【正文】 有長(zhǎng)沙市常住人口約50萬(wàn)，約占長(zhǎng)沙市常住人口的30%。高橋的交通、地理環(huán)境優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。根據(jù)長(zhǎng)沙的規(guī)劃，環(huán)線內(nèi)嚴(yán)格限制大型購(gòu)物中心，而中南國(guó)際商城正處于環(huán)線外側(cè)，是理想的構(gòu)建場(chǎng)所。休閑娛樂(lè)城，包括多功能網(wǎng)吧、小型電影院、茶室、酒吧，小型書(shū)店閱覽室，KTV包廂，迪廳，足浴按摩及大型公眾休閑綠化廣場(chǎng)等。它一是大：占地面積大、停車(chē)場(chǎng)規(guī)模大、建筑規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積一般在10萬(wàn)平方米以上；二是多：店鋪多、功能多，包括購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、文化、服務(wù)于一體；三是經(jīng)營(yíng)主題明確：按照所處地理位置、自身?xiàng)l件、當(dāng)?shù)亓闶凵虡I(yè)發(fā)展?fàn)顩r確定目標(biāo)市場(chǎng)，并引入相應(yīng)零售商配合其市場(chǎng)定位。即紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)、長(zhǎng)沙花卉大世界、中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心，集全展博覽、農(nóng)產(chǎn)品交易、信息發(fā)布、物流配送和農(nóng)業(yè)觀光休閑于一體，形成我國(guó)中南地區(qū)強(qiáng)大的農(nóng)貿(mào)經(jīng)濟(jì)“輻射圈”。即以高橋、紅星市場(chǎng)為基礎(chǔ)，以環(huán)線為紐帶，以工業(yè)園區(qū)為后盾，以發(fā)達(dá)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為依托，打造雨花區(qū)區(qū)域性物流中心。開(kāi)發(fā)建設(shè)與高檔次市場(chǎng)群集區(qū)配套的加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、集裝箱貨運(yùn)停車(chē)場(chǎng)等,使其成為長(zhǎng)沙市區(qū)域性商貿(mào)中心城市的核心展示極、帶動(dòng)發(fā)展極和財(cái)源聚集極,成為芙蓉區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮的新城區(qū)。東片新城區(qū)總體規(guī)劃建設(shè)將按照“一河兩岸、三區(qū)一帶”的來(lái)實(shí)施。以即將出現(xiàn)的旺旺醫(yī)院為例，從臺(tái)灣過(guò)來(lái)的專家們正在尋找一處檔次較高，規(guī)模較大的住宅群。旺旺醫(yī)院首先亮相。根據(jù)長(zhǎng)沙西文東市的戰(zhàn)略定位及用十到十五年時(shí)間把長(zhǎng)沙建成現(xiàn)代化商貿(mào)中心并進(jìn)入全國(guó)商業(yè)中心城市十強(qiáng)的目標(biāo)，長(zhǎng)沙商貿(mào)具有無(wú)限的發(fā)展空間。我們認(rèn)為，第四個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極應(yīng)當(dāng)以鄭州－－武漢――長(zhǎng)株潭為核心，而長(zhǎng)沙則是這一增長(zhǎng)極中處于重要地位。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)該成為中部“隆起”的支撐點(diǎn)和輻射極。與其緊鄰的馬王堆路年內(nèi)即將拉通，火焰路及朝暉路也將隨著項(xiàng)目的展開(kāi)而拉通。具體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目東鄰火星大道，西鄰馬王堆路，南臨火焰路，北接朝暉路。第三章 投資項(xiàng)目的戰(zhàn)略可行性研究一、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)地理位置選擇項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)位置中南國(guó)際商城位于芙蓉區(qū)與雨花區(qū)的交匯地帶，處于長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。 首先，長(zhǎng)沙市地處長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶中游區(qū)域和華南經(jīng)濟(jì)圈的外沿地帶，在東、中、西部三大板塊中處于連南接北、承東啟西的位置，這為長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)提供了較好的基礎(chǔ)條件。 商網(wǎng)周邊缺乏停車(chē)場(chǎng)。目前長(zhǎng)沙市的大型商場(chǎng)相對(duì)過(guò)于集中，網(wǎng)點(diǎn)布局不夠合理，而且經(jīng)營(yíng)范圍雷同，特色不突出，連鎖超市等先進(jìn)業(yè)態(tài)發(fā)展不夠、功能不全，有待進(jìn)一步改進(jìn)。目前，在按照建設(shè)現(xiàn)代化商貿(mào)中心的戰(zhàn)略目標(biāo)，確立了新世紀(jì)商貿(mào)流通發(fā)展的目標(biāo)，加快改革，調(diào)整結(jié)構(gòu)，培育現(xiàn)代化大型商業(yè)集團(tuán)，發(fā)展商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，加快中心商業(yè)區(qū)建設(shè)，提升商業(yè)文化品位，努力推進(jìn)長(zhǎng)沙大市場(chǎng)、大流通、大貿(mào)易的現(xiàn)代化商貿(mào)中心建設(shè)。六是會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，有力地拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。四是網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和市場(chǎng)培育充滿活力。二是發(fā)展思路進(jìn)一步提升，奠定了長(zhǎng)沙市流通現(xiàn)代化的思想和理論基礎(chǔ)。一、長(zhǎng)沙商貿(mào)發(fā)展的現(xiàn)狀 建國(guó)以來(lái)特別是改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)沙的商貿(mào)得到了飛速的發(fā)展。轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)，長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市，市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積158平方公里；，其中市區(qū)人口189萬(wàn)人。 《中南國(guó)際商城規(guī)劃設(shè)計(jì)》六、項(xiàng)目建設(shè)的原則中南國(guó)際商城要集“商業(yè)購(gòu)物、娛樂(lè)文化、體育健身、餐飲美食、建筑品味、名牌名店、人文景觀、精神文明”等于一身，將成為長(zhǎng)沙市的風(fēng)景線，其商業(yè)布局功能定位依據(jù)“突出品牌、整體定位、功能互補(bǔ)”的原則。第二期工程開(kāi)發(fā)步行區(qū)主要商鋪、百貨商場(chǎng)、復(fù)式公寓。主要為，地下車(chē)庫(kù)地下車(chē)庫(kù)、地下發(fā)電機(jī)機(jī)房、變電房、空調(diào)房、消防控制室等。在距該點(diǎn)3公里的區(qū)域內(nèi)，有長(zhǎng)沙市常住人口約50萬(wàn)；位于京珠高速與機(jī)場(chǎng)高速的交匯點(diǎn)，是聯(lián)接長(zhǎng)沙五大商圈的核心區(qū)域，地處進(jìn)出長(zhǎng)沙最快捷的交通要道。 世界的大型購(gòu)物中心最早從歐美發(fā)展而來(lái)，大多分布在郊區(qū)，其價(jià)格普遍低出城區(qū)20％以上；亞洲一些國(guó)家根據(jù)自己面積小、人口多集中在市區(qū)的特點(diǎn)，在繁華的城市商業(yè)區(qū)建立了大型購(gòu)物中心。我國(guó)的大型購(gòu)物中心有兩個(gè)起源，一是上世紀(jì)90年代中期，和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等香港房地產(chǎn)巨頭在京滬等大城市的黃金商圈興建高檔寫(xiě)字樓，大多附帶有大面積的商場(chǎng)裙房，從而形成了具有香港特色的購(gòu)物中心，如國(guó)貿(mào)商城等。高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲美食、健身、旅游于一體，打造中南地區(qū)目前規(guī)模最大、功能配套齊全的現(xiàn)代化商業(yè)中心。第三期工程開(kāi)發(fā)高層住宅、餐飲樓、酒店、娛樂(lè)、夜總會(huì)。 七、項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積：規(guī)劃總建筑面積：：,，酒店、公寓、。長(zhǎng)沙，山青水秀、氣候宜人，有風(fēng)景獨(dú)秀“霜葉紅于二月花”的岳麓山，有水洲相擁“春來(lái)江水綠如藍(lán)”的湘江；長(zhǎng)沙，人杰地靈、歷史悠久，有在海內(nèi)外享有盛名的世界第八大奇跡馬王堆漢墓、千年學(xué)府岳麓書(shū)院及三國(guó)東吳簡(jiǎn)牘；“惟楚有才，于斯為盛”，在中國(guó)近現(xiàn)代史上長(zhǎng)沙更涌現(xiàn)了一批著名的政治家、軍事家和文學(xué)家。一是商貿(mào)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和貢獻(xiàn)進(jìn)一步凸現(xiàn)。順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，全面推進(jìn)長(zhǎng)沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化的戰(zhàn)略問(wèn)題，理清了長(zhǎng)沙商貿(mào)流通發(fā)展的戰(zhàn)略思路、舉措與目標(biāo)，形成了加快長(zhǎng)沙商貿(mào)流通現(xiàn)代化發(fā)展的共識(shí)與合力。黃興南路步行商業(yè)街建成開(kāi)業(yè)，三湘南湖市場(chǎng)整合提升，家樂(lè)福、沃爾瑪?shù)韧赓Y商業(yè)加快進(jìn)入，使長(zhǎng)沙市商業(yè)標(biāo)志性項(xiàng)目涵蓋的范圍更寬更廣，商業(yè)發(fā)展的品位更高更精。2002年成功地舉辦了中國(guó)首屆箱包皮革展銷(xiāo)會(huì)、長(zhǎng)沙（昆明）商品展銷(xiāo)會(huì)、秋季糖酒商品交易會(huì)、全國(guó)煤交會(huì)等一系列區(qū)域性、全國(guó)性的大型會(huì)議，取得了很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生了巨大的社會(huì)影響。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近３年來(lái)，長(zhǎng)沙城市建設(shè)３００億元巨額投資中，用于商業(yè)品位提升的占４０％；近兩年，長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資每天高達(dá)一億元，其中打造商貿(mào)中心的占３０％。 大型百貨店總量仍過(guò)剩。市民駕車(chē)旅游購(gòu)物，可往往找不到停車(chē)場(chǎng)，長(zhǎng)沙各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周邊的停車(chē)設(shè)施十分缺乏。其次，近幾年長(zhǎng)沙市利用規(guī)劃的杠桿，對(duì)商貿(mào)中心進(jìn)行布局，將一批馬路市場(chǎng)遷出城外，用大市場(chǎng)、大流通的格局取代。該項(xiàng)目將受到各級(jí)政府的大力支持。項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目東北面是芙蓉區(qū)政府所在地，項(xiàng)目東面則是規(guī)劃待建中的專業(yè)汽車(chē)市場(chǎng)和在建的錦湘國(guó)際星城,北面是在建中的浙江服飾博覽中心，西面則是高橋大市場(chǎng)，南面為東風(fēng)汽車(chē)專賣(mài)店及高橋市場(chǎng)拆遷安居房及門(mén)面。公交線路有12121014153034603等8條線路通項(xiàng)目所在地。中部的城市化方向應(yīng)該是發(fā)展一批特大城市及以此為核心的城市群。從長(zhǎng)沙的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，城市規(guī)模2005年主城區(qū)城市人口規(guī)模190萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模170平方公里，2020年都市區(qū)城市人口規(guī)模310萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模310平方公里，其中主城區(qū)城市人口規(guī)模264萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模253平方公里。中南國(guó)際商城也是基于芙蓉區(qū)及雨花區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)協(xié)議，來(lái)自臺(tái)灣的旺旺醫(yī)院，將在芙蓉區(qū)投資5000萬(wàn)美元，建超大型的現(xiàn)代化醫(yī)院。目前，華天置業(yè)、恒廣開(kāi)發(fā)公司，足跡也已經(jīng)圈好了火星北路的最佳尺度?！耙缓觾砂丁敝笧g陽(yáng)河兩岸，“三區(qū)一帶”則是指都市文明典范區(qū)、商貿(mào)市場(chǎng)核心區(qū)、工業(yè)農(nóng)業(yè)精品區(qū)和瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶，今后政府將重點(diǎn)加快東岸鄉(xiāng)地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，發(fā)展科技工業(yè)園、新型專業(yè)市場(chǎng)群體和都市農(nóng)業(yè)。 在這一暢通無(wú)阻的網(wǎng)絡(luò)當(dāng)中，人民東路更是一條流金淌銀的城市大動(dòng)脈。二、提升兩條生態(tài)美食街。四、建設(shè)四大特色商業(yè)圈。代表著一種新的、符合人性需求的高尚生活方式。運(yùn)動(dòng)健身館，包括小型保齡球館、沙狐球、乒乓球、棋牌麻將室、健身房等。另外，各城市正在建立大型購(gòu)物中心聽(tīng)證會(huì)制度，將大大減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在長(zhǎng)沙市未建立聽(tīng)證會(huì)制度前介入，現(xiàn)在是理想時(shí)機(jī)。它位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。目前高橋附近每天的客流量約５萬(wàn)，隨著這片土地的開(kāi)發(fā)，其它項(xiàng)目的建設(shè)，這里的客流量將會(huì)迅速增加。 次級(jí)商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這部分商圈顧客應(yīng)該占購(gòu)物中心銷(xiāo)售額的15－25％ 。附近公交車(chē)輛比較多，有通向整個(gè)長(zhǎng)沙市的交通條件，附近商業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)。（2） 工作人口 指工作地點(diǎn)在高橋附近的人口，這部分人口中不少利用上下班就近購(gòu)買(mǎi)商品，他們是次級(jí)商圈基本顧客的主要來(lái)源。它的附近是眾多的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和各類專賣(mài)店，那里有極好的人氣聚居，屬于核心商業(yè)地區(qū)。 商圈層次分析 （1）客流量分析 平日該地的車(chē)流量、客流量比較大，長(zhǎng)沙居民喜歡周末、節(jié)日消費(fèi)，他們意愿自己享受購(gòu)物的人氣和休閑的環(huán)境。 （3）環(huán)境分析 中南國(guó)際商城四面臨街，能見(jiàn)度比較高，而且周?chē)鷽](méi)有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌，也可以為自身的形象做最佳的廣告展示。整個(gè)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：隨著改革開(kāi)放的深入和市場(chǎng)化改革的逐見(jiàn)成效，長(zhǎng)沙的人均收入穩(wěn)步提升，人民購(gòu)買(mǎi)力逐年增強(qiáng)。四、政策環(huán)境分析建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，需要政府及有關(guān)部門(mén)的大力支持。將為長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到推波助瀾的作用，為長(zhǎng)沙的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。市區(qū)面積556平方公里，建成區(qū)面積158平方公里；，其中市區(qū)人口189萬(wàn)人。特別是2000年以來(lái)，長(zhǎng)沙市實(shí)施“三年大變樣”戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了極大提升，原有的地域差別不斷縮小，地段升值潛力增大，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了廣闊的空間。 3．政策環(huán)境改革開(kāi)放以來(lái)，長(zhǎng)沙市政府充分發(fā)揮了區(qū)位優(yōu)勢(shì)，交通和流通迅速發(fā)展，市場(chǎng)不斷拓展。2002年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額躍上了400億元的新臺(tái)階，與1997年相比，五年時(shí)間增長(zhǎng)近1倍，從1997年實(shí)現(xiàn)200億元，2000年突破300億元，到2002年達(dá)到400億元，商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)五年內(nèi)實(shí)現(xiàn)了跨越式的三級(jí)跳。 目前，長(zhǎng)沙已形成火車(chē)站、袁家?guī)X、五一廣場(chǎng)、東塘、伍家?guī)X、榮灣鎮(zhèn)6大商業(yè)中心；營(yíng)業(yè)面積在6萬(wàn)平方米以上的商場(chǎng)有2家，15萬(wàn)平方米的有10家；三湘南湖、高橋、紅星、望城坡4大市場(chǎng)群體中，有各類市場(chǎng)355個(gè)、國(guó)家級(jí)大市場(chǎng)6個(gè)；解放路、蔡鍔路、黃興南路步行街等12條商業(yè)街日益完善。 連鎖經(jīng)營(yíng)的具體目標(biāo)是，那就是力爭(zhēng)到2007年基本確立連鎖經(jīng)營(yíng)在長(zhǎng)沙商貿(mào)流通業(yè)中的主導(dǎo)地位，連鎖商業(yè)的零售額占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的35%以上。2003年，其加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)更趨明顯，市場(chǎng)表現(xiàn)更為活躍。從銷(xiāo)售情況來(lái)看，2003年，全市共成交商品房26727套，㎡，%、%%，商品房的有效需求保持了較高的增幅，市場(chǎng)供、求兩旺。長(zhǎng)沙市住房二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年培育之后，在政府宏觀政策的調(diào)控下，特別是2003年10月長(zhǎng)沙市出臺(tái)“長(zhǎng)沙市人民政府關(guān)于進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)若干意見(jiàn)”（市政府58號(hào)文）的具體措施的作用下，市場(chǎng)被迅速激活。消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生了根本的變化，國(guó)家啟動(dòng)內(nèi)需，拉動(dòng)消費(fèi)的政策由于有了金融業(yè)的支持而得以實(shí)現(xiàn)，金融業(yè)同時(shí)也成為了房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的有力保障。城市房屋拆遷工作直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資，刺激了住房的有效需求，它為完善城市功能，加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善市民的居住水平和質(zhì)量都做出了較大的貢獻(xiàn)。三、長(zhǎng)沙市居民消費(fèi)需求分析 1．長(zhǎng)沙市人口及收入增長(zhǎng)情況，其中市區(qū)人口189萬(wàn)人。 隨著從人口素質(zhì)的提高及經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)民收入的增長(zhǎng)速度在加快。從購(gòu)房能力來(lái)看，伴隨長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，1998年至2003年，長(zhǎng)沙人均可支配收入從6650元上升到了9100元左右，%。據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易中心最近的一次調(diào)查統(tǒng)計(jì)，投資型置業(yè)者在購(gòu)買(mǎi)各類商品房中的比重為：%、寫(xiě)字樓為40%、%。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大，“終極置業(yè)者”不斷涌現(xiàn)，長(zhǎng)沙人均居住水平迅速提高。消費(fèi)者信心指數(shù)的攀升首先