【正文】 空調(diào)： 由于本項(xiàng)目為室內(nèi)，安裝整體中央空調(diào)。 賣場區(qū)：作為功能的主體，它與其它分區(qū)緊密聯(lián)系成為樞紐。開發(fā)商每年收到商戶的租金 33萬元，應(yīng)繳納稅費(fèi)計(jì)算如下： 營業(yè)稅＝ 3300005% ＝ 16500（元）；城建稅＝ 3300007% ＝ 23100（元）；教育費(fèi)附加＝ 3300003% ＝ 9900（元）；稅費(fèi)合計(jì)49500 元（其他稅費(fèi)計(jì)算略）。作為租賃業(yè)務(wù)，開發(fā)商一般先向經(jīng)商戶收取租金，然后再按合同約定支付給購房者租金。國家稅務(wù)總局《關(guān)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問題的批復(fù)》（國稅函 [2020]603 號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。 ? 三 年的租金一次性返還，直接降低了客戶的資金壓力。 F、開發(fā)商 可以很快的回收 82%～ 76%的資金。開發(fā)商 迅速回籠資金（當(dāng)然這樣要求購買者主要 是投資客，而非經(jīng)營者） ，然后再逐年返還給小業(yè)主 租金 。 形象推廣方面，在完成業(yè)態(tài)規(guī)劃及招商計(jì)劃后， 7月份主要是完成各類可利用媒體進(jìn)行合理整合，確定長期投放媒體及各 類 公關(guān)活動期的媒體使用。所以，在本項(xiàng)目啟動前期，免租政策將是必不可少的。 基于本案的優(yōu)勢，我們采用 “ 市場比較 ” 的定位原則，而非 “ 隨行入市 ” 的方法。 行業(yè)高峰論壇 定期 邀 請行業(yè)專家、行業(yè)協(xié)會、經(jīng)濟(jì)學(xué)家共同探討 行業(yè)趨勢及 本項(xiàng)目的發(fā)展 招商啟動期 長期持續(xù) 通過長期的行業(yè)交流，維護(hù)行業(yè)客戶并 一舉奠定項(xiàng)目在行業(yè)中的地位 。與 居民 溝通 項(xiàng)目 的進(jìn)度、了解項(xiàng)目 的現(xiàn)在與未來。另一方面，通 過 活 動 的 舉 行，促 進(jìn)會員 的相互交流，形成良好的口碑 傳 播。這正好可以彌補(bǔ)大體量 的中央交易大廳的業(yè)態(tài)空白區(qū)域。 目前，我們已將數(shù)碼家電廣場的業(yè)態(tài)定位推出市場，因此，我們在圍繞著與數(shù)碼、家電行業(yè)所相能連貫的業(yè)態(tài)組合的 同時(shí)，再符合大荔本地的市場情況，來規(guī)劃物業(yè)每層的業(yè)態(tài)。示范經(jīng)營區(qū)的成功招商將大大提升潛在經(jīng)營者的信心。本項(xiàng)目的主力商戶、重點(diǎn)商戶都需要通過定向招商的方式才能將其引進(jìn)本項(xiàng)目經(jīng)營。通過先期對中央大廳的宣傳推廣造勢，來帶動內(nèi)街鋪的招商。 因此，本項(xiàng)目的主力商戶應(yīng)該優(yōu)先招商，應(yīng)該以大帶小，即用核心主力店來帶動次主力店和中小商家。 8.． ． 合理回報(bào) 1)． ． 保證發(fā)展商和商家合理的收益，實(shí)現(xiàn)雙贏。同時(shí)，隨著各同類 商場競爭的日趨激烈，公正、公平和公開的誠信經(jīng)營則成為了競爭的最重要制勝法寶。 定期促銷推介，形成滾滾人流，帶來巨大消費(fèi)。因而在招商過程中不能單純地宣傳本項(xiàng)目的特點(diǎn)。 公關(guān) 活動先 行，如：舉辦高檔次的論壇或是座談，論題可以類似為：中國家電、建材 市場各何處去？新經(jīng)濟(jì)下中國特色賣場的建設(shè)、 大荔 市場的特點(diǎn)及基礎(chǔ)等，邀請政府、廠家、經(jīng)銷商、專家學(xué)者、媒體的權(quán)威人士。 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 中央大廳體量 過大，且建設(shè)方案未定 。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：五金、石材、櫥柜、鋼材、家具 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) ㎡ 總鋪數(shù)： 6戶 年稅金： 2020— 3000 元 /年 經(jīng)營狀況 ： 西環(huán)路南段有幾戶 家電及家具、櫥柜 業(yè)經(jīng)營時(shí)間比較長，主要是老顧客維持，但這幾戶 電動車開業(yè)時(shí)間不長，其中一家是大荔縣最大的侯氏車行。 西新街 鋪位面積： 40150 ㎡之間 。 （７） 西二環(huán)北段 鋪位面積： 36— 228㎡之間 。 （５） 經(jīng)營狀況 :這里作為大荔農(nóng)資市場已經(jīng)多年，商鋪形象不好，存在臟亂差，且農(nóng)資產(chǎn)品利潤低，銷售情況有季節(jié)性，經(jīng)營情況一般，此區(qū)域部分商鋪是生產(chǎn)資料公司的房，有的商鋪沒有租金。 5185㎡租金范圍 ,均價(jià)在 。人流量大，地理位置優(yōu)越，租金價(jià)位相對較高、客源穩(wěn)定。商業(yè)氛圍薄弱 。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 11 ZZHF （５） 總鋪數(shù)： 9戶 （６） 年稅金： 3000 元 /年 （７） 經(jīng)營狀況 :北新街位于文殊塔北側(cè)，交通狀況良好，已形成餐飲一條街，只有少部分建材經(jīng)營戶，經(jīng)營面積相對較大。 （ 5） 總鋪數(shù)： 9戶 （ 6） 年稅金： 1500 元 /年 — 3600 元 /年 （ 7） 經(jīng)營狀況 :東新街位于東大街東 段延伸段 ,人流量少 ,地理位置 偏僻 .這里的經(jīng)營 戶大多反映生意不好 ,沒人氣 ,經(jīng)營狀況一般 .后期可以定為我們建材區(qū)的目標(biāo)客戶 . 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 10 ZZHF 西大街 (1)鋪位面積 :50300 ㎡之間 。月 — 44 元 /㎡月。所以，我們需要將中央大廳的各區(qū)域各樓層進(jìn)行合理的 業(yè)態(tài)劃分，盡量充實(shí)多種業(yè)態(tài)，來滿足本項(xiàng)目的龐大體量。在我們調(diào)查中，對以往投放廣告的內(nèi)容能說出主題的不足 30%。我們把他們分為自營者，長期投資者，與短期投資者。影響商鋪招商、銷售的因素很多，但最關(guān)鍵的還是生意機(jī)會是否足夠？經(jīng)營管理 是否得力？投資前景是否明確？投資回報(bào)是否有保障？投資是否具有增 值的空間等等。 第一部分 項(xiàng)目現(xiàn)狀 項(xiàng)目現(xiàn)狀 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 2 ZZHF 本項(xiàng)目總面積： 12萬平方米 ， 其中商業(yè)面積 ， 中央交易大廳面積 25000平方米。鑒于大荔本地 口碑傳播力極強(qiáng)且商家 活動數(shù)量 又 有限的前提， 通過活動營銷達(dá)到宣傳及造勢的手法是非常有效的。 本地居民對信息獲取的途徑主要還是通過相互推薦的形式進(jìn)行口碑傳播和當(dāng)?shù)氐囊?些報(bào)紙。月，二樓 16元 /平方米 招商情況：尚未啟動，后期市場統(tǒng)一管理，預(yù)計(jì) 10月份左右 馬家巷小商品批發(fā)市場 （１） 鋪位面積： 18— 120㎡之間 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 /㎡ (5)總鋪數(shù)： 19戶 (6)年稅金： 1500元 /年 — 3600元 /年 (7)經(jīng)營狀況 :主要是家電集中區(qū)域 ,商戶在此經(jīng)營時(shí)間長 ,已積累了大量的客戶資源，經(jīng)營狀況良好 .但是五金、照明、家具、電動車這零散的幾 戶主要靠老客戶熟人介紹來維持，經(jīng)營狀況很一般。月 — /㎡ 月 。月 。 花城路東段 （１） 鋪位面積： 18 ㎡ — 100㎡之間 。月 — /㎡ 經(jīng)營狀況 ： 西二環(huán)北段是新建商鋪，基本上都是新開業(yè)的經(jīng)營戶（均在 1年左右），雖已小有氣候但人流量相對較少，經(jīng)營狀況 一般，以山東，浙江 等外地 經(jīng)營戶居多，后期可以把這部分外來商戶擴(kuò)大，發(fā)展成為我們的主 力目標(biāo)商戶。 年稅金： 2020元 /年 經(jīng)營狀況 ： 雖然此區(qū)域的餐飲小吃較多，但機(jī)電、五金經(jīng)營戶多數(shù)在此經(jīng)營已有 10年之久，積累了一定的固定客源。月 。東環(huán)路主要以經(jīng)營壽材為主， 很多人不愿意到此區(qū)域采購建材。 核心思路： 經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種布局規(guī)范了本項(xiàng)目的硬件功能，而招商與經(jīng)營模式則是完善了本項(xiàng)目的軟件功能，只有好的硬件基礎(chǔ)，再加上強(qiáng)大的軟件支持， 鴻基 3.． ． 打造泛商業(yè) MALL概念 無論 任何的商業(yè)物業(yè)、商業(yè)形態(tài) ，經(jīng)營者是不會掏錢去買一個(gè) 概念 ，他們要買的是概念帶給他們的回報(bào)，這是商業(yè)項(xiàng)目不同于住宅項(xiàng)目的一個(gè)重要特征。 5.． ． 統(tǒng)一經(jīng)營 鴻基新天地 應(yīng)采取統(tǒng)一經(jīng)營管理的模式，杜絕單門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂模式，由經(jīng)營管理公司進(jìn)行整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營。 7.． ． 完善政策 本項(xiàng)目應(yīng)完善經(jīng)營服務(wù)與物業(yè)服務(wù)功能，體現(xiàn)在政策的優(yōu)惠和保障上，提升軟環(huán)境的市場競爭力，并同時(shí)強(qiáng)化業(yè)主托管和商戶統(tǒng)管措施，提高經(jīng)營管理和物業(yè)管理水平和能力。對多次沒有達(dá)到誠信經(jīng)營指標(biāo)的商戶將實(shí)施建議撤場等措施，確保 鴻基新天地 的誠信經(jīng)營樣板形象。主力大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 25 ZZHF 店是商業(yè)項(xiàng)目吸納客源的錨固點(diǎn)，對商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營活動會產(chǎn)生較大的影響，在商業(yè)項(xiàng)目中處于核心地位。在項(xiàng)目的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個(gè)重要的賣點(diǎn)信息，傳達(dá)給其他的目標(biāo)商戶，以刺激其他目標(biāo)商戶的經(jīng)營需求，促進(jìn)本項(xiàng)目的招商。 6.． ． 定向招商 由于目前本項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍尚未濃厚，本項(xiàng) 目的主題性較強(qiáng)，對商家的類型、性質(zhì)、品牌特征等都具有較高的要求，而通過現(xiàn)場招商將難以滿足本項(xiàng)目定位的要求，所以定向招商是本項(xiàng)目招商活動的必要方式。再通過經(jīng)營大戶先行建立經(jīng)營示范區(qū)域，大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 27 ZZHF 提升本地與外地高端經(jīng)營戶的經(jīng)營預(yù)期值，心理防線受到商鋪有限數(shù)量和確保經(jīng)營旺場的雙重?cái)D壓，徹底粉碎他們的對項(xiàng)目經(jīng)營的疑慮，從而使招商達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。對于主力商戶、重點(diǎn)商戶，招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進(jìn)場經(jīng)營。 09 年，經(jīng)過一年的醞釀，百安居宣布在賣場內(nèi)添加白電 區(qū)域。 3)． ． 設(shè) 置固定活 動 ，健全 會員 型 組織進(jìn) 行招商 。 SP活動 提綱 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 32 ZZHF 推出節(jié)點(diǎn) 活動內(nèi)容 活動周期 目的效果 中央交易大廳面向 社會公開征名 以政府名義，發(fā)布信息。同時(shí)在北廣場舉辦大型戶外活動。 價(jià)格策略指的是如何根據(jù)市場的反映，進(jìn)行合理的價(jià)格組合，在努力擴(kuò)大目標(biāo)客戶層面的同時(shí)，使利潤的實(shí)現(xiàn)和利潤的多少能夠控制在一個(gè)合理的比率范圍之內(nèi)。 怡家超市、愛家超市 ： 租金 8元～ 10 元 /平方 /月 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 39 ZZHF 本案全程價(jià)格擬定的考慮 一層： 16元 /平方米 /月 ～ 20元 /平方 米 /月 二層： 12 元 /平方米 /月 ～ 18元 /平方 米 /月 三層： 8 元 /平方米 /月 ～ 16元 /平方 米 /月 四層： 8 元 /平方米 /月 ～ 12元 /平方 米 /月 整體租金平效： 11元 /平方米 /月～ 元 /平方米 /月 在 商貿(mào)產(chǎn)業(yè)新區(qū)格局 的 影響和整體市場租金現(xiàn)狀的大 前提下，應(yīng)制定 符合市場 的 招商價(jià)格 ，如遇 招商 停滯，或大勢阻力，也有較大回旋盤整余地，不必走到“大削價(jià)”的尷尬地步。 招商工作以中央交易大廳為重點(diǎn)，采取通過先啟動中央大廳再帶動內(nèi)街鋪策略，爭取能夠在工程竣工時(shí)，完成一、二層的 80%招商工作。 其實(shí)返租回報(bào)其實(shí)并不復(fù)雜，簡單地說，就是開發(fā)商向購買商鋪的小業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報(bào)率包租。相對銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)大幅降低。 ? 甲乙雙方：簽定返租協(xié)議，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系 ? 甲乙雙方 分別 簽定房地產(chǎn)買賣合同與返租合同。 銷售收益 試算 實(shí)際銷售總金額 回報(bào)客戶的金額 +租金 =銷售 收益 銷售均價(jià) 20200－銷售均價(jià) 20200 6%（ 8%） 返租期＋月租金 20200 12租期－ 免租 促銷 ＝ 整體收益 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 48 ZZHF 第 九 部分 售后返租的稅務(wù)處理 相關(guān)法律法規(guī)研究 售 后回租業(yè)務(wù)，涉及開發(fā)商、購房者和商戶。對代當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門收取的一些資金或費(fèi)用（如代市政府收取的大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 49 ZZHF 市政費(fèi)，代郵政部門收取的郵政通信配套費(fèi)等），不論其財(cái)務(wù)上如何核算，均應(yīng)當(dāng)全部作為銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅。售后回租大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 51 ZZHF 合同如何簽訂，對開發(fā)商來說，存在著一定的籌劃空間。 對比兩種方案可知，由物業(yè)公司 或商業(yè)管理公司 與購房者簽訂委托代理租房合同比以開發(fā)商的名義與購房者簽訂房屋租賃合同節(jié)省稅費(fèi) 10000元（ 49500－ 39500）。 電梯規(guī)劃 貨梯兩部 直梯