【正文】 的的零售業(yè)態(tài)。 業(yè)種 指面向顧客某類(lèi)用途的商店?duì)I業(yè)種類(lèi)，特征是“賣(mài)什么”。則該商圈的飽和指數(shù)為 … IRS＝ C RE／ RF =100000 25／ 144000＝ 17． 36 111 商圈飽和這一指數(shù) 數(shù)字越大 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低 ；該 數(shù)字越小 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越高 。 22 發(fā)展 階段 市場(chǎng) 表現(xiàn) 經(jīng)營(yíng)模式 標(biāo)志節(jié)點(diǎn) 起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期 快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期 各個(gè)居住區(qū) 、 交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量 、低檔次商業(yè) 商業(yè)快速發(fā)展 ， 經(jīng)營(yíng)檔次 、 結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍 散鋪向集中 、 規(guī)?；虡I(yè)形式演變 規(guī)模化商業(yè) 、 大型購(gòu)物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng) 城市發(fā)展較為落后 ，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中 市政配套正在完善 ， 集中市場(chǎng) 、 步行街出現(xiàn) 由街鋪 、 步行街向集中商業(yè)發(fā)展 ， 新商業(yè)出現(xiàn) 大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入 ， 商業(yè)水平穩(wěn)步上升 自有住宅底商經(jīng)營(yíng)或出租為主 商鋪基本市場(chǎng)化 ， 經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售同時(shí)存在 商鋪市場(chǎng)化 ， 銷(xiāo)售成為核心贏利手段 銷(xiāo)售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段 ， 持有出租為主 營(yíng)業(yè)收入 +租金 收入 營(yíng)業(yè)收入 +租金收入+銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售收入 +租金 收入 銷(xiāo)售收入 +租金收入 百貨等購(gòu)物 市中心區(qū)域 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 市中心區(qū)域 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 市中心區(qū)域 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 贏利模式 百貨為主 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 餐飲 、 休閑 休閑 、 娛樂(lè) 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) —商圈形成與發(fā)展 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 小型商店的次要商圈在 里之內(nèi)，顧客步行來(lái)店在 20分鐘以內(nèi)；大型商場(chǎng)的次要商圈在 8公里以內(nèi)，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店，平均不超過(guò) 40分鐘 ? 邊圈： 10%顧客來(lái)自邊緣商圈。應(yīng)用： ①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類(lèi)及其特征、典型商戶等基本功； ②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問(wèn)卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類(lèi)別基本狀況進(jìn)行比較分析； ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、 IT、文儀、藥品、圖書(shū)等業(yè)種； ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、咖啡店、量販?zhǔn)?KTV、超市等。 20 2）、業(yè)態(tài)、業(yè)種 ?業(yè)態(tài) —— 指細(xì)分市場(chǎng)面向某類(lèi)目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。 19 在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定： 1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo) ?區(qū)位 —— 指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 15 商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi) 市場(chǎng)形式分類(lèi) /物業(yè)用途分類(lèi) /建筑特征分類(lèi) /…… Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 ?亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件、 人口密度、消費(fèi)總量 等。 10 開(kāi)發(fā)商 投資客 商戶 消費(fèi)者 商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)元素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別 住宅房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展商大多數(shù)采取開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的模式 其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷(xiāo)售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有 大多數(shù)的住宅類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，主要是買(mǎi)來(lái)自住的 大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買(mǎi)來(lái)作為投資用的 發(fā)展商只要將房子賣(mài)出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣(mài)出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來(lái)講有廣義和狹義之說(shuō)。 2 注意事項(xiàng) ? 請(qǐng)各位同事將手機(jī)關(guān)閉 ,以確保培訓(xùn)效果 。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 請(qǐng)各位積極參與，各抒己見(jiàn) ! 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說(shuō)的商業(yè)的交易場(chǎng)所； ?廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來(lái)銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。 7 商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的三個(gè)層面 /商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三種行為 /…… Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 /商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì) /…… Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類(lèi)：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車(chē)擁有率達(dá) 10－ 15％ 。 16 分類(lèi)方法 種類(lèi) 舉例 按市場(chǎng)形式分類(lèi) 大型商廈 天河城廣場(chǎng)、廣百新翼 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 天河電腦城、白馬服裝大廈 小區(qū)商鋪 深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街 按物業(yè)用途分類(lèi) 購(gòu)物中心 天河城、中華廣場(chǎng) 小區(qū)配套商鋪 駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 南岸裝飾材料城、美居中心 批發(fā)及商貿(mào)中心 天雄布市 餐飲及美食廣場(chǎng) 百福廣場(chǎng) 按建筑特征分類(lèi) 商業(yè)大廈 中泰國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng) 住宅區(qū)商鋪 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 臨街商鋪 即市區(qū)道路臨街商鋪 步行街露天商鋪 北京路步行街商鋪 地下商城 流行前線、康王商業(yè)城 商業(yè)地產(chǎn)的分類(lèi) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?板塊 —— 一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。目前中國(guó)有 10多種零售業(yè)態(tài)，日本 20多種，美國(guó) 40多種。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ)（續(xù)） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一般來(lái)說(shuō)，小型商店的邊緣商圈在 ，顧客步行來(lái)店在 20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在 8公里以外，無(wú)論使用何種交通工具來(lái)店平均在 40分鐘以上 人口數(shù)量及特點(diǎn) 交通狀況 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 人文、公共配套 商業(yè)規(guī)模 影 響 商 圈 大 小 因 素 根據(jù) ICSC對(duì)商圈的定義： ??? 指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍 。 23 IRS（商圈飽和指數(shù)） ＝ C（潛在客戶） RE（人均零售支出） /RF（商業(yè)面積） RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝ C RE / IRS ＝ 40 1600/4000 = 16萬(wàn)㎡ 例 1： IRS（ 商圈飽和指數(shù) ） ：三 、 四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為 10004000元 /㎡ ， 也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額 ， 假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營(yíng)業(yè)額為 20226000元 /㎡ ，取接近中值的 4000元 /㎡ C（ 潛在客戶 ） ： 40萬(wàn)人 （ 按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算 ， 市區(qū)人口占全市人口 115萬(wàn)的 35%， 115 35%=40萬(wàn) ） RE（ 年平均購(gòu)物額 ） ： 2022元 /年 在不同的高圈中， 應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) —商圈應(yīng)用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。業(yè)種是對(duì)業(yè)態(tài)的細(xì)分，國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多。 折扣店 ?(Discount Store) 是店鋪裝修簡(jiǎn)單，提供有限服務(wù)，商品價(jià)格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。 大型超市 ?(Hypermarket)實(shí)際營(yíng)業(yè)面積 6000平米以上，滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài)。 26 批發(fā)和零售業(yè)態(tài) 專(zhuān)業(yè)店 專(zhuān)賣(mài)店 家居建材店 購(gòu)物中心 廠家直銷(xiāo)中心 百貨店 ?(Department Store)在一個(gè)建筑物內(nèi)，經(jīng)營(yíng)若干大類(lèi)商品，實(shí)行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷(xiāo)售，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 ?(Home Center) 以專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)。 27 批發(fā)和零售業(yè)態(tài) 郵購(gòu) 網(wǎng)上商店 自動(dòng)售貨亭 購(gòu)物中心 電視購(gòu)物 ?(Television Shopping) 以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并取得定單的業(yè)態(tài)。 ?(TeleShopping)主要通過(guò)電話完成銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)的一種零售業(yè)態(tài)。 29 業(yè)態(tài) 選 址 商圈、目標(biāo)顧客 規(guī)模 商品 (經(jīng)營(yíng) )結(jié)構(gòu) 經(jīng)營(yíng)方式 服務(wù)功能 便利店 居民小區(qū)、交通要道以及車(chē)站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂(lè)場(chǎng)所、辦公樓等公共活動(dòng)區(qū) 目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主 營(yíng)業(yè)面積 100平方米左右 以銷(xiāo)售食品、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn) 以開(kāi)架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 營(yíng)業(yè)時(shí)間 16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開(kāi)設(shè)多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目 小超市 居民小區(qū)以及交通要道、車(chē)站、醫(yī)院、學(xué)校、辦公樓和公共娛樂(lè)場(chǎng)所的周?chē)? 經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 公里，目標(biāo)顧客以居民和流動(dòng)顧客為主 營(yíng)業(yè)面積 500至 1500平方米 以銷(xiāo)售食品、副食品、日用品為主 采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 營(yíng)業(yè)時(shí)間 12小時(shí)以上 超市 地區(qū)中心、居住區(qū) 經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 2公里以內(nèi)，目標(biāo)顧客以周邊居民為主 營(yíng)業(yè)面積 2022至 5000平方米 以銷(xiāo)售生鮮食品、食品、日用品為主 采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積 40%的停車(chē)場(chǎng) 大型綜合超市 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近 經(jīng)營(yíng)服務(wù)輻射半徑 3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主 營(yíng)業(yè)面積 5000平方米以上 大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購(gòu)全，注重本企業(yè)品牌開(kāi)發(fā) 采取自選銷(xiāo)售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 設(shè)不低于營(yíng)業(yè)面積 50%的停車(chē)場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) —業(yè)態(tài)特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在零售業(yè)中，家居建材和專(zhuān)業(yè)店所占比例較高。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) —業(yè)態(tài)（案例） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 商業(yè)業(yè)種 匯總回顧 05101520253035家居建材 汽車(chē)修配 餐飲 便利店 醫(yī)藥 美發(fā) 廣告 培訓(xùn) 機(jī)械 服飾 電器 診所 照相 網(wǎng)吧 水果 美容 二手房中介 茶葉 魚(yú)具 郵政 飲料 眼鏡 煙 鞋子 體育用品 琴 化妝品 化學(xué)用品 飛機(jī)票 純凈水 寵物診所 超市 保險(xiǎn)柜 辦公文具 彩票商業(yè)業(yè)種匯總回顧商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) —業(yè)態(tài)（案例） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 ? 商業(yè)地產(chǎn)客戶 投資者最關(guān)心什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場(chǎng)調(diào)研 科學(xué)、客觀、充分的市場(chǎng)調(diào)查，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一。 43 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對(duì)于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 內(nèi)容廣泛 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)案例的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)投資者的需求調(diào)研、消費(fèi)者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調(diào)研。 44 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅市場(chǎng)調(diào)研的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所作的調(diào)研，是包括對(duì)商用物業(yè)本身的地段交通、商圈業(yè)態(tài)、市場(chǎng)供需以及競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種開(kāi)發(fā)環(huán)境所作出的調(diào)查。 （業(yè)態(tài)業(yè)種的分類(lèi)、特點(diǎn)、要求、聚集程度、氛圍、構(gòu)成組合、比例關(guān)系；商戶總量、商品種類(lèi)、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì) ） ?終端消費(fèi)研究。 （年齡、文化程度、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、原居住地等） 衡量指標(biāo) 業(yè)態(tài)比例、業(yè)種比例、營(yíng)業(yè)面積比、平均租金等；衡量消費(fèi)者消費(fèi)水平的指標(biāo)有：瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間等 容積率、戶型比例、面積配比、戶均面積、使用面積、銷(xiāo)售均價(jià)等；針對(duì)購(gòu)房者的衡量指標(biāo)有：付款方式、最高承受單價(jià)、最高承受總價(jià)、看樓車(chē)滿座率、單位時(shí)間內(nèi)洽談臺(tái)數(shù)等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 實(shí)地調(diào)查 與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從而寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、企業(yè)等主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研、市場(chǎng)客戶需求的調(diào)研和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 按操作方法分類(lèi) 實(shí)地考察調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查 ? 按考察形式分類(lèi) 系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 。 49