【正文】 招標范圍：項目的勘察、設計、建筑工程、監(jiān)理進行全部招標，安裝工程、設備及重要材料采購進行部分招標。 通訊條件耒陽市程控電話為7位數，通訊較為便捷，線路的引入方便。本項目建成，主要能源消耗為電能，節(jié)能措施應科學的加強。建筑布置高低錯落，形成豐富的空間效果。環(huán)境保護方面主要是自然環(huán)境的保護、改善和利用，以及解決建設后生活污水排入和垃圾收集、處理等問題。 人防用電同消防用電一樣，采用兩路電源，在末級配電箱處自動切換。 區(qū)內高層建筑按有關高層建筑設計規(guī)范嚴格執(zhí)行。 住宅、公建、管理用房按二級負荷供電。 工程管網 給水 近期從五一東路引入，管徑DN150，形成環(huán)狀供水。 住宅小區(qū)600戶以上宜單獨設置信報箱間或信報箱亭。 小區(qū)支線配線電纜盡可能采用管道敷設方式。10KV出線回路根據各組團位置分為2個回路。 管道選擇及敷設 室外排水管全部采用混凝土或鋼筋混凝土管； 管徑計算，按d=（4Q）1/2（πV）雨水管道按滿流計算，；污水管道按不滿流計算，最大設計充滿度按《室外排水設計規(guī)范》，； 管道沿道路一側敷設，標高參照道標高及滿足最小坡高要求。 消火栓盡可能設在交叉路口醒目處，距建筑物不小于5米，距車道不大于2米。 本水支管：流量較大時（管徑大于150 mm時），按經濟管徑計算，與干管計算相同。在組團內部采用人車分流的布置模式，機動車只到組團級道路。組團路為8m寬，—3m寬。 規(guī)劃空間結構規(guī)劃采用了“周邊臨市，內部而居”的空間概念，以形成整個商業(yè)區(qū)的空間架構。建材供應、工程設計、施工力量可在本地解決。項目區(qū)內建設用地的土地均為城市建設用地，獲得了土地使用權。為此，業(yè)主邀請有關部門多次外地和現場考察、反復商討后，初步擬定項目建設地點，蔡子池市場“農改超”建設項目位于耒陽市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽的商業(yè)中心。故預測模型為：y=,因此預測年國內生產總值如下（表24）：國內生產總值預測表 表24年 份20052010201520202022年次（t）1318232830國內生產總值（億元）增長率、社會商品零售總額預測農業(yè)總產值、社會商品零售總額基礎數據如表25：工農業(yè)總產值、社會商品零售總額表表25年份1996199719981999年次（t）1234工農業(yè)生產總值（億元）社會商品零售總額（萬元）80556839009060097500預測均采用一元線形回歸模型，經過計算得到：工農業(yè)總產值預測模型為：y=+t R2=社會商品零售總額模型為：y=73756+t R2=由此得出預測年工農業(yè)生產總值、社會商品零售總額如表26。國家已將耒陽市列為2020年建成具有60萬城市人口的大城市的計劃中，此項決定正在加速實施。 現有房地產市場的現狀及存在的問題耒陽市城市建成區(qū)為40平方公里。蔡子池市場“農改超”建設項目位于耒陽市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽的商業(yè)中心,總用地 14224㎡。所以該項目實施具有許多有利條件。 因此，農產品的銷售和流通向生鮮超市經營的方式轉變已是不可逆轉的趨勢和潮流。由于我國長期以來農產品的生產大多分散在千家萬戶，這導致供給方面的信息常常很零散和不準確，與此同時，來自零售終端——農貿市場的需求信息也很難直接到達分散的生產者。農產品超市銷售可以與農業(yè)生產實現有效連接，可以對整個農業(yè)產業(yè)鏈產生良性牽動和提升作用。還可相應的提供停車場所，可同時容納較多的消費者。菜市場中的商戶大部分是流動商戶，每天經營的數量有限，造成菜市場一天之內的“黃金期”一般在10點以前，其余時間的商品質量下降，居民已經很難在菜市場購買到新鮮的商品。為配合質量安全的宣傳戰(zhàn)略，超市也采取了加強生鮮農產品進場的檢驗檢測工作。運輸過程重復，增加了費用?！敝笤谧咴L了幾家農貿市場發(fā)現，這些市場都是在一些居民區(qū)內，年久失修的路面，不時看到幾堆未被清理的垃圾，部分攤位面前的地面也是高低不平整，還有些積水，菜葉子不時雜亂的掉落在地上，海鮮區(qū)和肉類區(qū)等區(qū)域的氣味有點重，屠宰區(qū)更是慘不忍賭，也沒看見有清潔工人來清理。2004年中央一號文件提出“加快發(fā)展農產品連鎖超市、配送經營，鼓勵有條件的地方將城市農貿市場改建成超市，支持農業(yè)龍頭企業(yè)到城市開辦農產品超市，逐步把網絡延伸到城市社區(qū)”。農產品生鮮超市的應運而生。2010年糧食總產值達687792萬元，水產品總產值達29052萬元。耒陽市區(qū)為少震地區(qū)之一，新中國成立后，尚未發(fā)現破壞性的地震。耒陽市地理位置十分重要，南鄰郴州、永興，可通南粵沿海經濟發(fā)達地區(qū)；北連衡陽湘潭，直抵省會長沙，西以舂陵水與桂陽、常寧隔河相望，可至永州去廣西。 可行性研究的依據和范圍 可行性研究的依據蔡子池市場“農改超”建設項目可行性研究報告于2013年3月由耒陽市萬元房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱項目業(yè)主），委托湖南省耒陽市建筑規(guī)劃勘察設計院有限公司編制，經過現場勘察和廣泛調查，收集有關資料后研究論證完成，本報告主要以下列文件和基礎資料為編制依據： 蔡子池市場“農改超”建設項目《建設項目選址意見書》 蔡子池市場“農改超”建設項目《用地紅線圖》、《規(guī)劃設計平面圖》 蔡子池市場“農改超”建設項目建筑設計圖、施工合同 耒陽市計委、國土、規(guī)劃部門有關項目工程建設的審批文件 可行性研究范圍、經濟發(fā)展狀況及城市建設開發(fā)、居民住房現狀等進行調查和發(fā)展前景預測，結合五一東路兩邊改造建設開發(fā)，論證本項目建設的必要性和所具備的建設條件，做到目標正確恰當，近遠期相結合，建設步驟合理，三個效益同步發(fā)展。耒陽萬元房地產開發(fā)有限公司在取得其他項目開發(fā)成功的同時，正著手蔡子池市場“農改超”建設開發(fā)。建筑造型采用現代風格，線條簡約時尚，建成后將成為耒陽市標志性建筑之一。公司現有員工36人，擁有一大批高素質專業(yè)技術人才，其中，本科學歷4人，?？茖W歷10人，專業(yè)技術人員9人。集團總部現已遷湖南長沙國貿大廈，現有職工兩千多人，其中大專以上學歷108人，研究生和高級技術職稱25人。先后被《人民日報》評為“全國誠信單位光榮榜”上榜單位；連年被湖南省銀行業(yè)協會評為“守信用單位”；被湖南省專業(yè)信用評級機構評為“信用等級AAA級單位”等榮譽。其中，萬元工程由湖南省第三工程公司承建，目前工程已主體封頂并投入使用。項目總建筑面積84058㎡，建筑層數為30層；其中一至五層均為商鋪（場），商場面積共為35910㎡，住宅面積為48148㎡，項目建成后可容納住戶482戶，其中居住人口1542人，提供就業(yè)機會約320個。位于東徑112037′—113094′，北緯26007′—26043′，東北鄰安仁縣，東南連永興縣，西南靠桂陽縣，西臨舂陵水，與常寧隔河相望，北界衡南縣，南北長62公里，東西寬58公里，成不規(guī)劃棱形，境內河川交錯，支流密布，耒水、舂陵江自南北注入湘江，物種繁多，四季分明。地質構造復雜，外力作用明顯，以丘陵、崗地為主。%。超市日益成為人們購買生鮮食品的重要場所。而農產品生鮮超市的優(yōu)勢是大家有目共睹的：環(huán)境舒適，產品質量好，安全衛(wèi)生，品種豐富等；超市能夠通過應用現代物流和信息技術，實行規(guī)?；芾?，規(guī)?；洜I，滿足消費者高質量、多樣化的消費需求。門外的店面裝飾也很新穎整潔，購物環(huán)境都很好，超市地面沒有積水，沒有污漬，各種農產品擺放整齊，區(qū)域劃分合理化，有專人打掃衛(wèi)生和整理商品，超市內有空調，空氣也很好，沒有任何難聞的氣味，一些商品在標示上也很講究視覺美感，有掛上仿樹葉之類的裝飾，增添了不少綠意，讓人有親臨大自然的感覺。農產品生鮮通過共享市場信息，超市能夠與供應商達成長期緊密的合作關系，一些超市直接與蔬菜基地掛鉤，一些農產品實行大批量“遠期預訂”制，大型的配送中心、先進的冷鏈物流技術和穩(wěn)定的生產基地等相關配套設施予以保證，運輸過程中的損耗得到了降低，成本自然降了下來，價格自然能降下來。生鮮超市作為單一的法人主體，其大零售商的市場地位，將使得產品質量安全問題，尤其是與生命密切相關的生鮮農產品質量問題，顯得特別重要，從而構成其經營的重要風險，所以超市必然考慮其對連鎖品牌產生的負面影響。以維護自己的信譽。對物價的抑制起到了相當大的作用。因此，農產品生鮮超市與傳統(tǒng)農貿市場相比而言，對城市的現代化建設及管理的貢獻更大。規(guī)范管理的農產品生鮮超市能統(tǒng)計出相關的數據提供于各領域的發(fā)展，在農業(yè)方面也起到分析農產品的供需，使之更平衡發(fā)展。將市場信息向多產業(yè)提供數據參考，平衡供需，甚至形成供應鏈。 項目建設的有利條件原蔡子池市場是居民密集的地方，商業(yè)氣息濃厚，蔡子池市場“農改超”建設項目的提出是在耒陽市經濟增長，實行農村產業(yè)結構調整的大氣候下，抓住機遇，促進發(fā)展的重大舉措?，F耒陽市城區(qū)居民儲蓄余額持續(xù)增加，2010年為123億元，市民收入增長，生活需求的不斷提高，尤其對生活居住環(huán)境良好的迫切要求，項目建設的買方市場基本俱備。工程可行性研究主要結論表表15序號項 目單位蔡子池市場“農改超”建設項目備注一基本指標征用土地㎡14224小區(qū)道路廣場建設用地㎡1650建筑占地㎡7113總建筑面積㎡84058綠地㎡1458二機構定員人17三建設期年3項目計算期年4四總投資萬元自籌資金萬元五財務評價%貼現率內部收益率%稅后效益費用比倍經濟凈現值萬元稅后投資回收期年稅后六盈利能力分析投資利潤率%投資利稅率%資本金利潤率%借款償還期年2第二章 耒陽市房地產市場現狀及預測 綜述根據國家加快發(fā)展中等城市的精神，耒陽市將在2020年前后建設成為60萬人口的中等城市。，有必要形成城市副中心。 房地產業(yè)發(fā)展的預測人口的增長對于房地產的增長有著至關重要的作用，因此人口的預測的可靠性直接關系著房地產建設預測的可靠性，我們依據耒陽市歷年的人口基本數據對其進行預測。其結果如下：城市規(guī)模預測表單位：公里 表27年 份預測值年 份預測值199920082000200920012010200220112003201220042013200520142006201520072016注：城市規(guī)模平均增長率，前五年（1999年至2004年）為9%，后五年（2005年至2010年）為6%，%。 土地占用“農改超”建設項目。 防震：根據湖南省地震強度區(qū)劃，本地區(qū)不設防。 美麗而有濃郁文化氛圍的城市,廣大市民能享有舒適的社會，網絡化的居住，以及自由而尊嚴的生活。“兩軸”即南北景觀性軸線和東西交通性軸線。建設好組團內的綠化和休閑設施，構成綠化“面”。 給水系統(tǒng)確定本規(guī)劃為“農改超”項目，用戶較為集中，水管運輸距離不長，用戶對水質水壓要求差別不大，同時根據建設單位提供的資料，本商業(yè)區(qū)采用統(tǒng)一系統(tǒng)方式，統(tǒng)一由沿五一東路的城市給水管供給。②干管的閥門應設在連接管的下游。 排水量計算 本小區(qū)主要為生活區(qū)，所以按人均給水計算。單位建筑面積負荷指標為：居住建筑用電為22W/平方米，高級住宅及高層住宅用電為26W/平方米，別墅用電30W/平方米，公共建筑用電為60W/平方米。 郵電要求到2010年電信業(yè)務和通信能力要在1980年的基礎上翻三番，城市電話普及率應達到30%以上； 依據小區(qū)總體規(guī)劃和有關基礎資料； 電信通信能力根據郵電部要求及湖南“城市建設郵電能信服務設施設計標準”，結合衡陽市電信通信業(yè)務量指標，該區(qū)市話普及率達40%，該區(qū)居住人口896人，市話容量為358門。 如不在每棟單元樓房設置，應在合適地點設置信報箱群。在樹種上既考慮植物生態(tài)特征，又考慮環(huán)境綠化的季相和色彩變化，以綠化來強化空間，形成對景、借景，規(guī)劃原則是春夏觀花，秋觀色葉，冬觀綠景，行道樹以樟樹為主，草坪圖案以紅葉小檗、海棠等灌木同其它花草形成圖案，同時點綴叢叢迎春、紫荊、木芙蓉，烘托出一種歡快的氣氛。按規(guī)范在區(qū)內設置1處配電室。 配電室低壓工作接地采用鍍鋅接地極和接地帶，接地電阻小于4Ω。 人防工程 本工程是重點基礎設施項目，同時也是重點人防設施項目，依據《人防法》、《人民防空工程設計防火規(guī)范》，堅持“預防為主、消防結合”的工作方針，規(guī)劃確定了房屋的防火間距，防火墻和隔墻的設置，滿足戰(zhàn)時疏散要求，每棟房屋均有良好的通風。月，科長4500元/人 規(guī)劃出好的環(huán)境：環(huán)境好壞直接影響居民的工作、生活和身心健康。住宅院落及公建旁預留垃圾斗采用袋裝垃圾匯總至垃圾站。，使用的各種建筑材料應貫徹因地制宜，就地取材的方針，按國家建筑節(jié)能標準盡量減少能源的消耗。（1）中華人民共國和招標投標法；（2）國家計委第3號令《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》；（3）國家計委第9號令《建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項的暫行規(guī)定》；（4）《湖南省實施中華人民共和國招標投標法辦法》。招標基本情況表