【正文】 、紫色砂頁(yè)巖、砂巖、石灰?guī)r等，地表水和地下水豐富。作為一種全新流通模式，農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市在農(nóng)產(chǎn)品的流通領(lǐng)域所占的比重日益提高，對(duì)傳統(tǒng)的流通渠道形成了巨大沖擊，大大加速了農(nóng)產(chǎn)品流通渠道的變化和發(fā)展。在過(guò)秤處，超市工作人員熟練地接過(guò)菜，過(guò)秤、封口、貼價(jià)簽。為此，超市往往對(duì)生鮮農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量投訴高度關(guān)注。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)的攤主，大多到批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨，由于采購(gòu)量不多，又要加攤批發(fā)戶和攤販的銷售成本，菜市場(chǎng)的菜籃子商品更加易受供求關(guān)系的影響，一旦受到惡劣天氣或交通運(yùn)輸?shù)挠绊?，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)異常。超市比農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)更有能力改善生鮮農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)的水平——供應(yīng)及時(shí)以保證新鮮程度，供應(yīng)全面以保證品種的齊全。蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目采用政府導(dǎo)向，市場(chǎng)運(yùn)作，業(yè)主承擔(dān)方式開(kāi)發(fā)建設(shè)。按照這個(gè)要求，結(jié)合耒陽(yáng)市城區(qū)地理位置特點(diǎn)和城市發(fā)展戰(zhàn)略，“北擴(kuò)東移、重點(diǎn)發(fā)展”，考慮到建成區(qū)的房地產(chǎn)及道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施狀況以及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)與差異。人口預(yù)測(cè)表年份2005201020152020年次12172227人口國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測(cè)采用冪指數(shù)法預(yù)測(cè)。 人性化設(shè)計(jì)，居住環(huán)境“園林化”，辦公環(huán)境“現(xiàn)代化”，建立完整、便捷而又不干擾車分流的交通網(wǎng)絡(luò)，以此形成總平面設(shè)計(jì)的骨架。在規(guī)劃小區(qū)內(nèi)形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，提高環(huán)境效益，突出景觀特色，建成獨(dú)具個(gè)性的商業(yè)小區(qū)。③支管與干管不相接處，支管上應(yīng)設(shè)置閥門；④支干管上的消火栓應(yīng)裝設(shè)閥門，支干管上閥門布置不應(yīng)隔斷5個(gè)以上消火栓。生活總用電荷為：pma1 =22=(KW)小區(qū)市政公用設(shè)施用電為840KW/km2,則用電量為pma2=840=(kw)小區(qū)總用電量計(jì)算，取同時(shí)系數(shù)為Kc=pma2=（pma1 +pma2）Kc（+）=（kW），小區(qū)負(fù)荷密度為p=(kw)/ km2變壓器容量選擇，：Smax=(KVA)根據(jù)小區(qū)負(fù)荷情況，小區(qū)設(shè)配電房一處，選用1000KVA變壓器一座。 零星多層住宅每200400戶在群體間適當(dāng)位置設(shè)計(jì)。路燈配電室與小區(qū)配電室合設(shè)，電力線路均沿城市道路地下埋設(shè)，電力線路沿線電壓均為10千伏，通過(guò)配電所后變?yōu)?80/220伏，再接入用戶。 高層建筑和人流較多的低層建筑，必須根據(jù)《人防建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)計(jì)，結(jié)合高層建筑，設(shè)置防空?qǐng)?bào)警系統(tǒng)。規(guī)劃中除了考慮房屋的朝向，還充分考慮了間距，滿足通風(fēng)、采光和消防的要求，并留出大量的空間進(jìn)行綠化、美化。 外部協(xié)作條件 供水條件本項(xiàng)目的市政、生活和消防用水，可由市自來(lái)水公司從五一東路接入，不需另行設(shè)置供水設(shè)施，且項(xiàng)目給水管網(wǎng)均與老城區(qū)連通，引入較為方便。項(xiàng)目招標(biāo)的基本情況詳見(jiàn)下表，招標(biāo)基本情況表。，采用節(jié)能變壓器。但有如下問(wèn)題值得注意： 現(xiàn)有環(huán)境保護(hù)和利用：規(guī)劃充分考慮現(xiàn)狀環(huán)境，項(xiàng)目座落在西湖游園邊，周圍基本為建成區(qū)范圍內(nèi)，規(guī)劃時(shí)，對(duì)現(xiàn)有建筑及景觀要加以保護(hù)，避免開(kāi)發(fā)時(shí)影響周圍建筑及西湖游園。 整個(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)按《建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》要求進(jìn)行消防設(shè)計(jì)、公建、居住建筑內(nèi)配干粉泡沫滅火器等。 配套開(kāi)發(fā)用地用水量為780噸／天。 支線電纜及交接和安裝根據(jù)實(shí)際情況考慮。 各種不同直徑管道在檢查井內(nèi)連接，采用管頂平接； 檢查井、雨水口、跌水井、倒虹管等設(shè)施應(yīng)設(shè)施符合GBJ1487《室外排水設(shè)計(jì)》第三章各節(jié)中設(shè)置。 干管管徑計(jì)算根據(jù)時(shí)用水量Q=，管徑d=（4Q）1/2（πV）=100（mm）選用DN100耐壓球墨鑄鐵管。公共服務(wù)設(shè)施考慮到整個(gè)小區(qū)的生態(tài)景觀特色，以高層建筑為主，建筑退離道路紅線10—16m建設(shè)。 項(xiàng)目單位提供的規(guī)劃紅線、土地紅線及各部門批文及設(shè)計(jì)要點(diǎn)。該項(xiàng)目的建設(shè)可與和周邊項(xiàng)目一起，增強(qiáng)市民的凝聚力，改善市民的生活及購(gòu)物質(zhì)量，是耒陽(yáng)市城市開(kāi)發(fā)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、帶動(dòng)城區(qū)開(kāi)發(fā)的一個(gè)催化劑。現(xiàn)規(guī)劃區(qū)環(huán)境容量已不堪重負(fù)，不適應(yīng)發(fā)展需要，因此蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目已勢(shì)在必行。根據(jù)財(cái)務(wù)費(fèi)用和收入分析，%，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV），財(cái)務(wù)收入費(fèi)用比（BCR），財(cái)務(wù)投資回收期（N）（含建設(shè)期）； %，%，%，借款償還期為2年，通過(guò)敏感性分析，當(dāng)費(fèi)用增加10%，效益減少10%時(shí)，項(xiàng)目數(shù)據(jù)均呈正值，說(shuō)明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。近年來(lái)，全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，居住建設(shè)取得了很大成績(jī)。超市在滿足消費(fèi)者需求效用的過(guò)程中，必須保證其經(jīng)銷產(chǎn)品的品種豐富和質(zhì)量安全，通過(guò)這一現(xiàn)代流通終端模式的反饋機(jī)制從而把這些信息傳遞給農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)者（生產(chǎn)者），拉動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)業(yè)化的實(shí)施。影響人民的生活質(zhì)量和消費(fèi)水平的提高；難以使消費(fèi)者達(dá)到滿意的程度。通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)，生鮮超市未來(lái)在價(jià)格上將越來(lái)越占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。可以看出，政府已高度重視農(nóng)產(chǎn)品超市零售的重要性，而且各級(jí)地方政府也積極出臺(tái)一些支持和扶持政策。 城市建設(shè)狀況耒陽(yáng)市區(qū)位條件非常優(yōu)越，加之市場(chǎng)條件下，房地產(chǎn)業(yè)的興起和土地的補(bǔ)償使用，城市建設(shè)資金的多渠道、多樣化等更加速了發(fā)展步伐。鐵路京廣線及武廣高鐵經(jīng)城區(qū)灶市、南嶺掠城而過(guò)；水路耒水、舂陵水皆入湘江；公路107線、京廣高速公路縱貫城區(qū)南北，省道1811817線橫穿東西；重要的是高速公路在我市轄區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個(gè)出入口通道，即新市、五里牌、公平。經(jīng)耒陽(yáng)市發(fā)改委、國(guó)土資源局城鄉(xiāng)規(guī)劃局等有關(guān)部門批準(zhǔn)，蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)已達(dá)到可行性研究報(bào)告編制階段。目前，公司正全力運(yùn)作耒陽(yáng)當(dāng)?shù)氐娜笳攸c(diǎn)房產(chǎn)項(xiàng)目，——萬(wàn)元萬(wàn)元人堅(jiān)守“以感恩之心奉獻(xiàn)”的企業(yè)思想靈魂；秉承“報(bào)效家國(guó)，實(shí)現(xiàn)自我”的企業(yè)使命；憧憬“進(jìn)軍全國(guó)，放眼世界”的企業(yè)愿景；以“納稅意識(shí)”報(bào)效國(guó)家、“報(bào)恩意識(shí)”回報(bào)社會(huì)、“自強(qiáng)意識(shí)”做大做強(qiáng)企業(yè)，體現(xiàn)人生價(jià)值的三個(gè)意識(shí)為坐標(biāo)，朝著為社會(huì)奉獻(xiàn)的目標(biāo)而努力，勵(lì)精圖治，勇攀高峰，以堅(jiān)實(shí)的步伐立志建設(shè)“持續(xù)增長(zhǎng)、和諧發(fā)展、卓越誠(chéng)信”的百年企業(yè)。商場(chǎng)由香港萬(wàn)億百貨自主經(jīng)營(yíng)，將于2011年9月25日開(kāi)業(yè)。、健全項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和人員編制，從城市政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)和環(huán)境等各方面，論證建設(shè)的必要性、經(jīng)濟(jì)合理性、技術(shù)可行性、分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，提出研究結(jié)論和建議。旅游產(chǎn)業(yè)是耒陽(yáng)市的新興產(chǎn)業(yè)，我市有古樸的原始風(fēng)貌和休閑娛樂(lè)的自然景觀，如黃市十萬(wàn)畝竹海風(fēng)光，一衣帶水的耒水沿岸風(fēng)光，令人陶醉的湯泉山莊；有令人傾懷的人文景觀，如蔡侯祠、杜陵書院、環(huán)繡樓、發(fā)明家廣場(chǎng)、杜甫公園、蔡倫公園、張良洞……它們各具特色，吸引著越來(lái)越多的旅游客人，其前景不可估量。新鮮、健康的農(nóng)產(chǎn)品越來(lái)越受到人們的關(guān)注和推崇，另一方面，人們對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量安全、品牌服務(wù)、購(gòu)物環(huán)境等的要求也在不斷提高，迫切要求有與之相適應(yīng)的農(nóng)產(chǎn)品零售服務(wù)來(lái)滿足。減少蔬菜流通環(huán)節(jié)是生鮮家超市有底氣讓利的主要原因。超市可以用企業(yè)的信譽(yù)來(lái)為農(nóng)產(chǎn)品的安全和質(zhì)量擔(dān)保，因?yàn)槭诺某杀敬鷥r(jià)太高。出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，一些商販想占據(jù)有利的經(jīng)營(yíng)位置，不斷擠占城市的道路、街道，嚴(yán)重影響城市的環(huán)境衛(wèi)生，會(huì)使城鎮(zhèn)的垃圾處理、環(huán)境保護(hù)和市容管理直接造成影響。農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市作為一種新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市與農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)最本質(zhì)的區(qū)別在于超市是連鎖經(jīng)營(yíng)，連鎖經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)是統(tǒng)一進(jìn)貨、統(tǒng)一配送和統(tǒng)一管理。隨著人們生活水平的提高，環(huán)境意識(shí)逐漸加強(qiáng)，居民崇尚自然對(duì)綠色環(huán)境的渴望日趨強(qiáng)烈，蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目力求為居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、方便、寧?kù)o、優(yōu)美而又充滿生活氣息的生態(tài)購(gòu)物、休閑、居住環(huán)境。目前耒陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要存在的問(wèn)題：。（式中：QP預(yù)測(cè)年的發(fā)生量；Qd基本的發(fā)生量（1994）；k預(yù)測(cè)年增長(zhǎng)倍數(shù)）。：℃ ℃ ℃ ℃ ℃：全年平均78%：歷年最大風(fēng)力89級(jí) 一般風(fēng)力 13級(jí) 最大風(fēng)速 27米/秒 常年主導(dǎo)風(fēng)向 西北風(fēng) 夏季主導(dǎo)風(fēng)向 東南風(fēng)：日最大降雨量 積雪最大積雪厚度 17毫米平均冰凍期 912天 日照平均日照數(shù) 全年日照率38% 工程地理及水文地質(zhì)、粘土，有一定的地下水。 規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)根據(jù)空間結(jié)構(gòu)的構(gòu)想：在功能位置上，規(guī)劃中采用了“一心兩軸二區(qū)”的平面構(gòu)架。 耒陽(yáng)市城市總體規(guī)劃。 排水系統(tǒng)確定 根據(jù)“耒陽(yáng)市城市總體規(guī)劃”及耒陽(yáng)市規(guī)劃局意見(jiàn)，本小區(qū)采用分流制排水。 電信規(guī)劃 規(guī)劃的指導(dǎo)思想及依據(jù) 黨中央、國(guó)務(wù)院提出要加快發(fā)展信息傳播體系為主軸的通信事業(yè)，結(jié)合省內(nèi)郵電通信事業(yè)的飛速發(fā)展形勢(shì)。 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃基地內(nèi)新建垃圾收集點(diǎn)一處，垃圾按總體規(guī)劃要求運(yùn)往統(tǒng)一地點(diǎn)填埋，規(guī)劃公廁、垃圾站合并設(shè)置，具體位置見(jiàn)規(guī)劃圖，垃圾箱（桶）沿主要道路設(shè)置，區(qū)內(nèi)干道每50m80m距離設(shè)一個(gè)，其它道路每100 m距離左右設(shè)一個(gè)。 電信電信管風(fēng)應(yīng)保證線路暢通，美化城市環(huán)境，管線一律采用PVC管地埋。項(xiàng)目建成后，由業(yè)主選擇信譽(yù)好、業(yè)務(wù)強(qiáng)的物業(yè)公司進(jìn)行管理。 環(huán)境治理：合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，科學(xué)管理，分類處理不同的垃圾廢棄物。 建筑材料供應(yīng)條件水泥、木材、石灰、紅磚、砂礫石、等地方性材料均可就近采購(gòu)，鋼材、玻璃、水電配件等，本地不生產(chǎn)的材料可通過(guò)市內(nèi)經(jīng)銷商購(gòu)進(jìn)，亦可從外地調(diào)入,故建材供應(yīng)不成問(wèn)題。（1）中華人民共國(guó)和招標(biāo)投標(biāo)法；（2）國(guó)家計(jì)委第3號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》；（3）國(guó)家計(jì)委第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》；（4）《湖南省實(shí)施中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法辦法》。住宅院落及公建旁預(yù)留垃圾斗采用袋裝垃圾匯總至垃圾站。月，科長(zhǎng)4500元/人 配電室低壓工作接地采用鍍鋅接地極和接地帶，接地電阻小于4Ω。在樹(shù)種上既考慮植物生態(tài)特征，又考慮環(huán)境綠化的季相和色彩變化，以綠化來(lái)強(qiáng)化空間，形成對(duì)景、借景，規(guī)劃原則是春夏觀花，秋觀色葉，冬觀綠景，行道樹(shù)以樟樹(shù)為主，草坪圖案以紅葉小檗、海棠等灌木同其它花草形成圖案，同時(shí)點(diǎn)綴叢叢迎春、紫荊、木芙蓉，烘托出一種歡快的氣氛。 郵電要求到2010年電信業(yè)務(wù)和通信能力要在1980年的基礎(chǔ)上翻三番，城市電話普及率應(yīng)達(dá)到30%以上； 依據(jù)小區(qū)總體規(guī)劃和有關(guān)基礎(chǔ)資料； 電信通信能力根據(jù)郵電部要求及湖南“城市建設(shè)郵電能信服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”，結(jié)合衡陽(yáng)市電信通信業(yè)務(wù)量指標(biāo)，該區(qū)市話普及率達(dá)40%，該區(qū)居住人口896人，市話容量為358門。 排水量計(jì)算 本小區(qū)主要為生活區(qū)，所以按人均給水計(jì)算。 給水系統(tǒng)確定本規(guī)劃為“農(nóng)改超”項(xiàng)目，用戶較為集中，水管運(yùn)輸距離不長(zhǎng)，用戶對(duì)水質(zhì)水壓要求差別不大，同時(shí)根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，本商業(yè)區(qū)采用統(tǒng)一系統(tǒng)方式，統(tǒng)一由沿五一東路的城市給水管供給。“兩軸”即南北景觀性軸線和東西交通性軸線。 防震：根據(jù)湖南省地震強(qiáng)度區(qū)劃，本地區(qū)不設(shè)防。其結(jié)果如下：城市規(guī)模預(yù)測(cè)表單位：公里 表27年 份預(yù)測(cè)值年 份預(yù)測(cè)值199920082000200920012010200220112003201220042013200520142006201520072016注：城市規(guī)模平均增長(zhǎng)率，前五年（1999年至2004年）為9%，后五年（2005年至2010年）為6%，%。，有必要形成城市副中心。現(xiàn)耒陽(yáng)市城區(qū)居民儲(chǔ)蓄余額持續(xù)增加，2010年為123億元，市民收入增長(zhǎng)，生活需求的不斷提高，尤其對(duì)生活居住環(huán)境良好的迫切要求，項(xiàng)目建設(shè)的買方市場(chǎng)基本俱備。將市場(chǎng)信息向多產(chǎn)業(yè)提供數(shù)據(jù)參考，平衡供需，甚至形成供應(yīng)鏈。因此，農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市與傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)相比而言，對(duì)城市的現(xiàn)代化建設(shè)及管理的貢獻(xiàn)更大。以維護(hù)自己的信譽(yù)。農(nóng)產(chǎn)品生鮮通過(guò)共享市場(chǎng)信息，超市能夠與供應(yīng)商達(dá)成長(zhǎng)期緊密的合作關(guān)系，一些超市直接與蔬菜基地掛鉤，一些農(nóng)產(chǎn)品實(shí)行大批量“遠(yuǎn)期預(yù)訂”制，大型的配送中心、先進(jìn)的冷鏈物流技術(shù)和穩(wěn)定的生產(chǎn)基地等相關(guān)配套設(shè)施予以保證，運(yùn)輸過(guò)程中的損耗得到了降低，成本自然降了下來(lái)，價(jià)格自然能降下來(lái)。而農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市的優(yōu)勢(shì)是大家有目共睹的：環(huán)境舒適，產(chǎn)品質(zhì)量好，安全衛(wèi)生，品種豐富等；超市能夠通過(guò)應(yīng)用現(xiàn)代物流和信息技術(shù)，實(shí)行規(guī)模化管理，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，滿足消費(fèi)者高質(zhì)量、多樣化的消費(fèi)需求。%。位于東徑112037′—113094′，北緯26007′—26043′，東北鄰安仁縣，東南連永興縣，西南靠桂陽(yáng)縣，西臨舂陵水，與常寧隔河相望，北界衡南縣，南北長(zhǎng)62公里，東西寬58公里，成不規(guī)劃棱形，境內(nèi)河川交錯(cuò)，支流密布，耒水、舂陵江自南北注入湘江，物種繁多，四季分明。工程由湖南省第三工程公司承建，目前工程已主體封頂并投入使用。先后被《人民日?qǐng)?bào)》評(píng)為“全國(guó)誠(chéng)信單位光榮榜”上榜單位；連年被湖南省銀行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“守信用單位”；被湖南省專業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)為“信用等級(jí)AAA級(jí)單位”等榮譽(yù)。公司現(xiàn)有員工36人，擁有一大批高素質(zhì)專業(yè)技術(shù)人才，其中，本科學(xué)歷4人，?？茖W(xué)歷10人，專業(yè)技術(shù)人員9人。耒陽(yáng)萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在取得其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的同時(shí)，正著手蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)開(kāi)發(fā)。耒陽(yáng)市地理位置十分重要，南鄰郴州、永興，可通南粵沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)；北連衡陽(yáng)湘潭，直抵省會(huì)長(zhǎng)沙，西以舂陵水與桂陽(yáng)、常寧隔河相望，可至永州去廣西。2010年糧食總產(chǎn)值達(dá)687792萬(wàn)元，水產(chǎn)品總產(chǎn)值達(dá)29052萬(wàn)元。2004年中央一號(hào)文件提出“加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品連鎖超市、配送經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)有條件的地方將城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改建成超市，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開(kāi)辦農(nóng)產(chǎn)品超市，逐步把網(wǎng)絡(luò)延伸到城市社區(qū)”。運(yùn)輸過(guò)程重復(fù)，增加了費(fèi)用。菜市場(chǎng)中的商戶大部分是流動(dòng)商戶，每天經(jīng)營(yíng)的數(shù)量有限，造成菜市場(chǎng)一天之內(nèi)的“黃金期”一般在10點(diǎn)以前，其余時(shí)間的商品質(zhì)量下降，居民已經(jīng)很難