【正文】 型商業(yè)設施一般聚集在城市的主要商圈之內。由于本項目距離新街口商圈較近，受到其輻射作用的影響較大，這對于商鋪的開發(fā)是十分有利的因素。 商業(yè)用房市場分析 商業(yè)用房市場分析市場綜述某是長江三角洲地區(qū)僅次于上海的貿易中心城市。具體增長情況如下圖：圖22 20012004年外商投資比例房地產(chǎn)宏觀市場，增長近一倍；2005年第一季度的房地產(chǎn)投資額也是非常的大，%。第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了新的大量新增需求，特別是大量新經(jīng)濟類型公司（如咨詢服務業(yè)等）對辦公及商業(yè)配套物業(yè)的需求逐年增加。自2000年以來，經(jīng)濟發(fā)展增速始終保持在兩位數(shù)以上。（3）建設單位應確保商業(yè)用房經(jīng)營方向的一致性、協(xié)調性，也可考慮房產(chǎn)出租是資產(chǎn)增值運作的一種重要方式，可保留部分面積作為自有出租部分。但相對而言，辦公、商業(yè)樓市場目前仍較為低迷，特別是一級地區(qū)的商業(yè)綜合樓，由于缺乏專業(yè)寫字樓品味及專門化的物業(yè)管理、交通擁擠、停車困難而受到市場冷落。因此，該項目投資的前景是非常美好的，也是十分有意義、價值的。從區(qū)位上分析，在該項目地塊上進行類似于上海新天地模式的開發(fā)利用是有條件的，其區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，表現(xiàn)在如下方面：1)位于某市黃金旅游景點總統(tǒng)府、梅園新村歷史街區(qū)附近，旅游的人流量能夠得到保證。以保護梅園新村地區(qū)自民國時期形成的建筑風貌和環(huán)境格局，挖掘其文化內涵，利用其區(qū)位優(yōu)勢，借鑒上海新天地的改造模式，將梅園新村歷史街區(qū)打造成為某的一處內容豐富、品位高雅、格調時尚、風情獨特的高檔休閑場所。從總體經(jīng)濟發(fā)展看，根據(jù)某市國民經(jīng)濟“十五”計劃和2010年遠景目標綱要精神，房地產(chǎn)業(yè)已成為城市存在和發(fā)展的物質基礎，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。周邊文化設施集中，層次豐富，主要有民國總統(tǒng)府(太平天國大王府)，長江后街旅游服務步行街區(qū)，板橋新村近代建筑風貌區(qū)，某圖書館新館(在建)，中山廣場(建有地下停車庫，可停旅游大巴等人型車輛)，中央飯店，現(xiàn)代美術館(擬建)，等等。對地段內其它建筑的建設活動以維修、整治、內部更新改造為主，建筑外觀造型、體量、色彩等應保持傳統(tǒng)風貌，層數(shù)控制在2—3層，高度在10米以內。毗盧寺建筑群也在該歷史街區(qū)保護范圍之內，為明清風格的佛教建筑群，其主體建筑萬佛樓為復建仿明清建筑，樓高30米，對這組建筑的風貌、高度等應針對具體情況，區(qū)別對待。除文物建筑外，街區(qū)現(xiàn)存大量的民國時期風格各異的住宅建筑，整體風貌格局保存完好，具有極大的保護價值，更因為其獨特的風貌格局、獨具的文化內涵和良好的區(qū)位條件而具備極大的利用潛力。玄武區(qū)風景秀麗、歷史悠久。地塊北面：東箭道住宅小區(qū) 項目建設背景該地塊座落玄武區(qū)長江路文化一條街，緊鄰總統(tǒng)府，加之周圍大行宮CBD商圈剛剛崛起，“某1912”時尚酒吧區(qū)近在咫尺，未來這里將成為基礎設施完善、人氣興旺的城市新商業(yè)、娛樂、休閑區(qū)。地塊坐落于某市玄武區(qū)長江路，東臨梅園新村，南臨長江路，西臨總統(tǒng)府、東箭道，北臨東箭道住宅小區(qū)。該項目地塊附近有2W，68W，29W路等多路公交車經(jīng)過；周圍商服設施、區(qū)域的基礎設施配套齊全，道路等級好，交通較便捷。玄武區(qū)概況玄武區(qū)位于某的東北部，東攬鐘山，北依幕府，因境內有玄武湖而得名。區(qū)域內有著名的鐘山風景區(qū)和玄武湖風光帶，具有融山、水、城、林于一體的獨特風貌，綠化覆蓋率達58%以上。梅園新村歷史街區(qū)是《某歷史文化名城保護規(guī)劃》共劃定的10個歷史文化保護區(qū)之一，規(guī)劃要求將中共代表團辦事處舊址與梅園新村歷史街區(qū)的保護相結合，重點保護文物建筑及其相關的歷史環(huán)境，以及街區(qū)內民國時期居住建筑的風貌特色，按照歷史街區(qū)的保護要求和方法，劃定保護范圍，制定保護措施，提出建筑環(huán)境整治的規(guī)劃要求。對區(qū)內其它不合控制要求的建筑，則應逐步予以搬遷或拆除重建。對環(huán)境要素如圍墻、大門、樹木等應按原風貌特色予以保留。長江路文化街概況從城市沒計的角度，規(guī)劃部門提出長江路文化街“一線、五點、一片”的空間結構，其中“一片”即指梅園新村歷史風貌區(qū)，并提出了該片城市設計的要點如保護原有街道、樹木和建筑特點：限制車輛、倡導步行等。按照“一體兩翼”的工作思路，房地產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，已成為某市經(jīng)濟建設中的重要舉措。并且利用民國建筑修建名家紀念館、個人收藏展覽室、文化名人創(chuàng)作室、藝術展示室、文化娛樂休閑店等，一幢一個主題，又相互有聯(lián)系，形成一個高品味文化街區(qū)。2)位于長江路文化街東端，文化氣氛濃厚。 可行性研究報告編制的依據(jù)某市規(guī)劃局建設項目規(guī)劃設計要點（城中20050124JY01）；國家有關的建筑設計規(guī)范與準則；項目用地范圍紅線圖及外部條件規(guī)劃圖；項目總平面圖；建設單位對本項目建設情況的說明及其他有關材料。而位于二、三級地區(qū)臨近核心商圈、具有良好的區(qū)位條件的辦公用房，由于交通條件好、相對價位低、具有專業(yè)物業(yè)管理等原因，仍有相當?shù)氖袌鲂枨?，前景相對樂觀。（4）重視房產(chǎn)代理銷售方式，以及優(yōu)惠的條件聯(lián)合本地以及海外的房產(chǎn)代理商在海內外推廣銷售。%。圖21 2004年某分產(chǎn)業(yè)GDP情況外商直接投資金額逐年上升，為某帶來了大量的新增房地產(chǎn)需求某資源豐富，投資環(huán)境良好，是外資在國內的集聚高地城市之一。 在房地產(chǎn)投資金額逐年增大的同時，投資增長的速度、加速度也在增大，表明市場投資熱情還將持續(xù)，正處于快速上升通道。全市商業(yè)營業(yè)面積近600萬M2，零售額超億的大中型商家已超過20家。市場供應分析① 總體上市量不多，空間分布比較集中從下面的圖表可以看出，相比住宅物業(yè)。而商圈的形成及地位的鞏固，需要有大量的人氣與配套氛圍，以及更重要的歷史積累；對于漢府街地區(qū)而言，周圍商業(yè)環(huán)境與氛圍濃郁，作為未來主要的人口聚居區(qū)和CBD核心區(qū)，商業(yè)配套的需求量是毋庸置疑的。 二級地商業(yè)用房銷售情況對二級商業(yè)用地、長江路附近在售的商業(yè)用房典型案例進行深入調研，對這些項目的銷售價格與銷售情況歸納如下：玄武區(qū)長江路估衣廊長盛大廈商業(yè)用房由江蘇省房地產(chǎn)五十強企業(yè)玄武區(qū)城鎮(zhèn)建設綜合開發(fā)有限公司開發(fā)建設的長盛大廈位于長江路西端，長江貿易大樓斜對面，未來的長江路CBD核心區(qū)。大廈配備3部廣州日立電梯，轎廂高檔裝潢；三菱重工VRV空調，同傳統(tǒng)中央空調相比可單獨控制，獨立計費；公共部位星級飯店標準裝潢，辦公區(qū)域精裝修，真正實現(xiàn)拎包即用；智能化設施完備，滿足企業(yè)成長與形象需要。建筑立面簡約大方、格調高雅。雄獅國際大廈地處珠江路電子一條街的核心地段，位于雄獅電子商城與玄武區(qū)政府之間，是珠江路商貿活動最為密集的區(qū)域，大廈前面人潮涌動，川流不息，實乃珠江路上的一塊風水寶地。銷售價格：四層商鋪每平方的銷售均價為7500元到1萬元。銷售情況：雄獅國際大廈可售套數(shù)為121套，已成交套數(shù)84套，%。賽博數(shù)碼廣場、其中未來城 本項目商業(yè)用房價格預測根據(jù)商業(yè)用房市場分析預測，其銷售均價分別為：一層商業(yè)用房：（元/ m2）二層商業(yè)用房：（元/ m2）三層商業(yè)用房：（元/ m2）地下商業(yè)用房：（元/ m2） 辦公用房市場分析 辦公用房市場分析某的城中寫字樓目前可以分為三大板塊：第一板塊便是新街口—大行宮—長江路一帶，是某寫字樓最集中的地帶，國際化集團公司在某的首選辦公地點。第三是山西路—湖南路板塊，聚集了銀河國際、議事園大廈、宏圖大廈、金山大廈、天星翠瑯、龍吟廣場等項目。新建成的高端商用項目目前正著力吸引有實力的大企業(yè)和大客戶入駐。根據(jù)市場上中小型、成長型企業(yè)較多，他們的需求特點是希望不用占用很大資金，市場需求方的要求也促使單價范圍穩(wěn)定在7000－8000元/m2的范圍之內。隨著小型企業(yè)的成長預期以及辦公用房市場的產(chǎn)品線逐漸豐富，這種過小面積的產(chǎn)品需求會有所減少（轉移到自由分割或較大面積的寫字樓、或者轉移到辦公用房租賃市場中去）。某第四代寫字樓——置地廣場位于某洪武北路 55 號，中山東路與長江路之間，地處某市 CBD 核心區(qū)——新街口商貿圈、洪武路金融圈、長江路文化圈三圈合一的黃金交匯處，距地鐵新街口站200米，以及便捷的公交交通網(wǎng)絡，出行極為便利。將于2006年全面交付。該項目占地900多平方米()，規(guī)劃建設用途為七層高級商住辦公用房，地上七層，地下車庫一層(12個車位)，有中央空調，單獨計量，水電到位。天星?翠瑯天星?翠瑯地段優(yōu)越，是湖南路附近目前為止唯一的精裝修寫字樓，面積配比合理從40—100不等。該項目于2007年4月竣工。要將該項目打造成一個中西合璧、時尚互融、文化精彩，可與上?！靶绿斓亍毕噫敲赖默F(xiàn)代城市客廳。商業(yè)文化功能的實現(xiàn)主要利用街區(qū)內原有的民國住宅建筑，保留建筑外觀，置換內部功能。建設時應充分利用歷史文化資源，協(xié)調好新舊建筑之間、歷史建筑與現(xiàn)代建筑之間的關系。⑥保護街區(qū)內原有的綠化格局，特別是保護大樹，改造地塊內和新建建筑周圍應充分綠化，努力營造街區(qū)內高尚、清幽的文化氛圍。單層1200平方米左右的大空間可以作為展示空間亦可作為集中辦公空間，四個組成部分采用36M36M或者36M39M的規(guī)模，空間組成形式采用“L”、“U”、“回”型。在規(guī)劃設計中我們同時考慮了開發(fā)商對于項目可銷售部分的面積指標的要求，地面部分由于空間關系、建筑高度限制等因素，可以規(guī)劃的銷售建筑面積有限，可在規(guī)劃中充分挖掘地下空間的價值。 建筑設計的要求建筑設計的特點：（1）標志性：充分體現(xiàn)民國建筑風格的標志性特色，充分體現(xiàn)長江路“文化一條街”的建筑特色，體現(xiàn)城區(qū)中心高檔商業(yè)、商務辦公、休閑街區(qū)的標志性特征。1912休閑街區(qū)建筑尺度 街區(qū)應完全符合人的尺度，建筑本身的體量應小巧，對體量較大的建筑應通過豐富精致的細節(jié)處理，達到小巧的效果。步行設施街區(qū)內部為小尺度的步行空間，應通過有節(jié)奏的街巷設施、建筑物的檐口，休息椅、綠化、小廣場等形成步行氣氛和場所精神，在較小的尺度中產(chǎn)生“步行文化”。綠化配置適應某的氣候特點，并起到生態(tài)走廊的作用，改善調節(jié)街區(qū)局部微氣候。照明方式的選擇有：路燈、園林燈、高桿燈、建筑立面照明、噴泉及水池照明、廣告燈箱、商業(yè)櫥窗、街道信號燈，各種店招、街道地名、霓虹燈等。小品雕塑等是街區(qū)空間環(huán)境的點綴，應符合該街區(qū)特點，