【正文】 永川城中城全生活廣場B、C館、城中城家居博覽中心項目物業(yè)服務方案 XXX管理有限公司目 錄第一章前言第二章XXX管理有限公司簡介第三章永川城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心項目物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務水平的整體設想與策劃第二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計劃和物質需求情況第三節(jié) 各項指標的承諾及完成承諾的措施第四節(jié) 管理人員的配備、人員培訓及人員管理第五節(jié) 管理規(guī)章制度、建筑及附屬物檔案、設施、設備、業(yè)主檔案的建立與管理第六節(jié) 便民服務第七節(jié) 物業(yè)管理收費標準建議及收支測算第八節(jié) 日常物業(yè)管理第四章部分公眾制度及應急措施第一節(jié)精神文明公約第二節(jié)安全防范方法管理規(guī)定第三節(jié)消防安全管理規(guī)定第四節(jié)道路及車輛管理規(guī)定第五節(jié)工業(yè)園區(qū)設備安全運行制度第六節(jié)智能控制中心管理規(guī)定第七節(jié)消防給水設備保養(yǎng)制度第八節(jié)空調設備巡視管理制度第九節(jié)電梯巡視監(jiān)控管理制度第十節(jié)水泵房運行操作規(guī)程第十一節(jié)水泵房運行注意事項第十二節(jié)綠化養(yǎng)護制度第十三節(jié)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定第十四節(jié)清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領第十五節(jié)清潔服務質量標準檢測方法第十六節(jié)意外事件處理辦法第十七節(jié)消防應急方案第十八節(jié)停水及事故處理方案第五章物業(yè)管理委托合同第六章永川城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心清洗（拓荒）方案及報價第七章結束語第一章 前言物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用?！段飿I(yè)管理條例》的頒布和實施更是有力的促進了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時，也使更多商、產(chǎn)、住、用物業(yè)進入物業(yè)管理市場。XXX管理有限公司在順應市場需要，提出“內部精細管理、對外穩(wěn)健發(fā)展”的戰(zhàn)略思路。在這思路的指導下來謀求企業(yè)的出路。我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務創(chuàng)出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報，我們相信的是“只有最認真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強大”。我們企業(yè)做好、做大、做強，為客戶創(chuàng)造價值，也是對客戶的最好回報。第二章 眾信物業(yè)管理公司簡介XXX管理有限公司簡介XXX管理有限公司是在重慶市物業(yè)管理市場逐漸走向規(guī)范化、市場化、專業(yè)化之時應運而生。重慶市永川區(qū)國土資源和房屋管理局的各級領導在物業(yè)管理工作會議上多次提出：要讓物業(yè)管理行業(yè)真正市場化運作，我們應按“國務院頒布的《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定——鼓勵和支持專業(yè)物業(yè)管理公司的成立，逐步扭轉開發(fā)商與物業(yè)公司的父子關系現(xiàn)狀，從而改變重慶物業(yè)管理現(xiàn)狀，促進物管行業(yè)發(fā)展。”公司自注冊前，就從公司的規(guī)范、專業(yè)、發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了“全心服務，在細微之處見精神；追求卓越，贏萬從口碑創(chuàng)品牌”的公司理念。公司理念體現(xiàn)了這個年輕公司，即朝氣勃勃、勇于創(chuàng)新，又腳踏實地以服務為本的精神。第三章 永川城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心物業(yè)管理方案第一節(jié) 提高管理服務水平的整體設想與策劃永川城中城全生活廣場BC館、城中城家居博覽中心項目坐落于美麗的山城重慶渝西高地永川，是集批發(fā)零售、專業(yè)市場一體的重慶市市政府重點扶持的專業(yè)商業(yè)綜合市場。項目占地面積98613平方米，框架結構，，項目道路面積18000平方米，綠化面積18000平方米，公共衛(wèi)生面積38000平方米，項目配套有路燈、水泵房、配電房、發(fā)電機房、智能防范系統(tǒng)、消防控制室2個、電梯36部。該項目布局合理，設施完善，設備高檔。針對本次物業(yè)管理標的各個要素，我司管理思路概括為“一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施”。一、認識與定位該項目作為一個大型商業(yè)綜合市場物業(yè)，整體形象應該著眼于全區(qū)、全市，乃至于全國、全世界。給該項目整體形象定位是：開放、高效、規(guī)范　　　開放　　體現(xiàn)該商業(yè)綜合市場改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公、生產(chǎn)方式　　　高效　　展示該商業(yè)綜合市場進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運轉機制　　　規(guī)范　　體現(xiàn)該商業(yè)綜合市場作風嚴謹、運作規(guī)范高效、管理精細的風貌二、一種模式作為國際化商業(yè)綜合市場需要的是體現(xiàn)：開放、高效、規(guī)范、安全、文明、有序、舒適等，為此我公司確定該商業(yè)綜合市場管理服務模式為：一手抓物業(yè)管理服務，一手抓精神文明建設和形象建設的經(jīng)營型物業(yè)管理模式。在我公司進駐后，要將公司“全心服務，在細微之處見精神；正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌”的理念全方位導入，并秉持我們的職業(yè)操守：“崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務”。我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷。三、二項承諾：自接管該物業(yè)管理項目之日起，二年內使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示范項目，樹立商業(yè)綜合市場引進專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例。自接管之日起，即按照ISO9001－2000服務質量體系全面實施物業(yè)管理服務。四、五個重點：針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點： 樹立商業(yè)綜合市場物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象、商業(yè)綜合市場形象控制，公共設備和設施管理，治安和交通控制，管理服務人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造商業(yè)綜合市場開放、高效、規(guī)范的整體形象。 確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零從我們管理的經(jīng)驗來看，治安、消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關鍵。我們相信只要通過對內的準軍事化的管理和對使用人人性化服務，通過技防、人防、物防的有效結合，可以確保該區(qū)域內因物業(yè)管理原因而造成的治安、消防事件發(fā)生率為零。 維護好商業(yè)綜合市場的環(huán)境該商業(yè)綜合市場是對外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點，本商業(yè)綜合市場的衛(wèi)生涉及到道路、廣場、商場、辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過專業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項目的良好面貌，同時商業(yè)綜合市場內的綠化的養(yǎng)護要達到茂盛、常綠，無死苗、無雜物，輔助性的展現(xiàn)項目的良好形象 設施、設備及物業(yè)本身的管理，使商業(yè)綜合市場物業(yè)保值、增值另外，該項目的設施設備齊全，我們在管理中，重點是強調專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達到保值增值的目的。 樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑該項目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤、優(yōu)質服務，從根本上樹立良好形象，給到商業(yè)綜合市場的人留下良好印象，并為管理嘆服，使商業(yè)綜合市場因我們的管理服務增加附加值。五大措施：根據(jù)該項目特點，在治安管理上充分強調人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調度，強調多重結合，即流動崗與固定崗相結合，全面防范與重點防范相結合，保安管理與其它人員相結合，白天外松內緊與夜晚嚴密相結合，小圍合與大圍合相結合。在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結合管理處統(tǒng)一管理、快速調度，確保治安萬無一失。精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設和環(huán)保建設。針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設置環(huán)境管理部（環(huán)衛(wèi)、綠化），養(yǎng)護商業(yè)綜合市場內園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障商業(yè)綜合市場區(qū)環(huán)境優(yōu)美、干凈整潔。第一：維護保養(yǎng)好商業(yè)綜合市場綠化，使其保持常青、常新，始終煥發(fā)勃勃生機；第二：加強和引導環(huán)保意識的教育，使每位到商業(yè)綜合市場的人員都自覺愛護區(qū)內環(huán)境；第三：垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng)；第四：開展環(huán)境文化建設和環(huán)境形象建設。保證車輛有序停放。為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進行引導培訓與現(xiàn)場溫馨管理、提示相結合，對其講理無效之后，給予處理，最后達到整齊、規(guī)范停車和秩序井然的目的。實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結合的管理方法。這種方法體現(xiàn)在人員安排、治安、消防、衛(wèi)生設施、設備管理等各方面。我們以管理處為指揮機構統(tǒng)一集中管理，同時每塊區(qū)域設班、組長負責各自具體業(yè)務，各單項業(yè)務又設管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊、規(guī)范嚴密。我們在管理服務中將推出24小時值班巡邏的服務機制，以解決使用者所需。每二節(jié) 擬采取的管理方式、工作計劃和物質需求情況一、 擬采取的管理方式對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為：專業(yè)化、規(guī)范化、精細化、品牌化、經(jīng)營型的管理方式。基本思路是：嚴格選人、謹慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質和綜合素質；提供24小時服務；嚴格法規(guī)和標準制約、規(guī)范組織和個人的管理服務行為；致力精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略；軍事化管理加現(xiàn)代化管理。具體我們的管理分組織系統(tǒng)、運作程序系統(tǒng)、激勵系統(tǒng)三個部分說明。XXX管理有限公司（一）組織系統(tǒng)：項目管理處環(huán)境部工程維修部保安部貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務效率。管理處實行垂直領導，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設主任、文員、品管、各業(yè)務部門管理員和業(yè)務塊操作員工。（二）運作程序系統(tǒng)：整體運作程序內部運作流程指揮指揮各業(yè)務塊員工反饋監(jiān)督管理處XXX管理有限公司管理層操作層說明：在內部運作流程設計中，堅持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。管理層既是指揮者，又是監(jiān)督者，計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。各層職責明確，工作程序有嚴格的質量文件進行規(guī)范。同時充分授權，在權責范圍內最大限度地調動員工的工作積極性和主動性。（三）激勵系統(tǒng)：說明：激勵機制重在尊重個體權利，保持團隊戰(zhàn)斗力，服務用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益。思想工作機制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個人情感，針對個性心理及時做思想工作，方式有談心、座談等。獎懲機制與監(jiān)督機制相結合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰“打”著員工走，做到人人有動力，個個有壓力。獎勵分為物質獎勵和精神獎勵。培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值。我們將培訓放在集體和個人發(fā)展的重要位置，目的是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上、平者讓、庸者讓，為人才的發(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境。工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，增強工作能力。企業(yè)文化機制是發(fā)展之源，通過企業(yè)文化的發(fā)展，增強凝聚力和向心力，增強員工的自信心和認同感，通過企業(yè)文化的凝聚力、引導功能、約束功能把員工的目標和公司的目標緊密結合起來。工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理、常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下。（一）前期管理工作計劃序號項目內容時間備注1物業(yè)管理標的調研全面了解物業(yè)管理標的13年6月31日盡量提前2擬訂管理方案結合調研結果擬定管理方案13年7月5日盡量提前3接管合同簽訂方案送審簽訂合同方案確認時止盡量縮短時間4組建管理隊伍選拔　培訓　上崗方案確認至進場5整改及完善辦公條件安排管理用房安排員工宿舍物質裝備到位方案確認至進場6制訂管理制度制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度導入ISO9001－20007物業(yè)接管驗收辦理書面移交手續(xù)（二）常規(guī)期管理工作計劃序號項目內容時間備注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)制定大、中修計劃方案；日常零修、急修管理；日常保養(yǎng)巡查管理；維修質量管理。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責任我公司將盡全力協(xié)調協(xié)助2公共設施、設備及場所的使用、維修、養(yǎng)護、管理建立檔案，搞好基礎資料管理；運行管理；維修保養(yǎng)管理；險情應急管理；水池水泵管理；其他。接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責任我公司將盡全力協(xié)調協(xié)助3安保管理24小時值班及巡查、監(jiān)控等安全防范管理；違章私設攤點及設立廣告管理；消防管理；來人來訪管理；物品出入管理。接管驗收后開始4車輛管理進出車輛管理；停車場管理；車輛行駛管理。接管驗收后開始5清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理；消殺管理。接管驗收后開始6綠化管理室內綠化管理；室外綠化管理。接管驗收后開始7客戶服務管理設立服務員和保安；人員形象及服務意識管理。8標識系統(tǒng)管理標識日常維護管理9檔案管理建立房屋共用設施設備檔案資料；建立用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊；建立嚴格的檔案管理制度。接管驗收后開始（三）物質資金積累計劃序號項目數(shù)量金額用途1234567891011摩托車電腦、含顯示器打印機復印機傳真機保險柜照像機電話寢具和服裝（套）疏通機電焊機11111111按編制配116000400018006000100080020004001000020001000用于聯(lián)絡及辦理相關業(yè)務辦公用辦公用辦公用辦公用辦公用用于文化活動辦公用估算價維修用序號項目數(shù)量金額用途121314151617181920212223242526272829303132333435沖擊鉆切割機電工工具水工工具木工工具泥工工具高空作業(yè)用工具鋁合金梯