【正文】 銷（預），銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經濟適用房小區(qū)。1999年武漢市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購買現住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。2．市場特點分析：〈億房網〉1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產市場的發(fā)展提供了動力。四季度1000二季度從圖中可以看出：2000年武漢市商品房個人購買率是持續(xù)上升，%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側面表明房地產市場發(fā)育良好，房地產消費已經啟動并且持續(xù)增長，為房地產市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。三是在房地產抵押方面，全市房地產抵押總戶數為21647戶，%，說明個人購房貸款正迅速地增長。ChinaReal5．其中建設銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。3．其中：，%。Statistics2000年根據經濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經濟結構調整，加強農業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現出積極變化。公建面積：主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。武漢市2000房地產年鑒；現場勘察和實地調研所得資料。武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案；前三、項目開發(fā)經營主要風險及對策分析第十章二、項目敏感性分析一、項目盈虧平衡分析項目開發(fā)經營風險分析項目周邊物業(yè)市場調查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、后湖地區(qū)區(qū)域分析三、項目周邊主要物業(yè)分析四、后湖鄉(xiāng)消費者調查分析第四章andprojectmanage.[keyadaptiveprojectreturntheYuanthousandtwothirtythehundredeightninefiftybetheacreageseventybearticleprogramIntotooffinanceinvestment,GardenthethenofthethedistrictsmostlyandMufiveoneauctionmanagementtoaofbyresidentialofareaHouhu依據本文的方案。容提%，因此項目在經濟上具有較強的可行性。項目投資countrybelongsthedistrictstheWuhan.markettheenvironmentareahundredpointownedparingsimilarnearby.presentmarketthethisprojectananandrisksdiscussdeveloplightplaned,theonetwosquaretotalonefivehundredthousandYuan.projectsixhundredandininternalisistoword]Houhuinvestmentmanage目錄第一章項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經營機會點第五章項目規(guī)劃、建筑設計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設計建議三、小區(qū)配套設施建議四、環(huán)境藝術設計建議第七章結論與建議第十一章對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。對項目進行投資分析和風險分析。億房網站（）；武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料三、項目概況該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一——后湖鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據調查分析及以上資料，項目產品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。其中：多層住宅：小高層住宅及別墅：投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結構調整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經濟運行質量進一步提高。2001’5），房地產市場也呈現出以下主要特征：全國房地產開發(fā)及銷售情況表商品房新開工面積（萬平方米）商品房銷售建筑面積（萬平方米）其中：銷售給個人（億元）1．2．銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。4．需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現多樣。Estate謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經濟形勢是良好的，房地產市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。2000年武漢市的房地產市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。以上情況表明：武漢市2000年房地產宏觀經濟指標開始回暖，房地產市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉變。（2）房地產投資進一步加大，投資結構更趨合理。價格19632000年，武漢市正式步入住宅的商品時代。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經濟軌道。3．4．廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。住房一級市場（增量房）27130起5．%。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。2000年武漢市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產市場的繁榮起到了重要推動作用。房交會為活躍房地產市場提供了重要的舞臺。2．同樣光谷也是2000年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產迅速發(fā)展的原因。而面積大都在90120平方米之間。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經全部銷售完畢。7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。8．從樓盤配套設施來看，其實這個概念進入武漢的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。、1963元/平方米、呈現出逐步攀升的態(tài)勢，（見右圖）。2000年寫字樓市場的特點是寫字樓的地域分布對其價格的影響程度加大。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在7580元/平方米3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。5．寶豐路、漢陽地區(qū)。主要得益于2000年市政府所進行的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。從以上資料可以看出，武漢市房地產市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。2001年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。4．2001年，武漢市市級和各區(qū)級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。支持軟升的主要有以下因素，首先是多項房地產扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產業(yè)化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。截止11月份，%的高速增長。111月累計完成工業(yè)增加值21327億元，%。%,，與上月產銷率基本持平。％，%，111月累計平均，%。武漢市經濟發(fā)展勢頭良好各種經濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經濟增幅最高。%；，%；，%。今年前11個月，%，當月凈增空置面積169萬平方米。其中，商品住宅銷售價格為每平方米1962元，比前10個月增加47元。（三）在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環(huán)境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規(guī)有利于房地產市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說后湖花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。該項目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現在先對江岸區(qū)房地產市場作簡要的概述。位于高雄路的國信城園林小區(qū)，1998年5月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現房價格出售了4500平方米，銷售業(yè)績較好。這一地區(qū)在未來升值的可能性較大。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：遠望是一條長條沿路而建的現代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設公路略有空氣和噪音污染。我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。局部放大圖（詳見附圖局部放大圖）社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經常有載貨的大卡車經過，到市內的交通不便利，沿線只有716一路公交。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。同時有黃陂等附近區(qū)縣的居民。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成）。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發(fā)展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發(fā)建設，有液化汽供應站。 區(qū)域內有祥龍實業(yè),華美生活鍋爐制造廠,、富康花園等已入住的居民小區(qū)。居民收入主要以經營釣魚臺,打工,路面較窄,且坎坷不平,綠化很少,自然環(huán)境一般,無污染.整個經濟實力較同區(qū)域內其他村較強,交通也便利,基礎公共設施也相對完備,但自然環(huán)境,景觀不如其他村。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學校,一所幼兒園,兩個集貿市場,一個衛(wèi)生所和幾個小診所,因后湖大道在建,鄉(xiāng)里的水電十分方便。經濟環(huán)境:發(fā)展大道一帶較繁華,銀行,酒店及商業(yè)網點較多。地塊周邊商業(yè)網點和金融機構交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線,如世華大酒店,中百倉儲,農行,建行等,但距離本地塊較遠,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場,無酒吧,網吧等娛樂設施。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng),污水屬入三金潭污水系統(tǒng)。氣:整個后湖地區(qū)目前有三種供氣方式,瓶裝液化石油氣,小區(qū)氣化和管道煤氣,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣,有趙家條儲備站沿黃浦路延長線埋設DN500管道至后湖生