關(guān)于在原楊集鎮(zhèn)機(jī)械廠地塊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 市化傾向。 多層住宅10～12萬元/套，折合價(jià)格為10001200元／平方米左右。 四、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 周邊的幾個(gè)樓盤，均為獨(dú)立開發(fā)的，購(gòu)房者不能如期拿到產(chǎn)權(quán)證明，楊集鎮(zhèn)政府對(duì)他們的支持力度也不大。調(diào)查結(jié)果分析，以上調(diào)查結(jié)果顯示，楊集鎮(zhèn)購(gòu)房者所能承受的價(jià)格在10—15萬之間，比例占到總量的40%以上，可見是主要購(gòu)買力的承受范圍。 （1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢(shì)”。 （2）項(xiàng)目區(qū)域位置雄踞鎮(zhèn)中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其較楊集鎮(zhèn)同類提高了一個(gè)檔次且銷售價(jià)格接近，而且近年來，楊集鎮(zhèn)整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)楊集鎮(zhèn)的潛在購(gòu)買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都缺少。 銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略 銷售計(jì)劃： 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為一年：2010年上半年銷售收入2100萬元，下半年銷售收入2900萬元。 （4） 、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。其中：土地款約 400萬元；前期勘探、設(shè)計(jì)等費(fèi)約 50萬元；臨時(shí)用電、用水等費(fèi)用約100萬元；建筑施工費(fèi)用約500萬元；其他費(fèi)用約50萬元。 附：開發(fā)成本概算暨利潤(rùn)分析(分兩種開發(fā)方式分析)建設(shè)基地面積10656㎡,總建筑:27720㎡,其中底商3960＋車庫100套,住宅23760㎡)=序號(hào)項(xiàng) 目投資概算建筑單價(jià)(按正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)測(cè)算）建筑單價(jià)(按鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)測(cè)算）備注（萬元）（元/㎡）（元/㎡）一土地成本 按18萬元/畝估算土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用 按18*二建筑成本樁 建筑安裝 按700元/㎡估算 三綜合配套費(fèi)市政配套費(fèi) 墻改專項(xiàng)基金 易地人防建設(shè)費(fèi) 散裝水泥專項(xiàng)資金 使用空心磚退70%白蟻防治費(fèi) 四供電（含臨時(shí)用電） 按桿變估算五給水（含臨時(shí)用水） 六附屬工程道路 綠化 排污 化糞池 圍墻、傳達(dá)室、周界報(bào)警系統(tǒng) 七開發(fā)前期及后期相關(guān)費(fèi)用規(guī)劃費(fèi) 城建檔案管理費(fèi) 地質(zhì)勘探費(fèi)用 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)用 圖紙審查費(fèi)用 施工放線、竣工驗(yàn)線費(fèi) 測(cè)樁費(fèi)用 產(chǎn)權(quán)處圖紙測(cè)量費(fèi) 產(chǎn)權(quán)登記、交易費(fèi) 物業(yè)管理基金 1工程監(jiān)理費(fèi) 1有線電視，對(duì)講門 11八建設(shè)、招投標(biāo)等費(fèi)用招投標(biāo)費(fèi)用 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 工程造價(jià)‰定額測(cè)定費(fèi) 工程造價(jià)‰建安工程勞?；? 工程造價(jià)%建筑管理費(fèi) 工程造價(jià)3‰其他檢測(cè)費(fèi)用 九銷售費(fèi)用宣傳費(fèi) 網(wǎng)絡(luò)費(fèi) 十不可預(yù)見費(fèi) 十一開發(fā)公司管理費(fèi) 十二銀行利息 按貸款200萬元一年計(jì)算十三稅收營(yíng)業(yè)稅 按均價(jià)1800元/㎡%估算預(yù)征所得稅 按均價(jià)18001533%估算開發(fā)成本單價(jià)小計(jì) 十四開發(fā)總投入合計(jì) 利潤(rùn)分析住宅銷售均價(jià)148023760 車庫銷售均價(jià)10000100 100商業(yè)用房39603500 1386小計(jì) 利潤(rùn) 免部分稅收后的利潤(rùn)加強(qiáng)管理、協(xié)調(diào)等，還有相當(dāng)大的利潤(rùn)空間。 結(jié)論， 經(jīng)過我們認(rèn)真研究分析論證，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格18萬元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。 二、項(xiàng)目投資估算 投資估算： 按每畝18萬元取得土地使用權(quán)，（出讓金總額288萬元，），項(xiàng)目開發(fā)總投入約為3500～4000萬元。 （3） 、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開發(fā)的方式，先開發(fā)市場(chǎng)份額大、開發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的商住兩用住宅，回收資金后再開發(fā)居民區(qū)、種植地等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為2年（2010—2011年），2010年擬開發(fā)面積27720㎡，
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