【正文】 還有皂河、新河等。渭河在戶縣與咸陽段間，流經(jīng)長安區(qū)高橋鄉(xiāng)曹家灘。雨熱同期，有利于農(nóng)作物生長。冬季比較干燥寒冷，春季溫暖，夏季炎熱多雨，秋季溫和濕潤。地勢為東原、南山、西川。14′，北緯33176。氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，自然環(huán)境優(yōu)越，旅游資源得天獨(dú)厚。建設(shè)資金籌措方案已基本落實(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件均已具備，建議盡快實(shí)施。 研究的范圍⑴ 對項(xiàng)目的建設(shè)背景進(jìn)行分析論證；⑵ 對項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行分析論證；⑶ 對項(xiàng)目建設(shè)的指導(dǎo)思想、市場分析進(jìn)行分析論證；⑷ 對項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與場址選擇、工程建筑方案進(jìn)行分析論證；⑸ 對項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)行過程中的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能措施、勞動安全等方面提出實(shí)施意見，環(huán)境保護(hù)方案按環(huán)保部門批復(fù)意見實(shí)施；⑹ 根據(jù)可行性研究的規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行投資估算，并提出資金籌措方案；⑺ 根據(jù)確定的規(guī)劃方案制定工程實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案。西安高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地、國家民用航天科技產(chǎn)業(yè)基地均建在長安。去年斥巨資建成了連接西安高新開發(fā)區(qū)和西安航天產(chǎn)業(yè)基地的西部大道，今年建設(shè)終南大道，使橫跨西安城市中心的南北大道經(jīng)過長安區(qū)延伸到秦嶺北麓，交通十分便捷?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 項(xiàng)目提出的必要性項(xiàng)目的建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)之一。 公共設(shè)施該項(xiàng)目位于長安區(qū)內(nèi)，供水、排水、供電、交通等各項(xiàng)市政設(shè)施基本到位，可就近接用。 建設(shè)內(nèi)容⑴ 商業(yè)區(qū)擬建3幢（14~16）多、高層樓，帶地下車庫；⑵ 居住區(qū)擬建12幢（1~12）33層樓的普通商品房和1幢（13）30層樓的廉租房，帶地下車庫；⑶ 郵電設(shè)施區(qū)擬建1幢（17）郵電大樓；⑷ 中學(xué)區(qū)擬建1幢5層教學(xué)樓和1幢4層樓。用地指標(biāo)：，綠地率為30%，%。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積31368m2，綠地面積24030m2。（），用途包括商業(yè)、居住、公共管理與公共服務(wù)（郵電設(shè)施、中小學(xué)），其中：⑴ （），總建筑面積87287m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積6960m2，綠地面積6115m2。用地指標(biāo)：，綠地率為35%，%。⑷ （），總建筑面積11000m2。 估算總投資及資金籌措，其中：。 建設(shè)單位情況西安X置業(yè)有限公司成立于2011年2月17日，位于西安市長安區(qū)郭杜街辦茅坡村西側(cè)萬科城項(xiàng)目銷售中心二層。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究。該公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)萬科城二期工程項(xiàng)目。通訊、電力、水資源等供應(yīng)豐富，地?zé)豳Y源極具開發(fā)潛力。西部大學(xué)城基礎(chǔ)設(shè)施完善，已有陜西師范大學(xué)、西安電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等26所高校入駐，20余萬在校師生成為推動長安經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展的人才寶庫和智力資源。 編制依據(jù)① 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制委托書②《西安城市總體規(guī)劃（2008年2020年）》③ 國家發(fā)改委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（2006年7月）④《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)【2007】24號）⑤《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)【2006】37號）⑥《西安市城市拆遷管理?xiàng)l例》⑦《西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（2010年）⑧《投資項(xiàng)目可行性研究工作手冊》中國物價(jià)出版社2002年9月⑨《投資項(xiàng)目可行性研究指南》中國電力出版社2002年3月版；⑩ 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料 研究結(jié)論及建議 結(jié)論隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷改善，城市建設(shè)快速推進(jìn)，人們對住房條件要求越來越高，該項(xiàng)目的建設(shè)適合市場需求，銷售前景看好，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 建議應(yīng)加強(qiáng)對建設(shè)資金籌措力度，確保工程建設(shè)資金及時(shí)到位；建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)時(shí)保質(zhì)保量順利完工，創(chuàng)建一個(gè)優(yōu)質(zhì)工程；建議在項(xiàng)目施工過程中，充分做好市場調(diào)查，廣泛征求社會各階層住房需求，按照市場需求調(diào)整、完善建設(shè)工程方案，爭取給社會和企業(yè)帶來雙贏效益；組建精明能干的技術(shù)隊(duì)伍或聘請專業(yè)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，力求降低成本，減小投資風(fēng)險(xiǎn)；合理、科學(xué)地做好施工現(xiàn)場設(shè)計(jì)和工期安排；應(yīng)組織強(qiáng)有力的營銷隊(duì)伍，對其商戶進(jìn)行重點(diǎn)宣傳和促銷，使該項(xiàng)目及早發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。2002年9月撤縣設(shè)區(qū)，是西安新一輪城市發(fā)展中重要的副中心和經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。47′～34176。地勢大體為東南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人贊之為“資甚美，膏腴之地”。℃，降水約600 m m，%，無霜期216天， 日照1377小時(shí)。初雪日一般在11月下旬，終雪日一般在3月中旬。灃河流域主要河流有灃峪河、高冠河（過境河）、太平河（過境河）、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、高河、金沙河等。 礦產(chǎn)資源長安地質(zhì)發(fā)育史復(fù)雜，構(gòu)造類型多樣。非金屬礦主要有大理巖、硅石、偉晶花崗巖、石墨、石榴石、水晶、磚用粘土、建筑用沙等。制定了《關(guān)于創(chuàng)建長安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園的指導(dǎo)意見》和《西安市長安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園管理暫行辦法》。建成了區(qū)教育網(wǎng)管中心，全區(qū)中小學(xué)建微機(jī)室300多個(gè)，校園網(wǎng)3個(gè)，語音室125個(gè)，校校通92個(gè)，多媒體教室189個(gè)，裝備微機(jī)9100臺，覆蓋全區(qū)中小學(xué)的農(nóng)村遠(yuǎn)程教育工程建成投入使用。其中：“一城”為主城區(qū)；“一軸”為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；“一環(huán)”為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集群帶；“多中心”為主城區(qū)外圍的中心城鎮(zhèn)，包括四個(gè)組團(tuán)、三個(gè)新城和四個(gè)縣城，其中：四個(gè)組團(tuán)指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個(gè)新城指臨潼、閻良、涇渭；四個(gè)縣城指藍(lán)田、周至、高陵、戶縣。 經(jīng)濟(jì)狀況2009年末，全年生產(chǎn)總值（GDP），%。%；，%。%。110月，%；，%；，%，其中，%。其中，%，%，%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2010年110月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源56923億元，%。10月份，%，；%。全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2010年10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。2010年的西安樓市也和全國很多其他城市一樣，在樓市量價(jià)走高中，始終保持著“微笑曲線”?！皣粭l”，重申二套房貸首付不得低于40%、房源需一次性全部公開并明碼標(biāo)價(jià)等。12月10日晚間，央行年內(nèi)第6度發(fā)布消息，至此，%的歷史第一高位，對于通常占據(jù)了銀行個(gè)貸總量約70%的房貸來說，無疑是一個(gè)打擊。“新國四條”針對不同類型購房者實(shí)行了差別化待遇：對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，；對購買第三套及以上住房的購房者，大幅度提高首付款比例與利率水平。除了繼續(xù)差別化信貸政策之外，通知對于個(gè)人購置多套房的限制提到了重要位置：“商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款?！皣畻l”突出的是遏制房價(jià)打擊投機(jī)，在這個(gè)層面上西安的“十六條”突出的是加大保障、促進(jìn)市場。二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的明確，一方面使得投機(jī)性投資或炒房現(xiàn)象被大大抑制，另一方面，也有學(xué)者認(rèn)為，市民正常的改善性住房需求也一并遭到了打壓，不少改善型購房者的購房希望被澆滅：在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺以前，改善型購房者只需將名下房產(chǎn)賣掉，到房管局開具“無房證明”，即可以首套優(yōu)惠重新購房，一旦被認(rèn)定為是二套房貸，就要承受首付與利率的雙重提高?！靶聡鍡l”中明確要求各地“立即”制定細(xì)則，已制定細(xì)則的地區(qū)要進(jìn)一步調(diào)整和完善，各地方調(diào)控細(xì)則的出臺成為了各大城市的當(dāng)務(wù)之急。此次加息是2007年以來的首次加息，業(yè)界普遍認(rèn)為，此舉既能夠緩解通脹壓力，又有利于樓市的調(diào)控；亦有學(xué)者認(rèn)為，此次加息主要針對房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，必然受此影響，首當(dāng)其沖受到抑制的便是大部分資金流通依賴銀行貸款的中小型開發(fā)商。同時(shí)，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。西安“限貸令”2010年6月1日西安出臺樓市調(diào)控“16條”政策，為保持樓市健康發(fā)展，11月2日西安市政府再次出臺6條新政，在保障性住房建設(shè)、信貸、稅收、市場監(jiān)管等6個(gè)方面提出具體措施。不過本年度“曲江擴(kuò)區(qū)一倍獲批準(zhǔn)”的利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來了新的契機(jī)。加上道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展、城市配套的發(fā)展讓眾多大大小小的開發(fā)企業(yè)在此競爭，城南區(qū)銷售量也一直保持穩(wěn)定的態(tài)勢。市場銷售2010年，城北區(qū)從老西安人眼中的“道北”搖身一變成為與城南區(qū)爭奪商品房銷售“冠軍”的唯一城區(qū)，可見城北區(qū)近兩年的發(fā)展是有目共睹的，市政府的北遷、地鐵二號線、大明宮遺址公園、漢城墻遺址公園、團(tuán)結(jié)水庫等工程的順利建設(shè)都為城北區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展做出不小的貢獻(xiàn)。而且現(xiàn)在不少外埠大鱷已經(jīng)開始開發(fā)其前期的土地，諸如上海綠地除了開發(fā)其前期的魏瑪公館外，綠地紅館已開始進(jìn)入實(shí)施階段，相信未來的城北區(qū)將步入新一輪的競爭開發(fā)階段。2010年的城東市場住宅銷量繼續(xù)快速增長，加上年末中新浐灞、普華潛水灣等推出絕佳的觀景房源，讓城東區(qū)房地產(chǎn)市場在年末“火”了一把。由于城東區(qū)域范圍比較大，產(chǎn)品呈現(xiàn)出多元化局面。而西咸共建區(qū)以及臨近城內(nèi)、高新等相對發(fā)達(dá)的城區(qū)也將成為城西板塊發(fā)展較為迅速的居住圈。蔚藍(lán)花城、東方米蘭、融僑城、高新楓林華府、昆明花園、恒大城、華宇鳳凰城等多家樓盤入駐城西區(qū)，城西樓盤增加的同時(shí)，房價(jià)也是處于穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。其實(shí)，城區(qū)內(nèi)有著名的漢長安城遺址和阿房宮遺址，歷史底蘊(yùn)頗為豐厚。西咸新區(qū)將成為繼西安高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)之后又一新的發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。至于未來政策調(diào)控的傾向，以及未來政府的發(fā)力點(diǎn)，他做了預(yù)期：未來潛在的四項(xiàng)重磅政策主要集中在房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、土地增值稅清算及交易環(huán)節(jié)重稅四方面。西安房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，吸引著眾多企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，眾多央企、國企、上市企業(yè)等大型房企陸續(xù)謀地，將會進(jìn)一步推動地價(jià)漲幅加快，企業(yè)拿地成本增加，一定程度決定著未來房價(jià)向上趨勢。也就是說，2011年西安樓市的熱點(diǎn)主要集中在浐灞板塊，而到了2012年，最熱點(diǎn)的區(qū)域?qū)⒃诖竺鲗m板塊和大興新區(qū)。從結(jié)構(gòu)方面分析，高端物業(yè)由于限購、土地增值稅等政策的影響，特別是明年中高端項(xiàng)目的集中上市，短期內(nèi)銷售會受影響或有波動，中長期仍具有保值增值性。%，行業(yè)集中度明顯提高；目前受政策影響，中小企業(yè)融資渠道受限，外地大型開發(fā)商對本地市場的日益壟斷，不僅威脅到本地中小企業(yè)的資金鏈，更進(jìn)一步限制其拿地能力。 規(guī)劃理念“城市化”界面建筑“自然田園風(fēng)光”景觀 設(shè)計(jì)理念健康住區(qū)的理念健康住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從規(guī)劃布局、綠化配置、建筑設(shè)計(jì)、建筑材料的選擇以及施工等方面充分體現(xiàn)了促進(jìn)居民全面健康的設(shè)計(jì)理念。方案設(shè)計(jì)充分融入健康住區(qū)設(shè)計(jì)這個(gè)新理念，力求營造一個(gè)新郊區(qū)主義和強(qiáng)調(diào)“人性互動”的低密度、高品質(zhì)社區(qū)。本設(shè)計(jì)力求從不同層次消費(fèi)群對戶型的不同要求出發(fā)，深入分析不同年齡、職業(yè)、收入、文化背景、愛好等不同消費(fèi)群的不同要求，營造出多層次、多方位的住宅類型；從居住者的多種生理及心理需求出發(fā)，設(shè)計(jì)具有適居性的室內(nèi)外空間環(huán)境；從現(xiàn)代人的生活觀念、生活方式出發(fā)、在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)對人的關(guān)注，創(chuàng)造出優(yōu)雅、舒適安全的生存空間。一個(gè)城市的文化首先通過這些建筑表現(xiàn)出來，它不但有價(jià)值而且具有審美價(jià)值，是凝固的藝術(shù)品。項(xiàng)目區(qū)北側(cè)為建材路、南側(cè)為萬科城一期、東側(cè)為規(guī)劃建設(shè)用地、西側(cè)為雅居樂和國色天香小區(qū)。商業(yè)區(qū)擬建3幢（14~16）多、高層樓，帶地下車庫。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積31368m2，綠地面積24030m2。規(guī)劃該地塊場地及道路硬化面積1206m2，綠地面積960m2。整體規(guī)劃各功能分區(qū)明確，空間上變化有致，形成高低錯(cuò)落、親切宜人的空間感。起居室在戶內(nèi)位置恰當(dāng)，有效地減少了交通穿越，保證了空間使用功能的獨(dú)立性。使建筑的空間環(huán)境滿足人的活動要求，生態(tài)環(huán)境有益于人的生理健康，視覺環(huán)境讓人感覺身心愉悅，人文環(huán)境體現(xiàn)對人的關(guān)懷，充分考慮到人的生活方式，形成一個(gè)自然和諧的居住環(huán)境。廚房布局與餐廳緊密相連，功能關(guān)系明確，空間亦分亦合，可靈活利用，且根據(jù)家庭生活相關(guān)均可改造成開放式廚房。將當(dāng)?shù)匚幕c時(shí)代感較好的結(jié)合在一起，有機(jī)地融入到整個(gè)環(huán)境當(dāng)中，充分體現(xiàn)住宅的立面造型，通過虛實(shí)（現(xiàn)澆欄板和金屬欄桿）陽臺、構(gòu)架、材質(zhì)和顏色等要素的有機(jī)組合，來引導(dǎo)人們進(jìn)入一種休閑的新生活方式，從而達(dá)到改善居住質(zhì)量的目的，從文化內(nèi)涵和生活模式的層面充實(shí)小區(qū)的精神實(shí)質(zhì)，給人們帶來精致而親切的美感。 采用荷載臥房、客廳、廚房、衛(wèi)生間： KN/ m2陽臺： KN/ m2上人屋面： KN/ m2不上人屋面： KN/ m2施工荷載(首層) ： KN/ m2人流密集的樓梯： 室外一般地面活荷載： 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程高層為框剪結(jié)構(gòu)，多層和中高層為框架結(jié)構(gòu)。d）計(jì)，中小學(xué)用水按30L/（生⑷ 材料及衛(wèi)生潔具：所用給水管材必須滿足《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》，室內(nèi)選用納米抗菌PPR給水管，室外選用PE塑料給水管，衛(wèi)生潔具選用符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)水型產(chǎn)品，不得使用淘汰產(chǎn)品，大便器沖洗水箱一次沖水量不得大于6升，安裝必須按標(biāo)準(zhǔn)圖要求配附件和安裝。⑶ 材料：室內(nèi)排水管采用PVCU塑料排水管粘接。小區(qū)內(nèi)集中設(shè)置消防水池和消防泵房，消防水池儲存一次滅火所需的室內(nèi)消防用水量，室外消防用水量由市政管網(wǎng)直接供給。室內(nèi)消火栓按各樓層以建筑防火分區(qū)為單元，按兩股水柱同時(shí)到達(dá)任何部位設(shè)置消火栓，水槍充實(shí)水栓不應(yīng)小于10米，每支水槍的最小流量不小于5L/S。住宅和地下車庫均按中危險(xiǎn)級Ⅱ級設(shè)置，消防用水量30L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)，總消防用水量108m3，每個(gè)防火分區(qū)設(shè)置水流指示器和信號控制閥，泵房內(nèi)設(shè)置濕式報(bào)警閥，每套報(bào)警