【正文】 為了實(shí)施《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，湖南省政府制定了《湖南省實(shí)施中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法辦法》，《辦法》就工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)做出了明確的確定。 外部協(xié)作條件 供水條件本項(xiàng)目的市政、生活和消防用水，可由市自來水公司從五一東路接入，不需另行設(shè)置供水設(shè)施，且項(xiàng)目給水管網(wǎng)均與老城區(qū)連通，引入較為方便。垃圾集運(yùn)方式，由物業(yè)管理部門定期派專人專車運(yùn)送以及打掃小區(qū)的清潔衛(wèi)生。規(guī)劃中除了考慮房屋的朝向，還充分考慮了間距，滿足通風(fēng)、采光和消防的要求，并留出大量的空間進(jìn)行綠化、美化。月，其它人員2000元/人 高層建筑和人流較多的低層建筑，必須根據(jù)《人防建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)計(jì)，結(jié)合高層建筑，設(shè)置防空?qǐng)?bào)警系統(tǒng)。 各低壓架空線路終端零線重復(fù)接地，接地電阻小于10Ω。路燈配電室與小區(qū)配電室合設(shè)，電力線路均沿城市道路地下埋設(shè)，電力線路沿線電壓均為10千伏，通過配電所后變?yōu)?80/220伏，再接入用戶。 結(jié)構(gòu)方案及主要材料用量按照國(guó)家地震局、建設(shè)部發(fā)布的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》（1990），耒陽市為5度地震設(shè)防區(qū)，無特別設(shè)防要求。 零星多層住宅每200400戶在群體間適當(dāng)位置設(shè)計(jì)。 管線規(guī)劃 小區(qū)管線敷設(shè)參照耒陽市城市通信規(guī)定實(shí)施。生活總用電荷為：pma1 =22=(KW)小區(qū)市政公用設(shè)施用電為840KW/km2,則用電量為pma2=840=(kw)小區(qū)總用電量計(jì)算，取同時(shí)系數(shù)為Kc=pma2=（pma1 +pma2）Kc（+）=（kW），小區(qū)負(fù)荷密度為p=(kw)/ km2變壓器容量選擇，：Smax=(KVA)根據(jù)小區(qū)負(fù)荷情況，小區(qū)設(shè)配電房一處，選用1000KVA變壓器一座。 生產(chǎn)污水，根據(jù)耒陽市所處地區(qū)，按規(guī)范GBJ1487中各地區(qū)污水排水額，確定生活污水平均日污水量按給水量的80%考慮。③支管與干管不相接處，支管上應(yīng)設(shè)置閥門；④支干管上的消火栓應(yīng)裝設(shè)閥門，支干管上閥門布置不應(yīng)隔斷5個(gè)以上消火栓。 管網(wǎng)布置根據(jù)總體規(guī)劃要求以及消防要求，用戶對(duì)供水安全可靠性的要求，本商業(yè)區(qū)采用環(huán)狀管網(wǎng)供水，主水源為耒陽市城市給水管網(wǎng)供水，在小區(qū)接通形成環(huán)狀，小區(qū)內(nèi)形成街坊網(wǎng)狀。在規(guī)劃小區(qū)內(nèi)形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，提高環(huán)境效益，突出景觀特色，建成獨(dú)具個(gè)性的商業(yè)小區(qū)。“二區(qū)”指小區(qū)內(nèi)的商業(yè)和居住組團(tuán)。 人性化設(shè)計(jì)，居住環(huán)境“園林化”，辦公環(huán)境“現(xiàn)代化”，建立完整、便捷而又不干擾車分流的交通網(wǎng)絡(luò)，以此形成總平面設(shè)計(jì)的骨架。 水電供應(yīng)、工程設(shè)計(jì)、施工力量及建材供應(yīng)：施工用水，由現(xiàn)有地面水供應(yīng)，生活用水是利用城區(qū)五一路的給水系統(tǒng)；排水由現(xiàn)有五一中路及西湖南路的主渠承擔(dān)，排入城市主下水道。，我們可以得到國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)表（表28）：國(guó)民經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)表表28年份199419951996199719981999年次（t）234567人口（萬人）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）社會(huì)商品零售總額（萬元）年份200320052010201520202022年次（t）111318232830人口（萬人）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）社會(huì)商品零售總額（萬元）第三章 項(xiàng)目選址與建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目地址的選擇必須考慮多方面的決定因素，它是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，其一般思路為：發(fā)展核心、帶動(dòng)邊緣，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；考慮的因素為：人口、生產(chǎn)力、工業(yè)、商業(yè)、金融、信息、科技、文教等。人口預(yù)測(cè)表年份2005201020152020年次12172227人口國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測(cè)采用冪指數(shù)法預(yù)測(cè)。由于城市建成區(qū)人口、建筑密集，商業(yè)及單位眾多，人均擁有道路面積綠地等均達(dá)不到國(guó)家規(guī)范要求，且沒有余地來改善環(huán)境，因此給城市居民生活的舒適性帶來了諸多不便，極大妨礙了居民的身心健康，嚴(yán)重影響了耒陽市城市面貌，同時(shí)也是耒陽市城市健康發(fā)展的一大制約。按照這個(gè)要求，結(jié)合耒陽市城區(qū)地理位置特點(diǎn)和城市發(fā)展戰(zhàn)略，“北擴(kuò)東移、重點(diǎn)發(fā)展”，考慮到建成區(qū)的房地產(chǎn)及道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施狀況以及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)與差異。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表14序號(hào)指標(biāo)名稱蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目1用地面積（㎡）142242建筑占地面積(㎡)71133總建筑面積（㎡）840584地下室面積（㎡）216005建筑密度（%）506容積率7用地性質(zhì)商住8建筑層數(shù)（層）309居住戶數(shù)（戶）48210居住人數(shù)（人）1542 主要研究結(jié)論；，,區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必將促進(jìn)耒陽市城市建設(shè)。蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目采用政府導(dǎo)向，市場(chǎng)運(yùn)作，業(yè)主承擔(dān)方式開發(fā)建設(shè)?？梢哉f，連鎖經(jīng)營(yíng)是將標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)模化向農(nóng)產(chǎn)品的流通領(lǐng)域延伸，在大幅度降低成本的同時(shí)也為消費(fèi)者帶來了看得見的實(shí)惠。超市比農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)更有能力改善生鮮農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)的水平——供應(yīng)及時(shí)以保證新鮮程度，供應(yīng)全面以保證品種的齊全。當(dāng)?shù)氐囊恍┨厣r(nóng)產(chǎn)品往往因?yàn)檫^去傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的不重視或者無意識(shí)，導(dǎo)致在包裝和推廣方面得不到落實(shí)，致使一些農(nóng)產(chǎn)品特產(chǎn)得不到相應(yīng)的推廣和宣傳，未能走出本地市場(chǎng)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)的攤主，大多到批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)貨，由于采購量不多，又要加攤批發(fā)戶和攤販的銷售成本，菜市場(chǎng)的菜籃子商品更加易受供求關(guān)系的影響，一旦受到惡劣天氣或交通運(yùn)輸?shù)挠绊懀r(nóng)產(chǎn)品價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)異常。由于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中的經(jīng)營(yíng)主體是個(gè)體商販和農(nóng)戶，流動(dòng)性大，質(zhì)量監(jiān)控管理難，進(jìn)入到市場(chǎng)的生鮮食品的質(zhì)量沒有保證,消費(fèi)者的權(quán)益得不到保障,同時(shí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)條件、衛(wèi)生條件差, 沒有檢測(cè)設(shè)備，一些受氣候環(huán)境影響較大的生鮮產(chǎn)品的質(zhì)量無法保證，存在很多食品安全隱患。為此，超市往往對(duì)生鮮農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量投訴高度關(guān)注。同時(shí)，超市定期對(duì)各個(gè)門店對(duì)生鮮農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行跟蹤檢查，發(fā)現(xiàn)價(jià)格不當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)立即調(diào)整，以達(dá)到薄利多銷的目的。在過秤處，超市工作人員熟練地接過菜，過秤、封口、貼價(jià)簽。零售方式的變化，使農(nóng)產(chǎn)品的流通渠道更加優(yōu)化暢通，也將會(huì)使人們的生活質(zhì)量得到進(jìn)一步提高和改善。作為一種全新流通模式，農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市在農(nóng)產(chǎn)品的流通領(lǐng)域所占的比重日益提高，對(duì)傳統(tǒng)的流通渠道形成了巨大沖擊，大大加速了農(nóng)產(chǎn)品流通渠道的變化和發(fā)展。其中第一、二、%、%、%。山丘巖性主要有板頁巖、紫色砂頁巖、砂巖、石灰?guī)r等，地表水和地下水豐富。1986年11月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)改縣為市，轄三個(gè)辦事處，31個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，土地面積2656平方公里，至2010年底，總?cè)丝?30萬人。項(xiàng)目規(guī)劃布局科學(xué)合理，交通組織方便，公建及生活配套設(shè)施齊全，環(huán)境綠化及空間構(gòu)思新穎、獨(dú)特，物業(yè)管理一流。 可行性研究報(bào)告編制單位：耒陽市建筑規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院有限公司法定代表人：劉彬編制人： 劉彬 鄧先進(jìn) 陳進(jìn) 劉文 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì):改建 項(xiàng)目概況2004 年 7 月 14 日 ，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部等部委的《關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村商品流通工作的意見》，表示支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開辦農(nóng)產(chǎn)品超市，逐步把網(wǎng)絡(luò)延伸到城市社區(qū)，隨著耒陽市城市建設(shè)的飛速發(fā)展，城市面貌的日新月異，實(shí)現(xiàn)市委市政府提出的“建設(shè)生態(tài)城市，打造三湘明珠”，2020年為提升城市品位，擴(kuò)大城市規(guī)模，完善中等城市骨架，實(shí)現(xiàn)“雙六十”的發(fā)展目標(biāo)，滿足人們生活水平日益提高的需要，及符合城市規(guī)劃的整體要求。國(guó)際城（三湘明珠住宅小區(qū)）位于耒陽市最繁華的五一東路商業(yè)圈以南，項(xiàng)目方圓百米之內(nèi)就有蔡倫紀(jì)念館、杜甫公園、鴨婆洲等著名旅游景點(diǎn)，規(guī)劃用地面積6461㎡，總建筑面積約76000㎡，總高度99m，共31層。目前公司正按照集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略，昂首闊步向著百億資產(chǎn)的集團(tuán)公司邁進(jìn)。 目 錄第一章 總 論 4 項(xiàng)目背景 4 可行性研究的依據(jù)和范圍 7 區(qū)域概況 8 項(xiàng)目建設(shè)的必要性及有利條件 10 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 18 主要研究結(jié)論 18第二章 耒陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè) 21 綜述 21 現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問題 21 擬建項(xiàng)目對(duì)整個(gè)市區(qū)建設(shè)的作用 22 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)測(cè) 22第三章 項(xiàng)目選址與建設(shè)規(guī)模 26 項(xiàng)目選址 26第四章 土地管理 27 土地占用 27 土地利用 27第五章 工程技術(shù)及初步方案 28 自然地理?xiàng)l件及設(shè)計(jì)依據(jù) 28 規(guī)劃原則 29 規(guī)劃定位： 29 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu) 29 規(guī)劃功能結(jié)構(gòu) 30 規(guī)劃總平面布置 30 給水規(guī)劃 31 排水規(guī)劃 33 電力規(guī)劃 35 電信規(guī)劃 36 環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃 37 園林綠化 37 結(jié)構(gòu)方案及主要材料用量 37 工程管網(wǎng) 38第六章 組織機(jī)構(gòu)及定員 46 組織機(jī)構(gòu) 46 崗位定員 46 公司人員工資、福利、辦公費(fèi)用預(yù)計(jì) 46第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能及外部協(xié)作條件 47 環(huán)境保護(hù) 47 節(jié)能 47 外部協(xié)作條件 48第八章 項(xiàng)目招標(biāo) 49 編制依據(jù) 49 項(xiàng)目招標(biāo)類型 49 招標(biāo)范圍 49 招標(biāo)的組織形式 49 招標(biāo)方式 49 項(xiàng)目招標(biāo)的基本情況 49第九章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 51第十章 總投資估算 53 53 53 54 54 54第十一章 耒陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目分析評(píng)價(jià) 56 56 57 58 消費(fèi)者群體分析 60 63: 71 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 72 地塊交通條件調(diào)查 72 周邊配套調(diào)查 73 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 73 項(xiàng)目劣勢(shì) 73 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 73 項(xiàng)目威脅 74第十二章 投資經(jīng)濟(jì)分析 77 77 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 78第一章 總 論 項(xiàng)目背景耒陽市蔡子池市場(chǎng)“農(nóng)改超”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目單位名稱：?jiǎn)挝恍再|(zhì)：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：7000萬元法人代表:單位地址： 公司簡(jiǎn)介萬元集團(tuán)簡(jiǎn)介：萬元置業(yè)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱萬元集團(tuán)），是一家經(jīng)國(guó)家工商行政管理總局核準(zhǔn)成立的集農(nóng)業(yè)、能源、旅游酒店、房地產(chǎn)、金融、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)于一體的無區(qū)域性集團(tuán)公司。耒陽萬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡(jiǎn)介：萬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是萬元置業(yè)集團(tuán)的下屬全資子公司，是集團(tuán)公司在房地產(chǎn)開發(fā)的旗艦運(yùn)作平臺(tái)，已成功開發(fā)運(yùn)作了耒陽市“明珠花園”等優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并獲得了“全國(guó)十佳宜居樓盤”獎(jiǎng)項(xiàng)。其中地下室二層為配套設(shè)施及停車場(chǎng)用房，面積約為9700㎡，共197個(gè)車位；裙樓一～五層為商場(chǎng)，面積約為23000㎡，六～三十一層為住宅樓，分南、北兩棟塔樓，南棟面積約為17500㎡，北棟面積約為26000㎡，設(shè)計(jì)總戶數(shù)為440戶。耒陽市現(xiàn)有城市人口40萬人，流動(dòng)和暫住人口約5萬人，年均人口增加1萬多，到2020年發(fā)展成60萬人的中等城市，意味著耒陽城區(qū)必須擴(kuò)展到再容納十五萬人的規(guī)模。該項(xiàng)目的建設(shè)可與和周邊項(xiàng)目一起，增強(qiáng)市民的凝聚力，改善市民的生活質(zhì)量，是耒陽市城市開發(fā)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、“農(nóng)改超”的一個(gè)催化劑。市區(qū)人口30萬人。該規(guī)劃區(qū)域?yàn)樽仙皫r區(qū)。%，%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15454元，%；農(nóng)民人均純收入7406元，%。本建設(shè)項(xiàng)目將對(duì)加速耒陽市城市建設(shè)，提高城市品位，增強(qiáng)城市的凝聚力和輻射力，開發(fā)耒陽旅游資源、滿足人們對(duì)城市環(huán)境和城市文化的需求，促進(jìn)社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要作用。一位正在排隊(duì)的市民說：“超市有空調(diào)，涼快，購物環(huán)境好，各種商品明碼標(biāo)價(jià)，不用擔(dān)心被喊高價(jià)，下班高峰期排隊(duì)是長(zhǎng)了點(diǎn)，但是也比農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的一對(duì)一的交易要快些。而相比之下，由于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以零售為主，經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，進(jìn)貨渠道復(fù)雜，甚至是二次批發(fā)、三次批發(fā)。超市擁有較為完善的運(yùn)輸條件，有能力采用冷鏈方式來運(yùn)輸生鮮農(nóng)產(chǎn)品，確保運(yùn)輸過程中的農(nóng)產(chǎn)品的安全性和質(zhì)量；采用商品系統(tǒng)分類和標(biāo)簽體系，通過標(biāo)志和銷售區(qū)域可以明顯區(qū)分安全優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品和普通農(nóng)產(chǎn)品；采用計(jì)算機(jī)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，在必要時(shí)可以為消費(fèi)者提供農(nóng)產(chǎn)品的追溯服務(wù)，如提供產(chǎn)地條件和生產(chǎn)者姓名等，這些就會(huì)形成了產(chǎn)品差別化，顧客對(duì)其會(huì)更加認(rèn)同。農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，無法鑒別和保證，信譽(yù)度低，比如一些商販為了降低成本，經(jīng)營(yíng)出售一些劣質(zhì)商品，農(nóng)藥殘留的蔬菜、“瘦肉精”的豬肉等。現(xiàn)在中國(guó)的大中小城市無一不是在不斷的加快城市化建設(shè)，對(duì)城市的整體規(guī)劃、設(shè)施便利度及環(huán)境衛(wèi)生等的要求越來越高，農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市的發(fā)展對(duì)現(xiàn)代化城市的建設(shè)無疑是利大于弊的，生鮮超市一般建在街道商鋪里，交通便利，完全不會(huì)發(fā)生受天氣的影響而造成交通不便的情況。而農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市有資金也有技術(shù)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品特產(chǎn)進(jìn)行加工、包裝和宣傳推廣，通過在本品牌其他城市的門店上架，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品特產(chǎn)走出去能起到至關(guān)重要的作用。超市的這一能力與超市自身組織特點(diǎn)有關(guān)，由于超市采取顧客自主選擇、統(tǒng)一收款的模式，因此對(duì)顧客信息的采集系統(tǒng)尤其發(fā)達(dá)。在同一品牌的眾多連鎖店中，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、統(tǒng)