【正文】 t1：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識 Page 7 資本運營 商 業(yè) 地 產(chǎn) 市 場 開 發(fā) 運營管理 商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面 Page 8 開發(fā)行為 投資行為 經(jīng)營行為 貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為 Page 9 開發(fā)商 投資客 商戶 消費者 商業(yè)地產(chǎn)的四個元素 Page 10 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 /商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢 /…… Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識 Page 11 發(fā)展階段 階段一 階段二 階段三 階段四 原始形態(tài) 傳統(tǒng)商業(yè) 現(xiàn)代商業(yè) 廣義商業(yè) 特點 消費者對價格 敏感 滿足單一購物需求 綜合商業(yè)形態(tài)滿 足多種需求 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式， 個性消費 表現(xiàn)形態(tài) 馬路市場、地攤、集貿(mào)市場 百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場、超市、街鋪零售店 Shopping Mall、大型購物中心、專賣店、精品店 旅游地產(chǎn) 、商務地產(chǎn)、物流 人均 GDP（美元） 低于 1100 11002023 20234400 4400以上 發(fā)展階段 原始形 態(tài) 現(xiàn) 代商 業(yè) 廣 義 商 業(yè) 商業(yè)發(fā)展曲線 1100美元 2023美元 傳統(tǒng) 商 業(yè) 8000以上美元 4400美元 ?歐美參考的主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件 ?在國外人均 GDP3000－ 4000美元時，家庭汽車擁有率 15－ 20％ ，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ Shopping Mall為例）才開始進入發(fā)展階段；人均 GDP10000美元，家庭汽車擁有率 60％ ，才是成熟發(fā)展階段。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應難度會更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。 Page 2 市場調(diào)研內(nèi)容 第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識 第二部分：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 第三部分：商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)案例 Page 3 商業(yè)地產(chǎn)的含義 商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別 何為商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)的分類 商業(yè)地產(chǎn)基本術語 商業(yè)地產(chǎn)的四個要素 貫穿商業(yè)地產(chǎn)的三種行為 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的三個層面 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點與趨勢 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件 按市場形式分類 按經(jīng)營類別分類 按物業(yè)用途分類 按建筑特征分類 按物業(yè)區(qū)位分類 按經(jīng)營方式分類 按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類 按銷售方式分類 商圈定義 商圈形成與發(fā)展 商圈應用 業(yè)態(tài)基礎 業(yè)態(tài)分類 業(yè)態(tài)輻射范圍 業(yè)態(tài)特征 業(yè)態(tài)調(diào)研案例 Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎知識 Page 4 商業(yè)地產(chǎn)含義 ?商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。 商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件 歐美： 人均 GDP Page 12 ?亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、 人口密度、消費總量 等。 ?商圈 —— 指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域。目前國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家更多，難以勝數(shù)。 ? 主圈： 65%顧客來自主要商圈。 人 =1600元 /年商業(yè)業(yè)態(tài)分批發(fā)和零售業(yè)、居民服務業(yè)、餐飲業(yè)、文體休閑娛樂業(yè)共四大類。 便利店 ? (Convenience Store)以自選銷售為主，銷售應急性的食品、日用生活用品和提供商品性服務，滿足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。 批發(fā)和零售業(yè)態(tài) 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語 — 業(yè)態(tài)（實體店） Page 25 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語 — 業(yè)態(tài)（實體店續(xù)） 專業(yè)店 專賣店 家居建材店 購物中心 廠家直銷中心 百貨店 ?(Department Store)在一個建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 ?(Home Center) 以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài) ?(Shopping Center/Shopping Mall)是多種零售店鋪、服務設施集中在企業(yè)有計劃地開發(fā)、運營的一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合 ?(Factory Outlets Center)由生產(chǎn)商直接設立或委托獨立經(jīng)營者設立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài) 批發(fā)和零售業(yè)態(tài) Page 26 批發(fā)和零售業(yè)態(tài) 郵購 網(wǎng)上商店 自動售貨亭 購物中心 電視購物 ?(Television Shopping) 以電視作為向消費者進行商品推介展示的渠道，并取得定單的業(yè)態(tài)。 ?(TeleShopping)主要通過電話完成銷售或購買活動的一種零售業(yè)態(tài) 說明：在實際項目市場調(diào)研中，所接觸的全部是有實體店的商業(yè)，下面僅對實體店零售業(yè)態(tài)特點進行分析。 業(yè)種名稱 商鋪數(shù)量 所占比例 專業(yè)店 25 16% 食雜店 5 3% 家居建材 35 22% 超市 1 1% 便利店 10 6% 服務業(yè) 54 35% 餐飲 26 17% 總計 156 100% 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語 — 業(yè)態(tài)（案例） 某地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計16%3%22%35%1%17%6%專業(yè)店食雜店家居建材服務業(yè)超市餐飲便利店Page 31 專業(yè)店業(yè)種細分 業(yè)種名稱 數(shù)量 所占比例 醫(yī)藥 5 20% 電器 3 12% 服飾 3 12% 機械 3 12% 茶葉 2 8% 文具 1 4% 保險柜 1 4% 化學品 1 4% 化妝品 1 4% 琴 1 4% 體育用品 1 4% 鞋子 1 4% 眼鏡 1 4% 漁具 1 4% 總計 25 100% 專業(yè)店業(yè)種細分0 1 2 3 4 5 6醫(yī)藥電器服飾機械茶葉文具保險柜化學品化妝品琴體育用品鞋子眼鏡漁具 總共有 14種不同的專業(yè)店業(yè)種，其中醫(yī)藥類的數(shù)量最多，但是其優(yōu)勢地位也并不明顯。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語 — 業(yè)態(tài)（案例） Page 33 05101520253035家居建材 汽車修配餐飲便利店醫(yī)藥 美發(fā) 廣告 培訓 機械 服飾 電器 診所 照相 網(wǎng)吧 水果 美容二手房中介茶葉 魚具 郵政 飲料 眼鏡煙鞋子體育用品琴化妝品化學用品飛機票 純凈水寵物診所超市保險柜辦公文具彩票商業(yè)業(yè)種匯總回顧商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術語 — 業(yè)態(tài)（案例） 商業(yè)業(yè)種匯總回顧 Page 34 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類 ?按資料來源分類 ?按調(diào)研對象分類 ?按調(diào)研目的分類 ?按工作任務分類 ?按工作規(guī)模分類 ?按操作手法分類 ?按考察形式分類 ?按調(diào)研性質(zhì)分類 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容 ?宏觀環(huán)境調(diào)研 項目地段環(huán)境調(diào)研 ?項目商圈調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)概念及特征 為什么要做市場調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研概念 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研特征 與住宅市調(diào)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研方法 ?文案調(diào)查法 ?現(xiàn)場踩盤法 ?現(xiàn)場問卷法 ?入戶訪談法 ?網(wǎng)絡調(diào)查法 ?電話訪問法 ?郵寄調(diào)查法 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研步驟 ?確定調(diào)研目標 ?設計調(diào)研方案 ?調(diào)研資料準備 ?調(diào)研計劃實施 ?調(diào)研數(shù)據(jù)分析 ?調(diào)研報告提交 ?調(diào)研信息反饋 Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 Page 35 為什么要做市場調(diào)研？ 提問： 要回答這個問題，我們需要首先了解客戶（投資者）需要什么？他們關心什么？ Page 36 ? 商業(yè)地產(chǎn)客戶 投資者最關心什么？ 那么 物業(yè)是否能增值 怎樣才能讓投資者覺得某個物業(yè)能增值呢？ 或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？ Page 37 背景環(huán)境 —— 大的經(jīng)濟環(huán)境是否健康發(fā)展 行業(yè)環(huán)境 —— 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點 地塊價值 —— 地產(chǎn)項目所處地塊是否在未來有發(fā)展 同類市場經(jīng)營狀況 —— 某個地產(chǎn)項目預計經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間 項目規(guī)劃 —— 商鋪規(guī)劃設計是否合理，是否符合經(jīng)營要求 價格合理 —— 銷售價格是否與實際價值趨同 ? 影響 客戶 決斷的因素 市場調(diào)研 科學、客 觀 、充分的市 場調(diào)查 ，是 項 目成功的關 鍵 因素之一。 針對性強 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實施調(diào)研需要具體問題具體分析。 商業(yè)地產(chǎn) 住宅 客戶群體 商業(yè)地產(chǎn)的客戶主要有投資者和經(jīng)營者，其經(jīng)營者的最終目的，是各種不同業(yè)態(tài)的終端消費者 住宅地產(chǎn)所要針對的客戶主要是自住型買家 調(diào)查內(nèi)容 ?投資研究。 （收入水平） ?購房者的需求與偏好。 ? 實地調(diào)查 與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細的調(diào)查方案的基礎上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進行整理和分析，從而寫出調(diào)查報告。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競爭項目、企業(yè)等主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、市場供求關系調(diào)研、市場客戶需求的調(diào)研和市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容 Page 43 ? 按調(diào)研目的分類 從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要可分為應用性市場調(diào)研和基礎性市場調(diào)研。 Page 44 ? 按調(diào)研性質(zhì)分類 按市場調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（ Exploratory research） ,描述性研究（ Descriptive research） ,因果關系研究（ Causal research）和預測性研究（ Predictive research）幾種類型。 C． 地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)商業(yè)構(gòu)成及業(yè)態(tài)組合情況。 B． 商圈消費者 的 社會特征，包括商圈居民 的 社會水平、社會階層、家庭生命周期、時間分配等。 ?日常數(shù)據(jù)收集慣用手法。 時間選擇 —— 跑住宅的時候，最好選擇周六、周日上午 10： 30— 11： 00或下午 3：00— 5： 00；因為這個時候去的更可能是誠意客戶，并且這也是銷售代表最忙的時候，他不會太仔細分辨你是否是跑盤的。 ?每項內(nèi)容至少包括 3~4個題目。 ?在問卷的開頭部分避免出現(xiàn)與調(diào)查目的無關的項目。 ?盡量使調(diào)查問卷的外觀顯得很專業(yè) ?如果問卷中，有填寫人不熟悉的問題類型或答題形式，最好給出一個答題范例。 目前，網(wǎng) 絡調(diào)查 采用的方法主要有： Email法、web 站點法、 Netmeeting法、 OICQ網(wǎng) 絡尋 呼機法或在聊天室 選擇 網(wǎng)民 進 行 調(diào)查 ，在 BBS電子公告牌上 發(fā) 布 調(diào)查 信息，或采取 IRC網(wǎng) 絡實時 交 談 等方式。 4．調(diào) 研 結(jié) 果有 較強 的準確性。從顧客的角度來了解客戶需求。利用各種方式搜集競爭對手信息，注意競爭對手的網(wǎng)絡中值得借鑒的地方，并注意競爭對手是否已做過類似的市場調(diào)研。 Page 59 六、電話訪談法 ? 電話訪問的抽樣及隨機撥號方法 ? (1）是利用現(xiàn)成的電話黃頁簿作為抽樣框，借助隨機的數(shù)字表，然后隨機的選取號碼進行撥打，或采用分類型、分屬性或等距抽樣的方法從電話黃頁簿中抽取撥打被調(diào)查者的號碼。 （ 2）實施階段：根據(jù)調(diào)研要求，采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動有關的信息。 2023年，廈門政府為促進海峽西岸經(jīng)濟發(fā)展，加快城市化進程，將同安區(qū)劃分為同安、翔安兩區(qū)。 Page 72 2023年廈門區(qū)劃重新調(diào)整后，同安區(qū)重新定位，開始謀劃新一輪跨越式發(fā)展，打造工業(yè)、商住和旅游三大基地。其中大賣場和連鎖超市共 7家，分別為國美電器（同安西安店）、永樂思文電器（同安西安店）、蘇寧電器（中山路店）、蘇寧電器（佳事達店）、新華都購物廣場、佳事達購物中心、城西小商品市場。 運動休閑、佐丹奴服飾、賽琪服飾、七匹狼服飾、與狼共舞服