【正文】 書及各項管理規(guī)章制度。實行工資與管理業(yè)績掛鉤的方式，以此促進員工的主觀能動性和創(chuàng)新精神。二、按照《勞動法》和社會保險相關(guān)管理規(guī)定，協(xié)助公司對匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心人員進行社會保險的管理工作。派往該項目的工程人員需要有2年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗，持有專業(yè)技術(shù)證書。堅持考評審批的原則：根據(jù)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心所需人員的不同層次和級別，采取不同的考評和審批方式，執(zhí)行不同程序；堅持持證上崗的原則：所有員工上崗前必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)和考核，中層以上管理人員均持有物業(yè)上崗證，工程、特崗人員持證上崗率100%。樹立良好的辦公樓標兵崗形象，嚴格辦公區(qū)域內(nèi)照明的開關(guān)時間，節(jié)約公司能源。對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要認真處理，并且做好記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅決設(shè)法抓獲并扭送公安機關(guān)處理。認真檢查設(shè)備設(shè)施，認真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保辦公樓安全。階段性學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高養(yǎng)護管理水平。熟悉掌握轄區(qū)綠化地面積和布局，花草樹木的品種和數(shù)量、花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法。各類臨時用電，必須接入漏電開關(guān)，并保證漏電開關(guān)靈敏有效。處理各類故障須及時、準確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認真清理現(xiàn)場。——完成公司和上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作?！撠煱踩芾斫M勤務(wù)值班，突發(fā)事件的組織指揮和各項處置方法的擬制、方案的演練?！撠熃M織完成匯豐公司及物業(yè)公司交辦的其它工作。——審批匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心預(yù)算，控制管理資金使用、費用開支、成本消耗、提高管理的經(jīng)濟效益?！瓿缮霞壈才诺钠渌ぷ??！撠焻R豐辦公樓項目低壓配電室運行檢查。——負責房屋及設(shè)備設(shè)施的標識管理工作?！撠熃M織落實保安員人員的培訓(xùn)、考核工作?！撠熍c政府治安、消防主管部門的協(xié)調(diào)。保安24小時值班制度，保證各項工作及時完成。五、管理工作的控制方法嚴格崗位責任和管理作業(yè)規(guī)程的有效實施，實行責任目標控制。四、協(xié)調(diào)管理用協(xié)調(diào)管理的方法，解決各類矛盾和沖突。日常行政管理：物業(yè)服務(wù)中心每周召開一次工作例會，制定每周詳細的工作計劃，各職能部門每日召開15分鐘晨會，布置當日工作，明確工作目標，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法。二、行政監(jiān)督管理公司在物業(yè)項目現(xiàn)場采用以下管理方式對各職能部門、專業(yè)班組實施管理，保證服務(wù)工作的正常運行。接受匯豐公司各部門的監(jiān)督檢查，為公司辦公樓提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。設(shè)備設(shè)施先進精良，主要設(shè)備：消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、空調(diào)制冷系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)，電梯系統(tǒng)等。二、項目管理重點分析根據(jù)上述項目概況和功能分析，匯豐辦公樓項目有以下管理重點：匯豐辦公樓為匯豐集團公司的辦公地，公司的各個部門集中在辦公樓辦公，也是公司對外接待及展現(xiàn)公司實力的窗口，物業(yè)管理服務(wù)的好壞，直接影響到公司的外在形象。匯豐公司寶豐物業(yè)管理有限公司溝通協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查指導(dǎo)匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工程維修組保潔綠化組安全管理組提供服務(wù)匯豐公司及來訪客戶第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)機制一、計劃目標管理物業(yè)公司將根據(jù)匯豐辦公樓的具體情況和實際物業(yè)管理服務(wù)需求，制定各項詳細的服務(wù)標準和管理目標。經(jīng)濟手段：公司與員工明確崗位職責，制定員工績效考核制度及員工工作行為考核獎懲規(guī)定，以此調(diào)動員工工作積極性。宣傳教育：通過各種宣傳教育手段，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、責任意識，樹立員工與公司利益、員工個人發(fā)展與公司發(fā)展一致性的認同感。對員工實施人性化管理，遵循“只有為員工提供滿意的工作和生活環(huán)境，員工才能夠為業(yè)主方提供更滿意的服務(wù)”的思想。由人力資源部采用量化考核辦法，以嚴格的考核制度、競爭上崗制度和末位淘汰制度實行控制。物業(yè)服務(wù)中心每周召開一次工作例會，每月召開一次工作總結(jié)會，對各職能部門的服務(wù)工作進行總結(jié)評比?！撠焻R豐辦公樓內(nèi)消防管理工作。——完成上級安排的其它工作。——負責設(shè)備的管理、選型、檢查、報廢工作，組織對設(shè)備設(shè)施的更新改造。——負責運行值班記錄的填寫。崗位職責★ 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理——主持匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心管理資源配備，貫徹公司總經(jīng)理負責制的管理體制和層級管理原則，決定匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心組織機構(gòu)的設(shè)置及其職權(quán)與相互關(guān)系?！ㄆ谡匍_管理例會，聽取工作匯報，及時處理職能部門反映的各種問題，協(xié)調(diào)各部門的工作關(guān)系，以利于各項工作的開展?！?保安班長崗位職責——負責組織、落實匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心的安全、交通和消防管理等各項任務(wù)。——負責指導(dǎo)護衛(wèi)人員貫徹執(zhí)行職責、規(guī)范、標準?！?水電維修工職責維修電工必須熟練掌握各類設(shè)備操作、維修及保養(yǎng)規(guī)程。并將處理結(jié)果報告物業(yè)服務(wù)中心及報修部門。維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點休息待命，除工需要外，不得在辦公樓范圍內(nèi)走動。根據(jù)季節(jié)、氣候的變化，按時對轄區(qū)的綠地、花木進行適量澆水。積極宣傳愛護花草樹木、公共綠化觀念，維護轄區(qū)綠化不受人為破壞。熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，堅守崗位，提高警惕，執(zhí)勤過程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，對突發(fā)火災(zāi)、刑事案件等實施具體的應(yīng)急工作。對發(fā)生在辦公樓區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件，應(yīng)保護現(xiàn)場，保護證據(jù)，維護秩序以及提供情況，但不得勘察現(xiàn)場。嚴格執(zhí)行交接班制度。堅持動態(tài)適應(yīng)的原則：在人員配備滿足匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心需求后，及時了解人員與崗位的適應(yīng)程度，做必要調(diào)整，以達到人適應(yīng)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮團體精神，取長補短，共同進步，創(chuàng)造良好的職業(yè)生涯，使企業(yè)增值。保安員：年齡2035歲，初中以上文化，部隊退伍軍人優(yōu)先，為招錄原則，保證保安員品行端正，素質(zhì)過硬。三、公司將與匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心所有員工均簽訂定期《勞動合同》，明確崗位職責和內(nèi)容，規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)。五、對所有轉(zhuǎn)正保安、保潔、綠化、水電維修人員均進行人身意外傷害保險的參保?！?培訓(xùn)時間；入職后7天內(nèi)?！?培訓(xùn)方法：采取理論授課和實操演練、內(nèi)部培訓(xùn)和外派取證相結(jié)合的方式。二、人員的崗位考核通過組織定期考核，充分發(fā)揮激勵、提高的作用，優(yōu)勝劣汰，從而增強員工的危機意識和進取精神，推動物業(yè)管理工作水平的提高?！?考核方式：采取自我月度工作總結(jié)、鑒定和主管領(lǐng)導(dǎo)考核、評定相結(jié)合的方式?！?考核方式：采取自我工作總結(jié)、鑒定和主管領(lǐng)導(dǎo)考核、評定相結(jié)合的方式（具體按年度考核實施辦法執(zhí)行）?！獙υ谠露裙ぷ髦校B續(xù)出現(xiàn)工作失誤、造成業(yè)主有效投訴、給公司聲譽造成一定影響等人員，月度考核將被評定為“C級、B級”的員工，匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心將進行降級或換崗的處理；對因月度工作失誤，連續(xù)兩個月以上被評定為“C級”的員工，匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心將按照“末位淘汰制”對其淘汰或留崗察看一個月，同時完成補崗工作?！甓染C合考核評定為“C級”的員工，匯豐辦公樓物業(yè)服務(wù)中心將按照“末位淘汰制”予以淘汰，同時完成補崗工作。2工程管理設(shè)備、設(shè)施完 好 率100％制定嚴格詳細的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)和檢查制度及劃分責任區(qū)，定期巡檢、維護和保養(yǎng)，建立維保登記臺賬，保證設(shè)備、設(shè)施的完好無損和正常使用。房屋完好率100％由各工程部根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃并組織各技術(shù)工種人員實施，每年對房屋及設(shè)備設(shè)施進行安全普查。根據(jù)維修特點庫存相關(guān)工程材料，并保證進庫物品合格。3保安管理安全保障滿意率100％嚴格標兵崗崗位責任制和巡邏制度，安全保障內(nèi)容、標準和要求明確；保安班長每小時不少于一次巡視，隨時發(fā)現(xiàn)問題并糾正。說明：表中未列指標，按“物業(yè)管理示范大廈”標準執(zhí)行。24小時對匯豐辦公樓實施全封閉式管理并設(shè)固定崗和樓內(nèi)巡邏崗進行有機結(jié)合。負責匯豐辦公樓治安監(jiān)控設(shè)備的有效運行，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并上報。轄區(qū)內(nèi)安全管理設(shè)置監(jiān)控崗、固定形象崗、巡視崗，同時制定全面、嚴格的管理制度和科學(xué)、有效的作業(yè)程序，以確保匯豐辦公樓整體安全防范工作。負責維護管轄區(qū)域的防火安全，維護公共秩序，負責對可疑人員的禮貌查、問并及時上報處理。二、監(jiān)控崗管理（迎賓館負責） 治安監(jiān)控室實行24小時值班制度。愛護設(shè)備器材，認真維護保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時報告，保持室內(nèi)設(shè)備整潔有序。巡視發(fā)現(xiàn)問題—值班室—啟動突發(fā)事件處理預(yù)案—報告值班負責人—指揮行動（必要時通知業(yè)匯豐公司或報警）—處理記錄和總結(jié)分析。為了確保該項目的安全，針對消防安全管理工作制定如下措施：一、消防管理機構(gòu)及安全檢查成立以物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理為組長的消防責任領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)：組建一支由全體保安員為主的義務(wù)消防隊伍和物業(yè)服務(wù)中心全體員工參與的消防安全知識宣傳防范隊伍，24小時待命，根據(jù)該項目的特點，制定相應(yīng)的防火應(yīng)急預(yù)案，如遇突發(fā)情況，保證做到組織指揮有序、通信聯(lián)絡(luò)暢通、判斷問題準確，物資保障到位，處置問題果斷，任務(wù)分工明確，確保該項目的防火安全。定期組織有匯豐公司員工參加的大型消防演習(xí)，宣傳消防知識，提高物業(yè)管理人員和員工的防火自救能力和安全消防知識。疏散出口指示燈。噴淋頭。防火門。滅火器。第五節(jié) 管理規(guī)定和管理作業(yè)規(guī)程為達到規(guī)范安全管理服務(wù)和嚴格的管理要求，公司在ISO9001質(zhì)量體系要求的基礎(chǔ)上制定一系列安全管理、消防管理和制度，編制了主要制度（包括但不限以下內(nèi)容），具體內(nèi)容見附件：★ 安全管理、消防組綜合制度A安全管理概述一、定義：為了物業(yè)范圍內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，由物業(yè)管理企業(yè)負責實施的，協(xié)助維持正常的治安、交通秩序，防止發(fā)生各種人為或非人為事故的系統(tǒng)工作。三、任務(wù)：防火、防盜、防自然災(zāi)害、防意外事故、防壞人破壞，維持正常秩序。②建立合理、精干、有效的管理組織。④合理而嚴密的崗位設(shè)置，使治安防范有效及各項管理服務(wù)到位，同時防止人力資源浪費，降低管理成本。③技防手段會提高安全防范的效率和效果，減少人防的投入。物業(yè)服務(wù)中心結(jié)合具體物業(yè)的特點，根據(jù)公司制定的質(zhì)量方針和管理思路以及規(guī)范，編制符合具體物業(yè)實際的管理規(guī)程并予實施。按照規(guī)定，制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入管理區(qū)域內(nèi)。宣傳法制，做好“五防”工作，落實各項安全防范措施，發(fā)現(xiàn)不安全因素要及時報告和整改。對有違法犯罪行為的嫌疑人，可以監(jiān)視、檢舉、報告，但無偵察、扣押、搜查等權(quán)力。： 公司安全管理部門是保安部，對公司的安全管理工作進行督導(dǎo)。 具體組織實施本物業(yè)服務(wù)中心的安全管理工作。每班分為2個崗，即：固定形象崗，巡邏崗。 固定形象崗作業(yè)流程，按照規(guī)定時間站立門崗。 當搬運物品出入大廈或遇火情應(yīng)嚴密監(jiān)控出入人員，并嚴格按照物品搬出的管理程序?qū)嵭锌刂啤?下班時間后車輛進出庫場，必須認真履行規(guī)定手續(xù)并做好記錄。 保安班長負責對執(zhí)行過程實施監(jiān)控。 當確認搬入物品屬危險品時，值班保安員應(yīng)拒絕搬入。 當班保安員收到《放行通知單》后，應(yīng)禮貌地對搬出物品予以查驗，確認無誤后，請辦理人在《放行通知單》的相應(yīng)欄目上簽名，登記辦理的有效身份證件號碼，并簽上（保安員）本人的姓名和放行的時間。特殊情況可立即報告班長或物業(yè)服務(wù)中心處理。，從下至上逐層認真仔細地巡視一遍，發(fā)現(xiàn)不安全 因素或問題及時處理，并報告班長或物業(yè)服務(wù)中心，做好值班記錄。，要眼睛多看有無異常情況，耳朵多聽有無異常響動，鼻子多嗅有無異常氣味等等，當發(fā)現(xiàn)有室內(nèi)冒煙并伴有焦糊味，歹徒撬門行劫行兇，可疑人員在樓道徘徊，室內(nèi)有水溢出門外，室內(nèi)有打鬧、哭叫、呼救聲等情況時，應(yīng)立即采取行動，按有關(guān)應(yīng)急措施的規(guī)定處理。特別是臺風暴雨期間，更要加強巡查，做好應(yīng)急準備工作。消防、監(jiān)控中心24小時值班，確保消防、監(jiān)控設(shè)施完好，一旦出現(xiàn)報警，立即通知巡邏人員前往現(xiàn)場查驗。嚴禁串崗、脫崗。不準在崗位上會友聊天，未當班人員不得在崗位上逗留，接待客戶時不得閑聊與工作無關(guān)的話題。如無特殊情況，接班保安員驗收時間不得超過規(guī)定的接班時間十五分鐘。接班人員未到崗或雖已到崗，但未辦畢交接手續(xù)并簽名確認時，交班人員不得下班。每半年對煙、溫感探測器進行逐個保養(yǎng)，擦洗灰塵，檢查探測器底端子是否牢固，并進行逐個吹煙試驗。三、噴淋系統(tǒng)每周巡視檢查管內(nèi)水壓是否正常，各供水泵電源是否正常，各個電氣元件是否完好無損，處于備戰(zhàn)狀態(tài)。（二）滅火的四種基本方法，冷卻滅火法、隔離滅火法、窒息滅火法、抑制滅火法。要根據(jù)火場燃燒情況，及時變換射流角度。應(yīng)對準燃燒物體的火焰根部平行噴射。力量分布上做到：救人、滅火同時進行。要縝密細致地進行觀察判斷，做到動作迅速，沉著冷靜，注意安全。在物業(yè)服務(wù)中心滅火總指揮的具體組織下，把引、送、查、接的具體任務(wù)落實到參加滅火的消防人員頭上。疏散方法。對于被火燒、煙熏而失去知覺的人員或行動不便人員，要采取背、扛、抬、抱等辦法將其救出火場，必要時可連人帶床一起抬走。（六）自救。（七）疏散和保護物資重要物資受到火、煙、霧等直接威脅而無法保護時，要進行疏散。對于能夠助長火勢蔓延的物品，要予以疏散和保護。對貴重物品和易燃易爆物品要輕拿輕放，防止損失或因碰撞而引發(fā)事故。物業(yè)服務(wù)中心提前一天向公司發(fā)出消防演習(xí)的通知，演習(xí)前舉辦一次防火安全知識宣傳教育。根據(jù)演習(xí)項目的內(nèi)容進行講解。命令監(jiān)控中心值班員啟動相應(yīng)的消防系統(tǒng)，監(jiān)視報警運行信號，根據(jù)失火方位、火勢等情況，通知樓層有關(guān)人員緊急疏散。配合、協(xié)同總指揮分析火場情況，制定救火方案，根據(jù)總指揮的意見下達命令。發(fā)揮消防監(jiān)控中心的優(yōu)勢，做好班（組）協(xié)調(diào)工作，正確傳達指令。執(zhí)行救火方案，正確下達有關(guān)指令。（五）引導(dǎo)組的主要職責引導(dǎo)疏散的人員和物資至指定的安全地點。（七）撲救組的主要職責根據(jù)火災(zāi)的性質(zhì)，采取正確的滅火方法，做好現(xiàn)場的火災(zāi)撲救工作。維護現(xiàn)場的人員疏散秩序。 負責穩(wěn)定現(xiàn)場人