【正文】 北路裙樓周邊白領(lǐng)3060自營(yíng)好王府井影城王府井6000商業(yè)中心周邊白領(lǐng)、五一商圈人流2560聯(lián)營(yíng)好某電影城解放西路218號(hào)3000裙樓周邊白領(lǐng)1530自營(yíng)一般某電影劇院中高檔的王府井影城、湖南大劇院經(jīng)營(yíng)狀況良好，中低檔影城生意較差，這與消費(fèi)人群主要是公司白領(lǐng)、情侶有關(guān)。（六）旅游行業(yè)分析某市旅游景點(diǎn)某風(fēng)景秀麗，有“山水名郡”之稱。從王府井（年回報(bào)9％）、銅鑼灣（8％）、國(guó)中星城（12％）、步步高（8％），再到像維多利（10％）這樣的二次開發(fā)樓盤，都采取了“產(chǎn)權(quán)式＋高回報(bào)率”的方式。，%，%,%,%,%,%分析：u 通過上圖總的來看，某市的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了2004年的供銷兩旺后，2005年的投資、施工面積、新開工面積、竣工面積均有所下降，%，%，2006年一季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的滯銷面積和積壓面積的比例有所上升，待銷面積比例有所下降。u 不合理的商業(yè)布局，商業(yè)企業(yè)連鎖規(guī)模趨小，外地知名商家進(jìn)入不少，但是本地商家缺乏將經(jīng)營(yíng)觸角伸向全國(guó)乃至世界的輻射能力和擴(kuò)張實(shí)力，缺乏具有某特色的名牌和旅游產(chǎn)品。綜合性的商業(yè)物業(yè)，如大商場(chǎng)，其價(jià)值就有可能發(fā)生明顯的分化，甚至大幅度的調(diào)整，必須對(duì)此予以重視。n 沿江路百貨零售業(yè)多為50平方米以下的生活型便利超市，主要需求為周邊居民日常生活支出，幅射范圍較少。月。二樓整層出售，招租至少半層。東鄰沿江大道，交通方便。（五）周邊配套分析項(xiàng)目地處成熟片區(qū)，緊靠五一商圈，周邊配套設(shè)施齊全，包括解放路酒吧一街、坡子街商業(yè)街、湘江風(fēng)光帶、西長(zhǎng)街小學(xué)、沃爾瑪超市、黃興路步行街、某輪船客運(yùn)站等。正是商業(yè)模式具體體現(xiàn)了目前公司如何獲利，以及在未來長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的計(jì)劃。它由不同部分，各部分之間的聯(lián)系及其互動(dòng)機(jī)制組成。方案二：創(chuàng)新商業(yè)模式項(xiàng)目地塊綜合研判：n 項(xiàng)目地處沿江大道的濱江綠化帶是政府重點(diǎn)工程，是某市居民共享的公共資源，也是屬于全部某市市民的資源 ，每到華燈初下，游人如織；這一獨(dú)特的人文、景觀資源決定了項(xiàng)目的客戶來源范圍出自于整個(gè)某市，乃至可以形成對(duì)整個(gè)某乃至周邊城市的輻射。月）備注喜來登酒店世界名品專賣芙蓉路松桂園路口4000600某未來最好的酒店通程金色家名品中心韶山中路東塘40500某現(xiàn)有最高檔品牌賣場(chǎng)，共有三層，總建筑面積12000平方米，平和堂百貨五一廣場(chǎng)一樓名品柜按收入30%分成，二三樓服裝按收入24%分成一、名品中心物業(yè)名稱位置建筑面積（m2）銷售價(jià)格 （元/m2）租金 （元/m2月（實(shí)用面積）除水電外全包翡翠明珠俱樂部四星級(jí)酒店金源酒店裙樓25層4000歷史價(jià)格，現(xiàn)自營(yíng)金源酒店4星四星級(jí)酒店金源酒店13層9384除電費(fèi)以外全包。第五部分：財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排1 有關(guān)工程計(jì)劃說明根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、目前的現(xiàn)狀以及前期的準(zhǔn)備情況，我們假設(shè)本項(xiàng)目的施工總進(jìn)度如下：前期土地手續(xù)：2006年5月——8月，共4個(gè)月；土地平整及三通：2006年8月——2006年9月，共計(jì)2個(gè)月；主體工程施工：2006年10月——2007年3月，共計(jì)6個(gè)月；配套工程施工：2007年1月——2007年4月，共計(jì)3個(gè)月；竣工驗(yàn)收程序：2007年5月。按某市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和本項(xiàng)目的具體情況，由于項(xiàng)目規(guī)模大，故項(xiàng)目管理費(fèi)前述3項(xiàng)之和的3%計(jì)取。2 資金籌措項(xiàng)目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資，項(xiàng)目總投資為13,881萬元，其中自有資金6000萬元，剩余7,881萬元需從銀行進(jìn)行貸款?？梢?，按照方案一，本項(xiàng)目在靜態(tài)指標(biāo)上可行。 %計(jì)算.在以上假設(shè)條件下,可以得出:　第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年租賃面積（㎡）4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200 月租金（元/平米/月）90 92 94 96 97 99 101 103 105 108 年租金(萬元)454 463 472 481 491 501 511 521 531 542 折現(xiàn)值(萬元)454 435 418 401 385 370 355 340 327 314 　第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年租賃面積（㎡）4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 4500 月租金（元/平米/月）111 114 118 121 125 128 132 136 140 145 年租金(萬元)598 616 635 654 673 694 714 736。4 指標(biāo)匯總經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目的利潤(rùn)如下：項(xiàng)目開發(fā)總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算方法計(jì)算值總成本建造期間各項(xiàng)費(fèi)用之和13,881 總投資（總成本+銷售費(fèi)用、稅金）18,000 銷售收入33,220 總利潤(rùn)銷售收入總投資15,220 凈利潤(rùn)總利潤(rùn)企業(yè)所得稅12,937 成本利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/總成本*１００％%投資利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/總投資*１００％%開發(fā)商分成后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總發(fā)展商分成后總利潤(rùn)總利潤(rùn)*10654發(fā)展商分成后凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)*9056發(fā)展商投資利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/總投資*１００％%發(fā)展商自有資金投資利潤(rùn)率（稅后）凈利潤(rùn)/自有資金投資*１０0％%方案一結(jié)論按照方案一，本項(xiàng)目總投資18,000萬元，可以實(shí)現(xiàn)的銷售收入33,220萬元，凈利潤(rùn)12,937萬元，%，項(xiàng)目可行。利息為1310萬元。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用為10,947萬元。購物名品店：600元/平米品牌餐飲店： 150元/平米酒吧街： 300元/平米。唯一星城國(guó)際商務(wù)樓寫字樓甲級(jí)寫字樓某市韶山北路39號(hào)36 香港的SOHO區(qū)的特色——“國(guó)際化”、“美食天堂”，主流客戶是那些年輕且有活力的雅皮們，是香港最懂得享受生活的一群。參考項(xiàng)目比較評(píng)分表比較因素權(quán)重比較項(xiàng)目五一新干線裙樓坡子街王府井百貨本項(xiàng)目周邊有效消費(fèi)人口2019182016人流量2017142012周邊租金107696交通條件1514131212商業(yè)氣氛1087106升值潛力106868商業(yè)檔次1077910商業(yè)模式53344合計(jì)10081769074通過市場(chǎng)比較法進(jìn)行價(jià)格測(cè)算，如下表：計(jì)算內(nèi)容代碼五一新干線裙樓坡子街王府井百貨本項(xiàng)目合計(jì)權(quán)重值Q81769074一層銷售均價(jià)P280002500030000　權(quán)重值比例I91%97%82%　可比價(jià)格PI25580 24342 24667 　所占權(quán)重W　街鋪權(quán)重均價(jià)PI*W12790 7303 4933 25026 按此方法推導(dǎo)出本項(xiàng)目商業(yè)1層的市場(chǎng)均價(jià)為25000元/M2。商業(yè)模式是企業(yè)尋找能夠保持企業(yè)各個(gè)部分之平衡的可行想法的框架。而商業(yè)活動(dòng)業(yè)績(jī)的決定因素主要有三個(gè)：商業(yè)模式，商業(yè)運(yùn)作的環(huán)境和變化。四）交通組織分析1. 項(xiàng)目東臨城市主要交通干道沿江路，車行交通十分通暢；沿江路、五一路設(shè)有公交?？空?，公共交通較為方便。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃項(xiàng)目擬建成集旅游碼頭、綜合娛樂、歌舞廳、觀光標(biāo)志塔為一體的蝶影建筑群，總建筑面積為28000平方米。租賃價(jià)格為沿解放路價(jià)格。區(qū)域內(nèi)較大型娛樂可看作解放路酒吧一條街的延伸，店面規(guī)模相對(duì)解放路其他酒吧較小，靠近解放路酒吧一條街兩家酒店?duì)I運(yùn)情況較好，另外兩家都因經(jīng)營(yíng)不善，已停業(yè)、關(guān)門。n 沿江路優(yōu)越的交通條件、湘江江景及美麗的沿江風(fēng)光帶的建成，使得沿江路餐飲近年來發(fā)展迅速，成為沿江路最主要的業(yè)態(tài)。小結(jié)：u 2005年某商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)分化現(xiàn)象。從調(diào)研的情況來看，一是很多商鋪的租金難以達(dá)到年回報(bào)率的要求；二是開發(fā)商很少投資或入股零售業(yè)共同經(jīng)營(yíng)；三是高回報(bào)率很可能意味開發(fā)商自己貼錢。，%,%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年商鋪價(jià)格同比上漲達(dá)20%30%之多，2003年某的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量增加，但市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定?，斃麃喤泳銟凡可厣奖甭芬恍幕ㄔ罚玻埃埃岸嘁粚幼≌苓吂景最I(lǐng)100以上租賃花蔻海洋ＳＰＡ生活館神龍酒店四樓８００多一層裙樓周邊公司白領(lǐng)及酒店客戶100以上租賃隨著某經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們生活水平提高后，對(duì)生活質(zhì)量有了更高層次的需求，美容美發(fā)業(yè)無論從經(jīng)濟(jì)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值來講，都已逐漸得到社會(huì)的認(rèn)可和欣賞，市場(chǎng)潛力巨大。茂網(wǎng)絡(luò)所在的黃興南路步行街三樓月租金約150元/平方米典型西餐店分析名稱位置規(guī)模M2層數(shù)物業(yè)類型客戶群特征人均消費(fèi)水平營(yíng)運(yùn)方式營(yíng)運(yùn)情況金牛角王中西餐廳松桂園1000一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)3050連鎖好咖啡之翼芙蓉中路1500二層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)5060元連鎖好上島咖啡韶山北路482號(hào)700一層裙樓商務(wù)、白領(lǐng)3050連鎖好某較大型西餐廳大部分采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，其場(chǎng)所都采取租賃方式，樓層多在二層以上，面積在5001500平方之間，主要消費(fèi)需求為商務(wù)及公司白領(lǐng)。調(diào)查結(jié)果基本發(fā)映了某服務(wù)行業(yè)發(fā)情況，某市餐飲業(yè)非常發(fā)達(dá)，占本次調(diào)查店鋪數(shù)的55%，其次為美容美發(fā)業(yè)占17%，再次為娛樂業(yè)占10%，最后為賓館及招待所及休閑分別占8%和7%。n 某馬王堆農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)：位于芙蓉區(qū)馬王堆鄉(xiāng)，臨近火車站，批發(fā)市場(chǎng)始建于1991年5月，是國(guó)家級(jí)大市場(chǎng)，日均成交量保持在400萬公斤以上，年成交總額45億元。袁家?guī)X商圈袁家?guī)X位于五一路與韶山路的交匯處，是某市的百貨零售商圈和星級(jí)酒店商務(wù)圈。n 根據(jù)某經(jīng)濟(jì)在湖南省的地位某商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，某作為區(qū)域性商貿(mào)中心的地位已經(jīng)牢牢確立。長(zhǎng)株潭是目前湖南省發(fā)展水平最高、投資效益最好的地區(qū)。輸入同一經(jīng)營(yíng)類型的市場(chǎng)，必須要與臨近同類市場(chǎng)相距5公里以上。（四）商業(yè)前景展望城市總體規(guī)劃某市規(guī)劃面積從960平方公里擴(kuò)大到2893平方公里，某縣、望城縣部分區(qū)域納入了規(guī)劃范圍，增加了長(zhǎng)株潭這一空間層次，形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市布局，“一主”指中心城區(qū)，“兩次”指河西新城和星馬新城，“四組團(tuán)”分別為暮云、撈霞、高星、含浦四個(gè)組團(tuán)。緊接著，新一佳超市空降侯家塘，友誼阿波羅集團(tuán)拓展超市業(yè)務(wù)，家潤(rùn)多崛起于某，某零售業(yè)第二輪大戰(zhàn)由此拉開序幕。作為項(xiàng)目所在地的開福區(qū)曾是全國(guó)著名的“湘繡之鄉(xiāng)”、“刀剪之鄉(xiāng)”、“建筑之鄉(xiāng)”，形成了有一定特色的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)。 知識(shí)化某人重視教育消費(fèi)，基礎(chǔ)教育和民辦教育頗為發(fā)達(dá)。 現(xiàn)代化某人的消費(fèi)洋溢著現(xiàn)代氣息。n 某市的居民的消費(fèi)力將隨著其可支配收入的增加而快速增長(zhǎng)，將會(huì)得到了進(jìn)一步體現(xiàn)。而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為某市房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。從2005年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來看，第二產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿υ慈］^快的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度會(huì)為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供良好的平臺(tái)。目前西翼隔離帶已不存在，東翼由于新世紀(jì)文化城、星沙的建設(shè)，已與主體聯(lián)為一片?？梢哉f，某的區(qū)位優(yōu)勢(shì)正在凸現(xiàn)。年平均日照時(shí)數(shù)為1677小時(shí)，年降水量為1390毫米。隨著某、株洲、湘潭經(jīng)濟(jì)一體化實(shí)施，處于龍頭地位的某具有很好的發(fā)展前景。51′—28186。15′，北緯27186。某是東南沿海進(jìn)軍中西部的橋頭堡，又是長(zhǎng)江開發(fā)帶中洞庭湖經(jīng)濟(jì)圈開放開發(fā)的依托中心。因處盆地內(nèi)部，距海較遠(yuǎn)，受冬夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換，地勢(shì)向北傾斜等因素的影響，冬冷夏熱，四季比較分明。另外，長(zhǎng)株潭城市群的區(qū)位“比較優(yōu)勢(shì)”也很突出：它比鄭州、武漢等城市群更靠近珠三角經(jīng)濟(jì)圈，是支撐港澳地區(qū)、沿海（江）開放地區(qū)發(fā)展的后方基地，在接受粵港澳地區(qū)產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移方面具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。一主體為城市舊城區(qū)周圍集中聯(lián)片發(fā)展地域；兩翼指馬坡嶺泉塘為東翼、望城坡天頂鄉(xiāng)為西翼；兩組團(tuán)指撈霞組團(tuán)和坪塘組團(tuán)。 二、某市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況（一）經(jīng)濟(jì)總量快速增長(zhǎng)，2005年生產(chǎn)總值(GDP)突破1500億元“十五”期間（20012005年），某市經(jīng)濟(jì)步入了一輪的快速增長(zhǎng)周期，%，在2004年突破1000億元的基礎(chǔ)上，按可比價(jià)格計(jì)算，%。因此，在保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的同時(shí)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)側(cè)重于第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)是某下一步發(fā)展的主要策略。2004年、2005年經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)重大突破，說明某經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上已經(jīng)進(jìn)入新發(fā)展平臺(tái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入高速增長(zhǎng)的新時(shí)期。n 城區(qū)消費(fèi)的集中從側(cè)面說明近年來某積極推動(dòng)的物流、專業(yè)市場(chǎng)等的發(fā)展規(guī)劃也見成效。這一點(diǎn)在某人身上表現(xiàn)得尤為突出。而娛樂產(chǎn)業(yè)在某，更是如火如荼，各種娛樂場(chǎng)所遍布全城，消費(fèi)異?；鸨Ｍ瑫r(shí)某曾是全國(guó)最早的“四大米市”（無錫、九江、某、蕪湖）之一，素為江