關(guān)于在原楊集鎮(zhèn)機械廠地塊進行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告-wenkub
2023-05-21 00:02:04 本頁面
【正文】 勢點 17三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 18第五章 項目定位 19一、目標市場定位 19二、產(chǎn)品定位 19第六章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 20一、項目總體規(guī)劃及經(jīng)營策略 20項目總體規(guī)劃 20項目開發(fā)經(jīng)營策略 20二、項目投資估算 22投資估算： 22銷售收入估算資金籌措 22項目經(jīng)營成本經(jīng)濟效益分析 22第七章 結(jié) 論 24 第一章 前 言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計等提出相應(yīng)的建議。 二、報告編制依據(jù) 灌云縣經(jīng)貿(mào)局拍賣方案； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。民國34年（1945）至35年11月為灌云縣民主政府所在地。按照發(fā)展規(guī)劃，楊集鎮(zhèn)及周邊地區(qū)依托沿海高速公路等交運資源要素，建設(shè)灌云縣楊集物流區(qū)和楊集新區(qū)。其中：一是位于沿海高速灌云東出入口處的灌云縣楊集物流園區(qū)暨楊集新區(qū)展示中心已經(jīng)竣工并對外展示。三是新區(qū)主干道——伊利路第一期拓寬亮化工程已完成；規(guī)劃紅線為42米，伊利路兩側(cè)前期綠化工程（女貞、冬青球間種）于近日完工；伊利路亮化工程——兩側(cè)108組路燈調(diào)試亮燈；四是物流園區(qū)前期動遷準備工作已接近尾聲等。龍蝦仁、紡織漿料、面粉、彩瓦、鋼模板等產(chǎn)品名譽海內(nèi)外，特別是農(nóng)副產(chǎn)品加工，深受國內(nèi)外人士的歡迎，速凍龍蝦仁遠銷歐美和日本。 社會事業(yè)近年來，楊集鎮(zhèn)充分利用省委、省政府實施農(nóng)村新五件實事機遇，全力爭取，扎實推進，農(nóng)村五件實事工作得以穩(wěn)步開展。二、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場綜述楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場綜述楊集房地產(chǎn)市場一直以來處于供應(yīng)嚴重短缺的狀態(tài)，這種態(tài)勢的最主要成因是隨著商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，大量外來人口的進入，界圩鄉(xiāng)合并，宅基地的緊缺，可直接用于開發(fā)的土地較少。土地市場目前，鎮(zhèn)上的土地多數(shù)屬私人宅基地，部分為私有種植地，部分為溝和塘。在鎮(zhèn)中，原楊集鎮(zhèn)機械廠的土地地塊質(zhì)量比較好，除了地形比較規(guī)整面積比較大外，更有臨萬有商業(yè)街、楊集中學(xué)、汽車站的優(yōu)勢，預(yù)計這塊地可分三期開發(fā)。三、楊集鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析 1． 2007～2009年房地產(chǎn)市場 2007～2009年楊集鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。新鎮(zhèn)核心區(qū)：建設(shè)綜合服務(wù)中心、商業(yè)中心、中高檔居住區(qū)、商貿(mào)會展中心、文化娛樂設(shè)施。工業(yè)配套物流園：發(fā)展貨遠倉庫、堆場、貨運車站、物流企業(yè)。在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可以說該地塊在楊集鎮(zhèn)是獨一無二的。整個廠區(qū)占地約56畝，現(xiàn)有準備拍賣的土地約16畝。 北面比鄰原S232省道，與灌云縣重點中學(xué)楊集中學(xué)隔路相望。有國家電網(wǎng)公司楊集鎮(zhèn)電力管理站。在灌云縣發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃中，楊集鎮(zhèn)是灌云縣“西城東港”兩個經(jīng)濟區(qū)的連接點。屆時該地塊供電線路由變電所引來。需添加點資料） 目前，在本鎮(zhèn)購房的客戶大都是鄰近區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民及鎮(zhèn)里的老居民客戶。綠化率達0%，有３棟5層，總戶數(shù)約？戶．目前１棟多層已交付使用，２棟正在建設(shè)中。 楊集客運站附近商住樓（需調(diào)查補充） 該項目由當?shù)貛讉€搞施工的包工頭合伙開發(fā)建設(shè)的，任何合法的手續(xù)都沒有。 多層住宅10～12萬元/套，折合價格為10001200元／平方米左右。 項目所在區(qū)域雖然居住居民較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的商品房較少，配套設(shè)施完善的居住小區(qū)更是沒有。從以上統(tǒng)計結(jié)果看，100㎡—140㎡的住宅面積目前是鎮(zhèn)住宅市場上供應(yīng)的主力，市場接受程度最高。；住宅平均價格為1100元/平方米左右，%。 經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。未來幾年里，這些設(shè)施將逐步完成，那么銷售將適逢其時。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于目前楊集鎮(zhèn)沒有一個完整的住宅小區(qū)的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位置的前提而作出的明智決策,主要原因是: ，項目區(qū)位位于鎮(zhèn)中心，成本略高。 第六章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目總體規(guī)劃及經(jīng)營策略項目總體規(guī)劃我們將在1號樓至9號樓中間新開發(fā)一條步行街，沿邊是商住兩用樓房，8樓號至10號樓及道路、居民、種植地都將開發(fā)成商住兩用樓。 為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的商住兩用住宅，回收資金后再開發(fā)居民區(qū)、種植地等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為2年（2010—2011年），2010年擬開發(fā)面積27720㎡，2011年擬開發(fā)面積2664㎡。 （1） 、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。 （3） 、通過拓展銷售渠道實現(xiàn)房屋銷售。 （5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。 二、項目投資估算 投資估算： 按每畝18萬元取得土地使用權(quán)，（出讓金總額288萬元，），項目開發(fā)總投入約為3500～4000萬元。 預(yù)測前提： 土地18萬元/畝； 營業(yè)收入5000（近期）～6040（遠期）萬元；平均銷售單價1480（近期）～1750（遠期）元/平方米；開發(fā)總成本 3580（按鄉(xiāng)鎮(zhèn)）～4062（按市級）萬元； （按鄉(xiāng)鎮(zhèn)）～（按市級）元/平方米； 稅金530萬元； 貸款利息45萬元。 結(jié)論， 經(jīng)過我們認真研究分析論證，從財務(wù)評價等多個角度論證表明，在
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