【正文】 為主 ,以東為門業(yè) ,鋁合金制造 ,環(huán)境衛(wèi)生 較差 ,人流相對較少 ,大部分商戶的消費對象以老客戶為主或者熟人介紹 .據(jù)了解 ,由于市政規(guī)劃 ,寶塔以東路面要拓寬 15 米 .所以 ,有些商戶存在拆遷問題 .個別經(jīng)營戶為自家商鋪經(jīng)營 . 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 13 ZZHF 北環(huán)路（寶塔向西 ） 此區(qū)域為建材集中地段 （１） 鋪位面積： 20— 400㎡之間 。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：材料、家具、地板、五金 （４） 租賃 價位：出租均價 元 /㎡ （５） 年稅金： 3600 元 /年 — 4500 元 /年 （６） 經(jīng)營狀況 :北大街靠近同州廣場屬于大荔 縣城的繁華主干道，交通便利，主要經(jīng)營為品牌服裝和餐館。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 12 ZZHF （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：家電、五金、電動車、櫥衛(wèi)、油漆 （４） 租賃 價位：出租均價 55元 /㎡ 月 。 同州路 （１） 鋪位面積 :60360㎡之 間 。 北新街 （１） 鋪位面積： 33400㎡之間 。月 ，出租價位區(qū)間 8元 /㎡ 月 — /㎡ （５） 總鋪數(shù)： 100余家 （６） 年稅金： 無 （７） 經(jīng)營狀況 : 馬家巷小商品批發(fā)市場主要有三條街，在此經(jīng)營商戶已有 10 多年，主 要以批發(fā)零售為主，消費群體已形成，市場已 成熟 。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 9 ZZHF （２） 鋪面形態(tài)：市場內(nèi)鋪 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：日用百貨、小家電、音像、內(nèi)衣、文具、玩具、小食品、鞭炮 （４） 租賃 價位：出租均價 /㎡ 商場統(tǒng)一管理。月； 2020年 9月 26日調(diào)整：一樓 20元 /平方米另外，作為餐飲娛樂行業(yè)，也占到了較多的比重。 總體 商業(yè)普查 序號 行業(yè)種類 商戶數(shù)量 1 建材 189 2 家裝 113 3 五金 63 4 家電 46 5 餐飲 277 6 休閑娛樂 193 7 IT 行業(yè) 23 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 7 ZZHF 8 農(nóng)資行業(yè)（農(nóng)藥、化肥、果品包裝材料等） 89 根據(jù)調(diào)查報告顯示，家電 經(jīng)營戶的數(shù)量全縣登記在冊的僅有 46 家， IT 行業(yè)的經(jīng)營戶 23 家。雖然大多數(shù)人比較看好未來的發(fā)展，但都對園區(qū)目前的狀況持悲觀的態(tài)度。 推廣內(nèi)容方面： 我們在分析歷史推廣內(nèi)容中，除各活動節(jié)點外，訴求可歸納為三大類，分別為地段優(yōu)勢、升值空間、形象推廣?；顒宇l次平均 ， 活動。對于一個縣城人口 不到 20萬的市場，面對如此大體諒的商業(yè)，我們應(yīng)該如何下手？我們在一個尚未成熟的新區(qū)，被眾多已經(jīng)死去的項目包圍，我 們將如何突圍？ 當(dāng)前商用物業(yè)投資者分析 按市場狀態(tài)分析，商鋪的投資者一般有三種： 一種是為了出租，一種是出于自營目的，還有些人純粹是為了在買進賣 出中賺取差價。 同樣， 鴻基新天地 能否順利實現(xiàn)招商及銷 售的關(guān)鍵是市場的生意機會如何得以擴展、是否具備自身特色、招商及銷售的門檻設(shè)置、良性專業(yè)的經(jīng)營管理等等都是市場招商、銷售得以順利實施的關(guān)鍵。 【 大荔鴻基新天地 】 系列報告之 —— 項目招商及營銷推廣方案 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 1 ZZHF 序 言 商業(yè)開發(fā) 與 經(jīng)營屬于高風(fēng)險、高技術(shù)的地產(chǎn)開發(fā)種類，涉及商業(yè)定位、推廣、經(jīng)營等充滿挑戰(zhàn)的商業(yè)領(lǐng)域。同時更是項目運營發(fā)展的必備條件。調(diào)查顯示 ， 目前 55%的購買者是為了出租而購買商鋪的 ， 而出于自營目的購買商鋪的人為 35%， 另外有 10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。 作為商業(yè)項目，整體活動次數(shù)不多，頻次較少。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 4 ZZHF 雖然我們長期采用 了平面媒體定期定版投放項目宣傳廣告，提高了項目知名度并樹立了 品牌形象 ，但長時間采用單一訴求內(nèi)容，及單一媒 體容易造成消費者疲勞。大多數(shù)人認(rèn)為，政府的 實質(zhì)性支持與園區(qū)的發(fā)展密不可分。很明顯，鴻基新天地 萬平方米的中央大廳體量 過于龐大，若完全以數(shù)碼廣場業(yè)態(tài)定位即使本地經(jīng)營戶 100%引進滿足首層也是比較困難的。 大荔各條街 針對建材家電 經(jīng)營戶調(diào)研數(shù)據(jù)分析 鑫瑞家居廣場 項目總面積 11000平方米，共兩層，公攤面積 25%。月，二樓 18元 /平方米 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 8 ZZHF 據(jù)項目負責(zé)人介紹， 預(yù)計 2020年下半年，二期工程會建設(shè)，主要經(jīng)營家居建材。月，出租價位區(qū)間 18元 /㎡ 東新街 （ 1） 鋪位面積： 22— 200㎡之間 。月 。月 — 元 /㎡ （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：太陽能、裝飾材料、建材、櫥衛(wèi)、石材 （４） 租賃 價位：出租均價１２元 /㎡，出租價位區(qū)間９元 /㎡ — ２３元 /㎡。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：鋁材、門業(yè)、太陽能 （４） 租賃 價位：出租均價 元 /㎡ （５） 總鋪數(shù)： 15戶 （６） 經(jīng)營狀況 :同州路上多數(shù)是以 經(jīng)營面積較大的商戶，搬到此區(qū)域時間不 久，目前為免稅狀態(tài)，主要以鋁合金門窗制作為主要商家。月 ，出租價位區(qū)間 60 元 /㎡ 北大街北段 聚集了部分家電、電動車、手機賣場、手機維修等商業(yè)。月 ，出租價位區(qū)間 3元 /㎡ （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：太陽能、陶瓷、燈飾、地板、壁紙、油漆、門窗型材、櫥衛(wèi)潔具 （４） 租賃 價位： 2050㎡租金范圍 元 ,均價在 20元左右 。 300400㎡租金范圍 元 ,均價在 。月 。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：太陽能、門業(yè)、五金、家具、水暖、裝飾、櫥衛(wèi)、鐵藝 （４） 租賃 價位：出租均價 元 /㎡ （５） 總鋪數(shù)： 26戶 （６） 經(jīng)營狀 況 :此區(qū)域為新建的市場，各項稅收減免，雖然建材較為集中，但由于市場尚未成熟，消費者對該地段還不認(rèn)可，目前經(jīng)營狀況一般。月 — /㎡ 鋪面形態(tài)：沿街門面 經(jīng)營業(yè)態(tài)：機電配件、汽車維修及裝飾配件、太陽能、型材 年稅金： 1000 元 /年 — 3000 元 /年 經(jīng)營狀況 ： 這里主要是以汽車維修、機電配件為主，經(jīng)營戶多數(shù)以老顧客維持，環(huán)境較差，太陽能和型材已形成氣候，生意較穩(wěn)定。月 — 27元 /㎡ 鋪面形態(tài)：沿街門面 經(jīng)營業(yè)態(tài)：電動車、家電、家具 租賃 價位：出租均價元 /㎡，出租價位區(qū)間 元 /㎡ — 元 /㎡。月 ，出租價位區(qū)間 8元 /㎡ 東環(huán)路 （１） 鋪位面積： 25— 200㎡之間 。月 。 商戶最關(guān)心什么？ 項目經(jīng)營前景與預(yù)期 租金價格和優(yōu)惠政策 開發(fā)商后續(xù)經(jīng)營實力 只有充分了解客戶的需求，才能制定有效的招商推廣策略，滿足項目需求。 本地資源除建材商戶以外， 且 規(guī)模及數(shù)量較少 。 在招商與經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了三十二字的招商與經(jīng)營模式： 敲山震虎、眾星捧月 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 21 ZZHF 打造樣板、多元招商 統(tǒng)一經(jīng)營、整合市場 完善政策、合理回報 1.． ． 敲山震虎 構(gòu)筑較高的平臺，與政府形成互動。 2.． ． 眾星捧月 本地媒體與全國性媒體結(jié)合進行。 鴻基新天地 要真正做成一個 泛商業(yè) MALL 概念的綜合市場 ，招商策略要具有可操作性 ，就必須立足于 宏觀大荔 這個大的環(huán)境中，通過 商貿(mào)開發(fā)區(qū) 來烘托本項目，通過 開發(fā)區(qū) 的發(fā)展來襯托出本項目的前景。對于投資者購買的商鋪，應(yīng)采用“返租” 形式，進行統(tǒng)一招商。 全方位貼心物管服務(wù)，給經(jīng)營者一個輕松的經(jīng)營環(huán)境，購物者一個享樂的購物天堂。 整合招商，與投資者簽定返租協(xié)議，進行統(tǒng) 一招商。 2)． ． 建立信用中心 在傳統(tǒng)商場經(jīng)營中，有部分不良商戶為了短期的利益，不惜用欺騙手段從消費者處獲取更多的收益，在市場上造成極大的負面影響。同時建立一套完善的誠信經(jīng)營監(jiān)督機制，定期和不定期對商戶經(jīng)營狀況進行核查，將商戶的經(jīng)營誠信狀況記錄在案。 4)． ． 建立宣傳推廣基金，統(tǒng)一推廣，品牌化運作 建議建立宣傳推廣專項基金，多途徑、多方式的推廣，同時推廣場內(nèi)各經(jīng)營品牌，目標(biāo)是不但打造項目的品牌，更重視打造經(jīng)營者的品牌，令經(jīng)營者感受到本項目與其是利益捆綁、同舟共濟的，從而增強經(jīng)營者對本項目的歸屬感與信任感。 招商策略： 1.． ． 主力商戶優(yōu)先招商 本項目應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。第二，與主力店的招商談判通常 需要一個較長的時間，需要應(yīng)付繁瑣冗長的拉鋸式談判。每個行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營的典范和楷模，他們的行為活動對行業(yè)內(nèi)其他商家的經(jīng)營會產(chǎn)生較大的影響，對行業(yè)內(nèi)其他商 家具有重要的帶動效應(yīng)。 本項目 中央大廳部分率先啟動，并作為本項目的重點。 通過各階段的公關(guān)活動，針對各行業(yè)進行集中公關(guān)和各節(jié)點的串聯(lián)。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項目經(jīng)營需要的目標(biāo)商戶，再與之聯(lián)系，說服其進場經(jīng)營。在 市場發(fā)布信息，項目某一區(qū)域整體出租 ,從而控制前期招商總量，首期推出的招商面積貨量遠遠低于市場預(yù)計的供應(yīng)量，制造供不應(yīng)求的局面。 本項目應(yīng)設(shè)立示范經(jīng)營區(qū)，這將對項目的 整體經(jīng)營起到關(guān)鍵的示范作用。 9.． ． 優(yōu)惠招商 優(yōu)惠招商是最常用的傳統(tǒng)招商策略，是指在招商條件方面給予承租戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以降低承租戶的經(jīng)營風(fēng)險，增強其經(jīng)營信心，促進招商工作。 第四部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃 由于中央 大廳整體體量過大，大荔本地的電器及數(shù)碼經(jīng)營戶數(shù)量遠不能目前的體量 ，而由于地理的大環(huán)境，對于異地的商戶引進又存在一定的困難，所以我們需要更多的業(yè)態(tài)來充實中央大廳的經(jīng)營戶數(shù)量。其中，也不乏國內(nèi)知名的大型連鎖性專業(yè)賣場。 根據(jù)調(diào)查報告顯示，雖然大荔本地的電器、數(shù)碼行業(yè)經(jīng)營戶數(shù)量較少，但卻存在龐大的建材市場空間 。 融合 項 目特點、特色， 開 展 專業(yè) 性的活 動 如家居行 業(yè) 、電器行業(yè) 發(fā) 展 論壇 等，一方面利用活 動 建立 項 目 專業(yè)權(quán) 威的形象； 2)． ． 開 展公 眾 活 動 ， 擴 大 項 目知名度，提升品牌形象 。一方面 傳達項 目信息，利用泛招商 團隊實現(xiàn) 良好的招商。造 勢 、 做事、做市三者同步 進 行 。 招商啟動前 至 項目開業(yè)前一個月 擴大項目在居民中的知名度與美譽度，讓大荔人參與城市的商業(yè)核心的締造。 以商戶（客戶）角度來證言中央大廳的實在優(yōu)勢與無比潛力、誘人前景；增加中央大廳 的商業(yè)人文氛圍。在啟動招商同時在北廣場舉辦大型美食活動，烘托項目人氣，增強目標(biāo)商戶信心。從某種意義上來說， 招商周期與利潤指標(biāo)之間具有某種矛盾。營銷的價格策略，無非是根據(jù)目標(biāo)客戶的價格承受力進行的單價與總價的調(diào)整和以上這些價格構(gòu)成因素順應(yīng)市場反應(yīng)的微調(diào)策略。 大荔核心區(qū)域租金價格情況 鑫瑞家具 一樓： 18 元 二樓 ： 16 元 義烏沿街鋪 一、二層平均租金 元 花城西路沿街鋪 一、二層平租金 元～ 元 花城東路沿街鋪 平均租金 元 西二環(huán)北段沿街鋪 租金 元 西二環(huán)南段沿街鋪租金 ～ 元 西新街沿街鋪 租金 17 元～ 27 元 同州路沿街鋪 租金 元～ 元 單位（元 /㎡月） 單位（元 /㎡月） 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 37 ZZHF 大荔縣核心商圈整，除緊鄰?fù)輳V場的北大街與東大街租金高達 90元以外， 其他商鋪租金價格均在 50～ 60元 之間，相對 其較