【正文】 抓不懈，確立“ 爭地盤、建載體、引能人、創(chuàng)實 體 ”的思路是新溝 鎮(zhèn)謀劃發(fā)展的重要思路。完善小城鎮(zhèn)發(fā) 展規(guī)劃，提高其城鎮(zhèn)載體功能彌為重要。近年來，某縣新溝 鎮(zhèn)不斷發(fā)揮自身優(yōu)勢，形成了以銀欣集團(tuán)、天和水 產(chǎn)、恒泰米業(yè)、 華田米 業(yè)、以旺油脂、鑫泰棉花等為龍頭的工業(yè)企業(yè) 32 家，食品工業(yè)重鎮(zhèn)的格局已經(jīng)形成。同時，該鎮(zhèn)還充分發(fā)揮監(jiān)北“ 口子鎮(zhèn)” 的 優(yōu)勢 ，發(fā)揮中心城鎮(zhèn)建設(shè)的示范引路作用，使其新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　　　　第三章　市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　15　―成為某城鎮(zhèn)建設(shè)形象的重要“窗口” ，對外開放的重要“門戶” ，加強(qiáng)與外地外縣市經(jīng)貿(mào)、科技交流的重要“橋梁”。項目建設(shè)單位以增加城市功能，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施為出發(fā)點，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，對開發(fā)市場，聚集地方企業(yè)，搞活 農(nóng)產(chǎn)品流通具有深遠(yuǎn)意義。 項目建設(shè)開發(fā)成本 擬用項目建設(shè)用地地勢平坦，地質(zhì)地貌好，農(nóng)家房屋少,　 拆遷任務(wù)小，又不損害古文物，開發(fā)成本低，增 值潛力大。 選址原則堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、因地制宜的原則，注重生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益相統(tǒng)一。新溝鎮(zhèn)自來水廠擬建一座 1000 噸清水池，改造取水管網(wǎng)、二級泵房，鋪設(shè)一條銀欣大道主管道，由現(xiàn)在的日供水量 5 千噸，提高到日供水量2 萬噸。荊 州市歷史悠久， 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，是連東西貫?zāi)媳钡慕煌屑~和物資集散地。項目建設(shè)單位新溝鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，南距黃金水道長江30 公里，北距宜黃高速公路 18 公里，某公路穿境而過，東荊河大橋飛架南北。新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　　　　　　　第五章　項目建設(shè)方案荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　21　―第五章 項目建設(shè)方案 項目組成擬建“荊州市新溝 鎮(zhèn)小城 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目” 由自來水?dāng)U建工程、農(nóng)貿(mào)市場新建工程、向陽西路新建工程、南后街改造工程等子項目組成。三、農(nóng)貿(mào)市場新建工程新溝鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場位于向陽大道與新民路交叉處，市場采取回字型布局，四周均為門面建設(shè)用地（采取出讓土地，由私營業(yè)主按照市場統(tǒng)一設(shè)計自行建設(shè)），中心 為鋼架大蓬，地下鋪設(shè)排水網(wǎng)管。供電本項目電源由新溝變電站供應(yīng)，11 萬伏的新溝變電站座落于項目建新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　　　　　　　第五章　項目建設(shè)方案荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　23　―設(shè)所在的城區(qū)，能有效地保障本項目的電力供應(yīng)。同時應(yīng)采取下列防范措施：（1）、建筑物間距及建筑物防火等級應(yīng)符合防火規(guī)范要求，建筑物內(nèi)設(shè)防火分區(qū)；（2）、場內(nèi)道路按間距 150 米設(shè)一個 DN100 地上式防火栓，另設(shè)消防室一間，室內(nèi)配置相應(yīng)數(shù)量的干粉滅火器等消防器材；（3）、商品堆放應(yīng)分門別類擺列整齊，留足消防通道并保證其暢通；（4）、由市場管委會協(xié)調(diào)組織消防安全聯(lián)防隊，指定安全責(zé)任人，對安全隱患定期檢查，督促整改。實行項目建設(shè)工程質(zhì)量行政領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制和工程質(zhì)量終身制。項目建成后，成立專門的領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行項目管理，嚴(yán)格按照現(xiàn)代企業(yè)的運行機(jī)制，實行科學(xué)管理。所有管理人員來源由現(xiàn)有行政機(jī)關(guān)抽調(diào)組成。新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　　　　第九章　投資估算與資金籌措荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　29　―第九章 投資估算與資金籌措 估算依據(jù)及說明 固定資產(chǎn)投資估算范圍建設(shè)項目投資估算范圍主要包括：建設(shè)用地（征用某縣第四建筑公司、光明村彈花廠和光明村土地）；建筑工程（交易大蓬、道路、管網(wǎng)、人行道、綠化、電力安裝、清水池、二級泵站和其他等）；基本預(yù)備費；開辦費用； 投資估算依據(jù)鄂建[2022]066 號文；根據(jù)當(dāng)?shù)夭牧蟽r差、人工價差和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行修正，其他按當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H情況估算； 投資估算價格依據(jù)建設(shè)用地：項目建設(shè)用地為某縣第四建筑公司、光明村彈花廠和光明村土地，新建農(nóng)貿(mào)市場征地 10046 平方米，建向陽西路征地 13000 平方米，共新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　　　　第九章　投資估算與資金籌措荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　30　―23046 平方米（ 畝），經(jīng)協(xié)商建農(nóng)貿(mào)市場用地按 80 元/平方米單價包干（含轉(zhuǎn)讓過程中一切費用）、建向陽西路用地按 60 元/平方米單價包干。咨詢調(diào)查費、上 崗人員培訓(xùn)費、籌建人 員工資和其他費用，均按當(dāng)?shù)厥袌鰞r格和有關(guān)規(guī)定估算。自籌資金： 萬元 占 %申請國家投資： 萬元 占 %新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　　　　第九章　投資估算與資金籌措荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　31　―共　 　計： 萬元 使用計劃擬建項目總投資為 萬元，因為該項目為城鎮(zhèn)建設(shè)，資金使用均在建設(shè)期內(nèi)。 財務(wù)分析方法根據(jù)國家計委頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》規(guī)定及城鎮(zhèn)建設(shè)項目的特點，對城鎮(zhèn)公共道路建設(shè)分析城市的發(fā)展對招商引資企業(yè)投產(chǎn)后上繳地方稅收和道路兩旁土地增值，對自來水廠和農(nóng)貿(mào)市場財務(wù)效益進(jìn)行分析測算，水廠效益和農(nóng)貿(mào)市場效益主要體現(xiàn)在交易額上繳國家的工商規(guī)費，稅收以及各客戶的收益和作為市場投資者所取得的收益等，按“ 誰投資， 誰收益”的原 則，本項目經(jīng)濟(jì)評價側(cè)重對投資業(yè)主的財務(wù)效益進(jìn)行分析。銷售（經(jīng)營）收入見表 10—1。折舊、攤銷及修理費用農(nóng)貿(mào)市場總投資為 萬元，按平均年限法計算折舊（攤銷），平均折舊（攤銷）年限 40 年，殘 值率為 5%，年折舊（攤銷）額為 萬元；修理費用按折舊額的 30%提取， 為 萬元。工資及福利根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓べY水平，水廠定員為 42 人，其中：管理人員 18 人、技新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　 　　　第十章　財務(wù)評價荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　38　―術(shù)人員 2 人、生產(chǎn)人員 22 人，月工資分別按 800 元、800 元、600 元估算，年工資為 350,400 元，并按工資總額提取 14%的職工福利費，福利費為49,056 元，年工資及福利費總額為 399,456 元。年總成本費用估算詳見表 10—3。 損益詳見表 10—4。 現(xiàn)金流量一、自來水廠（稅后）財務(wù)內(nèi)部收益率： %財務(wù)凈現(xiàn)值（i c=7）: 萬元投資回收期： 年詳見表 10—6。該項目的建設(shè)具有如下經(jīng)濟(jì)效益與社會效益：轉(zhuǎn)移和吸納城鄉(xiāng)勞動力，解決富余人員就業(yè)。改善城鎮(zhèn)面貌，增 強(qiáng)城鎮(zhèn)功能。通過本項目的建設(shè)，又進(jìn)一步改善了投資環(huán)境，必將吸引更多的海內(nèi)外客商來新溝開發(fā)發(fā)展，搞活這片熱土。新溝鎮(zhèn)堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局、因地制宜的原則，注重生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益相統(tǒng)一，走特色化的發(fā)展道路，不僅于荊州市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，而且于更大范圍的小城鎮(zhèn)建設(shè)都具有極大的示范帶動效應(yīng)，甚至在更大范圍內(nèi)帶動我國小城鎮(zhèn)建設(shè)與小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。項目建設(shè)單位應(yīng)采取積極、務(wù)實的態(tài)度，加強(qiáng)對本項目的建設(shè)管理，確保工程質(zhì)量，惠及一方百姓。 建議本項目對發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)并促進(jìn)新溝鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)具有重要的戰(zhàn)略意義。地方收益與國家收益必將不斷增加，形成持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢。提升土地價值，增加地方收益。優(yōu)化村鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，帶動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　 　　　第十章　財務(wù)評價荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　40　―表10－1數(shù)量營業(yè)收入數(shù)量營業(yè)收入數(shù)量營業(yè)收入銷售收入 1自來水銷售收入萬噸10,2農(nóng)貿(mào)市場收入 攤位租金收入平方米240.012603四邊門面建設(shè)用地出讓平方米合計項　　目序號銷售（營業(yè)）收入估算表單位銷售單價投 產(chǎn) 期達(dá)產(chǎn)期負(fù)荷70%負(fù)荷85%負(fù)荷10%新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　 　　　第十章　財務(wù)評價荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　41　―表10－2序號部 門人員月工資標(biāo)準(zhǔn)年工資總額福利費合計備 注一自來水廠 1生產(chǎn)人員260.0158,40.02,176.0180,576.02技術(shù)人員280.019,20.02,68.021,8.03管理人員1880.0172,80.024,192.0196,92.0含收費員合計42350,49,9,二農(nóng)貿(mào)市場 1管理人員190.010,80.01,512.012,312.02市場管理員270.016,80.02,352.019,152.03保安450.024,0.03,60.027,360.04清潔工340.014,0.02,016.016,416.0合計106,9,5,工資及福利費估算表新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　 　　　第十章　財務(wù)評價荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　42　―表10－323456789101生產(chǎn)符合70%85%10%10%10%10%10%10%10%10%一自來水廠經(jīng)營成本1外購原輔材料2外購燃料及動3工資及福利4修理費5折舊費、攤銷6其他費用7總成本費用合2其中：可變成本. 固定成本經(jīng)營成本二農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營成本 工資及福利修理費折舊費、攤銷其他費用總成本費用合計其中：可變成本 固定成本經(jīng)營成本總成本費用估算表單位：萬元序號項　　目投產(chǎn)期達(dá)　　　　　　　　產(chǎn)　　　　　　　　期新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　 　　　第十章　財務(wù)評價荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　43　―年 份 項 目345678910112生產(chǎn)負(fù)荷70%85%10%10%10%10%10%10%10%10%1產(chǎn)品銷售收入...02銷售稅金及附3總成本費用24利潤總額(123）5應(yīng)納稅所得額6所得稅7稅后利潤（46）8可供分配利潤 水 廠 損 益 表表10—4單位：萬元序號投 產(chǎn) 期達(dá) 產(chǎn) 期新溝鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)示范項目可行性研究報告　　　　　　　　　 　　　第十章　財務(wù)評價荊州市工程項目咨詢有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　―　44　―年 份 項 目345678910112生產(chǎn)負(fù)荷70%85%10%10%10%10%10%10%10%10%1經(jīng)營收入2銷售稅金及附3總成本費用4利潤總額(123）5應(yīng)納稅所得額6所得稅7稅后利潤（46）8可供分配利潤 農(nóng) 貿(mào) 市 場 損 益 表表10—5單位：萬元序號投 產(chǎn) 期達(dá) 產(chǎn) 期