【正文】 。工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)推進(jìn)，傳統(tǒng)工業(yè)改造升級(jí)步伐加快，以新醫(yī)藥、新材料、新能源、新裝備制造業(yè)為先導(dǎo)的高新技術(shù)支撐的新型工業(yè)體系正在形成。城市居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別增長14%和16%。全市人均GDP突破3萬元，達(dá)到32119元，%。第2章 區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及項(xiàng)目建設(shè)必要性167。167。 可行性研究結(jié)論167。編制的范圍及內(nèi)容主要從以下幾點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析論證：（1）項(xiàng)目建設(shè)必要性；（2）項(xiàng)目建設(shè)條件；（3）建設(shè)規(guī)模及技術(shù)方案；（4）環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及綠化；（5）投資估算及資金來源。（3）對(duì)公用工程及輔助設(shè)施的配套及合理性做出分析評(píng)價(jià)。（7）充分利用建設(shè)單位現(xiàn)有的土地、建筑和公用設(shè)施，統(tǒng)一布局，合理規(guī)劃。（2）編制的全過程貫徹安全、規(guī)范、規(guī)范、完善和經(jīng)濟(jì)的原則；編制的成果符合國家、省、部委和連云港市頒布的相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和規(guī)劃；（3）嚴(yán)格遵守國家、行業(yè)和地方的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，高度重視環(huán)境保護(hù)，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)環(huán)保措施，貫徹“三同時(shí)”的精神。某縣是連云港市的南大門，瀕臨黃海，四市交界，東與鹽城的響水相連，南與淮安的漣水接壤，西與宿遷的沭陽毗鄰，縣域總面積1041平方公里，其中水域面積263平方公里，耕地89萬畝，轄14個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，245個(gè)村（居）。為更好地配合城區(qū)的開發(fā)建設(shè)，**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司根據(jù)國土局出讓的地塊，作為市總體規(guī)劃的一部分，在該地塊建設(shè)**住宅小區(qū)。項(xiàng)目投資方充分依據(jù)自身的開發(fā)優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目的獨(dú)特地理位置，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具有很好的市場(chǎng)前景。公司主要經(jīng)營：實(shí)業(yè)投資,投資管理及咨詢；房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、中介，物業(yè)管理；土地開發(fā)、整理，基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的投資建設(shè)，園林綠化等。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：舊城改造居民安置房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：總用地面積56556平方米，總建筑面積108191平方米，建成總戶數(shù)960戶。 通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn) 101第16章 可行性研究結(jié)論與建議 102167。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) 100167。 政策風(fēng)險(xiǎn) 99167。 提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響 98167。 對(duì)區(qū)域資源配置的影響 96167。 招標(biāo)內(nèi)容 93167。 項(xiàng)目結(jié)論 91第13章 工程招標(biāo) 92167。 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 87167。 總成本費(fèi)用 86167。 總投資及其構(gòu)成分析 84167。 預(yù)備費(fèi) 81167。 編制說明 80167。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 77167。 人員來源及培訓(xùn) 73167。 項(xiàng)目建設(shè)的保障措施 71167。 項(xiàng)目建設(shè)管理指導(dǎo)思想 67167。 勞動(dòng)保護(hù) 64167。 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響及解決措施 58167。 給排水專業(yè)節(jié)能措施 56167。 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 47167。 能源供應(yīng)分析 46167。 原輔材料及主要設(shè)備 44167。 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 43167。 空調(diào)設(shè)計(jì) 41167。 消防報(bào)警系統(tǒng)見消防設(shè)計(jì) 40167。 電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 37167。 防雷接地 36167。 負(fù)荷估算及供電電源 35167。 室內(nèi)其它消防措施 34167。 排水系統(tǒng) 33167。 給排水工程 31167。 建筑方案描述 28167。 景觀與環(huán)境 26167。 項(xiàng)目組成 25167。 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 23167。 公共設(shè)施條件 21167。 城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求 18167。 氣候 17167。 土地權(quán)屬類別與占地面積 16167。 建設(shè)規(guī)模 14167。 項(xiàng)目的實(shí)施符合改善居民居住條件和環(huán)境的要求 12第3章 項(xiàng)目需求分析 13167。 符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的要求 10167。 連云港市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 7167。 項(xiàng)目規(guī)模 4167。 項(xiàng)目擬建地區(qū)、地點(diǎn) 2167。 項(xiàng)目背景與概論 1167。 項(xiàng)目名稱 1167。 研究工作依據(jù)和原則 2167。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5167。 某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 7167。 項(xiàng)目建設(shè)是滿足住房消費(fèi)的需求 11167。 預(yù)測(cè)依據(jù) 13167。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 15第5章 建設(shè)條件 16167。 項(xiàng)目現(xiàn)有場(chǎng)址利用情況 16167。 水文 17167。 交通條件 19167。 征地拆遷條件 22167。 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 23167。 總體規(guī)劃 25167。 消防、衛(wèi)生及安全 26167。 平面布置和功能要求 29167。 設(shè)計(jì)依據(jù) 31167。 管材 33167。 消防管道 34167。 計(jì)量方式 36167。 節(jié)能措施 37167。 有線電視系統(tǒng) 38167。 暖通設(shè)計(jì) 40167。 通風(fēng)設(shè)計(jì) 41167。 依據(jù)的法律、法規(guī) 43167。 建材供應(yīng)分析 44167。 供水 47167。 建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)節(jié)能措施 47167。 可再生能源利用 57167。 環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 58167。 安全管理 64167。 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu) 67167。 人力資源配 72167。 項(xiàng)目管理 74167。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 77第11章 投資估算與資金籌措 79167。 項(xiàng)目建設(shè)投資估算 80167。 建設(shè)投資合計(jì) 82167。 資金籌措及使用計(jì)劃 84第12章 財(cái)務(wù)與敏感性分析 85167。 利潤總額、企業(yè)所得稅和盈余公積金 86167。 不確定性分析 88167。 總則 92167。 招標(biāo)初步方案 94第14章 綜合評(píng)價(jià) 96167。 對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的影響 97167。 對(duì)遠(yuǎn)景發(fā)展的影響 98第15章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 99167。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 100167。 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 100167。 結(jié)論 102167。投資總額：167。167。項(xiàng)目選址方圓1000米內(nèi)，有學(xué)校、醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等多家單位，綠色健康的生活環(huán)境在這里觸手可及，是市民居住、商貿(mào)的理想選擇地。這對(duì)于某縣形成布局合理、設(shè)施配套、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、具有現(xiàn)代化園林特色的新城市，具有積極面現(xiàn)實(shí)的意義。境內(nèi)肥水沃土、林木茂盛,農(nóng)業(yè)資源特色明顯，是全國有名的優(yōu)質(zhì)棉基地縣，優(yōu)質(zhì)粳稻生產(chǎn)縣，江蘇省首批生態(tài)農(nóng)林業(yè)試驗(yàn)示范縣、國家級(jí)生態(tài)示范縣，素有“桐楊木之鄉(xiāng)、淮山藥之鄉(xiāng)、淺水藕之鄉(xiāng)、蘑菇之鄉(xiāng)、苗豬之鄉(xiāng)”等美稱。（4）嚴(yán)格遵守國家、行業(yè)和地方的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，高度重視安全和職業(yè)衛(wèi)生防護(hù)，保障勞動(dòng)者身體健康，加強(qiáng)勞動(dòng)設(shè)施的設(shè)計(jì)。（8）在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以發(fā)展、提高為中心，滿足當(dāng)?shù)氐恼摺h(huán)境、建筑與城區(qū)建設(shè)規(guī)劃整體要求的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（4）對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。167。 項(xiàng)目規(guī)模1）地塊位置該地塊位于某縣新行政區(qū)內(nèi)，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路。 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱單位數(shù)量備注一建設(shè)指標(biāo)1建設(shè)用地面積㎡565562建筑占地面積㎡169673總建筑面積㎡1081914地上建筑面積㎡989705地下建筑面積㎡92216綠地面積㎡169677建筑密度%8容積率9綠地率%二工程總投資萬元1其中：建設(shè)投資萬元2建設(shè)期利息萬元0三銷售收入萬元四利潤總額萬元五利稅總額萬元六財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤率%2投資利稅率%167。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀167。其中市區(qū)人均GDP達(dá)到48147元，%。完成了市十二屆人大四次會(huì)議確定的年度目標(biāo)任務(wù)。服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)層次逐步提高，對(duì)連云港經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。 某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2010年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值140億元，；，；，；實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13952元，農(nóng)民人均純收入6199元；、。沿灌河、鹽河“L”型產(chǎn)業(yè)帶蓬勃興起，灌河半島新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)兩大工業(yè)板塊迅速發(fā)展壯大。船舶工業(yè)園成功修造全市第一艘萬噸巨輪，五年累計(jì)下水船舶52艘、100萬載重噸。興鑫鋼鐵、華爾化工、杰孚特重工、光鼎電子等一大批規(guī)模企業(yè)相繼建成投產(chǎn)，冶金特鋼、船舶物流、化工醫(yī)藥、有色金屬、機(jī)械電子、釀酒食品等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)日益發(fā)展壯大。三農(nóng)工作突飛猛進(jìn)。創(chuàng)新新農(nóng)村示范村建設(shè)模式，縮莊整地試點(diǎn)、寧連路沿線環(huán)境整治工作榮獲市級(jí)表彰?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)強(qiáng)力推進(jìn)。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)共引進(jìn)項(xiàng)目44個(gè)。167。 符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的要求為了促進(jìn)連云港市某縣經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，更加科學(xué)合理地指導(dǎo)和調(diào)控城鄉(xiāng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的目標(biāo)，連云港市于2008年編制完成了新的《連云港市城市總體規(guī)劃（2008年2030）》和《江蘇省連云港市某縣城市總體規(guī)劃（2008年2030）》。167。改善人們的居住條件，提高人們的住房水平，是實(shí)現(xiàn)這一愿望的必由之路。167。167。167。進(jìn)一步解決居民生活環(huán)境低劣的問題，促進(jìn)城市的全面和諧發(fā)展。第3章 項(xiàng)目需求分析項(xiàng)目是為解決連云港市某縣所在區(qū)域舊城改造居民安置的民心項(xiàng)目。 預(yù)測(cè)依據(jù)本項(xiàng)目的需求分析預(yù)測(cè)在近年來某縣的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況與某縣舊城改造和居民安置現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，綜合分析了某縣國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)和規(guī)模；并分析預(yù)測(cè)了某縣安置用房的需求。因此本項(xiàng)目的建設(shè)將在一定程度上緩解這一矛盾。項(xiàng)目的建設(shè)主要是為了滿足項(xiàng)目所在地區(qū)及周邊民居的剛性需求。工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見下表42所示：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表42 序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱單位數(shù)量備注1建設(shè)用地面積㎡565562建筑占地面積㎡169673總建筑面積㎡1081914車庫面積㎡92215綠地面積㎡169676建筑密度%7容積率8綠地率%9住宅總戶數(shù)戶960167。 項(xiàng)目地點(diǎn)用地位于某縣新行政區(qū)內(nèi)，南靠新民路，西靠大田地，北臨錦繡名園，東靠新莞南路。167。 地形、地貌條件某縣為海相成陸?？h域總面積1027平方公里，其中水域面積263平方公里，耕地77萬畝。鹽西豎土農(nóng)業(yè)區(qū)，含白皂、湯溝、孟興莊、李集、六塘5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及蠶桑場(chǎng)和縣果園。地理位置屬蘇北沿海地帶，平原地區(qū)，地勢(shì)平坦，場(chǎng)地穩(wěn)定，為Ⅳ類建筑場(chǎng)地。冬季多偏北風(fēng)，氣候寒冷干燥，正常年景少雨雪，春季雨量偏少，有寒流。一般河寬350米，水深711米。167。地塊外圍交通順暢；完整性較好；地塊周邊的供水、供電、通訊和排污等基礎(chǔ)設(shè)施也較為完備。加快編制控制性規(guī)劃，提高控規(guī)覆蓋率。加快城市綜合交通規(guī)劃編制工作，科學(xué)合理地確定城市道路網(wǎng)布局及停車場(chǎng)等靜態(tài)交通系統(tǒng)，加快完善城市綜合交通體系，提升城市交通功能。蘇北黃金水道灌河、新沂河貫穿某縣全境與黃海交匯，亞洲第一壩——新沂河大壩建于**境內(nèi)，水運(yùn)十分發(fā)達(dá)。167。（2）文化事業(yè)繁榮活躍。（3）科學(xué)發(fā)展能力增強(qiáng)。完成所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)“世代服務(wù)”中心和192個(gè)行政村“世代服務(wù)”室建設(shè)任務(wù)，%。 法律支持條件本項(xiàng)目建設(shè)的確定以及項(xiàng)目的選址，應(yīng)符合國家和地區(qū)有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目生存的支持程度和約束條件。 公共設(shè)施條件某縣城鄉(xiāng)建設(shè)日新月異，老城區(qū)日益美化，新區(qū)和農(nóng)村地區(qū)建設(shè)發(fā)展迅猛，交通、通訊、電力、供水、排污、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施配套逐漸齊全。（3）通信本項(xiàng)目地區(qū)具有比較完善的有線通訊網(wǎng)絡(luò)和無線通訊設(shè)施，以先進(jìn)的數(shù)字傳輸系統(tǒng)為主體的數(shù)據(jù)通訊、移動(dòng)電話等現(xiàn)代化通訊網(wǎng)絡(luò)。（5）排水采取污、廢、雨三水分流系統(tǒng)，糞便污水至室外化糞池處理，廚房廢水經(jīng)隔油處理后與處理后的化糞池污水合并排入市政污水管網(wǎng)，納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)污水處理設(shè)施，處理達(dá)標(biāo)后就近排入附近河流。167。 建址條件本項(xiàng)目建址配套設(shè)施相對(duì)完善，周邊的道路、給排水、電力、通信網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。167。注重保護(hù)環(huán)境，在規(guī)劃時(shí)注重營造綠色、宜人的生活居住空間，充分利用綠色及庭園的環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，營造出有利于居民休閑、健身的綠色住宅生活空間，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。 建筑設(shè)計(jì)基本原則本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)努力實(shí)現(xiàn)“房等人”，原則上以就近安置為目標(biāo)，充分尊重和維護(hù)安置居民的權(quán)益，小區(qū)區(qū)位優(yōu)良，功能布局合理，形成良好的居住環(huán)境和建筑風(fēng)格，群眾和政府利益雙贏，以構(gòu)建平安城市、和諧城市。注重綠化廣場(chǎng)空間組成，給人以強(qiáng)烈的歸屬感和傳統(tǒng)生態(tài)院落的情懷。統(tǒng)一規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)方案在住宅小區(qū)的規(guī)劃上，應(yīng)遵循一種統(tǒng)一化、協(xié)調(diào)化的空間設(shè)計(jì)。在特色設(shè)計(jì)時(shí)，同理強(qiáng)調(diào)居住區(qū)環(huán)境與建筑、單體與群體、空間與實(shí)體的整合性。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案167。充分利用現(xiàn)有場(chǎng)地建設(shè)項(xiàng)目。 形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住環(huán)境。167。 景觀與環(huán)境利用小區(qū)內(nèi)部已有景觀環(huán)境，本次項(xiàng)目不考慮景觀與環(huán)境建設(shè)工程。項(xiàng)目內(nèi)消防系統(tǒng)分為消火栓系統(tǒng)、滅火器滅火系統(tǒng)及二氧化碳?xì)怏w滅火系統(tǒng)。安全：建筑物為第三類建筑物，設(shè)計(jì)上采用避雷帶防雷，利用建筑物柱主筋作為引下線，利用建筑物基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地體，防雷接地、變配電所接地等各種接地公用統(tǒng)一接地系統(tǒng)。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案總平面布置和功能要求項(xiàng)目總平面布置方案，利用小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的場(chǎng)地情況，結(jié)合該地段的地形條件，考慮人的行為方式和人文特點(diǎn)，采用獨(dú)特的總體對(duì)稱布局結(jié)構(gòu)形式。②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及人員的視覺效果。 建筑方案描述建筑特征與風(fēng)格本項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格。再通過精致的屋頂造型，局部鮮明顏色的色塊勾勒出陽光燦爛，充滿朝氣，大度又不失浪漫的現(xiàn)代建筑格調(diào)。（5）外墻材料以高級(jí)涂料配合局部石材、結(jié)合透明的雙層中空鋼化玻璃為主要材料，通過垂直綠化加以連接和襯托，使整體效果明快、簡潔，富有現(xiàn)代氣息。167。 建筑方案建議建筑設(shè)計(jì)建議（1）設(shè)計(jì)要適