù) 城市環(huán)境治理取得成效。 十二、人口、人民生活 據(jù)市計(jì)生委統(tǒng)計(jì)，2022 年以來(lái)，湘潭市計(jì)劃生育率一直處于較高水平，2022 年為 %，比 2022 年上升 個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)過嚴(yán)厲打擊“兩非”行動(dòng)，湘潭市出生人口性別比（男：女）已由 2022 年的：100 回落到了 2022 年的 ：100（同口徑比） ；五年來(lái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了村級(jí)工作力度，村為主比例 2022 年為 %，比 202236 / 77年上升 個(gè)百分點(diǎn)；綜合治理不斷加強(qiáng)，2022 年綜合治理到位率為%，比 2022 年上升了 個(gè)百分點(diǎn)。注：以上 2022 年數(shù)據(jù)均為初步統(tǒng)計(jì)數(shù)。商品房?jī)r(jià)格漲勢(shì)依舊,但增幅趨緩。其中：住宅價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià) 元/平方米；非住宅價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)，均價(jià)為 元/平方米。在經(jīng)歷一段觀望期之后，發(fā)現(xiàn)商品房銷售價(jià)格平穩(wěn)上漲，消費(fèi)者把目光重新投向二手房市場(chǎng)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)，為購(gòu)房提供了更好地服務(wù)?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，未來(lái) 510 年是湘潭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的繁榮時(shí)期，從政策上看，國(guó)家已確立了國(guó)家房地產(chǎn)的意見。從湘潭自身的發(fā)展來(lái)看，城市居民西移，東建西改，必將形成湘潭房地產(chǎn)業(yè)努力發(fā)展的格局。 湘 潭 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 的 板 塊 特 征 老 城 區(qū) —河 西 板 塊 ： 成 熟 商 圈 ， 城 市 區(qū) 域 樓 盤 熱 銷由 于 老 城 區(qū) 地 理 位 置 優(yōu) 越 ， 市 政 設(shè) 施 配 套 完 善 ， 商 業(yè) 氛 圍 濃 厚 ，生 活 極 為 方 便 ， 但 因 老 城 區(qū) 改 造 成 本 過 大 ， 該 區(qū) 域 樓 盤 開 發(fā) 體 量 較 小 ，盡 管 需 求 量 大 ， 但 規(guī) 模 在 4 萬(wàn) 平 方 米 以 上 的 項(xiàng) 目 鳳 毛 麟 角 ， 從 2022年 1～ 7 月 湘 潭 市 兩 大 板 塊 的 開 發(fā) 體 量 來(lái) 看 ， 河 西 不 足 河 東 開 發(fā) 量 的 十分 之 一 ， 具 有 老 湘 潭 故 土 觀 點(diǎn) 的 本 土 湘 潭 人 更 希 望 生 活 品 質(zhì) 和 生 活 方式 的 改 變 ， 但 故 土 情 結(jié) 又 使 他 們 不 愿 離 開 世 代 生 養(yǎng) 的 老 城 區(qū) 生 活 半 徑 ，所 以 河 西 地 產(chǎn) 一 直 處 于 旺 銷 狀 態(tài) ， 地 產(chǎn) 供 應(yīng) 量 長(zhǎng) 期 處 于 不 飽 和 狀 態(tài) ，但 因 老 城 區(qū) 屬 舊 城 改 造 區(qū) 域 ， 直 接 經(jīng) 濟(jì) 成 本 遠(yuǎn) 比 河 東 新 城 建 設(shè) 的 成 本高 ， 所 以 沒 有 實(shí) 力 的 開 發(fā) 商 均 不 敢 涉 及 河 西 老 城 區(qū) 的 開 發(fā) 。14 月，全市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成了 38 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅較 13 月提高 個(gè)百分點(diǎn)。此外，錦繡湘江小區(qū)、新景家園、建鑫城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度加快，也在一定程度上助推了房地產(chǎn)整體投資增幅的上揚(yáng)。14 月，