【正文】 驗(yàn)收小組專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)分工寫(xiě)出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，寫(xiě)出物業(yè)的綜合性驗(yàn)收評(píng)定意見(jiàn)書(shū)，呈交項(xiàng)目招標(biāo)組。第二章 公共事務(wù)管理制度一、 物業(yè)接管驗(yàn)收管理制度 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作本驗(yàn)收管理制度是指由艾默生網(wǎng)絡(luò)能源有限公司新廠房項(xiàng)目招標(biāo)組向深圳市光彩物業(yè)管理有限公司進(jìn)行的物業(yè)驗(yàn)收和移交工作。六、 綠化管理規(guī)定 綠化帶（指廠區(qū)范圍內(nèi)花草、樹(shù)木、園林建筑等），屬樓宇公共設(shè)施組成部分，由園林公司具體實(shí)施養(yǎng)護(hù)，光彩物業(yè)進(jìn)行管理。1 管理處應(yīng)積極配合當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)做好消防安全工作。1 樓梯、過(guò)道和安全出口等部位應(yīng)保持暢通無(wú)阻，不得擅自封閉或堆放雜物。 嚴(yán)格控制裝有危險(xiǎn)物品的車(chē)輛進(jìn)入廠區(qū)車(chē)場(chǎng)停放，如屬必須要做好防范措施。 管理處在進(jìn)行公共消防設(shè)施檢查、試驗(yàn)、維修、保養(yǎng)前將提前通知業(yè)主加強(qiáng)防范。 管理處應(yīng)加強(qiáng)宣傳消防法律、法規(guī)和防火安全知識(shí)工作，所有物業(yè)管理人員必須培訓(xùn)上崗，并對(duì)業(yè)主進(jìn)行經(jīng)常性的防火安全宣傳活動(dòng)。 發(fā)生火警或地震時(shí)，切勿搭乘電梯。 用電梯搬運(yùn)非常規(guī)物件時(shí)，事先申請(qǐng)，不得超重，防止造成事故，并注意不得損壞電梯。 加強(qiáng)治安防范管理，確保廠區(qū)秩序良好。 外來(lái)人員進(jìn)入廠區(qū)須憑有效證件登記進(jìn)入。 嚴(yán)禁攜帶易燃易爆危險(xiǎn)物品、易污染環(huán)境的物品、動(dòng)物等物品進(jìn)入廠區(qū)。目 錄第一章 公眾制度………………………………………………………………………04精神文明公約…………………………………………………………………04治安管理規(guī)定…………………………………………………………………04電梯管理規(guī)定…………………………………………………………………05消防管理規(guī)定…………………………………………………………………05清潔衛(wèi)生公約…………………………………………………………………07綠化管理規(guī)定…………………………………………………………………07第二章 公共事務(wù)管理制度……………………………………………………………08物業(yè)接管驗(yàn)收管理制度………………………………………………………08公共設(shè)施維護(hù)管理制度………………………………………………………09 臨時(shí)用電、用水管理規(guī)定……………………………………………………09 投訴處理和分析制度…………………………………………………………11 意見(jiàn)調(diào)查和回訪(fǎng)制度…………………………………………………………11 維修管理制度…………………………………………………………………13 垃圾收集與處理管理制度……………………………………………………14 衛(wèi)生消殺管理制度……………………………………………………………15 受傷/急癥等緊急救援措施 …………………………………………………16 火警應(yīng)急措施…………………………………………………………………16 停水/停電的應(yīng)急措施 ………………………………………………………16第三章 行政性管理制度………………………………………………………………18 公司訓(xùn)導(dǎo)………………………………………………………………………18 公司管理理念…………………………………………………………………18員工行為準(zhǔn)則…………………………………………………………………18員工守則………………………………………………………………………18員工服務(wù)禮議要求……………………………………………………………19員工獎(jiǎng)勵(lì)條件及獎(jiǎng)勵(lì)方式……………………………………………………29員工過(guò)失行為種類(lèi)及處罰方式………………………………………………30招聘及辭退規(guī)定………………………………………………………………32 員工績(jī)效考核辦法(試行)……………………………………………………35培訓(xùn)制度………………………………………………………………………47保密制度………………………………………………………………………48 員工宿舍管理規(guī)定……………………………………………………………49 員工服裝管理規(guī)定……………………………………………………………51 辦公物品管理規(guī)定……………………………………………………………53 檔案管理規(guī)定…………………………………………………………………53 管理處會(huì)議室/洽談室/培訓(xùn)室管理制度……………………………………55第四章 物業(yè)本體維護(hù)及動(dòng)力設(shè)備管理制度…………………………………………56物業(yè)本體維護(hù)管理制度………………………………………………………56 供電管理制度…………………………………………………………………57 配電房管理制度………………………………………………………………58 發(fā)電機(jī)房管理制度……………………………………………………………59 給排水管理制度………………………………………………………………59 水泵房管理制度………………………………………………………………60 電梯機(jī)房管理制度……………………………………………………………61 電梯緊急救援程序……………………………………………………………61 電梯應(yīng)急方案…………………………………………………………………62 消防設(shè)施監(jiān)督檢查制度………………………………………………………63 消防設(shè)施停用管理制度………………………………………………………63 巡視制度………………………………………………………………………64第五章 消防及治安管理制度…………………………………………………………65 消防安全管理制度……………………………………………………………65 消防值班制度…………………………………………………………………65 重點(diǎn)部位臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)安全規(guī)定……………………………………………66 消防器材管理制度……………………………………………………………66 安管人員行為規(guī)范……………………………………………………………67 安管員內(nèi)務(wù)管理規(guī)定…………………………………………………………68 安管員交接班制度……………………………………………………………68 治安巡邏制度…………………………………………………………………69 監(jiān)控中心工作制度……………………………………………………………69 突發(fā)事件防范措施……………………………………………………………70第六章 崗位職責(zé)………………………………………………………………………71 管理處主任崗位職責(zé)…………………………………………………………71 前臺(tái)文員崗位職責(zé)……………………………………………………………72綜合服務(wù)員崗位職責(zé)…………………………………………………………72 維修工崗位職責(zé)………………………………………………………………73 安管班長(zhǎng)崗位職責(zé)……………………………………………………………74 監(jiān)控中心值班員崗位職責(zé)……………………………………………………75 門(mén)崗安管員崗位職責(zé)…………………………………………………………76 巡邏員安管員崗位職責(zé)………………………………………………………77 義務(wù)消防隊(duì)崗位職責(zé)…………………………………………………………78第七章 財(cái)務(wù)管理制度…………………………………………………………………79 現(xiàn)金使用規(guī)章制度……………………………………………………………79 職工借款制度…………………………………………………………………80 報(bào)銷(xiāo)審批管理制度……………………………………………………………80 資金拔付管理制度……………………………………………………………81 會(huì)計(jì)檔案資料管理制度………………………………………………………82第一章 公眾制度一、 精神文明公約 自覺(jué)遵守艾默生福永廠區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定，共同維護(hù)廠區(qū)的良好生活和工作秩序。 來(lái)訪(fǎng)者進(jìn)入廠區(qū)，應(yīng)主動(dòng)出示證件，報(bào)出受訪(fǎng)業(yè)主的姓名、所在部門(mén)，并在保安崗?fù)さ怯浐蠓竭M(jìn)入廠區(qū)。 大件物品外出憑艾默生網(wǎng)絡(luò)能源有限公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽字同意的《放行條》，登記后放行。三、 電梯管理規(guī)定 電梯機(jī)房除電梯維修人員、消防人員外，其他人員不得擅自進(jìn)入。 在電梯使用高鋒期，應(yīng)嚴(yán)格控制大件物品或數(shù)量較多的物品搬運(yùn)。 小孩搭乘電梯，應(yīng)有大人看護(hù)，以免發(fā)生意外。 管理處制訂防火管理制度，定期組織防火安全檢查，及時(shí)掌握廠區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)措施，并監(jiān)督實(shí)施。 任何情況下消防設(shè)施停水、停電不得過(guò)夜。1 管理處員工及廠區(qū)內(nèi)所有人員有責(zé)任發(fā)現(xiàn)初期火災(zāi)按程序進(jìn)行處理，對(duì)情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時(shí)打“119”電話(huà)求救，并協(xié)助維持火場(chǎng)秩序，配合事故處理。1 消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞和丟失。五、 清潔衛(wèi)生公約 環(huán)境衛(wèi)生由本公司按照國(guó)家和省市頒布的有關(guān)法令具體實(shí)施管理，并密切配合環(huán)衛(wèi)、環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門(mén)協(xié)同工作。 行人和車(chē)輛按規(guī)定道路通行，不得損壞綠化植物。光彩物業(yè)組織項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)人員組成驗(yàn)收小組參加驗(yàn)收工作。對(duì)存在問(wèn)題的設(shè)備、設(shè)施寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，上報(bào)項(xiàng)目招標(biāo)組。 設(shè)備驗(yàn)收驗(yàn)收的條件是設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合，檢查結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。 公用設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)范完整、準(zhǔn)確無(wú)誤。 任何部位和個(gè)人不得損壞或挪用公用 設(shè)施、設(shè)備。4） 申請(qǐng)人或單位必須提供操作人員的上崗證復(fù)印件，每人一證。3） 電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線(xiàn)路應(yīng)使用合格插頭、插座。 禁止以下行為：1） 亂拉亂接電線(xiàn)。2） 有權(quán)對(duì)業(yè)主單位進(jìn)行巡視檢查。2） 使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。 管理處按照業(yè)主投訴的內(nèi)容，安排相應(yīng)人員解決問(wèn)題，并將結(jié)果反饋給客戶(hù)服務(wù)中心。 對(duì)業(yè)主的投訴，應(yīng)即時(shí)作出分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生類(lèi)似問(wèn)題。 對(duì)業(yè)主的誤解，應(yīng)進(jìn)行必要的耐心解釋。 回訪(fǎng)中，對(duì)業(yè)主單位的詢(xún)問(wèn)、意見(jiàn)，不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間答復(fù)。ＸＮ100％六、 維修管理制度 管理處接到的業(yè)主維修的訴求后，必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施維修。 維修工進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)維修時(shí)，應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)，判斷出發(fā)生故障的原因。 維修工作完成后，維修工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi)，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊。 確認(rèn)一切正常后，維修工應(yīng)禮貌地請(qǐng)業(yè)主在《維修單》上簽名確認(rèn)。七、 垃圾收集與處理管理制度 垃圾的分類(lèi)處理1） 工程垃圾：瓦礫、碎磚、灰渣等堅(jiān)硬的工程垃圾應(yīng)用斗車(chē)或其它裝運(yùn)工具運(yùn)送到指定地點(diǎn)倒放，禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。 垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清，如垃圾較多影響垃圾存放時(shí)，可增加清運(yùn)次數(shù)。2） 每天應(yīng)對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行一次消殺工作。八、 衛(wèi)生消殺管理制度 綜合管理員應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。 投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行，必要時(shí)掛上明顯的標(biāo)識(shí)。3） 檢查樓內(nèi)和污水井、無(wú)害蟲(chóng)出現(xiàn)。3） 綜合管理員現(xiàn)場(chǎng)跟蹤檢查，確保操作正確。 管理處應(yīng)派護(hù)管員到廠區(qū)門(mén)口等待醫(yī)務(wù)人員的到來(lái)。 擊破安裝在樓道里的報(bào)警按鈕。十一、 停水/停電的應(yīng)急措施 當(dāng)接到相關(guān)部門(mén)停水/停電通知時(shí)，應(yīng)以書(shū)面形式提前通知業(yè)主，做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。 突然停電時(shí)，被困在電梯有人員應(yīng)通知管理處專(zhuān)人進(jìn)行解困。 突然停電時(shí)，應(yīng)打電話(huà)咨詢(xún)供電部門(mén)有關(guān)事項(xiàng)。 努力學(xué)習(xí)、積極進(jìn)取、認(rèn)真鉆研業(yè)務(wù)、技術(shù)知識(shí)。 嚴(yán)格遵守工作時(shí)間和請(qǐng)假制度。1 未經(jīng)公司允許，不得在其他單位兼職。2） 制服外衣衣袖、衣領(lǐng)不顯露個(gè)人衣物，制服外不顯露個(gè)人物品，服裝衣袋不裝過(guò)大過(guò)厚物品，袋內(nèi)物品不外露。6） 女員工應(yīng)穿肉色絲襪，男員工不允許穿肉色絲襪。2) 男員工后發(fā)根不超過(guò)衣領(lǐng)（其中：安管員頭發(fā)不得長(zhǎng)于5mm），不蓋耳，不留胡須。 員工應(yīng)經(jīng)常洗澡防汗臭，勤換衣服。 女員工應(yīng)淡妝打扮，不允許濃妝艷抹，避免使用味濃的化妝品。3） 謙虛和悅接受客人的評(píng)價(jià)，對(duì)客人的投訴應(yīng)耐心傾聽(tīng)，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。4） 走路動(dòng)作應(yīng)輕快，但非緊急情況不應(yīng)奔跑、跳躍。 就坐1） 就座時(shí)姿態(tài)要端正，入坐要輕緩，上身要直，人體重心要穩(wěn)，腰部挺起，手自然放在雙膝上，雙膝并攏，目光平視，面帶笑容。d) 晃動(dòng)桌椅，發(fā)出聲音。4） 到業(yè)主處進(jìn)行工作時(shí)，不允許亂翻亂摸，更不允許拿客戶(hù)的東西、禮物。3） 祝賀語(yǔ)：恭喜、祝您節(jié)日愉快、祝您圣誕快樂(lè)、祝您新年快樂(lè)、祝您生日快樂(lè)、祝您新婚快樂(lè)、祝您新春快樂(lè)、恭喜發(fā)財(cái)。7） 應(yīng)答語(yǔ)：是的、好的、我明白了、謝謝您的好意、不要客氣、沒(méi)關(guān)系、這是我應(yīng)該做的。2） 確認(rèn)來(lái)訪(fǎng)人要求后說(shuō)“請(qǐng)稍等，我?guī)湍摇?，并及時(shí)與被訪(fǎng)人聯(lián)系，并