【正文】 客運站開發(fā)項目可行性研究報告客運站開發(fā)項目可行性研究報告y目 錄第一章 總論 3 項目概況與背景 3 項目建設(shè)的必要性 6 可行性研究報告編制的依據(jù) 7 可行性研究報告主要結(jié)論及建議 8第二章 市場分析及預(yù)測 10 某房地產(chǎn)市場宏觀現(xiàn)狀 10 商業(yè)用房市場分析 12 辦公用房市場分析 16第三章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 20 建設(shè)規(guī)模 20 建設(shè)內(nèi)容 21第四章 建設(shè)方案 22 某項目規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 22 某項目的功能定位 23 建筑平面布置 23 建筑設(shè)計的要求 25 建筑結(jié)構(gòu)主要形式 28 公用工程 28第五章 環(huán)境保護及節(jié)能 29 環(huán)境保護 29 節(jié)能 30第六章 實施進度 32第七章 財務(wù)效益測算 33 項目投資估算 33 項目銷售收入估算 37 該方案的財務(wù)評價 38第八章 風(fēng)險分析 41 敏感性分析 41 盈虧平衡分析 43第九章 結(jié)論與建議 44附表與附圖 45第一章 總論 項目概況與背景 項目建設(shè)概況BA該項目地塊總用地面積14000平方米,建設(shè)用地面積13400平方米,其它代征用地600平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公。地塊坐落于某市玄武區(qū)長江路，東臨梅園新村，南臨長江路，西臨總統(tǒng)府、東箭道，北臨東箭道住宅小區(qū)。該項目地塊附近有2W，68W，29W路等多路公交車經(jīng)過；周圍商服設(shè)施、區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，道路等級好，交通較便捷。該地段位于長江路文化一條街，周邊歷史遺跡、文化設(shè)施十分豐富。DC 地塊南面：A某圖書館新館 B中山廣場 C現(xiàn)代美術(shù)館 D中央飯店；A1A2CB地塊東面：A梅園新村紀(jì)念館B毗盧寺古代建筑風(fēng)貌區(qū)C雍園近代建筑風(fēng)貌區(qū)；AB地塊西面：A總統(tǒng)府（太平天國天王府 ） B某1912休閑街區(qū)。地塊北面：東箭道住宅小區(qū) 項目建設(shè)背景該地塊座落玄武區(qū)長江路文化一條街，緊鄰總統(tǒng)府，加之周圍大行宮CBD商圈剛剛崛起，“某1912”時尚酒吧區(qū)近在咫尺，未來這里將成為基礎(chǔ)設(shè)施完善、人氣興旺的城市新商業(yè)、娛樂、休閑區(qū)。玄武區(qū)概況玄武區(qū)位于某的東北部，東攬鐘山，北依幕府，因境內(nèi)有玄武湖而得名。區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是諸多名勝古跡薈萃之地，如中山陵、明孝陵、明故宮等各級文物保護點72處，是某旅游景點最集中的地區(qū)之一。玄武區(qū)是某的中心城區(qū)之一，人口約46萬，是某軍區(qū)機關(guān)和某市委、市政府所在地。玄武區(qū)風(fēng)景秀麗、歷史悠久。區(qū)域內(nèi)有著名的鐘山風(fēng)景區(qū)和玄武湖風(fēng)光帶，具有融山、水、城、林于一體的獨特風(fēng)貌，綠化覆蓋率達(dá)58%以上。自公元229年孫權(quán)遷都建鄴開始，玄武區(qū)曾是東吳、東晉及南朝宋、齊、梁、陳六朝宮闕御苑所在地，明朝初期的紫禁城、明太祖朱元璋的陵寢明孝陵、清朝太平天國的天王府、近代孫中山的臨時大總統(tǒng)府以及中山陵等名勝均在區(qū)域范圍內(nèi)。圖11 建設(shè)項目規(guī)劃限制圖梅園新村歷史街區(qū)概況梅園新村歷史街區(qū)位于長江路文化街東端漢府街兩側(cè)，因擁有國家級文物保護單位——中共代表團辦事處舊址而聞名。除文物建筑外，街區(qū)現(xiàn)存大量的民國時期風(fēng)格各異的住宅建筑，整體風(fēng)貌格局保存完好，具有極大的保護價值，更因為其獨特的風(fēng)貌格局、獨具的文化內(nèi)涵和良好的區(qū)位條件而具備極大的利用潛力。梅園新村歷史街區(qū)是《某歷史文化名城保護規(guī)劃》共劃定的10個歷史文化保護區(qū)之一，規(guī)劃要求將中共代表團辦事處舊址與梅園新村歷史街區(qū)的保護相結(jié)合，重點保護文物建筑及其相關(guān)的歷史環(huán)境，以及街區(qū)內(nèi)民國時期居住建筑的風(fēng)貌特色，按照歷史街區(qū)的保護要求和方法，劃定保護范圍，制定保護措施，提出建筑環(huán)境整治的規(guī)劃要求。 梅園新村歷史街區(qū)周邊關(guān)系圖梅園新村歷史街區(qū)保護范圍內(nèi)的建設(shè)應(yīng)以取得與核心地段協(xié)調(diào)統(tǒng)一的環(huán)境風(fēng)貌為原則。建筑形式以坡屋頂為主，色彩以灰色為基調(diào)，體量適中，高度原則上控制在15米以內(nèi)。毗盧寺建筑群也在該歷史街區(qū)保護范圍之內(nèi)，為明清風(fēng)格的佛教建筑群，其主體建筑萬佛樓為復(fù)建仿明清建筑，樓高30米，對這組建筑的風(fēng)貌、高度等應(yīng)針對具體情況，區(qū)別對待。對區(qū)內(nèi)其它不合控制要求的建筑，則應(yīng)逐步予以搬遷或拆除重建。規(guī)劃要求保護梅園新村歷史街區(qū)核心地段的傳統(tǒng)建筑、構(gòu)筑物、道路街巷所共同構(gòu)成的傳統(tǒng)風(fēng)貌。其中對辦事處舊址文物建筑實行全面保護，不得隨意改變現(xiàn)狀，建設(shè)活動以“整修如故”為原則。對地段內(nèi)其它建筑的建設(shè)活動以維修、整治、內(nèi)部更新改造為主，建筑外觀造型、體量、色彩等應(yīng)保持傳統(tǒng)風(fēng)貌，層數(shù)控制在2—3層，高度在10米以內(nèi)。對環(huán)境要素如圍墻、大門、樹木等應(yīng)按原風(fēng)貌特色予以保留。清理地段內(nèi)違章搭建的建筑物，構(gòu)筑物，恢復(fù)原有院落、街巷格局。梅園新村歷史街區(qū)作為長江路文化街的重要組成部分，位于文化街的東端，并與民國總統(tǒng)府(太平天國大王府)歷史文化保護區(qū)相鄰。周邊文化設(shè)施集中，層次豐富，主要有民國總統(tǒng)府(太平天國大王府)，長江后街旅游服務(wù)步行街區(qū)，板橋新村近代建筑風(fēng)貌區(qū)，某圖書館新館(在建)，中山廣場(建有地下停車庫，可停旅游大巴等人型車輛)，中央飯店，現(xiàn)代美術(shù)館(擬建)，等等。長江路文化街概況從城市沒計的角度，規(guī)劃部門提出長江路文化街“一線、五點、一片”的空間結(jié)構(gòu)，其中“一片”即指梅園新村歷史風(fēng)貌區(qū)，并提出了該片城市設(shè)計的要點如保護原有街道、樹木和建筑特點：限制車輛、倡導(dǎo)步行等。此次長江路文化街規(guī)劃中初步提出了借鑒上?！靶绿斓亍备脑斓某晒Ψ独妹穲@新村民國時代的二三層住宅，改建置換成一組融展覽、簡餐、酒吧、藝術(shù)沙龍為一體的中西文化休閑娛樂用地的規(guī)劃構(gòu)想。 項目建設(shè)的必要性宏觀因素某市為江蘇省省會，中國歷史六朝古都聞名于世，是江蘇省政治、經(jīng)濟、文化中心，也是我國重要的綜合性工業(yè)、電力工業(yè)、高科技教育基地和長江三角洲地區(qū)僅次于上海的大商埠，被評為中國城市經(jīng)濟綜合實力“五十強”第七名和城市投資硬環(huán)境四十優(yōu)之一，在海內(nèi)外具有較高的知名度和聲譽。從總體經(jīng)濟發(fā)展看，根據(jù)某市國民經(jīng)濟“十五”計劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要精神，房地產(chǎn)業(yè)已成為城市存在和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是發(fā)展國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。按照“一體兩翼”的工作思路，房地產(chǎn)業(yè)總體水平和整體規(guī)模效益，已成為某市經(jīng)濟建設(shè)中的重要舉措。中國加入國際世貿(mào)組織以后，某市政府加大招商引資的力度，每年大批海內(nèi)外企業(yè)、實業(yè)、超市紛紛落戶聚集某，紛紛尋求投資、商貿(mào)、商務(wù)的環(huán)境和優(yōu)雅的居所。微觀因素根據(jù)梅園新村歷史街區(qū)規(guī)劃，將在該街區(qū)對民國建筑實施維修改造，或保留民國建筑門臉，內(nèi)部徹底改造，建設(shè)與總統(tǒng)府服務(wù)區(qū)相呼應(yīng)的特色游覽區(qū)。以保護梅園新村地區(qū)自民國時期形成的建筑風(fēng)貌和環(huán)境格局，挖掘其文化內(nèi)涵，利用其區(qū)位優(yōu)勢，借鑒上海新天地的改造模式，將梅園新村歷史街區(qū)打造成為某的一處內(nèi)容豐富、品位高雅、格調(diào)時尚、風(fēng)情獨特的高檔休閑場所。并且利用民國建筑修建名家紀(jì)念館、個人收藏展覽室、文化名人創(chuàng)作室、藝術(shù)展示室、文化娛樂休閑店等，一幢一個主題，又相互有聯(lián)系，形成一個高品味文化街區(qū)。為了更好的保護文物和建設(shè)街區(qū)風(fēng)貌，同時為該地段注入新的活力，必須探索一種適合該地段特點的模式，以實現(xiàn)保護與利用雙贏。該地塊的出讓正是出于這樣的初衷。從區(qū)位上分析，在該項目地塊上進行類似于上海新天地模式的開發(fā)利用是有條件的，其區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，表現(xiàn)在如下方面：1)位于某市黃金旅游景點總統(tǒng)府、梅園新村歷史街區(qū)附近，旅游的人流量能夠得到保證。2)位于長江路文化街東端，文化氣氛濃厚。3)距離商業(yè)中心新街口較近，商業(yè)開發(fā)的優(yōu)勢明顯。4)該地段靠近居民文化素質(zhì)整體較高的城東地區(qū)，存在著巨大的文化消費 潛力，適于發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)。因此，該項目投資的前景是非常美好的，也是十分有意義、價值的。 可行性研究報告編制的依據(jù)某市規(guī)劃局建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點（城中20050124JY01）；國家有關(guān)的建筑設(shè)計規(guī)范與準(zhǔn)則；項目用地范圍紅線圖及外部條件規(guī)劃圖；項目總平面圖；建設(shè)單位對本項目建設(shè)情況的說明及其他有關(guān)材料。 可行性研究報告主要結(jié)論及建議、主要結(jié)論隨著經(jīng)濟運行總體態(tài)勢的改善以及國家出臺的擴大內(nèi)需、投資拉動等一系列政策的作用，社會對房地產(chǎn)的總需求呈上升勢頭。我市房地產(chǎn)市場商品房銷售現(xiàn)房交易增加較快，房地產(chǎn)抵押、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)租賃活躍，房地產(chǎn)交易規(guī)模逐步擴大。但相對而言，辦公、商業(yè)樓市場目前仍較為低迷，特別是一級地區(qū)的商業(yè)綜合樓，由于缺乏專業(yè)寫字樓品味及專門化的物業(yè)管理、交通擁擠、停車?yán)щy而受到市場冷落。而位于二、三級地區(qū)臨近核心商圈、具有良好的區(qū)位條件的辦公用房，由于交通條件好、相對價位低、具有專業(yè)物業(yè)管理等原因，仍有相當(dāng)?shù)氖袌鲂枨?，前景相對樂觀。從財務(wù)指標(biāo)看，該項目的投資開發(fā)的潛力較大，具體指標(biāo)如下：1項目投資總額2貸款總額3自有資金總額4銷售總收入5資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%6稅后利潤7資本金動態(tài)投資回收期8投資利潤率%9自有資金利潤率%、問題和建議（1）根據(jù)梅園新村歷史街區(qū)規(guī)劃的引導(dǎo)，合理利用范圍內(nèi)的建筑、街道、公共開放空間及環(huán)境的建設(shè)，以保證該街區(qū)的空間環(huán)境品質(zhì)與歷史街區(qū)風(fēng)貌相匹配，有效滿足高檔文化休閑區(qū)的建設(shè)要求，啟發(fā)開發(fā)商、策劃人員、規(guī)劃設(shè)計者了解、認(rèn)識各地快、周邊地塊以及與整個城市空間環(huán)境的關(guān)系，為開發(fā)商、策劃人員等提供用地的周邊環(huán)境及其發(fā)展?jié)摿Φ姆治觯瑫r引導(dǎo)建筑師在整體規(guī)劃設(shè)計概念框架的前提下更好的發(fā)揮各自的創(chuàng)意、鼓勵多樣性的統(tǒng)—。建設(shè)單位應(yīng)注重該項目的開發(fā)與周圍環(huán)境的一致、協(xié)調(diào)，尤其在建筑風(fēng)格上突出長江路的文化氛圍，設(shè)計風(fēng)格必須與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致；（2）在利用方式上可開發(fā)藝術(shù)展示空間、地下停車空間、小型辦公空間以彌補長江路上此類設(shè)