【正文】 城市綜合排名12位國務(wù)院有關(guān)部門人均商業(yè)面積，居民可支配收入在全國排名第9位人均消費能力全國排在第4位房價全國排在第30位左右2004年，某GDP、人口、％、84％、％；如果考慮到某的城市化水平全國最高，某的消費能力和消費水平處于全國的前列。n 城區(qū)消費的集中從側(cè)面說明近年來某積極推動的物流、專業(yè)市場等的發(fā)展規(guī)劃也見成效。某社會消費品零售總額和GDP增長趨勢明顯。2004年、2005年經(jīng)濟總量實現(xiàn)重大突破，說明某經(jīng)濟發(fā)展總體上已經(jīng)進入新發(fā)展平臺，經(jīng)濟發(fā)展步入高速增長的新時期。快速的城市化進程中對房產(chǎn)投資的有著巨大促進作用。因此，在保持經(jīng)濟增長速度的同時，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)側(cè)重于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)是某下一步發(fā)展的主要策略。::，與上年相比較，一；。 二、某市經(jīng)濟運行概況（一）經(jīng)濟總量快速增長，2005年生產(chǎn)總值(GDP)突破1500億元“十五”期間（20012005年），某市經(jīng)濟步入了一輪的快速增長周期，%，在2004年突破1000億元的基礎(chǔ)上，按可比價格計算，%。（3）城市規(guī)模到2020年，某市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到3888億元，市域總?cè)丝谶_到688萬人，城市化水平達到70%，主城區(qū)城市建設(shè)用地規(guī)模253平方公里。一主體為城市舊城區(qū)周圍集中聯(lián)片發(fā)展地域；兩翼指馬坡嶺泉塘為東翼、望城坡天頂鄉(xiāng)為西翼；兩組團指撈霞組團和坪塘組團。（2）城市規(guī)模通常而言，城市規(guī)模包括人口規(guī)模、用地規(guī)模和經(jīng)濟總量規(guī)模。另外，長株潭城市群的區(qū)位“比較優(yōu)勢”也很突出：它比鄭州、武漢等城市群更靠近珠三角經(jīng)濟圈，是支撐港澳地區(qū)、沿海（江）開放地區(qū)發(fā)展的后方基地，在接受粵港澳地區(qū)產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移方面具有不可比擬的優(yōu)勢。%。因處盆地內(nèi)部，距海較遠，受冬夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換，地勢向北傾斜等因素的影響，冬冷夏熱，四季比較分明?！澳场弊鳛橹嗡胤Q“湘縣”、漢稱“臨湘”、晉稱“湘丹”、唐宋稱“譚州”等，明清名為“某”，1922年定為湖南的省會，1933年正式設(shè)市。某是東南沿海進軍中西部的橋頭堡，又是長江開發(fā)帶中洞庭湖經(jīng)濟圈開放開發(fā)的依托中心。某處湘江水系，境內(nèi)有流入湘江的支流15條，其地形呈盆地狀，圍繞湘江兩岸是地勢低平的沖擊平原，東西兩側(cè)及東南面為低山與丘陵。15′，北緯27186。湘江旅游客運中心項目可行性研究報告湘江旅游客運中心項目可行性研究報告目錄第一部分：宏觀市場分析 4一、某市城市概況及發(fā)展定位 4二、某市經(jīng)濟運行概況 10三、社會消費情況 12第二部分：某市商業(yè)市場分析 18一、某商業(yè)概況 18二、某市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 23三、某商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析 38第三部分：項目地塊解析 43一、項目周邊區(qū)域調(diào)查 43二、項目簡介 49三、用地條件分析 52四、項目的SWOT分析 53五、項目綜合評價 55第四部分：項目定位 56方案一：傳統(tǒng)商業(yè)模式 57方案二：創(chuàng)新商業(yè)模式 60第五部分：財務(wù)分析 66一、項目開發(fā)建設(shè)進度安排 66二、投資估算及資金籌措 67三、方案一經(jīng)濟測算分析 71四、方案二經(jīng)濟測算分析 75關(guān)于項目招商部分的思考 82第一部分：宏觀市場分析一、某市城市概況及發(fā)展定位（一）某市城市概況地理概況某位于中國東南部，湖南省東部偏北，湘江下游和長瀏盆地西緣。51′—28186。某東西長約230公里，南北寬約88公里。隨著某、株洲、湘潭經(jīng)濟一體化實施，處于龍頭地位的某具有很好的發(fā)展前景。某自古人文匯粹，賈宜貶居之地，朱熹講學(xué)之所，聞名天下的岳麓書院更是有千年歷史，某有各類學(xué)校3761所，其中高等院校23所。年平均日照時數(shù)為1677小時，年降水量為1390毫米。某市與其它重要城市/區(qū)域的空間關(guān)系某在“滬港渝大三角”的經(jīng)濟圈中具有不可小視的區(qū)位優(yōu)勢，規(guī)劃中的重慶—上海高速公路將使某處于這兩個中心城市8小時物流圈的交匯點；即將建設(shè)的武漢—廣州高速鐵路又將使某融入武漢、廣州兩個中心城市3小時經(jīng)濟圈中。可以說，某的區(qū)位優(yōu)勢正在凸現(xiàn)。2004年底，建成區(qū)面積189平方公里。目前西翼隔離帶已不存在，東翼由于新世紀文化城、星沙的建設(shè)，已與主體聯(lián)為一片。城市規(guī)劃與發(fā)展趨勢某市城市總體規(guī)劃（2003—2020）用地表總體規(guī)劃用地1450平方公里城市建設(shè)用地310平方公里居住用地4614萬平方米公共設(shè)施用地3062萬平方米工業(yè)用地2804萬平方米沿湘江、319國道兩條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團”的城市空間結(jié)構(gòu)。較快的城市經(jīng)濟發(fā)展速度會為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供良好的平臺。目前，某的國民經(jīng)濟水平尚處于較低級的發(fā)展中階段，但是其第三產(chǎn)業(yè)已超過了第二產(chǎn)業(yè)的總量，這是較為不合理的。從2005年經(jīng)濟運行情況來看，第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟增長的主要動力源泉。非國有單位投資成為帶動全市投資增長的主要力量。而良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為某市房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。n 某人均收入和消費性支出逐年變動情況基本一致，但是消費和收入的增長率低于社會消費品零售總額和GDP的增長。n 某市的居民的消費力將隨著其可支配收入的增加而快速增長，將會得到了進一步體現(xiàn)。（表中數(shù)據(jù)僅供參考）（三）某市民消費特征分析“土洋兼具”某是全國第一批對外開放的城市，經(jīng)濟發(fā)展水平位居全國中等以上城市前列。 現(xiàn)代化某人的消費洋溢著現(xiàn)代氣息。休閑化打保齡球和高爾夫球是現(xiàn)代人休閑的一種方式。 知識化某人重視教育消費，基礎(chǔ)教育和民辦教育頗為發(fā)達。趨眾跟風(fēng)跟風(fēng)從眾是某市民消費的一大特點，同時也伴隨著喜新厭舊。作為項目所在地的開福區(qū)曾是全國著名的“湘繡之鄉(xiāng)”、“刀剪之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”，形成了有一定特色的市場網(wǎng)絡(luò)。90年代初，阿波羅、友誼商店、中山、曉園、東百“五虎鬧某”，打響了某零售業(yè)的第一輪大戰(zhàn)，某商業(yè)因此名揚全國商界。緊接著，新一佳超市空降侯家塘，友誼阿波羅集團拓展超市業(yè)務(wù)，家潤多崛起于某，某零售業(yè)第二輪大戰(zhàn)由此拉開序幕。以沃爾瑪?shù)染揞^的進入為開始標志，某商戰(zhàn)在零售業(yè)對逐步開始了第三輪洗牌，這輪洗牌是在中國入世、國際零售業(yè)巨頭同臺的背景下發(fā)生，帶有強烈的國際化競爭色彩。（四）商業(yè)前景展望城市總體規(guī)劃某市規(guī)劃面積從960平方公里擴大到2893平方公里，某縣、望城縣部分區(qū)域納入了規(guī)劃范圍，增加了長株潭這一空間層次，形成“一主兩次四組團”的城市布局，“一主”指中心城區(qū)，“兩次”指河西新城和星馬新城，“四組團”分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個組團。n 大型超市將限制在沿江大道以東，東中環(huán)線以西。輸入同一經(jīng)營類型的市場，必須要與臨近同類市場相距5公里以上。現(xiàn)有大型百貨店，要在店內(nèi)開設(shè)大型綜合超市，實行“一店兩種業(yè)態(tài)”的經(jīng)營方式，向小型購物中心的方向發(fā)展。長株潭是目前湖南省發(fā)展水平最高、投資效益最好的地區(qū)。物流配送及物資集散中心：規(guī)劃暮云、撈霞、星馬、望城坡等4個大型物流配送中心。n 根據(jù)某經(jīng)濟在湖南省的地位某商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，某作為區(qū)域性商貿(mào)中心的地位已經(jīng)牢牢確立。二、某市商業(yè)業(yè)態(tài)分析（一）零售行業(yè)分析目前，某已形成五一廣場、東塘、火車站、袁家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大主要商圈；全市初步形成了綜合市場與專業(yè)市場相結(jié)合，大中小網(wǎng)點相結(jié)合的市場體系。袁家?guī)X商圈袁家?guī)X位于五一路與韶山路的交匯處，是某市的百貨零售商圈和星級酒店商務(wù)圈。事實上，作為酒店商務(wù)商圈的定位，由于該商圈聚集了眾多大型高檔商務(wù)酒店，可以說這是某商務(wù)氣息最深厚的區(qū)域之一。n 某馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場：位于芙蓉區(qū)馬王堆鄉(xiāng)，臨近火車站，批發(fā)市場始建于1991年5月，是國家級大市場，日均成交量保持在400萬公斤以上，年成交總額45億元。由于某自身的消費特征：文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達、飲食行業(yè)成熟，加之其優(yōu)越的地理位置和便利的交通，商業(yè)街、專業(yè)批發(fā)市場發(fā)展迅速。調(diào)查結(jié)果基本發(fā)映了某服務(wù)行業(yè)發(fā)情況，某市餐飲業(yè)非常發(fā)達，占本次調(diào)查店鋪數(shù)的55%，其次為美容美發(fā)業(yè)占17%，再次為娛樂業(yè)占10%，最后為賓館及招待所及休閑分別占8%和7%。高檔次酒店主要分布在星級酒店、辦公集中區(qū)域、高尚住宅區(qū)以及湘江風(fēng)光帶。典型西餐店分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費水平營運方式營運情況金牛角王中西餐廳松桂園1000一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)3050連鎖好咖啡之翼芙蓉中路1500二層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)5060元連鎖好上島咖啡韶山北路482號700一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)3050連鎖好某較大型西餐廳大部分采取連鎖經(jīng)營方式，其場所都采取租賃方式，樓層多在二層以上，面積在5001500平方之間，主要消費需求為商務(wù)及公司白領(lǐng)。月，高檔店租金承受能力較強。茂網(wǎng)絡(luò)所在的黃興南路步行街三樓月租金約150元/平方米洗浴按摩名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征消費水平營運方式營運情況大浪淘沙洗浴廣場五一大道419號10000三層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50150租賃好海闊天空浴場韶山南路1號10000四層改建白領(lǐng)、商務(wù)50150租賃好碧水藍天溫泉浴場白沙中路86號5000以上二層裙樓白領(lǐng)、商務(wù)50100租賃好碧濤閣芙蓉中路一段306號6000二層改建白領(lǐng)、商務(wù)100150租賃好目前某的洗浴按摩業(yè)正處于一種不斷升溫的發(fā)展狀態(tài)。瑪利亞女子俱樂部韶山北路一心花苑２０００多一層住宅周邊公司白領(lǐng)100以上租賃花蔻海洋ＳＰＡ生活館神龍酒店四樓８００多一層裙樓周邊公司白領(lǐng)及酒店客戶100以上租賃隨著某經(jīng)濟快速發(fā)展，人們生活水平提高后，對生活質(zhì)量有了更高層次的需求，美容美發(fā)業(yè)無論從經(jīng)濟價值還是社會價值來講，都已逐漸得到社會的認可和欣賞，市場潛力巨大。全面超額完成了“十五”旅游發(fā)展計劃確定的各項經(jīng)濟指標。據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年商鋪價格同比上漲達20%30%之多，2003年某的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增加，但市場價格相對穩(wěn)定。目前某商業(yè)地產(chǎn)的另一個特點就是競爭繼續(xù)白熱化。，%,%。u 雨花區(qū)商業(yè)開發(fā)規(guī)模在某各城區(qū)內(nèi)走在最前列，這和雨花區(qū)自身的物流和專業(yè)市場集中的優(yōu)勢，近年住宅開發(fā)量的快速增加有一定關(guān)系。從調(diào)研的情況來看，一是很多商鋪的租金難以達到年回報率的要求；二是開發(fā)商很少投資或入股零售業(yè)共同經(jīng)營；三是高回報率很可能意味開發(fā)商自己貼錢。u 商業(yè)中心沒有有效發(fā)展，無法形成聚集效應(yīng)，所以商鋪遍地開花，缺乏應(yīng)變的能力，檔次不夠高。小結(jié)：u 2005年某商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)分化現(xiàn)象。u 由于“長株潭一體化”才起步不久，人口規(guī)模的相對較小。n 沿江路優(yōu)越的交通條件、湘江江景及美麗的沿江風(fēng)光帶的建成，使得沿江路餐飲近年來發(fā)展迅速，成為沿江路最主要的業(yè)態(tài)。（二）較大商業(yè)調(diào)查分析特點物業(yè)名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型消費水平營運方式營運情況秦皇食府湘江風(fēng)光帶美食街規(guī)模M2層數(shù)改建4080連鎖好好食上湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建4080好七彩江南湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建4080好湘錦酒樓湘江風(fēng)光帶美食街4000二層改建3050好華逸府湘江風(fēng)光帶美食街5000左右二層改建4080好攬江樓湘江風(fēng)光帶美食街3000二層改建50100好金太陽區(qū)域內(nèi)較大型娛樂可看作解放路酒吧一條街的延伸，店面規(guī)模相對解放路其他酒吧較小，靠近解放路酒吧一條街兩家酒店營運情況較好，另外兩家都因經(jīng)營不善，已停業(yè)、關(guān)門。（四）租售商業(yè)調(diào)查分析商家名稱營業(yè)面積（㎡）鋪位大小（㎡）銷售價格（元/㎡）租金（元/㎡租賃價格為沿解放路價格。月）備注景江東方地上1－2層80200一樓租金:6元/平方米1F:180新大新商廈臨街商鋪140平方米15000元/平方米某百聯(lián)百貨1F: 250002004年售價沿江路開發(fā)商業(yè)項目不多，本次調(diào)查主要調(diào)查的鄰近的五一商圈開發(fā)的商業(yè)項目售價及租金水平，五一商圈商業(yè)售價最高的是黃興南路步行街的外街，最高曾達7萬元/㎡。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃項目擬建成集旅游碼頭、綜合娛樂、歌舞廳、觀光標志塔為一體的蝶影建筑群，總建筑面積為28000平方米。（二）項目四至三、用地條件分析（一）基本地形地貌項目用地呈長方形狀，場地整體地勢平整，場地內(nèi)現(xiàn)有地塊內(nèi)現(xiàn)有客運站房、機關(guān)辦公樓、餐飲娛樂門面等建筑物。四）交通組織分析1. 項目東臨城市主要交通干道沿江路，車行交通十分通暢；沿江路、五一路設(shè)有公交?？空荆步煌ㄝ^為方便。（三）機會（O）:某旅游業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂休閑業(yè)的逢勃發(fā)展緊靠解放路酒吧一條街、湘江風(fēng)光帶美食街等，某休閑、餐飲習(xí)慣性消費區(qū)域（四）威脅點（T）某市2005年商業(yè)地產(chǎn)空置面積大幅提升周邊商業(yè)物業(yè)租較低，不利于本項目價值提升近兩年內(nèi)，銀行兩次加息，對投資者有一定影響周邊BOBO國際、汀蘭雅苑、坡子街商業(yè)街等項目的競爭威脅五、項目綜合評價n 項目位于湘江風(fēng)光帶某段中段，某市山、水、洲、城風(fēng)光盡收眼底，自然景觀和人文景觀資源豐富是項目最大的優(yōu)勢和特點n 本項目為湘江風(fēng)光帶唯一集大型商業(yè)項目，美麗的蝶形建筑群，將成為湘