【正文】 一村環(huán)境整治改造工程2002829 至 20021129城中二路東側(cè)綠地工程2002821 至 20021021怡康花園住宅小區(qū)（三期）工程2002810 至 20021010市三中教學(xué)樓、師生食堂工程200289 至 2002119局前街商辦樓工程200289 至 2002119l 未來3年舊城改造計(jì)劃。隨著市政工程建設(shè)的相繼竣工，沿線房產(chǎn)市場持續(xù)升溫。（2） 常泰一級公路、大外環(huán)南環(huán)線、金宜線、溧老線。（2） 蘭園改造工程，現(xiàn)已投入使用。性質(zhì)：以發(fā)展生活社區(qū)和農(nóng)業(yè)科技園、蔬菜基地為主的城市分區(qū)。性質(zhì)：以發(fā)展中心商務(wù)區(qū)（CBD）為主，形成全市經(jīng)濟(jì)管理、商業(yè)、金融、信息服務(wù)和文化活動中心。共分成三個(gè)小區(qū)，即三井一村、二村、三村。 城市主要分區(qū)新區(qū)體育中心位于城北干道以北、紅菱路以東、西為規(guī)劃的新城市中心（新行政中心、文化博覽中心等），規(guī)劃總建筑面積9萬平方米。 常州較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)和社會水平，為房產(chǎn)市場積蓄了大量的潛在客源。經(jīng)過產(chǎn)權(quán)改造，80年代領(lǐng)先全國的集體企業(yè)改制成責(zé)權(quán)更明確的私營企業(yè)。l 在高新區(qū)基礎(chǔ)上成立的常州新北區(qū)是常州新的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。 常州的開放經(jīng)濟(jì)l 位于市區(qū)北部的常州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是92年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級開發(fā)區(qū)，“蘇錫?！被鹁骈_發(fā)帶的重要組成部分。l 常州主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（表格）表12001年數(shù)據(jù)GDP國內(nèi)生產(chǎn)總值673億元人均GDP2400美元，正步入中等發(fā)達(dá)國家水平職工平均工資全年13108元人均可支配收入城市居民全年人均可支配收入9406元。下轄的武進(jìn)、溧陽、金壇三區(qū)市先后進(jìn)入“中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)力百強(qiáng)縣”。長江常州港為國家一類開放口岸，民航常州港有通達(dá)國內(nèi)20多個(gè)大中城市的航線。l 現(xiàn)有人口380萬，其中市區(qū)人口208萬（包含2002年成立的武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)城鎮(zhèn)人口），原市區(qū)（老城區(qū)）人口約100萬，常住人口約85萬人，暫住人口約15萬人。2001年9月被國家旅游局授予“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。謹(jǐn)以此作為項(xiàng)目的策劃案。鑒于此，公司在前幾次調(diào)研基礎(chǔ)上重新組織了對常州市場的全面調(diào)研和分析。調(diào)研的內(nèi)容和組織安排見附表。目 錄第一部分 宏觀篇一、 常州概況 城市簡介 區(qū)位、交通二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 常州的開放經(jīng)濟(jì) 常州的工業(yè)、私營經(jīng)濟(jì)三、 城市總體規(guī)劃 城市結(jié)構(gòu) 發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo) 城市主要分區(qū)四、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 公共設(shè)施 交通 拆遷改造 五、 相關(guān)政策第二部分 市場篇一、 市場供給分析 市場供應(yīng)量 市場需求分析 2001年常州房地產(chǎn)交易情況分布圖 供求特征二、 房產(chǎn)總體市場分析 人均居住水平 市場區(qū)域分布 產(chǎn)品總述 價(jià)格總述 去劃總述 客源分析 市場總結(jié)與預(yù)判三、 公寓市場分析 產(chǎn)品分析 面積分析 單價(jià)分析 總價(jià)分析 去化分析四、 別墅市場分析 市場供應(yīng) 產(chǎn)品分析 價(jià)格分析 去化分析 客源分析五、 潛在競爭及走勢 市場待開發(fā)地塊 常州奧體花園項(xiàng)目分析 五星鄉(xiāng)地塊分析 市場未來走勢第三部分 項(xiàng)目開發(fā)定位及投資分析報(bào)告一、 項(xiàng)目立地分析項(xiàng)目概況 項(xiàng)目SWOT分析二、項(xiàng)目開發(fā)定位思路三、方案A —— 純多層社區(qū)開發(fā)方案評價(jià)總體定位市場可行性分析運(yùn)作周期估計(jì)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)作及品牌打造分析 潛在市場競爭分析 方案經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 小結(jié)四、方案B —— 純別墅社區(qū)開發(fā)方案評價(jià)總體定位市場可行性分析運(yùn)作周期估計(jì)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)作及品牌打造分析潛在市場競爭分析 方案經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)五、方案C —— 多層＋別墅組合社區(qū)開發(fā)方案評價(jià)六、 項(xiàng)目一期開發(fā)定位第四部分 一期開發(fā)具體定位建議一、社區(qū)總體定位二、產(chǎn)品建議三、價(jià)格建議四、客源定位五、附加值建議六、營銷時(shí)機(jī)建議第五部分 結(jié)束語附1：主要別墅個(gè)案詳表附2：推薦戶型附3：項(xiàng)目調(diào)研工作進(jìn)度控制表附4：青龍生活區(qū)項(xiàng)目工作組成員第一部分 宏觀篇一、 常州概況 城市簡介l 常州簡稱龍城，是蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心之一。l 常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個(gè)市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個(gè)區(qū)。 區(qū)位、交通l 常州地處江蘇省南部，滬寧線的中部，屬長江三角洲沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。二、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 經(jīng)濟(jì)發(fā)展l 常州是著名的工業(yè)城市，以紡織、機(jī)械、電子作為支柱產(chǎn)業(yè)，江蘇新科電子集團(tuán)、長江客車廠是其優(yōu)秀代表。l 常州私營企業(yè)比較發(fā)達(dá)，外貿(mào)出口活躍。企業(yè)數(shù)目大中型企業(yè)227家，三資企業(yè)943家l 2001年。l 經(jīng)過10年的發(fā)展，高新區(qū)在國民生產(chǎn)總值、工業(yè)產(chǎn)品銷售收入，利用外資額和出口收入均保持了年增30%的發(fā)展速度。 常州的工業(yè)、私營經(jīng)濟(jì)l 常州是著名的工業(yè)城市，工業(yè)總產(chǎn)量、技術(shù)水平在全國處于前5名，有20多個(gè)名牌產(chǎn)品在全國處于領(lǐng)先地位。l 個(gè)體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、外資企業(yè)成為常州經(jīng)濟(jì)增長的三個(gè)支撐點(diǎn)。三、 城市總體規(guī)劃 城市結(jié)構(gòu)以主城區(qū)為中心，向東、北兩個(gè)方向發(fā)展帶（向東為戚墅堰區(qū)和雕莊區(qū)分區(qū)，向北 新龍分區(qū)和新港分區(qū)）構(gòu)成的L形布局形態(tài)。常州市新行政中心位置：位于常州市新區(qū)（高新分區(qū)的中心位置），地處城北干道北側(cè)、常澄路東側(cè)。青國巷歷史文化保護(hù)區(qū)位于常州舊城中部偏南地段。新港分區(qū)位置：位于沿長江高速公路以北、北至長江，東西分別為江陰和武進(jìn)市界，含圩塘鎮(zhèn)和百丈鄉(xiāng)大部分。高新分區(qū)位置：位于主城區(qū)北部，東至北塘河、新開河、南至滬寧鐵路，西至西環(huán)二路，北至滬寧高速。（3） 人民公園改建，現(xiàn)已向市民開放，投入使用。（3） 勤業(yè)路、會館浜路改造。 拆遷改造l 常州市委、市府新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的確定，拆遷改造力度明顯加大。（表3）2003年2004年2005年三年總計(jì)改造面積（M2）改造戶數(shù)（戶）84474021356016028五、 相關(guān)政策l 2002年，政府相繼出臺了《關(guān)于進(jìn)一步繁榮我市房地產(chǎn)市場的若干意見》、《常州市城市房產(chǎn)中介服務(wù)管理實(shí)施細(xì)則》等法規(guī)，以進(jìn)一步繁榮市場。第二部分 市場篇一、市場供求分析 市場供應(yīng)量l 2000年、2001年全市商品房施工面積、竣工面積見下表：年份項(xiàng)目2000年2001年幅度（%）商品房施工面積（萬M2）+住宅面積（萬M2）+商品房竣工面積（萬M2）住宅面積（萬M2）+l 2001年常州市區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目施工面積表：項(xiàng)目名稱施工面積（M2）新開工（M2）竣工面積（M2）住宅23171201128623828788別墅高檔公寓112299103799——經(jīng)濟(jì)適用房30468958381246308辦公樓1823318707527538商業(yè)營業(yè)用房19500112385451015其他945342807463892分析：216。2001年，近90%的高檔公寓和別墅是新近開工。 %，造成市場供需結(jié)構(gòu)不平衡，造成房產(chǎn)市場銷售良好。 常州房地產(chǎn)市場發(fā)展呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，不僅給開發(fā)商增加投資信心，也給消費(fèi)者提供了購房消費(fèi)的信號，從而推動了整體房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。 商業(yè)營業(yè)用房空置率較高，空置面積大于實(shí)際銷售、預(yù)售面積。當(dāng)年無空置。l 高端物業(yè)市場（別墅、高檔公寓）份額較少，不到20%，但去化良好，未來有較大拓展的空間。未來供應(yīng)量將進(jìn)一步放大。l 按15%公攤系數(shù)計(jì)算，今后八年常州市區(qū)將增加居民需求達(dá)980萬平方米（此數(shù)據(jù)不含湖塘城區(qū)人口）。未來將形成又一生活區(qū) 產(chǎn)品總述產(chǎn)品總述多層市場主導(dǎo)產(chǎn)品,市場接受度高。別墅主要集中在新區(qū)，產(chǎn)品類型齊全，市場推案量不大，市場去劃良好。新開個(gè)案“鶴苑新都”銷售均價(jià)定在4000元/M2，為目前常州價(jià)格最高之公寓產(chǎn)品。l 從市場來看，精簡2R（8090M2）和3R（110130M2）去化相對較快。 客源分析l 常州市有著明顯的客源區(qū)域特性，區(qū)域之間客源流動性不強(qiáng)。l 拆遷戶購房比例呈進(jìn)一步上升趨勢。l 新區(qū)的發(fā)展、城西的建設(shè)開發(fā)及舊城的拆遷改造，這三大地區(qū)將是未來常州房產(chǎn)l 市場的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。l 市場競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研、研究購房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競爭對手的情況。l 推案量體規(guī)?；?，更注重品牌的經(jīng)營。l 高層： 目前市場上高層住宅市場占有量少，與本地居民的居住和消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)。l 復(fù)式產(chǎn)品較少，以頂層復(fù)式為主，出現(xiàn)少量疊加復(fù)式產(chǎn)品。l %，次峰值為135150M2，%。單價(jià)分析l 多層：17002400元/M2小高：20003000元/M2l 早期的多層產(chǎn)品，在配套、品質(zhì)上較為一般，在售的個(gè)案在品質(zhì)上有較大提高。l 2R總價(jià)峰值為2225萬，次峰值為1922萬以下，%%。去化分析l 目前常州市規(guī)模在10萬M2左右個(gè)案總量體已超過250萬M2，市場逐漸步入大盤時(shí)代。l 市區(qū)120130 M2戶型受到購房者歡迎。總體來講，市場供給量進(jìn)一步放大，多層、小高、因客源區(qū)隔各有市場，但同類產(chǎn)品競爭激烈。l 市場別墅個(gè)案分布附圖（下頁）。市場供應(yīng)戶數(shù)結(jié)構(gòu)表產(chǎn)品供應(yīng)戶數(shù)比重聯(lián)排、疊加625戶54%雙拼別墅184戶16%獨(dú)立別墅347戶30%合計(jì)1156戶100%以上數(shù)據(jù)均來自富陽研展部對常州市場所有別墅個(gè)案調(diào)查統(tǒng)計(jì)。l 聯(lián)排別墅、疊加別墅：經(jīng)濟(jì)性性別墅定位，市場占有份額上升較快，超過40%。面積分析：l 面積配比表l 獨(dú)立別墅主力面積集中在240300M2和300 M2以上兩個(gè)區(qū)間。尤其是經(jīng)濟(jì)性別墅，排屋甚至出現(xiàn)面積150M2以下的產(chǎn)品。216。216。216。216。216。其中在售個(gè)案中僅剩29套左右，另有189套尚未