【正文】 4部 扶梯 9對 貨梯：南北兩端各設(shè)貨梯一部，解決物業(yè)進(jìn)深過長問題 直梯：南北端各兩部，其中，一部直達(dá) 4 層（中間不停靠）設(shè)置在北端，能保證夜間正常運(yùn)行，額定載重 1200kg以上。由此可避免返工。 停車場：使車流與購物人流及內(nèi)部車流分離。所以，物業(yè)公司就可以將代收代付租金的差額 13 萬元作為計(jì)稅依據(jù)，按照 “ 服務(wù)業(yè) ” 稅目 5%的稅率繳納營業(yè)稅金及附加；也可以按照 “ 代理業(yè) ” 營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的相關(guān)規(guī)定，將代收經(jīng)商戶的租金 33萬元，分解為代收租金 20萬元和代理手續(xù)費(fèi) 13萬元，物業(yè)公司代大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 52 ZZHF 收的租金 20萬元不用納稅，僅就代理手續(xù)費(fèi) 13 萬元繳納相關(guān)稅費(fèi)。 稅收分析 e) 銷售過程中發(fā)生的稅種（銷售合同一經(jīng)簽定已產(chǎn)生法律效力） 稅種 稅率 稅目 計(jì)稅范圍 印花稅 萬分之三 購銷合同 合同金額 營業(yè)稅 5％ 購銷合同 合同金額 城建稅 7％ 營業(yè)稅的 7％ 附加類 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 50 ZZHF 附加 3％ 營業(yè)稅的 3％ 附加類 土地增值稅 2％（預(yù)收金額） 購銷合用 合同金額 根據(jù)決算金額多退少補(bǔ) f) 其他類 出租 公司出租 個(gè)人出租 房產(chǎn)稅 12％ 4％ 營業(yè)稅 ％ 3％ 合計(jì)（租賃稅） ％ 7％ 售后返租的納稅籌劃 在上 述租賃業(yè)務(wù)中，購房者是商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，出租房屋時(shí)，需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅和教育費(fèi)附加。 按照上述規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。 ? 對一次性付款優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠 1%，以鼓勵(lì)一次性付款。 d) 發(fā)展商回報(bào) 償付方式：投資者在簽定購買合同，并支付完款項(xiàng)后，開發(fā)商根據(jù)鋪位一次性兩年的回報(bào)。 方案特點(diǎn) ： A、 三 年返租對客戶來講有較強(qiáng)的吸引力，可以降低投資總額。 近年來， ‘ 返租式經(jīng)營 ’ 一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。 第 七 部分 招商營銷工作節(jié)點(diǎn) 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 41 ZZHF 營銷 步驟 整體招商手段采取通過各類公關(guān)活動的推廣及造勢，從而帶動招商，最終促進(jìn)銷售的整體思路。 大荔核心區(qū)域租金價(jià)格情況 鑫瑞家具 一樓： 18 元 二樓 ： 16 元 義烏沿街鋪 一、二層平均租金 元 花城西路沿街鋪 一、二層平租金 元～ 元 花城東路沿街鋪 平均租金 元 西二環(huán)北段沿街鋪 租金 元 西二環(huán)南段沿街鋪?zhàn)饨?～ 元 西新街沿街鋪 租金 17 元～ 27 元 同州路沿街鋪 租金 元～ 元 單位（元 /㎡月） 單位（元 /㎡月） 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 37 ZZHF 大荔縣核心商圈整，除緊鄰?fù)輳V場的北大街與東大街租金高達(dá) 90元以外， 其他商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格均在 50～ 60元 之間，相對 其較偏遠(yuǎn)區(qū)域 租金在 22 元均價(jià)，最低達(dá) 9元。從某種意義上來說， 招商周期與利潤指標(biāo)之間具有某種矛盾。 以商戶（客戶）角度來證言中央大廳的實(shí)在優(yōu)勢與無比潛力、誘人前景；增加中央大廳 的商業(yè)人文氛圍。造 勢 、 做事、做市三者同步 進(jìn) 行 。 融合 項(xiàng) 目特點(diǎn)、特色， 開 展 專業(yè) 性的活 動 如家居行 業(yè) 、電器行業(yè) 發(fā) 展 論壇 等，一方面利用活 動 建立 項(xiàng) 目 專業(yè)權(quán) 威的形象； 2)． ． 開 展公 眾 活 動 ， 擴(kuò) 大 項(xiàng) 目知名度，提升品牌形象 。其中，也不乏國內(nèi)知名的大型連鎖性專業(yè)賣場。 9.． ． 優(yōu)惠招商 優(yōu)惠招商是最常用的傳統(tǒng)招商策略，是指在招商條件方面給予承租戶適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，以降低承租戶的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)其經(jīng)營信心，促進(jìn)招商工作。在 市場發(fā)布信息，項(xiàng)目某一區(qū)域整體出租 ,從而控制前期招商總量，首期推出的招商面積貨量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)計(jì)的供應(yīng)量，制造供不應(yīng)求的局面。 通過各階段的公關(guān)活動，針對各行業(yè)進(jìn)行集中公關(guān)和各節(jié)點(diǎn)的串聯(lián)。每個(gè)行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營的典范和楷模，他們的行為活動對行業(yè)內(nèi)其他商家的經(jīng)營會產(chǎn)生較大的影響，對行業(yè)內(nèi)其他商 家具有重要的帶動效應(yīng)。 招商策略： 1.． ． 主力商戶優(yōu)先招商 本項(xiàng)目應(yīng)采取“先確定主力店，再全面招商”的基本策略。同時(shí)建立一套完善的誠信經(jīng)營監(jiān)督機(jī)制，定期和不定期對商戶經(jīng)營狀況進(jìn)行核查，將商戶的經(jīng)營誠信狀況記錄在案。 整合招商，與投資者簽定返租協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng) 一招商。對于投資者購買的商鋪，應(yīng)采用“返租” 形式，進(jìn)行統(tǒng)一招商。 2.． ． 眾星捧月 本地媒體與全國性媒體結(jié)合進(jìn)行。 本地資源除建材商戶以外， 且 規(guī)模及數(shù)量較少 。月 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 8元 /㎡ 月 — 27元 /㎡ 月 — /㎡ （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：太陽能、門業(yè)、五金、家具、水暖、裝飾、櫥衛(wèi)、鐵藝 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 元 /㎡ 300400㎡租金范圍 元 ,均價(jià)在 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 3元 /㎡ 月 ，出租價(jià)位區(qū)間 60 元 /㎡ （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：鋁材、門業(yè)、太陽能 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 元 /㎡ 月 — 元 /㎡ 東新街 （ 1） 鋪位面積： 22— 200㎡之間 。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 8 ZZHF 據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹， 預(yù)計(jì) 2020年下半年，二期工程會建設(shè)，主要經(jīng)營家居建材。 大荔各條街 針對建材家電 經(jīng)營戶調(diào)研數(shù)據(jù)分析 鑫瑞家居廣場 項(xiàng)目總面積 11000平方米，共兩層，公攤面積 25%。大多數(shù)人認(rèn)為，政府的 實(shí)質(zhì)性支持與園區(qū)的發(fā)展密不可分。 作為商業(yè)項(xiàng)目，整體活動次數(shù)不多，頻次較少。同時(shí)更是項(xiàng)目運(yùn)營發(fā)展的必備條件。 同樣， 鴻基新天地 能否順利實(shí)現(xiàn)招商及銷 售的關(guān)鍵是市場的生意機(jī)會如何得以擴(kuò)展、是否具備自身特色、招商及銷售的門檻設(shè)置、良性專業(yè)的經(jīng)營管理等等都是市場招商、銷售得以順利實(shí)施的關(guān)鍵?；顒宇l次平均 ， 活動。雖然大多數(shù)人比較看好未來的發(fā)展，但都對園區(qū)目前的狀況持悲觀的態(tài)度。另外，作為餐飲娛樂行業(yè)，也占到了較多的比重。 商場統(tǒng)一管理。 （５） 總鋪數(shù)： 100余家 （６） 年稅金： 無 （７） 經(jīng)營狀況 : 馬家巷小商品批發(fā)市場主要有三條街，在此經(jīng)營商戶已有 10 多年，主 要以批發(fā)零售為主，消費(fèi)群體已形成，市場已 成熟 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 8元 /㎡ 同州路 （１） 鋪位面積 :60360㎡之 間 。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 12 ZZHF （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：家電、五金、電動車、櫥衛(wèi)、油漆 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 55元 /㎡ （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：材料、家具、地板、五金 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 元 /㎡ 160250㎡租金范圍 ,均價(jià)在 。 花城路西段 （１） 鋪位面積： 36400㎡之間 。月 ，出租價(jià)位區(qū)間 /㎡ 月 ，出租價(jià)位區(qū)間 17元 /㎡ 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 17 ZZHF （２） 鋪面形 態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：櫥柜、型材、安防警報(bào)材料 （４） 租賃 價(jià)位：出租均價(jià) 元 /㎡ 月 — 17 元 /㎡ 七、八月 份 為市場淡季，招商啟 動的推廣難度較大。在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應(yīng)；在活動中現(xiàn)場報(bào)道，讓論壇或是座談的動態(tài)盡展社會；在活動后跟蹤報(bào)道，擴(kuò)大論壇或是座談的影響。 4.． ． 多元招商 為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，應(yīng) 采用多途徑統(tǒng)一招商的原則。 整合空間，進(jìn)行合理商品布局。建議經(jīng)營管理公司為商戶設(shè)立專門的信用中心，為每一位商戶設(shè)立信用檔案。 3)． ． 通過開業(yè)后商家經(jīng)營業(yè)績的提升，促進(jìn)剩余貨量的銷售。 2.． ． 品牌商戶帶動招商 大型知名品牌的主力商戶可以為商業(yè)項(xiàng)目帶來大量的商業(yè)人流，創(chuàng)造良好的商業(yè)氛圍，從而增強(qiáng)其他商戶經(jīng)營的信心，促進(jìn)商業(yè)項(xiàng)目的招商。 4.． ． 分行業(yè)招商 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 26 ZZHF 根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃，我們根據(jù)各行 在招商時(shí)按行業(yè)分類進(jìn)行集中招商。新天地 招商中，實(shí)現(xiàn)有效的招商控制將成為項(xiàng)目關(guān)鍵。 通過蘇寧、國美、 人人樂等一線連鎖品牌的考察造勢 ，在行業(yè)中奠定權(quán)威地位，通過行業(yè)協(xié)會的積極引導(dǎo)，為項(xiàng)目招商造勢。之后，這種模式很快被國內(nèi)認(rèn)可，很多傳統(tǒng)上的大型專業(yè)賣場相續(xù)模仿。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 31 ZZHF 1)． ． 開 展 針對 性的 專業(yè) 活 動 。 在 項(xiàng) 目的重要招商 節(jié) 點(diǎn)上必 須 安排大型的事件行 銷 或大型活 動 ，通 過 大型活 動 引起足 夠 的社 會關(guān) 注度和新 聞關(guān) 注度。 “名牌、名品、名人”簽約發(fā)布 包裝企業(yè)以及員工、對大型連鎖性商家的考察造勢、對知名品牌進(jìn)駐造勢。 形象推廣部分 訴求廣告： 大荔電器、家具、建材第一總部 訴求詮釋：家電、建材、娛樂休閑一站式購物廣場，大荔商業(yè)新核心 訴求廣告：大荔新未來 商業(yè)新標(biāo)桿 訴求詮釋：西安有曲江新區(qū)，大荔有商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園 //把握未來，把握財(cái)富 //給大荔所有人一個(gè)創(chuàng)富平臺 //為這里締造商業(yè)驕傲 ?? 訴求廣告： 鴻基，讓你的家更美 訴求詮釋： 不必東奔西走 //不必 擔(dān)心收集經(jīng)驗(yàn) //不必?fù)?dān)心受騙 //這里，一站搞定 備選推廣語 付出 一個(gè)行動，你將收獲一種習(xí)慣； 付出 一種習(xí)慣，你將收 獲一種性格； 和我們攜手 ，你將收獲一種命運(yùn) 一種可以世襲的古典浪漫 實(shí)力，創(chuàng)造價(jià)值 進(jìn)駐，掌握財(cái)富 有未來，所以就 可以實(shí)現(xiàn) 組合，才能共贏 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 34 ZZHF 商業(yè)新理念，組合是關(guān)鍵 繁榮大荔商業(yè)，演繹富翁神話 在這里，你可以在學(xué)會做生意之前賺到第一桶金 招聘老板，數(shù)錢技能等級 5星以上 這里沒有難做的生意， 還缺數(shù)錢的你 為什么不能比他更富有？該出手時(shí)就出手！ 鋪好，生意就好，開啥啥火，賣啥啥旺，您瞅準(zhǔn)了，大荔新天地，綜合市場 第 六 部分 租金 定價(jià) 價(jià)格定位原則 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 35 ZZHF 價(jià)格的制定是一個(gè)敏感因素，其合理程度直 接影響到營銷力度和招商 周期，并進(jìn)一步影響到整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期和利潤指標(biāo)等。專業(yè)的商業(yè)市場， 除 義烏、農(nóng)資等 基 本已經(jīng)瀕臨死亡的市場意外，鑫瑞家具廣場的租金價(jià)格在 17元 /月 /㎡ ， 且 根據(jù)租賃面積不等，擁有 3～ 10個(gè)月免租 。 模式分析 ? 開發(fā) 持有 每平方米 20元 的押金，作為 資金流平衡的最有力保障； ? 租金半年支付一次的方式降低租戶一次性資金投入壓力； ? 1年免租金作為最大的吸引噱頭； ? 3年租賃合同，保障在反租期內(nèi)市場運(yùn)營及穩(wěn)定。但長期的物業(yè)持有又會給開發(fā)商短期資金回籠帶來問題。由于這種方式迎合了部分小業(yè)主的投資心理， 使投資者對目前尚不十分 成熟 商業(yè) 市場 有足夠的投資信心 ，所以， 如果開發(fā)商看好項(xiàng)目市場前景，可以用此銷售策略在整個(gè)銷售期內(nèi) 不斷 推高 商鋪價(jià)位。