【正文】 點(diǎn)，服務(wù)無挑剔，師生無怨言。第二章 我公司對(duì)學(xué)生公寓管理的優(yōu)勢(shì)第一節(jié) 公司簡(jiǎn)介略第二節(jié) 公司托管物業(yè)項(xiàng)目展示略第三節(jié) 業(yè)主意見和來賓留言（摘錄）略第四節(jié) 我公司托管學(xué)生公寓的優(yōu)勢(shì)略一、我公司早期介入高校并熟悉高校整體情況的優(yōu)勢(shì)二、有多種類型學(xué)生公寓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)三、人才優(yōu)勢(shì)四、實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)第三章 學(xué)生公寓物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃第一節(jié) 學(xué)生公寓物業(yè)管理投標(biāo)宗旨、總目標(biāo)及主要思路針對(duì)某某高校的各項(xiàng)要素，我們進(jìn)行了深入廣泛的實(shí)地研究和分析討論，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，提煉了某某高校學(xué)生公寓物業(yè)管理工作面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)，從而確定了我們對(duì)某某高校物業(yè)管理的投標(biāo)宗旨、總體目標(biāo)和主要思路。學(xué)生公寓8號(hào)樓由南北兩樓組成，總建筑面積為7403平方米，南樓6層，為學(xué)生公寓，建筑面積為6355平方米，南樓學(xué)生公寓每層25間（15間住6人、10間住4人），共有150間，可容納780人。南樓6層，每室住4人，共90個(gè)房間，北樓6層，每室住4人，共88間，合計(jì)有寢室178間，總建筑面積為8679平方米?？扇菁{712人。這些學(xué)生公寓內(nèi)除學(xué)生宿舍外，還配有配電房、開水間、學(xué)生活動(dòng)室、物業(yè)值班室、接待室等，學(xué)生宿舍內(nèi)配有組合式寫字臺(tái)、書櫥、多用柜、臉盆架、床、椅子、電話機(jī)等，稱得上是現(xiàn)代化的學(xué)生公寓，所有這些現(xiàn)代化設(shè)備的配備，對(duì)于物業(yè)管理也提出了相當(dāng)高的要求。一、物業(yè)管理的投標(biāo)宗旨承高校傳統(tǒng)，管一流物業(yè)，樹高校形象，創(chuàng)一流品牌二、總體目標(biāo)在學(xué)生公寓的物業(yè)管理中，能否管出最佳效果，能否實(shí)現(xiàn)“管理、服務(wù)、育人”三位一體化管理，對(duì)某某高校、對(duì)我公司的影響都很大。我公司已通過了ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，學(xué)生公寓物業(yè)管理從正式接管后全面導(dǎo)入ISO9001：2000質(zhì)量管理體系，規(guī)范學(xué)生公寓的物業(yè)管理，提升學(xué)生公寓物業(yè)管理的內(nèi)涵。把學(xué)生公寓的安全管理方案統(tǒng)籌考慮，全盤計(jì)劃安排，以形成下緊上松、內(nèi)緊外松的防護(hù)體系。主動(dòng)配合學(xué)生處和校保衛(wèi)處工作，加強(qiáng)消防和安全用電、用水工作，經(jīng)常性檢查水、電、消防器材和設(shè)備設(shè)施，確保狀態(tài)良好。(二)、把好設(shè)備關(guān)，確保高效運(yùn)行精心操作，細(xì)心護(hù)理。我公司將把環(huán)境整潔作為提高學(xué)生公寓管理檔次的重要的一個(gè)方面抓緊抓好，實(shí)施全天候、全方位保潔，做好學(xué)生公寓公共及周邊環(huán)境的綠化保潔工作。實(shí)施“物管110”服務(wù)模式，賦予學(xué)生公寓內(nèi)每位物業(yè)管理人員對(duì)保潔的監(jiān)管職責(zé)，發(fā)現(xiàn)不潔現(xiàn)象隨時(shí)處理。第二節(jié) 物業(yè)管理理念在某某高校學(xué)生公寓的物業(yè)管理過程中，我們倡導(dǎo)以下物業(yè)管理理念。二、零干擾管理就是給學(xué)生創(chuàng)造個(gè)性化的私密空間，保障學(xué)生的隱私不被泄露。根據(jù)公司服務(wù)對(duì)象———學(xué)生的獨(dú)特群體，對(duì)他們進(jìn)行優(yōu)質(zhì)服務(wù)同時(shí)，生活上多關(guān)心幫助、思想上多溝通，培養(yǎng)學(xué)生積極向上樂觀的思想、健康心理，互幫互助、愛心的培育，增強(qiáng)集體榮譽(yù)感，以高校為榮，傾心營(yíng)造“崇尚文明、同學(xué)親善、親切自然、共建校園”的人性化理念。通過點(diǎn)點(diǎn)滴滴，始終如一地把美好生活的每一細(xì)節(jié)都帶給學(xué)生公寓內(nèi)的的每一位學(xué)生。我公司已在全省多所高校樹立起自己的物業(yè)品牌，以我們的“高校社區(qū)”品牌服務(wù)讓師生們?cè)趯W(xué)習(xí)、休息時(shí)真正的感到舒心、安心、放心、稱心。一、組織機(jī)構(gòu)組織系統(tǒng)公司學(xué)院學(xué)院保 潔 員5人值 班 員6人管 理 員6人維 修 工1人學(xué)生公寓管理站站長(zhǎng)1人 組織機(jī)構(gòu)圖說明 從學(xué)生公寓內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)圖中可以看出，學(xué)生公寓管理站將在某某高校的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行我公司分管總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制。
；管理員和值班員負(fù)責(zé)學(xué)生公寓內(nèi)的日常服務(wù)工作以及安全、消防、設(shè)備管理，分兩班24小時(shí)值班。 整體運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)管理處逐步按照ISO9001：2000版的質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作，它同樣適用于學(xué)生公寓物業(yè)管理站的整體運(yùn)作方案。公司將設(shè)立核查反饋控制點(diǎn)來加強(qiáng)日常的監(jiān)管力度。
，充分調(diào)動(dòng)員工的個(gè)人積極性，適時(shí)做好深入細(xì)致的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，為員工排憂解難，組織有益的集體活動(dòng)和家訪等。把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機(jī)地結(jié)合在一起使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。三完善管理及辦公條件安排管理用房；安排員工宿舍準(zhǔn)備管理用物質(zhì)裝備。同步進(jìn)行三安全管理治安管理；消防管理；同步進(jìn)行四環(huán)境衛(wèi)生管理綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。學(xué)生公寓無偷盜案件發(fā)生管理員對(duì)來訪人員嚴(yán)格執(zhí)行登記手續(xù)，杜絕閑雜人員進(jìn)入學(xué)生公寓；對(duì)學(xué)生公寓內(nèi)物品的出入實(shí)行登記放行手續(xù)；執(zhí)行24小時(shí)值班巡查制度，確保無偷盜案件發(fā)生；制定公寓鑰匙管理規(guī)定，鑰匙的登記、領(lǐng)用有序；加強(qiáng)法制宣傳、教育、培養(yǎng)學(xué)生知法、守法的意識(shí)。加強(qiáng)保潔員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，熟練掌握操作技能和專業(yè)知識(shí)；嚴(yán)格按照保潔工作程序操作，加強(qiáng)監(jiān)督檢查；保證對(duì)垃圾實(shí)行袋裝化；按區(qū)域責(zé)任到人，加強(qiáng)巡查，監(jiān)督檢查，嚴(yán)格考核制度。學(xué)生公寓設(shè)施維修及時(shí)、妥善加強(qiáng)維修人員的培訓(xùn)，提高專業(yè)技能；執(zhí)行24小時(shí)搶修制度，設(shè)立報(bào)修電話（值班室），接到報(bào)修及時(shí)通知維修人員，并做好相關(guān)記錄；維修人員接到報(bào)修電話后，必須立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修，零星維修及時(shí)完成；維修后，進(jìn)行跟蹤回訪，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)確認(rèn)內(nèi)部管理保證管理人員精神飽滿，有良好服務(wù)意識(shí)和態(tài)度制定嚴(yán)格的工作行為禮儀規(guī)范，管理人員上崗必須統(tǒng)一著裝，佩帶工號(hào)牌，并不斷的加強(qiáng)培訓(xùn)；聘請(qǐng)專業(yè)人員講課，增強(qiáng)管理人員的服務(wù)水平；組織學(xué)習(xí)勞動(dòng)模范的事跡，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)；組織服務(wù)競(jìng)賽，鼓勵(lì)管理人員爭(zhēng)創(chuàng)服務(wù)標(biāo)兵。重大節(jié)日組織公寓學(xué)生開展活動(dòng)，營(yíng)造節(jié)日氣氛管理站年初制定全年重大節(jié)日活動(dòng)計(jì)劃，以便提早組織、安排活動(dòng)；逢重大節(jié)日，安排專人負(fù)責(zé)學(xué)生公寓的裝點(diǎn)，如有需要公司總部提供資金并派人支援；積極配合學(xué)校有關(guān)重大節(jié)日的工作安排。，配合甲方參與尚未安裝設(shè)備的安裝、調(diào)試、開通、運(yùn)行以及已安裝但尚未調(diào)試設(shè)備的調(diào)試、開通與運(yùn)行等工作。 ，配合甲方做好學(xué)生公寓內(nèi)裝修監(jiān)管工作。為此我們制定了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。對(duì)于維修方面的投訴，我們要求維修人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)處理，急修不過夜，同時(shí)對(duì)責(zé)任人給予相應(yīng)的處分。（三）投訴回訪師生有效投訴處理完畢后，由管理處以電話或上門的形式回訪，以征求師生的意見，同時(shí)在《業(yè)主意見登記表》上做好回訪記錄，我們要求回訪率為100%。值班人員要禁止陌生人和閑雜人員進(jìn)入學(xué)生公寓，來訪客須在公寓大廳等候，學(xué)生家長(zhǎng)進(jìn)入公寓內(nèi)必須登記。消防管理是學(xué)生公寓管理的一項(xiàng)極其重要的內(nèi)容，尤其是學(xué)生公寓中易燃物品比較多，一旦發(fā)生火災(zāi)，后果不堪設(shè)想，因此必須十分重視消防，我公司的公寓管理站實(shí)行全員義務(wù)消防員制，在員工中牢固樹立“隱患顯于明火，防范勝于救災(zāi)，責(zé)任重于泰山”的意識(shí)，加強(qiáng)巡邏，加強(qiáng)監(jiān)控，同時(shí)做好消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作，保證設(shè)備隨時(shí)能用。（一）給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)管理給排水系統(tǒng)是指所托物業(yè)本體的冷、熱水管道、閥門、消防水池、生活及消防水泵、污水排放管道設(shè)施等。一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修解決。維修人員做好巡視檢查工作，如：各種電機(jī)運(yùn)行的聲響；儀表顯示的表值；安全出口燈的好壞；公共地方照明燈的完好等等，具體要求如下：（1）、所有巡檢都應(yīng)有詳實(shí)的記錄；（2）、公共地方的照明燈應(yīng)定期更換；（3）、公共地方的電源插座、接線盒箱等應(yīng)無脫落和缺蓋；配合校保衛(wèi)對(duì)消防及電機(jī)半年進(jìn)行一次試運(yùn)行；消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)；（1）、消防設(shè)施設(shè)備平時(shí)要注意加油，防止銹蝕。（5）、對(duì)管理處員工應(yīng)進(jìn)行消防知識(shí)教育培訓(xùn)，每年進(jìn)行12次消防演習(xí)，使人人都會(huì)使用消防器具，都能處理火災(zāi)事件。(1)做好保潔工作的監(jiān)督、檢查。保潔作業(yè)規(guī)范書項(xiàng)目要求作業(yè)步驟、方法室外地面、樓梯的保潔地面無雜物、無積塵、無積水、無明顯污漬。窗戶及玻璃立面無積灰、無污染。每星期用毛巾清潔水擦抹二次消防門、門頂、消防栓、公共窗臺(tái)和玻璃、指示燈箱、開關(guān)盒、信箱、電表箱等。墻面無亂貼、亂掛、亂寫劃。每日兩次清掃地面，拖抹干凈；瓷磚墻面每半月清抹一次，粉墻面每半月掃灰塵一次；隨時(shí)清除室內(nèi)蜘蛛網(wǎng)。(3)亂豎廣告欄、指路牌和亂張貼標(biāo)語、廣告、海報(bào)，亂涂亂畫。保證一年四季鮮花不斷，我們還要通過租綠、擺綠的方式，竭力營(yíng)造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。檔案的管理環(huán)境必須做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。六、日常服務(wù)我公司在做好日常的安全管理和環(huán)境保潔外，我公司還將為學(xué)生提供力所能及的日常物業(yè)管理服務(wù)。管理站站長(zhǎng)、管理人員和服務(wù)人員掌握學(xué)生各個(gè)時(shí)段（開學(xué)、考試、假期