【正文】 點鮮明的標志引導(dǎo)人流進入賣場。這樣做的目的 在于堵塞利用價外收費或開具發(fā)票分解計稅依據(jù)的漏洞。 二 年返租方案 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 46 ZZHF （ 1） 計算方法： （按 8%的年反租計算） 以 總額 10萬元 、反租回報 24%為例： 三 年返租金額為： 10 8% 3= 客戶實付金額為： 10－ = 如果用戶按揭首 付金額為： 50%= 萬元 按揭五成月供 十年還款 現(xiàn)行的基準利率 計算 ： 元 10年按揭投資者反租期年內(nèi)盈利： 12= （ 2） 分析： ? 以上的計算對客戶從資金壓力、合理避稅、回報上更具吸引力。售鋪時，按比例將樓價提高 一定 成 數(shù) 。 免租的方式， 無疑最為有效的促進招商進度手段，且在我們對目前大荔的大型商業(yè)項目進行走訪，基本都采取了免租的政策，且義烏商品城曾推出過 2 年免租的優(yōu)惠政策。在啟動招商同時在北廣場舉辦大型美食活動，烘托項目人氣，增強目標商戶信心。一方面 傳達項 目信息，利用泛招商 團隊實現(xiàn) 良好的招商。 第四部分 業(yè)態(tài)規(guī)劃 由于中央 大廳整體體量過大，大荔本地的電器及數(shù)碼經(jīng)營戶數(shù)量遠不能目前的體量 ，而由于地理的大環(huán)境，對于異地的商戶引進又存在一定的困難，所以我們需要更多的業(yè)態(tài)來充實中央大廳的經(jīng)營戶數(shù)量。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應(yīng)本項目經(jīng)營需要的目標商戶，再與之聯(lián)系，說服其進場經(jīng)營。第二，與主力店的招商談判通常 需要一個較長的時間，需要應(yīng)付繁瑣冗長的拉鋸式談判。 2)． ． 建立信用中心 在傳統(tǒng)商場經(jīng)營中，有部分不良商戶為了短期的利益，不惜用欺騙手段從消費者處獲取更多的收益，在市場上造成極大的負面影響。 鴻基新天地 要真正做成一個 泛商業(yè) MALL 概念的綜合市場 ，招商策略要具有可操作性 ，就必須立足于 宏觀大荔 這個大的環(huán)境中，通過 商貿(mào)開發(fā)區(qū) 來烘托本項目，通過 開發(fā)區(qū) 的發(fā)展來襯托出本項目的前景。 商戶最關(guān)心什么？ 項目經(jīng)營前景與預(yù)期 租金價格和優(yōu)惠政策 開發(fā)商后續(xù)經(jīng)營實力 只有充分了解客戶的需求，才能制定有效的招商推廣策略，滿足項目需求。 鋪面形態(tài)：沿街門面 經(jīng)營業(yè)態(tài)：電動車、家電、家具 租賃 價位：出租均價元 /㎡，出租價位區(qū)間 元 /㎡ — 元 /㎡。 （５） 總鋪數(shù)： 26戶 （６） 經(jīng)營狀 況 :此區(qū)域為新建的市場，各項稅收減免，雖然建材較為集中，但由于市場尚未成熟，消費者對該地段還不認可，目前經(jīng)營狀況一般。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：太陽能、陶瓷、燈飾、地板、壁紙、油漆、門窗型材、櫥衛(wèi)潔具 （４） 租賃 價位： 2050㎡租金范圍 元 ,均價在 20元左右 。 （５） 總鋪數(shù)： 15戶 （６） 經(jīng)營狀況 :同州路上多數(shù)是以 經(jīng)營面積較大的商戶，搬到此區(qū)域時間不 久，目前為免稅狀態(tài)，主要以鋁合金門窗制作為主要商家。月 。月，二樓 18元 /平方米 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 4 ZZHF 雖然我們長期采用 了平面媒體定期定版投放項目宣傳廣告，提高了項目知名度并樹立了 品牌形象 ，但長時間采用單一訴求內(nèi)容，及單一媒 體容易造成消費者疲勞。 【 大荔鴻基新天地 】 系列報告之 —— 項目招商及營銷推廣方案 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 1 ZZHF 序 言 商業(yè)開發(fā) 與 經(jīng)營屬于高風(fēng)險、高技術(shù)的地產(chǎn)開發(fā)種類，涉及商業(yè)定位、推廣、經(jīng)營等充滿挑戰(zhàn)的商業(yè)領(lǐng)域。 推廣內(nèi)容方面： 我們在分析歷史推廣內(nèi)容中，除各活動節(jié)點外，訴求可歸納為三大類，分別為地段優(yōu)勢、升值空間、形象推廣。月； 2020年 9月 26日調(diào)整：一樓 20元 /平方米月 — /㎡ 月 。 （５） 總鋪數(shù)： 19戶 （６） 年稅金： 3000 元 /年 （７） 經(jīng)營狀況 ： 北環(huán)路東段以西建材家具為主 ,以東為門業(yè) ,鋁合金制造 ,環(huán)境衛(wèi)生 較差 ,人流相對較少 ,大部分商戶的消費對象以老客戶為主或者熟人介紹 .據(jù)了解 ,由于市政規(guī)劃 ,寶塔以東路面要拓寬 15 米 .所以 ,有些商戶存在拆遷問題 .個別經(jīng)營戶為自家商鋪經(jīng)營 . 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 13 ZZHF 北環(huán)路（寶塔向西 ） 此區(qū)域為建材集中地段 （１） 鋪位面積： 20— 400㎡之間 。月 。 西環(huán)路 鋪位面積： 20— 400㎡之間 。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 18 ZZHF 大荔縣 部分 街道 區(qū)域 商鋪租賃價格一覽表： 區(qū)域 面 積 區(qū) 間（㎡） 平均租金（月 / ㎡） 數(shù)量 年稅金（元） 東新街 22— 200 元 9 1500— 3600 西大街 50300 18 元 19 1500— 3600 北新街 30400 12 元 9 3000 同州路 60360 15 元 / 北大街 22300 55 36004500 北環(huán)路（東） 40800 元 19 3000 北環(huán)路（西） 20400 18 元 81 10003600 花城路（東） 18100 元 / / 花城路（西） 36400 元 26 / 西二環(huán)（北） 36228 元 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 19 ZZHF 西二環(huán)（南） 28— 120 10003000 西新街 40— 150 22 元 2020 西大街 20— 400 6 2020— 3000 南環(huán)路 15— 80 元 4 500 東環(huán)路 25— 200 元 8 20208000 第三部分 招商整體思路 項目招商工作即將全面展開，在制定招商工作計劃之前，我們不僅需要充分了解項目自身以及外部環(huán)境，同時需要真正了解目大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 20 ZZHF 標客戶的需求。 大荔 現(xiàn)有的 專業(yè)市 場如 義烏商品城 、 鑫美建材城 、 鑫瑞家具城 等以單一、明確的利益點切入市場，這種定位目標準確，命中大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 22 ZZHF 率高，在細分市場上迅速崛起，但犧牲太大！為了突出一個利益點，而將項目定位于一處狹小的市場區(qū)隔，對后期經(jīng)營很不利。 1)． ． 稅費減免政策 向政府及主管部門爭取稅收、工商管理等費用的優(yōu)惠，提供方便快捷的一條龍服務(wù)，讓在此經(jīng)營的商戶受益。主力店優(yōu)先招商，主要有兩個原因：第一，主力店在商業(yè)項目中發(fā)揮著核心的作用，對項目的經(jīng)營形象會產(chǎn)生一定的影響，可在較大程度上促進商業(yè)項目對其他商戶的招商。定向招商是指我司招商人員主動上門與目標商戶聯(lián)系，向目標商戶推介本項目，并說服其進場經(jīng)營的招商方式。 優(yōu)惠招商是一種放水養(yǎng)魚形式的招商策略，在本項目目前的環(huán)境條件下，其作用較為明顯。 成立大荔新天地經(jīng)商 俱 樂 部 ，吸納潛在客戶為 會員 ， 針對會員開 展每月固定的 會員 活 動 。 招商啟動 期 10天 進行先期宣傳造勢，提前預(yù)熱市場的同時進行大量續(xù)客。 免租招商政策 對于我們 本項目所處區(qū)域 的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)狀來看，要培養(yǎng)此市場，前期一定需要較 大的投入。按現(xiàn)時大多數(shù)商 家 的做法，期限一般定為 三 至 五 年 甚至更長 ，回報率 通常按預(yù)期租金反向推算 。 ? 乙方：將商鋪承租權(quán)、管理區(qū)交予甲方 ? 乙方在返租期間不承擔物業(yè)經(jīng)營管理的相關(guān)費用，由招租的客戶承擔。另外，在銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 53 ZZHF 第 十 部分 物業(yè)建設(shè)建議 功能 分區(qū) ： 合理規(guī)劃 入口廣場區(qū)、 商場 區(qū)、卸貨區(qū)、停車場區(qū)、綠化區(qū)。將內(nèi)鋪虛擬分割成２５平方／每個的小鋪位，客戶根據(jù)需求簽署一定面積后，再進行實際分割 。 財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅 [2020]16號）規(guī)定，從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入，減去代業(yè)主支付的水、電、燃 氣以及代承租者支付的水 、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額，繳納營業(yè)稅。企業(yè)通過售后回租業(yè)務(wù)讓渡了以下一項或幾項資產(chǎn)權(quán)益或風(fēng)險的，無論是否辦理該不動產(chǎn)的法律權(quán)屬變更（如產(chǎn)權(quán)登記或過戶），均應(yīng)認定企業(yè)已轉(zhuǎn)讓了全部或部分不動產(chǎn)所有權(quán)：獲取資產(chǎn)增值收益的權(quán)益；承擔發(fā)生的各種損害（包括物理損害和貶值）而形成的損失；占有資產(chǎn)的權(quán)益；在以后資產(chǎn)存續(xù)期內(nèi)使用資產(chǎn)的權(quán)益；處置資產(chǎn)的權(quán)益。 返租方式說明 a) 返租期限： 3年 b) 年回報：總房款的 6%～ 8% c) 回報計算期：實際交付使用期，如 2020 年 10月 1日交付使用，回報期為 2020 年 10月 1日開始計。但長期的物業(yè)持有又會給開發(fā)商短期資金回籠帶來問題。專業(yè)的商業(yè)市場， 除 義烏、農(nóng)資等 基 本已經(jīng)瀕臨死亡的市場意外，鑫瑞家具廣場的租金價格在 17元 /月 /㎡ ， 且 根據(jù)租賃面積不等，擁有 3～ 10個月免租 。 “名牌、名品、名人”簽約發(fā)布 包裝企業(yè)以及員工、對大型連鎖性商家的考察造勢、對知名品牌進駐造勢。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 31 ZZHF 1)． ． 開 展 針對 性的 專業(yè) 活 動 。 通過蘇寧、國美、 人人樂等一線連鎖品牌的考察造勢 ，在行業(yè)中奠定權(quán)威地位，通過行業(yè)協(xié)會的積極引導(dǎo)，為項目招商造勢。 4.． ． 分行業(yè)招商 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 26 ZZHF 根據(jù)項目整體規(guī)劃，我們根據(jù)各行 在招商時按行業(yè)分類進行集中招商。 3)． ． 通過開業(yè)后商家經(jīng)營業(yè)績的提升，促進剩余貨量的銷售。 整合空間，進行合理商品布局。在活動前造大聲勢，形成一種轟動效應(yīng)；在活動中現(xiàn)場報道，讓論壇或是座談的動態(tài)盡展社會；在活動后跟蹤報道，擴大論壇或是座談的影響。月 — 17 元 /㎡ 月 ，出租價位區(qū)間 17元 /㎡ 花城路西段 （１） 鋪位面積： 36400㎡之間 。 （２） 鋪面形態(tài)：沿街門面 （３） 經(jīng)營業(yè)態(tài)：材料、家具、地板、五金 （４） 租賃 價位：出租均價 元 /㎡ 同州路 （１） 鋪位面積 :60360㎡之 間 。 （５） 總鋪數(shù)： 100余家 （６） 年稅金： 無 （７） 經(jīng)營狀況 : 馬家巷小商品批發(fā)市場主要有三條街，在此經(jīng)營商戶已有 10 多年，主 要以批發(fā)零售為主，消費群體已形成，市場已 成熟 。另外，作為餐飲娛樂行業(yè)，也占到了較多的比重。活動頻次平均 ， 活動。同時更是項目運營發(fā)展的必備條件。大多數(shù)人認為，政府的 實質(zhì)性支持與園區(qū)的發(fā)展密不可分。 大荔鴻基新天地招商及影響推廣方案 8 ZZHF 據(jù)項目負責(zé)人介紹， 預(yù)計 2020年下半年，二期工程會建設(shè)，主要經(jīng)營家居建材。月 — 元 /㎡ 月 ，出租價位區(qū)間 60 元 /㎡ 300400㎡租金范圍 元 ,均價在 。月 — /㎡ 月 ，出租價位區(qū)間 8元 /㎡ 本地資源除建材商戶以外， 且 規(guī)模及數(shù)量較少 。對于投資者購買的商鋪，應(yīng)采用“返租” 形式，進行統(tǒng)一招商。同時建立一套完善的誠信經(jīng)營監(jiān)督機制，定期和不定期對商戶經(jīng)營狀況進行核查，將商戶的經(jīng)營誠信狀況記錄在案。每個行業(yè)的龍頭商家、品牌商家都是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營的典范和楷模，他們的行為活動對行業(yè)內(nèi)其他商家的經(jīng)營會產(chǎn)生較大的影響，對行業(yè)