【文章內(nèi)容簡介】 10%時，項目數(shù)據(jù)均呈正值，說明本項目財務(wù)評價可行。通過以上對耒陽市的社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市居住區(qū)建設(shè)狀況分析、預(yù)測、評價、綜合論證表明，蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目位于耒陽市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽的商業(yè)中心，建設(shè)經(jīng)濟(jì)評價較好，財務(wù)評價可行，本研究報告認(rèn)為擬建項目可行。具體的工程可行性研究主要結(jié)論評見表15。工程可行性研究主要結(jié)論表表15序號項 目單位蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目備注一基本指標(biāo)征用土地㎡14224小區(qū)道路廣場建設(shè)用地㎡1650建筑占地㎡7113總建筑面積㎡84058綠地㎡1458二機(jī)構(gòu)定員人17三建設(shè)期年3項目計算期年4四總投資萬元自籌資金萬元五財務(wù)評價%貼現(xiàn)率內(nèi)部收益率%稅后效益費用比倍經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值萬元稅后投資回收期年稅后六盈利能力分析投資利潤率%投資利稅率%資本金利潤率%借款償還期年2第二章 耒陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及預(yù)測 綜述根據(jù)國家加快發(fā)展中等城市的精神，耒陽市將在2020年前后建設(shè)成為60萬人口的中等城市。按照這個要求，結(jié)合耒陽市城區(qū)地理位置特點和城市發(fā)展戰(zhàn)略，“北擴(kuò)東移、重點發(fā)展”，考慮到建成區(qū)的房地產(chǎn)及道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施狀況以及結(jié)構(gòu)特點與差異。因此，需要對耒陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，對存在的問題進(jìn)行評價和分析。 現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題耒陽市城市建成區(qū)為40平方公里。自1990年五一路改造以來，拉開了耒陽市城市建設(shè)發(fā)展的序幕，陸陸續(xù)續(xù)建設(shè)了城北路、金山路、西湖路、金華路、體育路、沿江路、蔡倫路、群英路、德泰隆大道以及道路兩邊用地的開發(fā)。今年又對高速公路聯(lián)絡(luò)線二期進(jìn)行了改造，對城市道路進(jìn)行了油化，提升了耒陽城市的品味。目前耒陽市房地產(chǎn)開發(fā)主要存在的問題：。1986年耒陽改縣建市后，城市建設(shè)日新月異，中等城市框架已經(jīng)形成，現(xiàn)城區(qū)的城市開發(fā)建設(shè)多為沿路一層建設(shè)開發(fā)模式；近年來，陸續(xù)啟動了幾個小區(qū)的開發(fā)，如白云小區(qū)、華府豪庭、領(lǐng)秀佳園等，使耒陽市房地產(chǎn)開發(fā)上了一個新臺階，但由于上述項目業(yè)主的開發(fā)經(jīng)驗欠缺，資金籌備一時不到位沒有好的謀劃，項目的啟動均較慢，滯礙了資金流通，影響銷售，對市民購買心理造成一定的影響。，有必要形成城市副中心。由于城市建成區(qū)人口、建筑密集，商業(yè)及單位眾多，人均擁有道路面積綠地等均達(dá)不到國家規(guī)范要求，且沒有余地來改善環(huán)境，因此給城市居民生活的舒適性帶來了諸多不便，極大妨礙了居民的身心健康，嚴(yán)重影響了耒陽市城市面貌，同時也是耒陽市城市健康發(fā)展的一大制約。 擬建項目對整個市區(qū)建設(shè)的作用擬建的蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目位于耒陽市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽的商業(yè)中心是耒陽市城市建設(shè)舊城改造的一個重大步驟。國家已將耒陽市列為2020年建成具有60萬城市人口的大城市的計劃中，此項決定正在加速實施。具有大城市基本設(shè)施的框架已初步形成，得天獨后的交通優(yōu)勢，符合國情的改革開放政策，促使我市房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，城市規(guī)模、城市人口30年來成倍增長，特別是京珠高速公路全線貫通后，我市城市建設(shè)已跨入持續(xù)高速發(fā)展的快車道；市內(nèi)道路各項建設(shè)方興未艾，隨著國家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整和國家改革開放政策力度加大以及世界經(jīng)濟(jì)一體化的加速，我市從事第二，第三產(chǎn)業(yè)的人口比例成倍增加，農(nóng)村人口向市區(qū)集中，市區(qū)經(jīng)商人員迅速增長，這無疑是蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目成功的動力?，F(xiàn)規(guī)劃區(qū)環(huán)境容量已不堪重負(fù)，不適應(yīng)發(fā)展需要，因此蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目已勢在必行。2012年在耒陽市委、市政府的高度重視下，得到了相關(guān)部門的支持配合，耒陽市萬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為項目的籌建作了大量的前期準(zhǔn)備工作。為了認(rèn)真貫徹執(zhí)行城市總體規(guī)劃，加快我市舊城改造城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，把《耒陽市“雙六十”目標(biāo)》落到實處，業(yè)主努力將蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目建設(shè)成為一個“標(biāo)準(zhǔn)高、水平高、功能全、質(zhì)量高、占地不多環(huán)境美”的商業(yè)小區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)測人口的增長對于房地產(chǎn)的增長有著至關(guān)重要的作用，因此人口的預(yù)測的可靠性直接關(guān)系著房地產(chǎn)建設(shè)預(yù)測的可靠性，我們依據(jù)耒陽市歷年的人口基本數(shù)據(jù)對其進(jìn)行預(yù)測。人口預(yù)測表年份2005201020152020年次12172227人口國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測采用冪指數(shù)法預(yù)測?；A(chǔ)數(shù)據(jù)如下（表23）：國內(nèi)生產(chǎn)總值表表23年 份1993199419951996199719981999年次（t）1234567國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）利用冪數(shù)模型：y1=mta進(jìn)行回歸預(yù)測，得到參數(shù)值：m=，a=，R2=。故預(yù)測模型為：y=,因此預(yù)測年國內(nèi)生產(chǎn)總值如下（表24）：國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測表 表24年 份20052010201520202022年次（t）1318232830國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）增長率、社會商品零售總額預(yù)測農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會商品零售總額基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如表25：工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會商品零售總額表表25年份1996199719981999年次（t）1234工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）社會商品零售總額（萬元）80556839009060097500預(yù)測均采用一元線形回歸模型，經(jīng)過計算得到：工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值預(yù)測模型為：y=+t R2=社會商品零售總額模型為：y=73756+t R2=由此得出預(yù)測年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值、社會商品零售總額如表26。工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值、社會商品零售總額預(yù)測表表26年份20052010201520202022年次（t）1015202527工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）社會商品零售總額（萬元）131288160054188820217586229092 城市建設(shè)變化的相對系數(shù) 國內(nèi)生產(chǎn)總值的變化率本項目采用19942002年耒陽市國內(nèi)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值與耒陽市城市建設(shè)規(guī)模的資料，求得城市建設(shè)相對于國內(nèi)生產(chǎn)總值的彈性系數(shù)。彈性系數(shù)e= =城市建設(shè)的預(yù)測按公式：QP=QdK。（式中：QP預(yù)測年的發(fā)生量；Qd基本的發(fā)生量（1994）；k預(yù)測年增長倍數(shù)）。根據(jù)彈性系數(shù)e以及國內(nèi)生產(chǎn)總值的預(yù)測資料，得到個預(yù)測年的城市建設(shè)規(guī)模發(fā)生倍數(shù)，從而得到城市規(guī)模的預(yù)測值。其結(jié)果如下：城市規(guī)模預(yù)測表單位：公里 表27年 份預(yù)測值年 份預(yù)測值199920082000200920012010200220112003201220042013200520142006201520072016注：城市規(guī)模平均增長率，前五年（1999年至2004年）為9%，后五年（2005年至2010年）為6%，%。，我們可以得到國民經(jīng)濟(jì)預(yù)測表（表28）：國民經(jīng)濟(jì)預(yù)測表表28年份199419951996199719981999年次（t）234567人口（萬人）國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）社會商品零售總額（萬元）年份200320052010201520202022年次（t）111318232830人口（萬人）國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）社會商品零售總額（萬元）第三章 項目選址與建設(shè)規(guī)模項目地址的選擇必須考慮多方面的決定因素，它是項目成敗的關(guān)鍵，其一般思路為：發(fā)展核心、帶動邊緣，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；考慮的因素為：人口、生產(chǎn)力、工業(yè)、商業(yè)、金融、信息、科技、文教等。同時起決定作用的社會效益、環(huán)境效益及項目的經(jīng)濟(jì)效益。為此，業(yè)主邀請有關(guān)部門多次外地和現(xiàn)場考察、反復(fù)商討后，初步擬定項目建設(shè)地點，蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目位于耒陽市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽的商業(yè)中心。規(guī)劃總用地面積約14224㎡（），用地呈長方形，項目規(guī)劃布局科學(xué)合理，交通組織方便，公建及生活配套設(shè)施齊全，環(huán)境綠化及空間構(gòu)思新穎、獨特，物業(yè)管理一流。該項目的建設(shè)可與和周邊項目一起，增強市民的凝聚力，改善市民的生活及購物質(zhì)量，是耒陽市城市開發(fā)建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、帶動城區(qū)開發(fā)的一個催化劑。蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目，選址區(qū)域內(nèi)無規(guī)劃污染工業(yè)，符合環(huán)保要求，由于是“農(nóng)改超”項目，拆遷量較大。第四章 土地管理蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目位于耒陽市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽的商業(yè)中心,總用地 14224㎡。 土地占用“農(nóng)改超”建設(shè)項目。整個用地較平坦。項目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的土地均為城市建設(shè)用地，獲得了土地使用權(quán)。 土地利用，實際開發(fā)建設(shè)利用土地14224㎡（），其中建筑占地7113㎡（）。第五章 工程技術(shù)及初步方案，以改造建設(shè)用地為主，境內(nèi)氣候適宜、四季分明，屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。：℃ ℃ ℃ ℃ ℃：全年平均78%：歷年最大風(fēng)力89級 一般風(fēng)力 13級 最大風(fēng)速 27米/秒 常年主導(dǎo)風(fēng)向 西北風(fēng) 夏季主導(dǎo)風(fēng)向 東南風(fēng)：日最大降雨量 積雪最大積雪厚度 17毫米平均冰凍期 912天 日照平均日照數(shù) 全年日照率38% 工程地理及水文地質(zhì)、粘土，有一定的地下水。 防洪：本項目地勢高亢，擬不作防洪設(shè)計。 防震：根據(jù)湖南省地震強度區(qū)劃，本地區(qū)不設(shè)防。 水電供應(yīng)、工程設(shè)計、施工力量及建材供應(yīng)：施工用水，由現(xiàn)有地面水供應(yīng)，生活用水是利用城區(qū)五一路的給水系統(tǒng)；排水由現(xiàn)有五一中路及西湖南路的主渠承擔(dān)，排入城市主下水道。供電由沿小區(qū)的城市道路五一中路或西湖南路引入。建材供應(yīng)、工程設(shè)計、施工力量可在本地解決。 設(shè)計依據(jù) 耒陽市萬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的可行性研究報告編制授權(quán)委托書及有關(guān)耒陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計資料、社會發(fā)展統(tǒng)計資料、基礎(chǔ)設(shè)施投資市場狀況資料數(shù)據(jù)。 項目單位提供的規(guī)劃紅線、土地紅線及各部門批文及設(shè)計要點。 耒陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理局提供的《蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項目規(guī)劃紅線圖》和有關(guān)的規(guī)劃說明、文本、圖件等。 規(guī)劃原則根據(jù)地塊特點，在城市中的位置，尤其是環(huán)境等因素，規(guī)劃設(shè)計提出以下設(shè)計原則： 建筑環(huán)境已成為新的追求，要用城市的觀念看建筑，重視建筑群的整體和全局的協(xié)調(diào)，以及建筑與自然的關(guān)系，在動態(tài)的建筑發(fā)展中追求相對的整體的協(xié)調(diào)美和秩序的真諦。 美麗而有濃郁文化氛圍的城市,廣大市民能享有舒適的社會，網(wǎng)絡(luò)化的居住，以及自由而尊嚴(yán)的生活。 人性化設(shè)計，居住環(huán)境“園林化”，辦公環(huán)境“現(xiàn)代化”，建立完整、便捷而又不干擾車分流的交通網(wǎng)絡(luò)，以此形成總平面設(shè)計的骨架。 規(guī)劃定位：規(guī)劃定位為：蔡子池市場“農(nóng)改超”商業(yè)區(qū)。 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃采用了“周邊臨市，內(nèi)部而居”的空間概念，以形成整個商業(yè)區(qū)的空間架構(gòu)?！爸苓吪R市”——利用沿城市道路五一東路及原蔡子池市場,設(shè)置商業(yè)超市，滿足小區(qū)內(nèi)及附近地區(qū)的商業(yè)需求?！皟?nèi)部而居”——在用地內(nèi)部形成一個開敝的人文居住空間，采用建筑包圍空間，空間圍合建筑的手法，使居民能擁有一個良好的“桃花園”式居住環(huán)境。 規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)根據(jù)空間結(jié)構(gòu)的構(gòu)想：在功能位置上，規(guī)劃中采用了“一心兩軸二區(qū)”的平面構(gòu)架。“一心”即五一中路入口與小區(qū)中心，構(gòu)成的視覺中心，為南北軸線和東西軸的交點，設(shè)置中心廣場和主題標(biāo)志性雕塑。“兩軸”即南北景觀性軸線和東西交通性軸線。“二區(qū)”指小區(qū)內(nèi)的商業(yè)和居住組團(tuán)。 規(guī)劃總平面布置 居住建筑布置居住建筑位層次為30層。組團(tuán)路為8m寬，—3m寬。 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃配套城市區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施，采用沿街線狀布置與成片集中相結(jié)合的方式布局，既考慮臨街方面的要求，又注意其內(nèi)部空間的組合以及合理組織人流、車流、貨流。公共服務(wù)設(shè)施考慮到整個小區(qū)的生態(tài)景觀特色，以高層建筑為主，建筑退離道路紅線10—16m建設(shè)。 綠化布置搞好中心廣場，突出南入口景觀節(jié)點。形成綠化“點”，強調(diào)南北景觀軸線建設(shè)，搞好道路兩側(cè)的行道樹，構(gòu)筑綠化“線”。建設(shè)好組團(tuán)內(nèi)的綠化和休閑設(shè)施，構(gòu)成綠化“面”。在規(guī)劃小區(qū)內(nèi)形成點、線、面相結(jié)合的綠化系統(tǒng)，提高環(huán)境效益，突出景