【正文】 型商業(yè)設(shè)施一般聚集在城市的主要商圈之內(nèi)。由于本項(xiàng)目距離新街口商圈較近，受到其輻射作用的影響較大，這對(duì)于商鋪的開發(fā)是十分有利的因素。 商業(yè)用房市場(chǎng)分析 商業(yè)用房市場(chǎng)分析市場(chǎng)綜述某是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)僅次于上海的貿(mào)易中心城市。具體增長(zhǎng)情況如下圖：圖22 20012004年外商投資比例房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)，增長(zhǎng)近一倍；2005年第一季度的房地產(chǎn)投資額也是非常的大，%。第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了新的大量新增需求，特別是大量新經(jīng)濟(jì)類型公司（如咨詢服務(wù)業(yè)等）對(duì)辦公及商業(yè)配套物業(yè)的需求逐年增加。自2000年以來，經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速始終保持在兩位數(shù)以上。（3）建設(shè)單位應(yīng)確保商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)方向的一致性、協(xié)調(diào)性，也可考慮房產(chǎn)出租是資產(chǎn)增值運(yùn)作的一種重要方式，可保留部分面積作為自有出租部分。但相對(duì)而言，辦公、商業(yè)樓市場(chǎng)目前仍較為低迷，特別是一級(jí)地區(qū)的商業(yè)綜合樓，由于缺乏專業(yè)寫字樓品味及專門化的物業(yè)管理、交通擁擠、停車?yán)щy而受到市場(chǎng)冷落。因此，該項(xiàng)目投資的前景是非常美好的，也是十分有意義、價(jià)值的。從區(qū)位上分析，在該項(xiàng)目地塊上進(jìn)行類似于上海新天地模式的開發(fā)利用是有條件的，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，表現(xiàn)在如下方面：1)位于某市黃金旅游景點(diǎn)總統(tǒng)府、梅園新村歷史街區(qū)附近，旅游的人流量能夠得到保證。以保護(hù)梅園新村地區(qū)自民國(guó)時(shí)期形成的建筑風(fēng)貌和環(huán)境格局，挖掘其文化內(nèi)涵，利用其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，借鑒上海新天地的改造模式，將梅園新村歷史街區(qū)打造成為某的一處內(nèi)容豐富、品位高雅、格調(diào)時(shí)尚、風(fēng)情獨(dú)特的高檔休閑場(chǎng)所。從總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，根據(jù)某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，房地產(chǎn)業(yè)已成為城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。周邊文化設(shè)施集中，層次豐富，主要有民國(guó)總統(tǒng)府(太平天國(guó)大王府)，長(zhǎng)江后街旅游服務(wù)步行街區(qū)，板橋新村近代建筑風(fēng)貌區(qū)，某圖書館新館(在建)，中山廣場(chǎng)(建有地下停車庫，可停旅游大巴等人型車輛)，中央飯店，現(xiàn)代美術(shù)館(擬建)，等等。對(duì)地段內(nèi)其它建筑的建設(shè)活動(dòng)以維修、整治、內(nèi)部更新改造為主，建筑外觀造型、體量、色彩等應(yīng)保持傳統(tǒng)風(fēng)貌，層數(shù)控制在2—3層，高度在10米以內(nèi)。毗盧寺建筑群也在該歷史街區(qū)保護(hù)范圍之內(nèi)，為明清風(fēng)格的佛教建筑群，其主體建筑萬佛樓為復(fù)建仿明清建筑，樓高30米，對(duì)這組建筑的風(fēng)貌、高度等應(yīng)針對(duì)具體情況，區(qū)別對(duì)待。除文物建筑外，街區(qū)現(xiàn)存大量的民國(guó)時(shí)期風(fēng)格各異的住宅建筑，整體風(fēng)貌格局保存完好，具有極大的保護(hù)價(jià)值，更因?yàn)槠洫?dú)特的風(fēng)貌格局、獨(dú)具的文化內(nèi)涵和良好的區(qū)位條件而具備極大的利用潛力。玄武區(qū)風(fēng)景秀麗、歷史悠久。地塊北面：東箭道住宅小區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)背景該地塊座落玄武區(qū)長(zhǎng)江路文化一條街，緊鄰總統(tǒng)府，加之周圍大行宮CBD商圈剛剛崛起，“某1912”時(shí)尚酒吧區(qū)近在咫尺，未來這里將成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、人氣興旺的城市新商業(yè)、娛樂、休閑區(qū)。地塊坐落于某市玄武區(qū)長(zhǎng)江路，東臨梅園新村，南臨長(zhǎng)江路，西臨總統(tǒng)府、東箭道，北臨東箭道住宅小區(qū)。該項(xiàng)目地塊附近有2W，68W，29W路等多路公交車經(jīng)過；周圍商服設(shè)施、區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，道路等級(jí)好，交通較便捷。玄武區(qū)概況玄武區(qū)位于某的東北部，東攬鐘山，北依幕府，因境內(nèi)有玄武湖而得名。區(qū)域內(nèi)有著名的鐘山風(fēng)景區(qū)和玄武湖風(fēng)光帶，具有融山、水、城、林于一體的獨(dú)特風(fēng)貌，綠化覆蓋率達(dá)58%以上。梅園新村歷史街區(qū)是《某歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》共劃定的10個(gè)歷史文化保護(hù)區(qū)之一，規(guī)劃要求將中共代表團(tuán)辦事處舊址與梅園新村歷史街區(qū)的保護(hù)相結(jié)合，重點(diǎn)保護(hù)文物建筑及其相關(guān)的歷史環(huán)境，以及街區(qū)內(nèi)民國(guó)時(shí)期居住建筑的風(fēng)貌特色，按照歷史街區(qū)的保護(hù)要求和方法，劃定保護(hù)范圍，制定保護(hù)措施，提出建筑環(huán)境整治的規(guī)劃要求。對(duì)區(qū)內(nèi)其它不合控制要求的建筑，則應(yīng)逐步予以搬遷或拆除重建。對(duì)環(huán)境要素如圍墻、大門、樹木等應(yīng)按原風(fēng)貌特色予以保留。長(zhǎng)江路文化街概況從城市沒計(jì)的角度，規(guī)劃部門提出長(zhǎng)江路文化街“一線、五點(diǎn)、一片”的空間結(jié)構(gòu)，其中“一片”即指梅園新村歷史風(fēng)貌區(qū)，并提出了該片城市設(shè)計(jì)的要點(diǎn)如保護(hù)原有街道、樹木和建筑特點(diǎn)：限制車輛、倡導(dǎo)步行等。按照“一體兩翼”的工作思路，房地產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，已成為某市經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的重要舉措。并且利用民國(guó)建筑修建名家紀(jì)念館、個(gè)人收藏展覽室、文化名人創(chuàng)作室、藝術(shù)展示室、文化娛樂休閑店等，一幢一個(gè)主題，又相互有聯(lián)系，形成一個(gè)高品味文化街區(qū)。2)位于長(zhǎng)江路文化街東端，文化氣氛濃厚。 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)某市規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（城中20050124JY01）；國(guó)家有關(guān)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范與準(zhǔn)則；項(xiàng)目用地范圍紅線圖及外部條件規(guī)劃圖；項(xiàng)目總平面圖；建設(shè)單位對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)情況的說明及其他有關(guān)材料。而位于二、三級(jí)地區(qū)臨近核心商圈、具有良好的區(qū)位條件的辦公用房，由于交通條件好、相對(duì)價(jià)位低、具有專業(yè)物業(yè)管理等原因，仍有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)需求，前景相對(duì)樂觀。（4）重視房產(chǎn)代理銷售方式，以及優(yōu)惠的條件聯(lián)合本地以及海外的房產(chǎn)代理商在海內(nèi)外推廣銷售。%。圖21 2004年某分產(chǎn)業(yè)GDP情況外商直接投資金額逐年上升，為某帶來了大量的新增房地產(chǎn)需求某資源豐富，投資環(huán)境良好，是外資在國(guó)內(nèi)的集聚高地城市之一。 在房地產(chǎn)投資金額逐年增大的同時(shí)，投資增長(zhǎng)的速度、加速度也在增大，表明市場(chǎng)投資熱情還將持續(xù)，正處于快速上升通道。全市商業(yè)營(yíng)業(yè)面積近600萬M2，零售額超億的大中型商家已超過20家。市場(chǎng)供應(yīng)分析① 總體上市量不多，空間分布比較集中從下面的圖表可以看出，相比住宅物業(yè)。而商圈的形成及地位的鞏固，需要有大量的人氣與配套氛圍，以及更重要的歷史積累；對(duì)于漢府街地區(qū)而言，周圍商業(yè)環(huán)境與氛圍濃郁，作為未來主要的人口聚居區(qū)和CBD核心區(qū)，商業(yè)配套的需求量是毋庸置疑的。 二級(jí)地商業(yè)用房銷售情況對(duì)二級(jí)商業(yè)用地、長(zhǎng)江路附近在售的商業(yè)用房典型案例進(jìn)行深入調(diào)研，對(duì)這些項(xiàng)目的銷售價(jià)格與銷售情況歸納如下：玄武區(qū)長(zhǎng)江路估衣廊長(zhǎng)盛大廈商業(yè)用房由江蘇省房地產(chǎn)五十強(qiáng)企業(yè)玄武區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的長(zhǎng)盛大廈位于長(zhǎng)江路西端，長(zhǎng)江貿(mào)易大樓斜對(duì)面，未來的長(zhǎng)江路CBD核心區(qū)。大廈配備3部廣州日立電梯，轎廂高檔裝潢；三菱重工VRV空調(diào)，同傳統(tǒng)中央空調(diào)相比可單獨(dú)控制，獨(dú)立計(jì)費(fèi)；公共部位星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)裝潢，辦公區(qū)域精裝修，真正實(shí)現(xiàn)拎包即用；智能化設(shè)施完備，滿足企業(yè)成長(zhǎng)與形象需要。建筑立面簡(jiǎn)約大方、格調(diào)高雅。雄獅國(guó)際大廈地處珠江路電子一條街的核心地段，位于雄獅電子商城與玄武區(qū)政府之間，是珠江路商貿(mào)活動(dòng)最為密集的區(qū)域，大廈前面人潮涌動(dòng)，川流不息，實(shí)乃珠江路上的一塊風(fēng)水寶地。銷售價(jià)格：四層商鋪每平方的銷售均價(jià)為7500元到1萬元。銷售情況：雄獅國(guó)際大廈可售套數(shù)為121套，已成交套數(shù)84套，%。賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、其中未來城 本項(xiàng)目商業(yè)用房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)商業(yè)用房市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，其銷售均價(jià)分別為：一層商業(yè)用房：（元/ m2）二層商業(yè)用房：（元/ m2）三層商業(yè)用房：（元/ m2）地下商業(yè)用房：（元/ m2） 辦公用房市場(chǎng)分析 辦公用房市場(chǎng)分析某的城中寫字樓目前可以分為三大板塊：第一板塊便是新街口—大行宮—長(zhǎng)江路一帶，是某寫字樓最集中的地帶，國(guó)際化集團(tuán)公司在某的首選辦公地點(diǎn)。第三是山西路—湖南路板塊，聚集了銀河國(guó)際、議事園大廈、宏圖大廈、金山大廈、天星翠瑯、龍吟廣場(chǎng)等項(xiàng)目。新建成的高端商用項(xiàng)目目前正著力吸引有實(shí)力的大企業(yè)和大客戶入駐。根據(jù)市場(chǎng)上中小型、成長(zhǎng)型企業(yè)較多，他們的需求特點(diǎn)是希望不用占用很大資金，市場(chǎng)需求方的要求也促使單價(jià)范圍穩(wěn)定在7000－8000元/m2的范圍之內(nèi)。隨著小型企業(yè)的成長(zhǎng)預(yù)期以及辦公用房市場(chǎng)的產(chǎn)品線逐漸豐富，這種過小面積的產(chǎn)品需求會(huì)有所減少（轉(zhuǎn)移到自由分割或較大面積的寫字樓、或者轉(zhuǎn)移到辦公用房租賃市場(chǎng)中去）。某第四代寫字樓——置地廣場(chǎng)位于某洪武北路 55 號(hào)，中山東路與長(zhǎng)江路之間，地處某市 CBD 核心區(qū)——新街口商貿(mào)圈、洪武路金融圈、長(zhǎng)江路文化圈三圈合一的黃金交匯處，距地鐵新街口站200米，以及便捷的公交交通網(wǎng)絡(luò)，出行極為便利。將于2006年全面交付。該項(xiàng)目占地900多平方米()，規(guī)劃建設(shè)用途為七層高級(jí)商住辦公用房，地上七層，地下車庫一層(12個(gè)車位)，有中央空調(diào)，單獨(dú)計(jì)量，水電到位。天星?翠瑯天星?翠瑯地段優(yōu)越，是湖南路附近目前為止唯一的精裝修寫字樓，面積配比合理從40—100不等。該項(xiàng)目于2007年4月竣工。要將該項(xiàng)目打造成一個(gè)中西合璧、時(shí)尚互融、文化精彩，可與上?！靶绿斓亍毕噫敲赖默F(xiàn)代城市客廳。商業(yè)文化功能的實(shí)現(xiàn)主要利用街區(qū)內(nèi)原有的民國(guó)住宅建筑，保留建筑外觀，置換內(nèi)部功能。建設(shè)時(shí)應(yīng)充分利用歷史文化資源，協(xié)調(diào)好新舊建筑之間、歷史建筑與現(xiàn)代建筑之間的關(guān)系。⑥保護(hù)街區(qū)內(nèi)原有的綠化格局，特別是保護(hù)大樹，改造地塊內(nèi)和新建建筑周圍應(yīng)充分綠化，努力營(yíng)造街區(qū)內(nèi)高尚、清幽的文化氛圍。單層1200平方米左右的大空間可以作為展示空間亦可作為集中辦公空間，四個(gè)組成部分采用36M36M或者36M39M的規(guī)模，空間組成形式采用“L”、“U”、“回”型。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中我們同時(shí)考慮了開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目可銷售部分的面積指標(biāo)的要求，地面部分由于空間關(guān)系、建筑高度限制等因素，可以規(guī)劃的銷售建筑面積有限，可在規(guī)劃中充分挖掘地下空間的價(jià)值。 建筑設(shè)計(jì)的要求建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)：（1）標(biāo)志性：充分體現(xiàn)民國(guó)建筑風(fēng)格的標(biāo)志性特色，充分體現(xiàn)長(zhǎng)江路“文化一條街”的建筑特色，體現(xiàn)城區(qū)中心高檔商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑街區(qū)的標(biāo)志性特征。1912休閑街區(qū)建筑尺度 街區(qū)應(yīng)完全符合人的尺度，建筑本身的體量應(yīng)小巧，對(duì)體量較大的建筑應(yīng)通過豐富精致的細(xì)節(jié)處理，達(dá)到小巧的效果。步行設(shè)施街區(qū)內(nèi)部為小尺度的步行空間，應(yīng)通過有節(jié)奏的街巷設(shè)施、建筑物的檐口，休息椅、綠化、小廣場(chǎng)等形成步行氣氛和場(chǎng)所精神，在較小的尺度中產(chǎn)生“步行文化”。綠化配置適應(yīng)某的氣候特點(diǎn)，并起到生態(tài)走廊的作用，改善調(diào)節(jié)街區(qū)局部微氣候。照明方式的選擇有：路燈、園林燈、高桿燈、建筑立面照明、噴泉及水池照明、廣告燈箱、商業(yè)櫥窗、街道信號(hào)燈，各種店招、街道地名、霓虹燈等。小品雕塑等是街區(qū)空間環(huán)境的點(diǎn)綴，應(yīng)符合該街區(qū)特點(diǎn)，