【正文】 目 錄第一章 總 論 4 項目背景 4 可行性研究的依據(jù)和范圍 7 區(qū)域概況 8 項目建設(shè)的必要性及有利條件 10 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 18 主要研究結(jié)論 18第二章 耒陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及預(yù)測 21 綜述 21 現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題 21 擬建項目對整個市區(qū)建設(shè)的作用 22 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)測 22第三章 項目選址與建設(shè)規(guī)模 26 項目選址 26第四章 土地管理 27 土地占用 27 土地利用 27第五章 工程技術(shù)及初步方案 28 自然地理條件及設(shè)計依據(jù) 28 規(guī)劃原則 29 規(guī)劃定位： 29 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu) 29 規(guī)劃功能結(jié)構(gòu) 30 規(guī)劃總平面布置 30 給水規(guī)劃 31 排水規(guī)劃 33 電力規(guī)劃 35 電信規(guī)劃 36 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃 37 園林綠化 37 結(jié)構(gòu)方案及主要材料用量 37 工程管網(wǎng) 38第六章 組織機構(gòu)及定員 46 組織機構(gòu) 46 崗位定員 46 公司人員工資、福利、辦公費用預(yù)計 46第七章 環(huán)境保護與節(jié)能及外部協(xié)作條件 47 環(huán)境保護 47 節(jié)能 47 外部協(xié)作條件 48第八章 項目招標 49 編制依據(jù) 49 項目招標類型 49 招標范圍 49 招標的組織形式 49 招標方式 49 項目招標的基本情況 49第九章 建設(shè)進度計劃安排 51第十章 總投資估算 53 53 53 54 54 54第十一章 耒陽市房地產(chǎn)市場項目分析評價 56 56 57 58 消費者群體分析 60 63: 71 項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 72 地塊交通條件調(diào)查 72 周邊配套調(diào)查 73 項目優(yōu)勢 73 項目劣勢 73 項目機會 73 項目威脅 74第十二章 投資經(jīng)濟分析 77 77 財務(wù)評價 78第一章 總 論 項目背景耒陽市蔡子池市場“農(nóng)改超”開發(fā)建設(shè)項目單位名稱：單位性質(zhì)：有限責任公司注冊資金：7000萬元法人代表:單位地址： 公司簡介萬元集團簡介：萬元置業(yè)集團有限公司（簡稱萬元集團），是一家經(jīng)國家工商行政管理總局核準成立的集農(nóng)業(yè)、能源、旅游酒店、房地產(chǎn)、金融、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)于一體的無區(qū)域性集團公司。萬元人堅守“以感恩之心奉獻”的企業(yè)思想靈魂；秉承“報效家國，實現(xiàn)自我”的企業(yè)使命；憧憬“進軍全國，放眼世界”的企業(yè)愿景；以“納稅意識”報效國家、“報恩意識”回報社會、“自強意識”做大做強企業(yè)，體現(xiàn)人生價值的三個意識為坐標，朝著為社會奉獻的目標而努力，勵精圖治，勇攀高峰，以堅實的步伐立志建設(shè)“持續(xù)增長、和諧發(fā)展、卓越誠信”的百年企業(yè)。耒陽萬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介：萬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是萬元置業(yè)集團的下屬全資子公司，是集團公司在房地產(chǎn)開發(fā)的旗艦運作平臺，已成功開發(fā)運作了耒陽市“明珠花園”等優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)項目，并獲得了“全國十佳宜居樓盤”獎項。西湖廣場、沿江南路風光帶。其中地下室二層為配套設(shè)施及停車場用房，面積約為9700㎡，共197個車位；裙樓一～五層為商場，面積約為23000㎡，六～三十一層為住宅樓，分南、北兩棟塔樓，南棟面積約為17500㎡，北棟面積約為26000㎡，設(shè)計總戶數(shù)為440戶。商場由香港萬億百貨自主經(jīng)營，將于2011年9月25日開業(yè)。耒陽市現(xiàn)有城市人口40萬人，流動和暫住人口約5萬人，年均人口增加1萬多，到2020年發(fā)展成60萬人的中等城市，意味著耒陽城區(qū)必須擴展到再容納十五萬人的規(guī)模。蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目位于耒陽市城市老商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路。該項目的建設(shè)可與和周邊項目一起，增強市民的凝聚力，改善市民的生活質(zhì)量，是耒陽市城市開發(fā)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、“農(nóng)改超”的一個催化劑。、健全項目組織機構(gòu)和人員編制，從城市政治、經(jīng)濟、社會、生態(tài)和環(huán)境等各方面，論證建設(shè)的必要性、經(jīng)濟合理性、技術(shù)可行性、分析項目抗風險能力，提出研究結(jié)論和建議。市區(qū)人口30萬人。耒陽市屬于亞熱帶季風濕潤氣候，℃，℃，其中，一月份最低，月平均氣溫58℃：七月份最熱，月平均氣溫2737℃，年日照時數(shù)14501700小時，全年無霜期266天318天。該規(guī)劃區(qū)域為紫色砂巖區(qū)。旅游產(chǎn)業(yè)是耒陽市的新興產(chǎn)業(yè)，我市有古樸的原始風貌和休閑娛樂的自然景觀，如黃市十萬畝竹海風光，一衣帶水的耒水沿岸風光，令人陶醉的湯泉山莊；有令人傾懷的人文景觀，如蔡侯祠、杜陵書院、環(huán)繡樓、發(fā)明家廣場、杜甫公園、蔡倫公園、張良洞……它們各具特色，吸引著越來越多的旅游客人，其前景不可估量。%，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15454元，%；農(nóng)民人均純收入7406元，%。2011年，全市固定資產(chǎn)投資113億元，%，完成保障性住房277套，竣工面積28855平方米，隨著“雙六十”（城市建成區(qū)面積60平方公里，城市人口60萬人）目標的提出，大量常住和流動人口涌入城區(qū)，人們對城市環(huán)境和居住條件的需求增長，相信蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目建設(shè)必將掀起耒陽城市建設(shè)“農(nóng)改超”的又一輪新高潮，構(gòu)筑一座新城，成為耒陽城市建設(shè)新的亮點。本建設(shè)項目將對加速耒陽市城市建設(shè)，提高城市品位，增強城市的凝聚力和輻射力，開發(fā)耒陽旅游資源、滿足人們對城市環(huán)境和城市文化的需求，促進社會進步和經(jīng)濟發(fā)展起到重要作用。新鮮、健康的農(nóng)產(chǎn)品越來越受到人們的關(guān)注和推崇，另一方面，人們對農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量安全、品牌服務(wù)、購物環(huán)境等的要求也在不斷提高，迫切要求有與之相適應(yīng)的農(nóng)產(chǎn)品零售服務(wù)來滿足。農(nóng)產(chǎn)品的銷售和流通向生鮮超市經(jīng)營的方式轉(zhuǎn)變已是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢和潮流。一位正在排隊的市民說：“超市有空調(diào)，涼快，購物環(huán)境好，各種商品明碼標價，不用擔心被喊高價，下班高峰期排隊是長了點，但是也比農(nóng)貿(mào)市場的一對一的交易要快些。減少蔬菜流通環(huán)節(jié)是生鮮家超市有底氣讓利的主要原因。而相比之下，由于農(nóng)貿(mào)市場以零售為主，經(jīng)營者的經(jīng)營規(guī)模小，進貨渠道復(fù)雜，甚至是二次批發(fā)、三次批發(fā)。隨著食品安全意識逐步深入人心，并且不斷影響消費者購買行為的狀況下，農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全日益成為公眾與政府關(guān)注的重大問題。超市擁有較為完善的運輸條件，有能力采用冷鏈方式來運輸生鮮農(nóng)產(chǎn)品，確保運輸過程中的農(nóng)產(chǎn)品的安全性和質(zhì)量；采用商品系統(tǒng)分類和標簽體系，通過標志和銷售區(qū)域可以明顯區(qū)分安全優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和普通農(nóng)產(chǎn)品；采用計算機標識系統(tǒng)，在必要時可以為消費者提供農(nóng)產(chǎn)品的追溯服務(wù)，如提供產(chǎn)地條件和生產(chǎn)者姓名等，這些就會形成了產(chǎn)品差別化，顧客對其會更加認同。超市可以用企業(yè)的信譽來為農(nóng)產(chǎn)品的安全和質(zhì)量擔保，因為失信的成本代價太高。農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，無法鑒別和保證，信譽度低，比如一些商販為了降低成本，經(jīng)營出售一些劣質(zhì)商品，農(nóng)藥殘留的蔬菜、“瘦肉精”的豬肉等。農(nóng)產(chǎn)品生鮮通過共享市場信息，超市能夠與供應(yīng)商達成長期緊密的合作關(guān)系，超市直接與蔬菜基地掛鉤，“招之即來、來之即賣”十分方便，一些農(nóng)產(chǎn)品實行大批量“遠期預(yù)訂”制，大型的配送中心、先進的冷鏈物流技術(shù)和穩(wěn)定的生產(chǎn)基地等相關(guān)配套設(shè)施予以保證，成本自然降了下來?，F(xiàn)在中國的大中小城市無一不是在不斷的加快城市化建設(shè)，對城市的整體規(guī)劃、設(shè)施便利度及環(huán)境衛(wèi)生等的要求越來越高，農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市的發(fā)展對現(xiàn)代化城市的建設(shè)無疑是利大于弊的，生鮮超市一般建在街道商鋪里，交通便利，完全不會發(fā)生受天氣的影響而造成交通不便的情況。出于競爭的需要，一些商販想占據(jù)有利的經(jīng)營位置，不斷擠占城市的道路、街道，嚴重影響城市的環(huán)境衛(wèi)生，會使城鎮(zhèn)的垃圾處理、環(huán)境保護和市容管理直接造成影響。而農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市有資金也有技術(shù)對農(nóng)產(chǎn)品特產(chǎn)進行加工、包裝和宣傳推廣，通過在本品牌其他城市的門店上架，對農(nóng)產(chǎn)品特產(chǎn)走出去能起到至關(guān)重要的作用。為了滿足消費者方便快捷的需要，超市需要提供一些初加工產(chǎn)品，如經(jīng)過挑選包裝的蔬菜瓜果，以及畜禽肉類的分割半成品等，提高農(nóng)副產(chǎn)品的附加值，最終實現(xiàn)農(nóng)民收入的提高。超市的這一能力與超市自身組織特點有關(guān)，由于超市采取顧客自主選擇、統(tǒng)一收款的模式，因此對顧客信息的采集系統(tǒng)尤其發(fā)達。農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市作為一種新的經(jīng)營業(yè)態(tài)，農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市與農(nóng)貿(mào)市場最本質(zhì)的區(qū)別在于超市是連鎖經(jīng)營，連鎖經(jīng)營的特點是統(tǒng)一進貨、統(tǒng)一配送和統(tǒng)一管理。在同一品牌的眾多連鎖店中，實行明碼標價、統(tǒng)一經(jīng)營和一票式結(jié)算服務(wù)。；金融業(yè)提供的資源表明，銀行現(xiàn)各項存款多達140多億，其中個人儲蓄123億元，表明將對居住條件高質(zhì)量的需求增長，建設(shè)項目具有巨大的市場潛力。通過道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和山地園林綠化及景點建設(shè)，帶動小區(qū)和土地開發(fā)升值，籌措建設(shè)資金模式。隨著人們生活水平的提高，環(huán)境意識逐漸加強，居民崇尚自然對綠色環(huán)境的渴望日趨強烈，蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目力求為居民創(chuàng)造一個安全、舒適、方便、寧靜、優(yōu)美而又充滿生活氣息的生態(tài)購物、休閑、居住環(huán)境。依據(jù)耒陽市城市發(fā)展戰(zhàn)略，年城區(qū)平均人口增加約4萬人，年城區(qū)建成區(qū)面積增加約4平方公里。通過以上對耒陽市的社會、經(jīng)濟發(fā)展及城市居住區(qū)建設(shè)狀況分析、預(yù)測、評價、綜合論證表明，蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目位于耒陽市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽的商業(yè)中心，建設(shè)經(jīng)濟評價較好，財務(wù)評價可行，本研究報告認為擬建項目可行。因此，需要對耒陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行調(diào)查，對存在的問題進行評價和分析。目前耒陽市房地產(chǎn)開發(fā)主要存在的問題：。 擬建項目對整個市區(qū)建設(shè)的作用擬建的蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目位于耒陽市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽的商業(yè)中心是耒陽市城市建設(shè)舊城改造的一個重大步驟。2012年在耒陽市委、市政府的高度重視下，得到了相關(guān)部門的支持配合，耒陽市萬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為項目的籌建作了大量的前期準備工作?；A(chǔ)數(shù)據(jù)如下（表23）：國內(nèi)生產(chǎn)總值表表23年 份1993199419951996199719981999年次（t）1234567國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）利用冪數(shù)模型：y1=mta進行回歸預(yù)測，得到參數(shù)值：m=，a=，R2=。（式中：QP預(yù)測年的發(fā)生量；Qd基本的發(fā)生量（1994）；k預(yù)測年增長倍數(shù)）。同時起決定作用的社會效益、環(huán)境效益及項目的經(jīng)濟效益。蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目，選址區(qū)域內(nèi)無規(guī)劃污染工業(yè)，符合環(huán)保要求，由于是“農(nóng)改超”項目，拆遷量較大。整個用地較平坦。：℃ ℃ ℃ ℃ ℃：全年平均78%：歷年最大風力89級 一般風力 13級 最大風速 27米/秒 常年主導(dǎo)風向 西北風 夏季主導(dǎo)風向 東南風：日最大降雨量 積雪最大積雪厚度 17毫米平均冰凍期 912天 日照平均日照數(shù) 全年日照率38% 工程地理及水文地質(zhì)、粘土，有一定的地下水。供電由沿小區(qū)的城市道路五一中路或西湖南路引入。 耒陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局提供的《蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目規(guī)劃紅線圖》和有關(guān)的規(guī)劃說明、文本、圖件等。 規(guī)劃定位：規(guī)劃定位為：蔡子池市場“農(nóng)改超”商業(yè)區(qū)。 規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)根據(jù)空間結(jié)構(gòu)的構(gòu)想：在功能位置上，規(guī)劃中采用了“一心兩軸二區(qū)”的平面構(gòu)架。 規(guī)劃總平面布置 居住建筑布置居住建筑位層次為30層。 綠化布置搞好中心廣場，突出南入口景觀節(jié)點。 道路交通規(guī)劃規(guī)劃中將整個花園的道路系統(tǒng)分為三級，即外圍城市干道，組團道路和院落級小路，外圍城市道路按城市總體規(guī)劃進行控制，連接區(qū)內(nèi)組團道路，組團道路為8m寬，—3m進行控制，小區(qū)內(nèi)有兩個出入口與城市道路相連。 耒陽市城市總體規(guī)劃。 流量計算給水根據(jù)總體規(guī)劃要求和小區(qū)規(guī)劃特點，該小區(qū)為住宅，公共建筑的生活及消防給水，計算中按小區(qū)人均用水量標準及考慮消防、市政等其它因素，規(guī)劃總?cè)丝跒?542人，人均日用水量為360L/人/天，小區(qū)總用水量為：Q=1542360/1000=最高時用水量為最高日用水量的5%： Q=1000/36001000= 管徑確定 確定原則 配水干管：采用經(jīng)濟流速，用控制每公里管段的水頭損失值（5m/km左右）計算法確定。其它配水支管見圖中所標 管道敷設(shè) 給水管道按圖中位置沿道路一側(cè)敷設(shè)； ，； 如與其它管線平線或交錯應(yīng)按規(guī)范要求保證；應(yīng)保證與建筑物、構(gòu)筑物之間的間距。 消防，居住區(qū)內(nèi)部按150米的服務(wù)半徑設(shè)置； 消火栓的接管管徑不小于是100毫米，商業(yè)用房設(shè)防火卷簾，配電室采用鹵代烷消防。 排水系統(tǒng)確定 根據(jù)“耒陽市城市總體規(guī)劃”及耒陽市規(guī)劃局意見，本小區(qū)采用分流制排水。 Qp=q0N/243600=36029403600= 雨水量計算根據(jù)資料查明，耒陽市屬中亞熱帶季風濕潤氣候，雨量充沛，歷時平均降雨天數(shù)為166天， mm， mm，暴雨強度公式（參照衡陽地區(qū)）為：q=[3680（1+）/（t+17）]雨水流量計算：Q2 = qWFQ2=雨水量設(shè)計流量（L/S）Q=設(shè)計暴雨