【正文】 造市場(chǎng)的新型不動(dòng)產(chǎn)品種提供了機(jī)會(huì)與空間。3.城市建設(shè)和發(fā)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價(jià)值和格局變化帶來對(duì)本區(qū)域的新需求。2．新生代市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)◎“傳統(tǒng)都市區(qū)域”自然形成的不動(dòng)產(chǎn)需求（自用和投資），商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。風(fēng)險(xiǎn)從目前XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化開始，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求”，便可以搶占“先機(jī)”。機(jī)會(huì)點(diǎn)柏*路地位的提升，與其說是開發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說是XX城市規(guī)模擴(kuò)大、核心商業(yè)圈對(duì)外延伸的必然。項(xiàng)目劣勢(shì)，從某種程度上分流消費(fèi)群體。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，商圈人氣興旺XXX廣場(chǎng)位于XX市中心地帶，屬于人民路頂級(jí)商業(yè)中心向次級(jí)商業(yè)中心過渡的邊緣地帶，距人民路僅500米，緊鄰震*路、柏*路主干道，交通便利。nn五、項(xiàng)目開發(fā)總建議n品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反饋給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升?？備N售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目標(biāo)的合理實(shí)現(xiàn)。商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開間框架自由分割商業(yè)布局l項(xiàng)目背景本地塊為國(guó)土資源局代號(hào)為“市物資再生公司地塊用地”，規(guī)劃用地位于XXXX西路北側(cè)，XXX路東側(cè)、XX中路西，北至金鳳凰廣場(chǎng)。項(xiàng)目對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深入的調(diào)查與研究，并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身進(jìn)行完美對(duì)接。開盤前期營(yíng)銷推廣策略設(shè)計(jì)報(bào)告一、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題的確定二、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣主題的內(nèi)涵三、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣節(jié)奏四、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣模式五、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案第一章 總體策劃思路一、對(duì)當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議一、七．市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)第二章 昆山(商業(yè)物業(yè))昆山市場(chǎng)調(diào)研分析一、XXXX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述二、市場(chǎng)消費(fèi)心理三、區(qū)域價(jià)格及決定因素四、對(duì)配套的市場(chǎng)需求第三章整體規(guī)劃的調(diào)整意見二、策劃的總體思路1.3.住宅形式：小戶型酒店式公寓布局（不含返遷樓）：約15000㎡：銷售住宅：約17000㎡返遷住宅面積：約10000㎡㎡（包括平臺(tái)綠化）：約6000㎡XX市規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（略）（見附件）三、企業(yè)資源分析、企業(yè)目標(biāo)的界定效益和品牌1.2.綜合提升XXXX房地產(chǎn)公司的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力。所謂三贏是指開發(fā)商企業(yè)價(jià)值、消費(fèi)者客戶價(jià)值、項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念，對(duì)項(xiàng)目精心包裝。通過適當(dāng)靈活劃分商鋪面積來控制“總價(jià)”，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使項(xiàng)目積聚大量的潛在客戶群。公交車有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。隨著XX經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市東擴(kuò)飛速進(jìn)行，目前已形成南北以前*路為軸，東西以柏*路為軸的新格局。本項(xiàng)目對(duì)面的LY廣場(chǎng)已經(jīng)落成，據(jù)悉，怡景灣的住客有40%都是臺(tái)灣人，如能完善和補(bǔ)充KY廣場(chǎng)的商業(yè)缺陷就更能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給需求的完善性，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。項(xiàng)目位于昆山的市中心，處于昆山市頂級(jí)商業(yè)地段向次級(jí)商業(yè)地段過渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求能夠得到最大化的體現(xiàn)。政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會(huì)環(huán)境變化帶來的需求，如：XX市與上海、蘇州形成的“洼地效應(yīng)”，“城市規(guī)劃發(fā)展輻射效應(yīng)”，“商業(yè)、生活發(fā)展意識(shí)形態(tài)”◎創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)◎◎新生活方式創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。新營(yíng)銷策略創(chuàng)造的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。地形地貌價(jià)值◎新都市主義發(fā)展地帶。３．重視城市步行系統(tǒng)與現(xiàn)代主義強(qiáng)調(diào)私人汽車交通工具不同，新都市主義重視步行系統(tǒng)在城市格局中的作用，主張人們以步行方式到達(dá)目的地；并且目的地的分布半徑，其步行時(shí)間最好在１０分鐘以內(nèi)。城市品質(zhì)主要取決于規(guī)劃是否合理、設(shè)施是否先進(jìn)、管理是否有序，而不是取決于密度的大小。對(duì)現(xiàn)代主義的合理性主張，如城市效率觀念，新都市主義都完全繼承；同時(shí)對(duì)古典主義的規(guī)劃秩序、中軸對(duì)稱、因形就勢(shì)等城市建設(shè)理念，也一并兼收并蓄。無論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對(duì)交通系統(tǒng)的組織，抑或其他城市建設(shè)主張，都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。酒店式管理區(qū)域。3．市場(chǎng)環(huán)境：①周邊飯店、旅館，等級(jí)、經(jīng)營(yíng)情況（客源、房?jī)r(jià)等）。品牌創(chuàng)新價(jià)值?！蛉a(chǎn)權(quán)商住社區(qū)?！靶露际兄髁x”規(guī)劃觀念的延伸價(jià)值。對(duì)于本項(xiàng)目而言，應(yīng)相當(dāng)重視“新都市主義”的規(guī)劃觀念及延伸價(jià)值。建筑藝術(shù)價(jià)值觀的演變分為五個(gè)階段：（1）實(shí)用建筑學(xué)階段，追求適用、堅(jiān)固、美觀的建筑；（2）藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為“凝固的音樂”；（3）機(jī)器建筑學(xué)階段，把建筑看作“住人的機(jī)器”；（4）空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識(shí)到“空間是建筑的主角”；（5）環(huán)境建筑學(xué)階段，認(rèn)為建筑是環(huán)境的科學(xué)和藝術(shù)。“主題性”環(huán)境設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值?！昂髢r(jià)值開發(fā)”的延伸價(jià)值。土地競(jìng)拍的社會(huì)知名度。社會(huì)專業(yè)服務(wù)體系組合和利用?！蛟斠姟冻醪綘I(yíng)銷報(bào)告》第二章 市場(chǎng)調(diào)研分析一、XX市商品房施工面積1998和1999年基本持平，；，%，2001年增幅最為明顯。自去年來XX市的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，樓市出現(xiàn)了空前的火爆。昆山市商業(yè)概況：◎商業(yè)特征◎商業(yè)核心區(qū)相對(duì)較為集中，但就城市各區(qū)域的發(fā)展需求來說商業(yè)區(qū)域相對(duì)偏少，目前僅以“人民路”和“亭*路”為主，且“亭*路”商業(yè)繁華程度較弱；◎商業(yè)表現(xiàn)形式以沿街鋪面為主，城市整體缺乏具有一定規(guī)模的集購物、休閑、娛樂為一體的綜合性商業(yè)場(chǎng)所；◎商業(yè)層次相對(duì)較低，市場(chǎng)缺乏高檔性、主導(dǎo)性以及綜合性的商業(yè)氛圍；◎商鋪經(jīng)營(yíng)的靈活性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氛圍的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。今年上半年，%，交易量呈火爆之勢(shì)，比去年同期翻了一倍還多，創(chuàng)歷史最高水平；◎從產(chǎn)品方面來看，以獨(dú)立商鋪為主，商鋪開間45米居多，進(jìn)深一般在10米以上，以14米居多。改善住房條件的本地客戶◎近兩年存在部分浙江企業(yè)和個(gè)人投入大量資金炒作昆山樓盤◎消費(fèi)者普遍對(duì)樓盤買賣的各項(xiàng)國(guó)家規(guī)定比較忽視，很少注意開發(fā)商五證是否齊全。多層2900元/平米高層3000元/平米城西平均價(jià)：XX市各城區(qū)主要樓盤分布圖 四、大型購物中心以流動(dòng)人口為銷售對(duì)象，客流是它的生命線。根據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，一般情況下，兒童的疲勞時(shí)間為40~60分鐘，成人為90~150分鐘。顧客可以在里面購物、就餐、游樂。專題式商場(chǎng)的概念專題式商場(chǎng)是圍繞著某一類商品展開服務(wù)，強(qiáng)化了消費(fèi)者特定的購物意識(shí)。總的來說，專題式商場(chǎng)有一定的發(fā)展空間。　?。?）選址在城市繁華區(qū)、交通要道?！　。?）商品結(jié)構(gòu)以經(jīng)營(yíng)男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利?！　。?）采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式?！　。?）服務(wù)功能齊全。　　大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)?！　。?）商店?duì)I業(yè)面積2500平方米以上?！　。?）采取自選銷售方式?！　”憷辏ǚ奖愕辏　≠徫镏行闹钙髽I(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體?！　。?）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。　?。?）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制?！　。?）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體?！　}儲(chǔ)式商場(chǎng)六、專題式綜合購物廣場(chǎng)堅(jiān)持百貨商場(chǎng)規(guī)模大、品種齊、價(jià)格平、功能全、服務(wù)優(yōu)的經(jīng)營(yíng)特色，采取集休閑、購物、飲食、娛樂于一體的一站式主題綜合購物百貨公司這一代表零售業(yè)發(fā)展方向的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。服務(wù)宗旨：以合理價(jià)格為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。高效營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)：利用電子數(shù)據(jù)聯(lián)通交易(EDI)系統(tǒng)及供應(yīng)商管理存貨計(jì)劃(VMI)系統(tǒng)，加快回應(yīng)顧客的需要，并為供應(yīng)商提供有關(guān)商場(chǎng)的最新資料，降低成本，提高營(yíng)運(yùn)效率。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：專題式綜合購物廣場(chǎng)實(shí)施以合理價(jià)錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，除了為市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、物超所值商品及多元化商品種類外，還向廠商直接采購貨品和通過營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)大量訂購品牌商品，利用EDI及VMI之幫助，加強(qiáng)成本控制，提高營(yíng)運(yùn)效率，將極大地提升企業(yè)形象和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。采用綜合購物百貨超市形式經(jīng)營(yíng)，以合理價(jià)格提供一應(yīng)俱全及多元化的貨品給顧客，售賣貨品包括男女服裝、嬰兒及小童用品、衣服首飾、家庭用品、文具精品、體育用品、家用電器、家私、超市食品及美食廣場(chǎng)所提供的環(huán)球美食。堅(jiān)持“顧客至上”的優(yōu)質(zhì)服務(wù)經(jīng)營(yíng)理念，不斷推出并提供一些增值服務(wù)給顧客，例如會(huì)員計(jì)劃、顧客特別購物日和網(wǎng)上購物等服務(wù)，為顧客提供全方位、最貼心、最周到的服務(wù)。第一節(jié)：目標(biāo)客戶群所定及分析目標(biāo)客戶群定位：本案商場(chǎng)類物業(yè)的目標(biāo)客戶群可劃分為隱性目標(biāo)客戶群和顯性目標(biāo)客戶群二大部分。人流類型目的人流類型來到昆山必到的首選地點(diǎn)旅游者由上表可得出，本案顯性目標(biāo)客戶群主要由：國(guó)內(nèi)外知名品牌店、酒吧、茶秀、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者組成。②第四章 對(duì)當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議一、“開拓、創(chuàng)新”原則◎項(xiàng)目策略總建議：賣點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)；4.商鋪◎◎◎物業(yè)管理以專業(yè)理財(cái)、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢(shì)，主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報(bào)。也可考慮局部的復(fù)式或躍層。窗型主要采用飄窗、大采光落地窗?！颉蛟谶m用性上提出“產(chǎn)權(quán)式酒店”的理念，可商可住，還可作為投資，增強(qiáng)項(xiàng)目的適用性?？紤]到項(xiàng)目不同的人群需求。其中中、小戶型的比例約為1：1；大戶型主要設(shè)計(jì)成復(fù)式或躍層，基本設(shè)計(jì)在最高層，比例占的很小。有標(biāo)配與非標(biāo)配可供買家挑選?！颉蝽?xiàng)目總體整合營(yíng)銷思路 二、總體操盤計(jì)劃、步驟按照最優(yōu)組合，順序如下：第一階段：商業(yè)部分◎所以從大的思路上來說，拍賣既可以放在最前面哄人氣，又可以放在最后面提升價(jià)格。我們可以先推出1/3的樓層來試盤，如發(fā)現(xiàn)哪一戶型賣得特別好，就迅速提價(jià)；相對(duì)滯銷的戶型就快速調(diào)整。項(xiàng)目進(jìn)展到中期，銷售針對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)一步實(shí)施促銷策略，在項(xiàng)目已奠定個(gè)性的形象后，轉(zhuǎn)入進(jìn)行實(shí)效的賣點(diǎn)訴求，如提升產(chǎn)品附加值，在保證均價(jià)前提下加快銷售速度，成功拓寬客戶渠道；◎操作手法同酒店式公寓。開發(fā)出XX市真正將購物、商務(wù)、休閑、娛樂、餐飲融于一體的具有旗艦地位的標(biāo)志性綜合商業(yè)中心。商場(chǎng)物業(yè)升值空間公寓物業(yè)升值空間2．1超常規(guī)性價(jià)值體系2．1超常規(guī)性價(jià)值體系本案核心價(jià)值體系的中心將落于本案1至4層的部分的商場(chǎng)及公寓樓物業(yè)，重點(diǎn)考慮以3層的經(jīng)營(yíng)定位發(fā)揮其最大的價(jià)值潛能，以帶動(dòng)4層的休閑娛樂物業(yè)形成超常規(guī)性、超強(qiáng)輻射性、高投資附加值的效果