【正文】 招標(biāo)范圍：項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、建筑工程、監(jiān)理進(jìn)行全部招標(biāo)，安裝工程、設(shè)備及重要材料采購進(jìn)行部分招標(biāo)。 通訊條件耒陽市程控電話為7位數(shù)，通訊較為便捷，線路的引入方便。本項(xiàng)目建成，主要能源消耗為電能，節(jié)能措施應(yīng)科學(xué)的加強(qiáng)。建筑布置高低錯(cuò)落，形成豐富的空間效果。環(huán)境保護(hù)方面主要是自然環(huán)境的保護(hù)、改善和利用，以及解決建設(shè)后生活污水排入和垃圾收集、處理等問題。 人防用電同消防用電一樣，采用兩路電源，在末級(jí)配電箱處自動(dòng)切換。 區(qū)內(nèi)高層建筑按有關(guān)高層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范嚴(yán)格執(zhí)行。 住宅、公建、管理用房按二級(jí)負(fù)荷供電。 工程管網(wǎng) 給水 近期從五一東路引入，管徑DN150，形成環(huán)狀供水。 住宅小區(qū)600戶以上宜單獨(dú)設(shè)置信報(bào)箱間或信報(bào)箱亭。 小區(qū)支線配線電纜盡可能采用管道敷設(shè)方式。10KV出線回路根據(jù)各組團(tuán)位置分為2個(gè)回路。 管道選擇及敷設(shè) 室外排水管全部采用混凝土或鋼筋混凝土管； 管徑計(jì)算，按d=（4Q）1/2（πV）雨水管道按滿流計(jì)算，；污水管道按不滿流計(jì)算，最大設(shè)計(jì)充滿度按《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》，； 管道沿道路一側(cè)敷設(shè)，標(biāo)高參照道標(biāo)高及滿足最小坡高要求。 消火栓盡可能設(shè)在交叉路口醒目處，距建筑物不小于5米，距車道不大于2米。 本水支管：流量較大時(shí)（管徑大于150 mm時(shí)），按經(jīng)濟(jì)管徑計(jì)算，與干管計(jì)算相同。在組團(tuán)內(nèi)部采用人車分流的布置模式，機(jī)動(dòng)車只到組團(tuán)級(jí)道路。組團(tuán)路為8m寬，—3m寬。 規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃采用了“周邊臨市，內(nèi)部而居”的空間概念，以形成整個(gè)商業(yè)區(qū)的空間架構(gòu)。建材供應(yīng)、工程設(shè)計(jì)、施工力量可在本地解決。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的土地均為城市建設(shè)用地，獲得了土地使用權(quán)。為此，業(yè)主邀請有關(guān)部門多次外地和現(xiàn)場考察、反復(fù)商討后，初步擬定項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)，蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目位于耒陽市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽的商業(yè)中心。故預(yù)測模型為：y=,因此預(yù)測年國內(nèi)生產(chǎn)總值如下（表24）：國內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)測表 表24年 份20052010201520202022年次（t）1318232830國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）增長率、社會(huì)商品零售總額預(yù)測農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會(huì)商品零售總額基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如表25：工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、社會(huì)商品零售總額表表25年份1996199719981999年次（t）1234工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（億元）社會(huì)商品零售總額（萬元）80556839009060097500預(yù)測均采用一元線形回歸模型，經(jīng)過計(jì)算得到：工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值預(yù)測模型為：y=+t R2=社會(huì)商品零售總額模型為：y=73756+t R2=由此得出預(yù)測年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值、社會(huì)商品零售總額如表26。國家已將耒陽市列為2020年建成具有60萬城市人口的大城市的計(jì)劃中，此項(xiàng)決定正在加速實(shí)施。 現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在的問題耒陽市城市建成區(qū)為40平方公里。蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目位于耒陽市城市商業(yè)區(qū)，北臨五一東路，西臨群英南路，南臨蔡池路，在耒陽的商業(yè)中心,總用地 14224㎡。所以該項(xiàng)目實(shí)施具有許多有利條件。 因此，農(nóng)產(chǎn)品的銷售和流通向生鮮超市經(jīng)營的方式轉(zhuǎn)變已是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢和潮流。由于我國長期以來農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)大多分散在千家萬戶，這導(dǎo)致供給方面的信息常常很零散和不準(zhǔn)確，與此同時(shí)，來自零售終端——農(nóng)貿(mào)市場的需求信息也很難直接到達(dá)分散的生產(chǎn)者。農(nóng)產(chǎn)品超市銷售可以與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)有效連接，可以對(duì)整個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生良性牽動(dòng)和提升作用。還可相應(yīng)的提供停車場所，可同時(shí)容納較多的消費(fèi)者。菜市場中的商戶大部分是流動(dòng)商戶，每天經(jīng)營的數(shù)量有限，造成菜市場一天之內(nèi)的“黃金期”一般在10點(diǎn)以前，其余時(shí)間的商品質(zhì)量下降，居民已經(jīng)很難在菜市場購買到新鮮的商品。為配合質(zhì)量安全的宣傳戰(zhàn)略，超市也采取了加強(qiáng)生鮮農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)場的檢驗(yàn)檢測工作。運(yùn)輸過程重復(fù)，增加了費(fèi)用。”之后在走訪了幾家農(nóng)貿(mào)市場發(fā)現(xiàn)，這些市場都是在一些居民區(qū)內(nèi)，年久失修的路面，不時(shí)看到幾堆未被清理的垃圾，部分?jǐn)偽幻媲暗牡孛嬉彩歉叩筒黄秸?，還有些積水，菜葉子不時(shí)雜亂的掉落在地上，海鮮區(qū)和肉類區(qū)等區(qū)域的氣味有點(diǎn)重，屠宰區(qū)更是慘不忍賭，也沒看見有清潔工人來清理。2004年中央一號(hào)文件提出“加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品連鎖超市、配送經(jīng)營，鼓勵(lì)有條件的地方將城市農(nóng)貿(mào)市場改建成超市，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開辦農(nóng)產(chǎn)品超市，逐步把網(wǎng)絡(luò)延伸到城市社區(qū)”。農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市的應(yīng)運(yùn)而生。2010年糧食總產(chǎn)值達(dá)687792萬元，水產(chǎn)品總產(chǎn)值達(dá)29052萬元。耒陽市區(qū)為少震地區(qū)之一，新中國成立后，尚未發(fā)現(xiàn)破壞性的地震。耒陽市地理位置十分重要，南鄰郴州、永興，可通南粵沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)；北連衡陽湘潭，直抵省會(huì)長沙，西以舂陵水與桂陽、常寧隔河相望，可至永州去廣西。 可行性研究的依據(jù)和范圍 可行性研究的依據(jù)蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告于2013年3月由耒陽市萬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱項(xiàng)目業(yè)主），委托湖南省耒陽市建筑規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)院有限公司編制，經(jīng)過現(xiàn)場勘察和廣泛調(diào)查，收集有關(guān)資料后研究論證完成，本報(bào)告主要以下列文件和基礎(chǔ)資料為編制依據(jù)： 蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》 蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目《用地紅線圖》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖》 蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)圖、施工合同 耒陽市計(jì)委、國土、規(guī)劃部門有關(guān)項(xiàng)目工程建設(shè)的審批文件 可行性研究范圍、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及城市建設(shè)開發(fā)、居民住房現(xiàn)狀等進(jìn)行調(diào)查和發(fā)展前景預(yù)測，結(jié)合五一東路兩邊改造建設(shè)開發(fā)，論證本項(xiàng)目建設(shè)的必要性和所具備的建設(shè)條件，做到目標(biāo)正確恰當(dāng)，近遠(yuǎn)期相結(jié)合，建設(shè)步驟合理，三個(gè)效益同步發(fā)展。耒陽萬元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在取得其他項(xiàng)目開發(fā)成功的同時(shí)，正著手蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)開發(fā)。建筑造型采用現(xiàn)代風(fēng)格，線條簡約時(shí)尚，建成后將成為耒陽市標(biāo)志性建筑之一。公司現(xiàn)有員工36人，擁有一大批高素質(zhì)專業(yè)技術(shù)人才，其中，本科學(xué)歷4人，專科學(xué)歷10人，專業(yè)技術(shù)人員9人。集團(tuán)總部現(xiàn)已遷湖南長沙國貿(mào)大廈，現(xiàn)有職工兩千多人，其中大專以上學(xué)歷108人，研究生和高級(jí)技術(shù)職稱25人。先后被《人民日報(bào)》評(píng)為“全國誠信單位光榮榜”上榜單位；連年被湖南省銀行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“守信用單位”；被湖南省專業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)為“信用等級(jí)AAA級(jí)單位”等榮譽(yù)。其中，萬元工程由湖南省第三工程公司承建，目前工程已主體封頂并投入使用。項(xiàng)目總建筑面積84058㎡，建筑層數(shù)為30層；其中一至五層均為商鋪（場），商場面積共為35910㎡，住宅面積為48148㎡，項(xiàng)目建成后可容納住戶482戶，其中居住人口1542人，提供就業(yè)機(jī)會(huì)約320個(gè)。位于東徑112037′—113094′，北緯26007′—26043′，東北鄰安仁縣，東南連永興縣，西南靠桂陽縣，西臨舂陵水，與常寧隔河相望，北界衡南縣，南北長62公里，東西寬58公里，成不規(guī)劃棱形，境內(nèi)河川交錯(cuò)，支流密布，耒水、舂陵江自南北注入湘江，物種繁多，四季分明。地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，外力作用明顯，以丘陵、崗地為主。%。超市日益成為人們購買生鮮食品的重要場所。而農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市的優(yōu)勢是大家有目共睹的：環(huán)境舒適，產(chǎn)品質(zhì)量好，安全衛(wèi)生，品種豐富等；超市能夠通過應(yīng)用現(xiàn)代物流和信息技術(shù)，實(shí)行規(guī)?；芾?，規(guī)?；?jīng)營，滿足消費(fèi)者高質(zhì)量、多樣化的消費(fèi)需求。門外的店面裝飾也很新穎整潔，購物環(huán)境都很好，超市地面沒有積水，沒有污漬，各種農(nóng)產(chǎn)品擺放整齊，區(qū)域劃分合理化，有專人打掃衛(wèi)生和整理商品，超市內(nèi)有空調(diào)，空氣也很好，沒有任何難聞的氣味，一些商品在標(biāo)示上也很講究視覺美感，有掛上仿樹葉之類的裝飾，增添了不少綠意，讓人有親臨大自然的感覺。農(nóng)產(chǎn)品生鮮通過共享市場信息，超市能夠與供應(yīng)商達(dá)成長期緊密的合作關(guān)系，一些超市直接與蔬菜基地掛鉤，一些農(nóng)產(chǎn)品實(shí)行大批量“遠(yuǎn)期預(yù)訂”制，大型的配送中心、先進(jìn)的冷鏈物流技術(shù)和穩(wěn)定的生產(chǎn)基地等相關(guān)配套設(shè)施予以保證，運(yùn)輸過程中的損耗得到了降低，成本自然降了下來，價(jià)格自然能降下來。生鮮超市作為單一的法人主體，其大零售商的市場地位，將使得產(chǎn)品質(zhì)量安全問題，尤其是與生命密切相關(guān)的生鮮農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量問題，顯得特別重要，從而構(gòu)成其經(jīng)營的重要風(fēng)險(xiǎn)，所以超市必然考慮其對(duì)連鎖品牌產(chǎn)生的負(fù)面影響。以維護(hù)自己的信譽(yù)。對(duì)物價(jià)的抑制起到了相當(dāng)大的作用。因此，農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市與傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場相比而言，對(duì)城市的現(xiàn)代化建設(shè)及管理的貢獻(xiàn)更大。規(guī)范管理的農(nóng)產(chǎn)品生鮮超市能統(tǒng)計(jì)出相關(guān)的數(shù)據(jù)提供于各領(lǐng)域的發(fā)展，在農(nóng)業(yè)方面也起到分析農(nóng)產(chǎn)品的供需，使之更平衡發(fā)展。將市場信息向多產(chǎn)業(yè)提供數(shù)據(jù)參考，平衡供需，甚至形成供應(yīng)鏈。 項(xiàng)目建設(shè)的有利條件原蔡子池市場是居民密集的地方，商業(yè)氣息濃厚，蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目的提出是在耒陽市經(jīng)濟(jì)增長，實(shí)行農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大氣候下，抓住機(jī)遇，促進(jìn)發(fā)展的重大舉措。現(xiàn)耒陽市城區(qū)居民儲(chǔ)蓄余額持續(xù)增加，2010年為123億元，市民收入增長，生活需求的不斷提高，尤其對(duì)生活居住環(huán)境良好的迫切要求，項(xiàng)目建設(shè)的買方市場基本俱備。工程可行性研究主要結(jié)論表表15序號(hào)項(xiàng) 目單位蔡子池市場“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目備注一基本指標(biāo)征用土地㎡14224小區(qū)道路廣場建設(shè)用地㎡1650建筑占地㎡7113總建筑面積㎡84058綠地㎡1458二機(jī)構(gòu)定員人17三建設(shè)期年3項(xiàng)目計(jì)算期年4四總投資萬元自籌資金萬元五財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)%貼現(xiàn)率內(nèi)部收益率%稅后效益費(fèi)用比倍經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值萬元稅后投資回收期年稅后六盈利能力分析投資利潤率%投資利稅率%資本金利潤率%借款償還期年2第二章 耒陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及預(yù)測 綜述根據(jù)國家加快發(fā)展中等城市的精神，耒陽市將在2020年前后建設(shè)成為60萬人口的中等城市。，有必要形成城市副中心。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)測人口的增長對(duì)于房地產(chǎn)的增長有著至關(guān)重要的作用，因此人口的預(yù)測的可靠性直接關(guān)系著房地產(chǎn)建設(shè)預(yù)測的可靠性，我們依據(jù)耒陽市歷年的人口基本數(shù)據(jù)對(duì)其進(jìn)行預(yù)測。其結(jié)果如下：城市規(guī)模預(yù)測表單位：公里 表27年 份預(yù)測值年 份預(yù)測值199920082000200920012010200220112003201220042013200520142006201520072016注：城市規(guī)模平均增長率，前五年（1999年至2004年）為9%，后五年（2005年至2010年）為6%，%。 土地占用“農(nóng)改超”建設(shè)項(xiàng)目。 防震：根據(jù)湖南省地震強(qiáng)度區(qū)劃，本地區(qū)不設(shè)防。 美麗而有濃郁文化氛圍的城市,廣大市民能享有舒適的社會(huì)，網(wǎng)絡(luò)化的居住，以及自由而尊嚴(yán)的生活?！皟奢S”即南北景觀性軸線和東西交通性軸線。建設(shè)好組團(tuán)內(nèi)的綠化和休閑設(shè)施，構(gòu)成綠化“面”。 給水系統(tǒng)確定本規(guī)劃為“農(nóng)改超”項(xiàng)目，用戶較為集中，水管運(yùn)輸距離不長，用戶對(duì)水質(zhì)水壓要求差別不大，同時(shí)根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，本商業(yè)區(qū)采用統(tǒng)一系統(tǒng)方式，統(tǒng)一由沿五一東路的城市給水管供給。②干管的閥門應(yīng)設(shè)在連接管的下游。 排水量計(jì)算 本小區(qū)主要為生活區(qū)，所以按人均給水計(jì)算。單位建筑面積負(fù)荷指標(biāo)為：居住建筑用電為22W/平方米，高級(jí)住宅及高層住宅用電為26W/平方米，別墅用電30W/平方米，公共建筑用電為60W/平方米。 郵電要求到2010年電信業(yè)務(wù)和通信能力要在1980年的基礎(chǔ)上翻三番，城市電話普及率應(yīng)達(dá)到30%以上； 依據(jù)小區(qū)總體規(guī)劃和有關(guān)基礎(chǔ)資料； 電信通信能力根據(jù)郵電部要求及湖南“城市建設(shè)郵電能信服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)”，結(jié)合衡陽市電信通信業(yè)務(wù)量指標(biāo)，該區(qū)市話普及率達(dá)40%，該區(qū)居住人口896人，市話容量為358門。 如不在每棟單元樓房設(shè)置，應(yīng)在合適地點(diǎn)設(shè)置信報(bào)箱群。在樹種上既考慮植物生態(tài)特征，又考慮環(huán)境綠化的季相和色彩變化，以綠化來強(qiáng)化空間，形成對(duì)景、借景，規(guī)劃原則是春夏觀花，秋觀色葉，冬觀綠景，行道樹以樟樹為主，草坪圖案以紅葉小檗、海棠等灌木同其它花草形成圖案，同時(shí)點(diǎn)綴叢叢迎春、紫荊、木芙蓉，烘托出一種歡快的氣氛。按規(guī)范在區(qū)內(nèi)設(shè)置1處配電室。 配電室低壓工作接地采用鍍鋅接地極和接地帶，接地電阻小于4Ω。 人防工程 本工程是重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，同時(shí)也是重點(diǎn)人防設(shè)施項(xiàng)目，依據(jù)《人防法》、《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，堅(jiān)持“預(yù)防為主、消防結(jié)合”的工作方針，規(guī)劃確定了房屋的防火間距，防火墻和隔墻的設(shè)置，滿足戰(zhàn)時(shí)疏散要求，每棟房屋均有良好的通風(fēng)。月，科長4500元/人 規(guī)劃出好的環(huán)境：環(huán)境好壞直接影響居民的工作、生活和身心健康。住宅院落及公建旁預(yù)留垃圾斗采用袋裝垃圾匯總至垃圾站。，使用的各種建筑材料應(yīng)貫徹因地制宜，就地取材的方針，按國家建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)盡量減少能源的消耗。（1）中華人民共國和招標(biāo)投標(biāo)法；（2）國家計(jì)委第3號(hào)令《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》；（3）國家計(jì)委第9號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)的暫行規(guī)定》；（4）《湖南省實(shí)施中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法辦法》。招標(biāo)基本情況表