【正文】 江風(fēng)光帶的新亮點(diǎn)和某的標(biāo)志性建筑之一。而商業(yè)活動(dòng)業(yè)績的決定因素主要有三個(gè)：商業(yè)模式，商業(yè)運(yùn)作的環(huán)境和變化。公司依據(jù)它建立，依據(jù)它使用其資源、超越競爭者，向客戶提供更大的價(jià)值，并依據(jù)它盈利。商業(yè)模式是企業(yè)尋找能夠保持企業(yè)各個(gè)部分之平衡的可行想法的框架。它包括產(chǎn)品及服務(wù)流、信息流和資金流的結(jié)構(gòu)，包括對不同商業(yè)參與者及其角色的描述，還包括不同商業(yè)參與者收益及其分配的劃分。參考項(xiàng)目比較評(píng)分表比較因素權(quán)重比較項(xiàng)目五一新干線裙樓坡子街王府井百貨本項(xiàng)目周邊有效消費(fèi)人口2019182016人流量2017142012周邊租金107696交通條件1514131212商業(yè)氣氛1087106升值潛力106868商業(yè)檔次1077910商業(yè)模式53344合計(jì)10081769074通過市場比較法進(jìn)行價(jià)格測算，如下表：計(jì)算內(nèi)容代碼五一新干線裙樓坡子街王府井百貨本項(xiàng)目合計(jì)權(quán)重值Q81769074一層銷售均價(jià)P280002500030000　權(quán)重值比例I91%97%82%　可比價(jià)格PI25580 24342 24667 　所占權(quán)重W　街鋪權(quán)重均價(jià)PI*W12790 7303 4933 25026 按此方法推導(dǎo)出本項(xiàng)目商業(yè)1層的市場均價(jià)為25000元/M2。n 對于稀缺資源占有的特點(diǎn)和處在某東、西城之交的泛核心商業(yè)圈的顯赫位置，項(xiàng)目無疑是可以承載頂級(jí)商業(yè)業(yè)態(tài)形式的優(yōu)質(zhì)地塊。 香港的SOHO區(qū)的特色——“國際化”、“美食天堂”，主流客戶是那些年輕且有活力的雅皮們，是香港最懂得享受生活的一群。月解放西路酒吧一街二、酒吧物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）租金 （元/m2唯一星城國際商務(wù)樓寫字樓甲級(jí)寫字樓某市韶山北路39號(hào)36本項(xiàng)目商鋪十大品牌服裝店面一層銷售均價(jià)定為 ：40000元/平米。購物名品店：600元/平米品牌餐飲店： 150元/平米酒吧街： 300元/平米。2 有關(guān)銷售及租賃計(jì)劃說明根據(jù)上述假設(shè)的施工進(jìn)度、片區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況以及市場承接力等因素，我們假設(shè)本項(xiàng)目的銷售周期如下：商業(yè)銷售期：2007年3月——2007年10月共計(jì)8個(gè)月。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用為10,947萬元。不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)過程中會(huì)遇到一些計(jì)劃外的費(fèi)用支出,按照某市房地產(chǎn)開發(fā)的平均水平,同時(shí)結(jié)合開發(fā)商控制項(xiàng)目成本能力,我們認(rèn)為本項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)按前述%計(jì)取較為合理。利息為1310萬元。3 銷售稅費(fèi)測算項(xiàng)目銷售稅費(fèi)主要包括銷售費(fèi)用、銷售稅金（含營業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)稅以及印花稅）和企業(yè)所得稅。4 指標(biāo)匯總經(jīng)測算項(xiàng)目的利潤如下：項(xiàng)目開發(fā)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算方法計(jì)算值總成本建造期間各項(xiàng)費(fèi)用之和13,881 總投資（總成本+銷售費(fèi)用、稅金）18,000 銷售收入33,220 總利潤銷售收入總投資15,220 凈利潤總利潤企業(yè)所得稅12,937 成本利潤率（稅后）凈利潤/總成本*１００％%投資利潤率（稅后）凈利潤/總投資*１００％%開發(fā)商分成后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總發(fā)展商分成后總利潤總利潤*10654發(fā)展商分成后凈利潤凈利潤*9056發(fā)展商投資利潤率（稅后）凈利潤/總投資*１００％%發(fā)展商自有資金投資利潤率（稅后）凈利潤/自有資金投資*１０0％%方案一結(jié)論按照方案一，本項(xiàng)目總投資18,000萬元，可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入33,220萬元，凈利潤12,937萬元，%，項(xiàng)目可行。四、方案二經(jīng)濟(jì)測算分析1方案二介紹方案二定位：一層二層三層四層A棟（面積）4層4000㎡4000㎡4000㎡2000㎡14000㎡（總計(jì)）名品店（底商）品牌餐飲俱樂部（出租）40000元/㎡25000元/㎡B棟（面積）3層3000㎡2000㎡1000㎡6000㎡（總計(jì)）底商二層三層酒吧一條街（均價(jià)30000元/ ㎡）注明：俱樂部當(dāng)前租金為90元/平方米/月；返租部分的加權(quán)平均后租金確定為343元/平方米/月；商業(yè)出租租金年上升2％，部分每三年上升3％；收益是整體三、七分成，其中產(chǎn)生租金收益按年分配；銷售采取產(chǎn)權(quán)式方式，三年返租，年回報(bào)利率9％；銷售完成比率按80％計(jì) ，租賃部分按70％計(jì)算。 %計(jì)算.在以上假設(shè)條件下,可以得出:　第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年租賃面積（㎡）4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 月租金（元/平米/月）90 92 94 96 97 99 101 103 105 108 年租金(萬元)454 463 472 481 491 501 511 521 531 542 折現(xiàn)值(萬元)454 435 418 401 385 370 355 340 327 314 　第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年租賃面積（㎡）4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 月租金（元/平米/月）111 114 118 121 125 128 132 136 140 145 年租金(萬元)598 616 635 654 673 694 714 736。5租賃部分的價(jià)值計(jì)算項(xiàng)目租賃部分共有6000平方米，在以下假設(shè)條件下，對租賃部分的收入進(jìn)行計(jì)算： 租賃比例：1－10年預(yù)計(jì)租賃70％，11－20年預(yù)計(jì)租賃75％，21－30年預(yù)計(jì)租賃75％，31－40年預(yù)計(jì)租賃80％，41－50年預(yù)計(jì)租賃85％。可見，按照方案一，本項(xiàng)目在靜態(tài)指標(biāo)上可行。企業(yè)所得稅：即總利潤的15％，本項(xiàng)目為2497萬元。2 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資，項(xiàng)目總投資為13,881萬元，其中自有資金6000萬元，剩余7,881萬元需從銀行進(jìn)行貸款。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。按某市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，由于項(xiàng)目規(guī)模大，故項(xiàng)目管理費(fèi)前述3項(xiàng)之和的3%計(jì)取。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定如下：序號(hào)明細(xì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用（萬元）1建設(shè)項(xiàng)目前期工作費(fèi)計(jì)價(jià)格［1999］1283號(hào)文編制項(xiàng)目建議書　編制可行性研究報(bào)告　評(píng)估項(xiàng)目建議書　評(píng)估可行性研究報(bào)告　2工程設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)格［2002］10號(hào)文3工程勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)﹡25％4施工圖審查費(fèi)工程費(fèi)用﹡％5工程預(yù)算編制費(fèi)工程費(fèi)用﹡％6工程及規(guī)劃報(bào)建費(fèi)長政發(fā)［2003］10號(hào)　小計(jì)　856 項(xiàng)目前期費(fèi)用為856萬元。第五部分：財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1 有關(guān)工程計(jì)劃說明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、目前的現(xiàn)狀以及前期的準(zhǔn)備情況，我們假設(shè)本項(xiàng)目的施工總進(jìn)度如下：前期土地手續(xù)：2006年5月——8月，共4個(gè)月；土地平整及三通：2006年8月——2006年9月，共計(jì)2個(gè)月；主體工程施工：2006年10月——2007年3月，共計(jì)6個(gè)月；配套工程施工：2007年1月——2007年4月，共計(jì)3個(gè)月；竣工驗(yàn)收程序：2007年5月。由于本項(xiàng)目目前周邊商業(yè)氛圍較差，加上大體量商業(yè)面積推向市場，投資客戶初期的認(rèn)同度及熱情需要有一個(gè)推動(dòng)和“蓄水”的過程，未來隨著社區(qū)人口不斷增長及商業(yè)環(huán)境的改善，人氣聚集，市場關(guān)注程度的提升和升溫，其物業(yè)價(jià)值在銷售階段會(huì)得到提升。月（實(shí)用面積）除水電外全包翡翠明珠俱樂部四星級(jí)酒店金源酒店裙樓25層4000歷史價(jià)格，現(xiàn)自營金源酒店4星四星級(jí)酒店金源酒店13層9384除電費(fèi)以外全包。月）備注順天國際財(cái)富中心寫字樓甲級(jí)寫字樓某市芙蓉中路368號(hào)180以上最高700045月）備注喜來登酒店世界名品專賣芙蓉路松桂園路口4000600某未來最好的酒店通程金色家名品中心韶山中路東塘40500某現(xiàn)有最高檔品牌賣場，共有三層，總建筑面積12000平方米，平和堂百貨五一廣場一樓名品柜按收入30%分成，二三樓服裝按收入24%分成一、名品中心物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）租金 （元/m2綜上所述，我司認(rèn)為創(chuàng)新商業(yè)模式的確立是凸顯項(xiàng)目核心競爭力的催化劑。方案二：創(chuàng)新商業(yè)模式項(xiàng)目地塊綜合研判：n 項(xiàng)目地處沿江大道的濱江綠化帶是政府重點(diǎn)工程，是某市居民共享的公共資源，也是屬于全部某市市民的資源 ，每到華燈初下，游人如織；這一獨(dú)特的人文、景觀資源決定了項(xiàng)目的客戶來源范圍出自于整個(gè)某市，乃至可以形成對整個(gè)某乃至周邊城市的輻射。 通過以上觀點(diǎn)結(jié)合某是目前商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和項(xiàng)目自身的綜合條件，采取兩種商業(yè)模式的比較法進(jìn)行論證。它由不同部分，各部分之間的聯(lián)系及其互動(dòng)機(jī)制組成。商業(yè)模式首先表現(xiàn)了企業(yè)獲取財(cái)富的各個(gè)組成部分（如利潤率和現(xiàn)金流）與外部因素之間的相互關(guān)系（如市場形態(tài)、競爭局面和行業(yè)趨勢）以及企業(yè)的戰(zhàn)略和組織能力。正是商業(yè)模式具體體現(xiàn)了目前公司如何獲利，以及在未來長時(shí)間內(nèi)的計(jì)劃。n 沿江路道路交通極為方便，對引進(jìn)餐飲、娛樂、休閑等對交通條件要求較高的行業(yè)有較大優(yōu)勢。（五）周邊配套分析項(xiàng)目地處成熟片區(qū)，緊靠五一商圈，周邊配套設(shè)施齊全，包括解放路酒吧一街、坡子街商業(yè)街、湘江風(fēng)光帶、西長街小學(xué)、沃爾瑪超市、黃興路步行街、某輪船客運(yùn)站等。春秋短促,冬夏綿長,℃，雨季為36 月份，某地區(qū)日照時(shí)數(shù)達(dá)1677小時(shí)。東鄰沿江大道，交通方便。二、項(xiàng)目簡介某湘江旅游客運(yùn)中心位于某市區(qū)中心地帶，西臨湘江，東靠湘江大道，南鄰五一路及湘江一橋，北望中山路。二樓整層出售，招租至少半層。黃興南路步行街商業(yè)總面積25萬㎡，其中新建面積15㎡101001F: 37萬2F： 1F外街鋪：300—7501F內(nèi)街鋪：185—2752F：270元左右3F：150左右2F為產(chǎn)權(quán)式商鋪，包租15年，%9%,預(yù)計(jì)收回期12年收回投資。月。湘江風(fēng)光帶美食街4000三層改建3050連鎖好似水華年酒吧沿江路營盤路路口1500左右二層裙樓3060較差，已停業(yè)YES酒吧沿江風(fēng)光帶輪渡旁一層公建已關(guān)門藍(lán)魅酒吧沿江路解放路路口1200一層裙樓50100較好D調(diào)酒吧湘江風(fēng)光帶二層改建50100好福竹怡心園沿江路38號(hào)1500二層改建50100較好項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)較大型商業(yè)業(yè)態(tài)主要為餐飲、娛樂、休閑等。n 沿江路百貨零售業(yè)多為50平方米以下的生活型便利超市，主要需求為周邊居民日常生活支出，幅射范圍較少。第三部分：項(xiàng)目地塊解析一、項(xiàng)目周邊區(qū)域調(diào)查（一）商業(yè)分布濱江美食一條街 D調(diào)酒吧（秦皇食府、好食上、七彩江南） 夜色酒吧湖湘第一家 1華廈大市場華逸府 1五一商圈呈翰食府 1下河街市場福竹怡心園 1中高檔家紡似水華年酒吧 （夢潔、MINE、艾比家飾）解放西路酒吧一條街藍(lán)魅酒吧分析：n 沿江路獨(dú)立于某市幾大商圈，且沿江大道左側(cè)無大型商業(yè)和休閑場所，不能很好的留住沿江風(fēng)光帶休閑人流，造成現(xiàn)階段商業(yè)氣氛不濃，商業(yè)幅射力較差。綜合性的商業(yè)物業(yè)，如大商場，其價(jià)值就有可能發(fā)生明顯的分化，甚至大幅度的調(diào)整，必須對此予以重視。u 開發(fā)商只重視招商不重視經(jīng)營等。u 不合理的商業(yè)布局，商業(yè)企業(yè)連鎖規(guī)模趨小，外地知名商家進(jìn)入不少，但是本地商家缺乏將經(jīng)營觸角伸向全國乃至世界的輻射能力和擴(kuò)張實(shí)力，缺乏具有某特色的名牌和旅游產(chǎn)品。這顯然不利于今后商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，但能否定一些城區(qū)由于發(fā)展和改造產(chǎn)生的商業(yè)物業(yè)需求。，%，%,%,%,%,%分析：u 通過上圖總的來看，某市的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了2004年的供銷兩旺后，2005年的投資、施工面積、新開工