【正文】 211112（一大一?。┮慌?10184121117841010115002000800500700300100020003000100040005000320015001000320015070080008008005002000維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用維修用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用環(huán)境管理用安全管理用安全管理用安全管理用安全管理用第三節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施本節(jié)參照《全國物業(yè)管理?xiàng)l例》、《全國物業(yè)管理示范商業(yè)綜合市場達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》及ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對項(xiàng)目之物業(yè)管理要求的各項(xiàng)指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施。接管驗(yàn)收后開始5清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理；消殺管理。（一）前期管理工作計(jì)劃序號項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間備注1物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標(biāo)的13年6月31日盡量提前2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案13年7月5日盡量提前3接管合同簽訂方案送審簽訂合同方案確認(rèn)時(shí)止盡量縮短時(shí)間4組建管理隊(duì)伍選拔　培訓(xùn)　上崗方案確認(rèn)至進(jìn)場5整改及完善辦公條件安排管理用房安排員工宿舍物質(zhì)裝備到位方案確認(rèn)至進(jìn)場6制訂管理制度制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度導(dǎo)入ISO9001－20007物業(yè)接管驗(yàn)收辦理書面移交手續(xù)（二）常規(guī)期管理工作計(jì)劃序號項(xiàng)目內(nèi)容時(shí)間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)制定大、中修計(jì)劃方案；日常零修、急修管理；日常保養(yǎng)巡查管理；維修質(zhì)量管理。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者讓、庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心、座談等。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。具體我們的管理分組織系統(tǒng)、運(yùn)作程序系統(tǒng)、激勵(lì)系統(tǒng)三個(gè)部分說明。我們以管理處為指揮機(jī)構(gòu)統(tǒng)一集中管理，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班、組長負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊、規(guī)范嚴(yán)密。保證車輛有序停放。在物防上加強(qiáng)對物品進(jìn)出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安萬無一失。我們相信只要通過對內(nèi)的準(zhǔn)軍事化的管理和對使用人人性化服務(wù)，通過技防、人防、物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安、消防事件發(fā)生率為零。三、二項(xiàng)承諾：自接管該物業(yè)管理項(xiàng)目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項(xiàng)目成為優(yōu)秀示范項(xiàng)目，樹立商業(yè)綜合市場引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。一、認(rèn)識(shí)與定位該項(xiàng)目作為一個(gè)大型商業(yè)綜合市場物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全區(qū)、全市，乃至于全國、全世界。第三章 永川城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃永川城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心項(xiàng)目坐落于美麗的山城重慶渝西高地永川，是集批發(fā)零售、專業(yè)市場一體的重慶市市政府重點(diǎn)扶持的專業(yè)商業(yè)綜合市場。第二章 眾信物業(yè)管理公司簡介XXX管理有限公司簡介XXX管理有限公司是在重慶市物業(yè)管理市場逐漸走向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化之時(shí)應(yīng)運(yùn)而生。XXX管理有限公司在順應(yīng)市場需要，提出“內(nèi)部精細(xì)管理、對外穩(wěn)健發(fā)展”的戰(zhàn)略思路。物業(yè)管理委托合同第六章清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測方法第十六節(jié)水泵房運(yùn)行注意事項(xiàng)第十二節(jié)消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度第八節(jié)消防安全管理規(guī)定第四節(jié)永川城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心項(xiàng)目物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃第二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況第三節(jié) 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施第四節(jié) 管理人員的配備、人員培訓(xùn)及人員管理第五節(jié) 管理規(guī)章制度、建筑及附屬物檔案、設(shè)施、設(shè)備、業(yè)主檔案的建立與管理第六節(jié) 便民服務(wù)第七節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算第八節(jié) 日常物業(yè)管理第四章永川城中城全生活廣場B、C館、城中城家居博覽中心項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)方案 XXX管理有限公司目 錄第一章部分公眾制度及應(yīng)急措施第一節(jié)道路及車輛管理規(guī)定第五節(jié)空調(diào)設(shè)備巡視管理制度第九節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)制度第十三節(jié)意外事件處理辦法第十七節(jié)永川城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心清洗（拓荒）方案及報(bào)價(jià)第七章在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路。重慶市永川區(qū)國土資源和房屋管理局的各級領(lǐng)導(dǎo)在物業(yè)管理工作會(huì)議上多次提出：要讓物業(yè)管理行業(yè)真正市場化運(yùn)作，我們應(yīng)按“國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定——鼓勵(lì)和支持專業(yè)物業(yè)管理公司的成立，逐步扭轉(zhuǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司的父子關(guān)系現(xiàn)狀，從而改變重慶物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進(jìn)物管行業(yè)發(fā)展。項(xiàng)目占地面積98613平方米，框架結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目道路面積18000平方米，綠化面積18000平方米，公共衛(wèi)生面積38000平方米，項(xiàng)目配套有路燈、水泵房、配電房、發(fā)電機(jī)房、智能防范系統(tǒng)、消防控制室2個(gè)、電梯36部。給該項(xiàng)目整體形象定位是：開放、高效、規(guī)范　　　開放　　體現(xiàn)該商業(yè)綜合市場改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公、生產(chǎn)方式　　　高效　　展示該商業(yè)綜合市場進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制　　　規(guī)范　　體現(xiàn)該商業(yè)綜合市場作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、運(yùn)作規(guī)范高效、管理精細(xì)的風(fēng)貌二、一種模式作為國際化商業(yè)綜合市場需要的是體現(xiàn)：開放、高效、規(guī)范、安全、文明、有序、舒適等，為此我公司確定該商業(yè)綜合市場管理服務(wù)模式為：一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式。自接管之日起，即按照ISO9001－2000服務(wù)質(zhì)量體系全面實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。 維護(hù)好商業(yè)綜合市場的環(huán)境該商業(yè)綜合市場是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點(diǎn)，本商業(yè)綜合市場的衛(wèi)生涉及到道路、廣場、商場、辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的良好面貌，同時(shí)商業(yè)綜合市場內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛、常綠，無死苗、無雜物，輔助性的展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象 設(shè)施、設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使商業(yè)綜合市場物業(yè)保值、增值另外，該項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們在管理中，重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達(dá)到保值增值的目的。精心養(yǎng)護(hù)園林綠化，實(shí)施垃圾分流，加強(qiáng)環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理、提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊、規(guī)范停車和秩序井然的目的。我們在管理服務(wù)中將推出24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所需。XXX管理有限公司（一）組織系統(tǒng)：項(xiàng)目管理處環(huán)境部工程維修部保安部貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務(wù)效率。各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進(jìn)行規(guī)范。獎(jiǎng)懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明，通過獎(jiǎng)勵(lì)引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力。工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動(dòng)工資，增強(qiáng)工作能力。接管驗(yàn)收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助2公共設(shè)施、設(shè)備及場所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理；運(yùn)行管理；維修保養(yǎng)管理；險(xiǎn)情應(yīng)急管理；水池水泵管理；其他。接管驗(yàn)收后開始6綠化管理室內(nèi)綠化管理；室外綠化管理。序號指標(biāo)名稱工作標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)測定依據(jù)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋及配套設(shè)施完好率95%全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范商業(yè)綜合市場達(dá)標(biāo)評分細(xì)則、ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)采用區(qū)域巡查管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，落實(shí)責(zé)任，責(zé)任到人，建立完善的區(qū)域日檢、周檢、月檢制度，健全檔案記錄2房屋零修、急修及時(shí)率96%全國物業(yè)管理?xiàng)l例、全國物業(yè)管理示范商業(yè)綜合市場達(dá)標(biāo)評分細(xì)則、ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采取規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，嚴(yán)格管理、考核，并實(shí)行淘汰制，才能確保管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。維　 修 　部：2名，負(fù)責(zé)商業(yè)綜合市場物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修、保養(yǎng)、巡視、維修檢查監(jiān)督等工作?！　　　【G化技師：2名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護(hù)工作。培訓(xùn)內(nèi)容：（1）新員工入職培訓(xùn)：A、企業(yè)培訓(xùn)：企業(yè)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、企業(yè)理念、企業(yè)精神等；B、員工手冊培訓(xùn)：員工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等；C、管理處概況培訓(xùn)：工業(yè)園區(qū)概況、公眾管理制度、內(nèi)部規(guī)章制度、管理架構(gòu)等；D、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)及強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)的專題培訓(xùn)；E、軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí)。（5）培訓(xùn)者培訓(xùn)：培訓(xùn)者更新知識(shí)及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn)。健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)、提升商業(yè)綜合市場形象的重要依據(jù)。二、檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計(jì)高科技、專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時(shí)廣開信息渠道，存儲(chǔ)時(shí)做到內(nèi)容全面、豐富，收集時(shí)盡可能地完整。建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資源進(jìn)行嚴(yán)格管理。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。2代購車船航空票除實(shí)際費(fèi)用外，按規(guī)定加收手續(xù)費(fèi)第七節(jié) 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算本項(xiàng)目物業(yè)管理采用包干制，辦公物業(yè)每平方米每月2元，即：每月物業(yè)公司的收入為42400m2+5950m22元/m2+20250m2，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表：類別序號項(xiàng)目計(jì)算式月支出備注人　工　費(fèi)　用1員工　工資30人管理處主任：6000元1人＝6000元客服文員：2500元1人＝2500元品管文員：2500元1人＝2500元保安隊(duì)長：2000元1人＝2000元保安：1400元13人＝18200元環(huán)境管理部長：2000元1人＝2000元綠化技工：800元2人＝1600元環(huán)衛(wèi)工：700元8人＝5600元維修技工：2000元2人＝4000元39400元工資中含伙食費(fèi)和員工社保費(fèi)辦　公　費(fèi)　用1交通費(fèi)綜合測算3000元小計(jì)3000元2室內(nèi)外走道6燈具（園林、路燈、樓道燈、高桿燈等）10消防設(shè)備維護(hù)14煤氣站維護(hù)36個(gè)月＝29元3個(gè)桶180元轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)＝540569元生產(chǎn)垃圾另定方案3除四害消殺費(fèi)用180元/月與相關(guān)單位簽合同180元費(fèi)用與甲方單獨(dú)結(jié)算小計(jì)5149元2物業(yè)管理責(zé)任保險(xiǎn)30000元247?？傆?jì)79603在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行闡述。如有整改，在整改完畢后對整改項(xiàng)目進(jìn)行接管，屆時(shí)另列清單交接。（二）、車輛管理（其車位規(guī)劃方案按規(guī)劃執(zhí)行）我們將根據(jù)規(guī)劃實(shí)行規(guī)范管理，包括標(biāo)識(shí)規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范等。其次是實(shí)行人員培訓(xùn)到位、工作到位、檢查評比到位、質(zhì)量到位的“四個(gè)到位”，始終保持責(zé)任區(qū)域干凈、整潔。（五）、客戶服務(wù)及品質(zhì)管理：設(shè)文員及品管各一人，負(fù)責(zé)整個(gè)管理處接待、內(nèi)務(wù)、單位的服務(wù)品質(zhì)等工作。三、不搞封建迷信，不參與賭博、色情活動(dòng)，不吸毒、販賣毒品，不將違禁品黃色淫穢的書刊、畫片等帶進(jìn)本商業(yè)綜合市場，不參加非法團(tuán)體組織集會(huì)。七、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，認(rèn)真做好防盜防火工作。一、商業(yè)綜合市場安全治安保衛(wèi)工作由商業(yè)綜合市場物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成。負(fù)責(zé)本區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛、摩托車、自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行。三、商業(yè)綜合市場嚴(yán)禁下列行為：嚴(yán)禁非法攜帶、存放槍支彈藥，非法儲(chǔ)存、使用爆炸、劇毒、易燃、放射性等危險(xiǎn)品。不得利用房間為盜竊活動(dòng)提供方便。9不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施、設(shè)備。勇于制止、舉報(bào)破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理。二、商業(yè)綜合市場的防火工作，依據(jù)“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，實(shí)行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時(shí)，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈；學(xué)習(xí)消防常識(shí)，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時(shí)報(bào)警，積極撲救；發(fā)現(xiàn)他人違章用火、用電、用電焊、氣焊或有損壞消防設(shè)施、器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻、制止或向物業(yè)管理處報(bào)告；1所有人員必須服從消防機(jī)關(guān)和物業(yè)管理處有關(guān)消防方面的管理、監(jiān)督，不得刁難、辱罵或以暴力、威脅手段妨礙消防工作人員執(zhí)行公務(wù)。八、公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行。停車場內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車主進(jìn)行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠；凡無行駛證的車輛和未辦理保險(xiǎn)手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負(fù)責(zé)處理。四、值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程